臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 100年度員簡字第158號
法定代理人 李珠華
訴訟代理人 蔡允文
被 告 黃錦南
黃乙惠
陳讚登
上列當事人間100 年度員簡字第158 號請求給付服務報酬事件，
於中華民國100 年11月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣5,400元由原告負擔。
事實及理由
一、原告部分：
（一）聲明：⒈被告黃錦南與黃乙惠應共同給付原告新臺幣（下 同）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。⒉被告陳讚登應給付原告15萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。⒊願供擔保聲請宣告假執行。
（二）陳述：
⒈緣於民國99年3 月18日，被告黃錦南、黃乙惠與原告簽訂 「專任委託契約書」，委託原告居間銷售其所共有，權利 範圍各為2 分之1 ，坐落彰化縣彰化市○○○段過溝子小 段117-82地號土地及其上門牌號碼彰化縣彰化市○○路○ 段132 巷4 之1 號房屋乙棟（以下稱系爭房地），被告黃 錦南並簽立授權書由被告黃乙惠為其代理人，委託銷售價 格為798 萬元，委託銷售期間自99年3 月20日起至99年6 月30日止，嗣於99年6 月17日，契約內容委託總價變更為 750 萬元，委託期限變更為至99年9 月30日止。 ⒉於99年4 月13日，原告曾覓得一買受人即被告陳讚登，其 願以600 萬元買受系爭房地，並與原告簽訂「不動產購買 要約書」，經原告通知被告黃乙惠並居中斡旋，惟被告黃 乙惠拒絕，故買賣契約未能訂立。
⒊依上開專任委託契約書第5 條第3 項第3 款約定：賣方於 委託期間屆滿後2 個月內，與太平洋曾介紹之客戶、其配 偶及二親等內親屬成交者，即應給付按成交價4%計算之服 務報酬；另原告與被告陳讚登所訂立之不動產購買要約書 第9 條第2 項第2 款約定：買方或其配偶、二親等內親屬 若與太平洋曾介紹之賣方於其委託契約期限屆滿後2 個月 內成交時，買方同意給付太平洋依賣方委託價之2%計算之 違約金作為買方違約之賠償。而於上開委託期間屆滿後2
個月內，即於99年11月29日，被告黃錦南、黃乙惠與被告 陳讚登之子陳家弘、媳婦李雅惠簽訂買賣契約，由陳家弘 及李雅惠買受系爭房地，並於99年12月10日完成過戶登記 手續，則依上開專任委託契約書及不動產購買要約書之約 定，被告黃錦南、黃乙惠應依委託價格750 萬元按4%共同 給付原告服務報酬30萬元，被告陳讚登應按上開價格2%給 付原告服務報酬15萬元。
二、被告黃錦南、黃乙惠部分：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）陳述：
⒈被告否認於原告居間銷售系爭房地期間知悉被告陳讚登為 原告曾介紹之客戶，被告從頭到尾都不認識被告陳讚登， 於委託期間，被告不曾與原告所介紹之任何買方見過面， 只有在買方看屋後，原告業務員謝曜駿在電話中告知被告 買方出價金額，於委託期間，因買方之出價金額太低，所 以五個月來，一直無法成交，原告不在乎何人要來買受系 爭房地，只在乎出價之金額，又於契約期滿後，原告也未 曾提供曾看過屋者或有出價過之買方名單，於該期間亦未 曾介紹被告與任何買方認識。
⒉且被告係另行委託「家慶房屋」（現改為加盟「住商不動 產」）出售系爭房地，委託期間自99年10月1 日至99年11 月30日止，於該期間，被告未曾與買方見過面，也未參與 出價過程，直到被告與家慶房屋之委託契約期間快滿之2 、3 天前，家慶房屋之業務員王志成（現改名為王加乘） 才與被告更深入談到價格，被告才與買方見面認識。原告 每天在買賣房屋，被告一輩子只賣1 次房子，被告只是單 純要出售1 間共同持有的房子，實在看不懂那一本密密麻 麻的契約內容，定型化契約大都是對制定內容者有利條文 ，內容真不是一般人可明白。
三、被告陳讚登部分：
（一）聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益 判決，願供擔保准予宣告免為假執行。
（二）陳述：
⒈被告固於99年4 月13日與原告簽訂不動產購買要約書，惟 經原告斡旋買賣未能成立，事隔半年後於11月份，才透過 「家慶房屋」與被告黃錦南、黃乙惠成立買賣契約，被告 並沒有為了規避仲介費私下與屋主交易。當時原告業務員 謝曜駿只有講被告出價600 萬元太低出賣人不賣，並未告 知被告系爭房地之出賣人為被告黃錦南、黃乙惠。 ⒉一般房屋買賣委託期限均以三個月為一期，而原告利用契
