臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第641號
原 告 宮賞國際有限公司
法定代理人 曾鴻彰
被 告 湟泰建設股份有限公司
法定代理人 蘇姿菁
訴訟代理人 石繼志律師
邱超偉律師
王維毅律師
訴訟代理人 陳皇君
上當事人間請求返還建物所有權狀事件，經本院於民國100 年11
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將高雄市○○區○○段二小段一０八六地號土地之099 新狀字第010357號土地所有權狀正本及如附表所示之建物所有權狀正本交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國98年7 月14日與被告訂立不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落高雄市○○ 區○○段二小段1086地號土地（面積362 平方公尺，權利範 圍10000 分之9341，下稱系爭土地），及其上同段5446至54 70、5472至5508建號即門牌號碼高雄市新興區○○○路235 號3 樓至15樓之2 、237 號3 樓至15樓之3 等建物（含地下 室停車位，下稱系爭建物）。而被告雖依約交付系爭土地及 建物，並於99年11月24日移轉所有權登記予伊，經地政事務 所核發系爭土地及建物所有權狀（下稱系爭所有權狀），惟 以伊補貼利息不足、價金未付清、尚欠代書費新臺幣（下同 ）29,475元等為由，扣留系爭所有權狀計63張。然兩造於99 年10月21日會算時，已同意伊與訴外人龔福霖應付予被告之 總價金2 億5000萬元，經扣除伊已繳3500萬元、龔福霖已繳 900 萬元、工程款500 萬