約內容變更合意書與被告黃錦南、黃乙惠續約，惟並未告 知被告陳讚登，被告又怎知半年前所寫的要約書，居然還 會有約束力，原告未盡告知續約之義務，斡旋不成原告也 未再與被告聯絡，有故意陷消費者於不義之嫌，況被告黃 錦南、黃乙惠係另行委託家慶房屋出售，被告陳讚登已透 過其他仲介（即家慶房屋）成交並已給付仲介費，原告卻 要被告再付仲介費，並不合理。又原告所擬訂之不動產購 買要約書之條文顯不利於消費者，嚴重損害消費者權益， 有違背公平交易原則及不符合消費者之期待。
四、本院之判斷：
（一）本件原告與被告黃錦南、黃乙惠於99年3 月18日簽訂「專 任委託契約書」，委託原告居間銷售其所共有，權利範圍 各為2 分之1 之系爭房地，被告黃錦南並簽立授權書由被 告黃乙惠為其代理人，委託銷售價格為798 萬元，委託銷 售期間自99年3 月20日起至99年6 月30日止，嗣於99年6 月17日，契約內容委託總價變更為750 萬元，委託期限變 更為至99年9 月30日止；另原告與被告陳讚登於99年4 月 13日簽訂「不動產購買要約書」，被告陳讚登願以600 萬 元買受系爭房地，惟買賣雙方未就價格達成共識而未成立 。嗣於上開委託銷售期間屆滿後2 個月內，即於99年11月 29日，被告黃錦南、黃乙惠與被告陳讚登之子陳家弘、媳 婦李雅惠簽訂買賣契約，陳家弘及李雅惠買受系爭房地， 並於99年12月10日完成過戶登記手續等情，為兩造所不爭 執，並有專任委託契約書、授權書、契約內容變更合意書 、不動產購買要約書、土地及建物登記謄本等件附卷可稽 ，應堪信為真實。
（二）原告主張依上開專任委託契約書第5 條第3 項第3 款及不 動產購買要約書第9 條第2 項第2 款之規定，分別向被告 黃錦南、黃乙惠請求給付仲介報酬，及向被告陳讚登請求 給付違約金，則為被告等所拒絕，並以前揭情詞置辯。經 查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。復按企業經營者在定型 化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護 法第11條定有明文。觀諸兩造所簽訂之「專任委託契約書 」與「不動產購買要約書」，此屬定型化契約無疑，而該 契約書第5 條第3 項第3 款、要約書第9 條第2 項第2 款 規定之目的旨在避免買賣雙方為規避支付受任人約定之報 酬，故意促使受任人於委託期間無法成交，而於期滿後再
與委任人帶看之客戶完成交易用以規避支付報酬，惟此項 約定之目的既如前述，係在防止買賣雙方為規避支付報酬 而故意於委託期間內不予成交，則前揭契約書、要約書之 約定自應予以限縮解釋，須委託人於委託期間屆滿後與受 託人曾經「介紹」之客戶成交之情形下，委託人始仍有給 付受託人服務報酬之義務，而所謂「介紹」，應指透過仲 介者讓買賣雙方互相認識之情形，故此客戶亦本即為委託 人所明知者，若非委託人所明知者，受託人即無請求服務 報酬之權利，即應以委託人故意規避前揭契約書、要約書 之約定為限，始符首揭說明之規定。
⒉且參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本第11條第 1 項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成 仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並 應全額一次給付與受託人：... ㈢受託人已提供委託人曾 經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內 ，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲 介成交者，不在此限」之相類似條款，可見系爭前揭契約 書及要約書之約定，應限縮解釋於買方非經其他不動產經 紀業仲介，而私下與賣方成交之情形，俾能兼顧仲介業者 提供服務應得之權益，及消費者選擇不同仲介公司服務之 自由。
⒊查證人即原告之業務員謝曜駿於本院100 年11月3 日審判 時到庭證稱：「朋友介紹賣方黃乙惠給我認識，黃乙惠委 託我出售該房屋，簽完合約後我刊登報紙、網路廣告及海 報，陳讚登看到現場的廣告打電話給我，之後有出價，但 沒有談成，買方出價600 萬元，賣方要賣750 萬元，我有 去找賣方降價，但是黃乙惠看到出價單之後不在上面簽名 ，之後我找黃錦南簽署『回簽單』，我們買方的任何出價 都要賣方簽名，讓賣方知道買方的名字避免日後爭議，陳 讚登在6 個月底有打電話問我，表示願意價格在往上加， 說他願意出價620 萬元，6 月17日我有再找黃乙惠請她降 價，但她沒有降價，我又請她再續約，委託期限到9 月30 日，7 月中旬之後我與黃乙惠聯絡，她的態度就很不好， 所以這案件就沒有談成。7 月到9 月我都有找黃乙惠，電 話有時有通，有時候就掛掉了，陳讚登7 月以後就沒有再 聯繫了」，雖證人謝曜駿提出由被告黃錦南親簽之回簽單 乙紙以證明於委託期間被告黃錦南、黃乙惠確已知悉買方 為被告陳讚登，然此並無法證明被告黃錦南、黃乙惠即知 悉系爭房地買受人陳家弘、李雅惠為被告陳讚登之子及其 媳婦，自難據此即推測系爭房地之買賣契約係因原告之媒
介而成立。
⒋又系爭房地之買賣契約係於上開委託期限後，經由家慶房 屋前經紀人王加乘居間仲介而成立，證人王加乘於100 年 11月3 日到庭證稱：「我在市場吃飯，聽說這間房子要出 售，我上地政網站查詢所有權人，先找到黃乙惠，之後問 他出售的價格，是否有委託他人，之後問她出售的價格， 發現她跟太平洋有簽委託契約，所以我們在期限後再跟黃 乙惠簽約，我們透過小蜜蜂的電線杆看板廣告，後來是陳 讚登太太黃玉里打電話給我詢問這間房屋如何出售，我就 向她要聯絡方式，我們在99年11月17日跟黃玉里簽約，如 果交成買方要負擔2%的仲介費用。後來黃玉里出價700 萬 元，但賣方不賣，賣方當時簽了811 萬元，之後我們約雙 方到公司（指營業處所）當面議價，成交價格是740 萬元 ，我們有向買方收了8 萬元仲介費用，賣方就未再給付仲 介費，因為賣方認為要賣811 萬元，但成交價是740 萬元 ，故未再給付仲介費。當時接洽雙方過程感覺他們完全不 認識，且被告陳讚登從來未到過家慶房屋公司（指營業處 所）」等語，並提出「家慶房屋專用購買不動產要約委託 書」1 紙，則本件系爭房地之買賣契約，係由家慶房屋居 間仲介而成立，應認可採。
⒌茲依前述，原告並未舉證證明本件買方客戶（即陳家弘、 李雅惠）為賣方即被告黃錦南、黃乙惠所明知；且依上開 「家慶房屋專用購買不動產要約委託書」內容，該立要約 書人為黃玉里，契約日期為99年11月17日，亦非被告陳讚 登，況本件委託銷售期間屆滿後2 個月，乃為「99年11月 30日」，倘被告黃錦南、黃乙惠與被告陳讚登明知對方為 原告曾接洽之客戶，而有意規避前揭契約書、要約書之約 定，大可晚個1 、2 日之後再簽約，何需急於「99年11月 29日」簽立買賣契約徒生爭議。按民法第568 條第1 項規 定，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請 求報酬，查本件系爭房地買賣係因家慶房屋居間仲介而成 立。另參照前揭說明及內政部頒佈之不動產委託銷售契約 書範本第11條第1 項之規定，兩造之上開契約書及要約書 之約定應予以限縮解釋，須委託人於委託期間屆滿後與受 託人曾經「介紹」之客戶成交，且買方非經其他不動產經 紀業仲介而私下與賣方成交之情形下，委託人始仍有給付 受託人服務報酬之義務。本件原告並未舉證證明其有「介 紹」使買賣雙方互相認識而此客戶為委託人所明知者，況 本件係經其他不動產經紀業仲介而非私下成交，依上開說 明，受託人即無請求服務報酬之權利，故本件原告請求被
告黃錦南、黃乙惠給付服務報酬要屬無據。
⒍又本件原告主張被告陳讚登於原告與被告黃錦南、黃乙惠 之委託期限屆滿後2 個月內達成交易，被告陳讚登有違約 之情事，然此為被告陳讚登所否認。被告陳讚登堅稱：原 告並未告知被告系爭房地之出賣人為被告黃錦南、黃乙惠 ，且原告係片面與被告黃錦南、黃乙惠就系爭房地委託期 限合意變更為至99年9 月30日，又未就該契約內容變更乙 事告知被告陳讚登。既被告陳讚登就原告之主張為否認， 原告應就此有利之事實負舉證責任，原告僅稱依其經驗若 買方知道這房屋曾是原告所介紹，在買屋時會跟賣方討論 到這部分云云，惟並未舉出任何證據以實其說，況依前揭 說明，本件被告黃錦南、黃乙惠與被告陳讚登之子媳成立 買賣契約，係透過家慶房屋之仲介而成立，並非私下成交 ，且被告陳讚登亦已給付家慶房屋仲介費用8 萬元，被告 陳讚登既無上述故意規避支付報酬之行為，原告主張被告 陳讚登應給付違約金之請求，亦屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告黃錦南、黃乙惠應給付30萬元及被 告陳讚登應給付15萬元，尚乏依據，為無理由，應予駁回； 原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予 駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，及已提 出但未經援用之證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不 一一予以審酌，附此說明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，又本件訴訟費用額確定為 5,400 元（第一審裁判費4,850 元、證人旅費550 元），依 民事訴訟法第78條之規定，由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
書記官 蕭秀吉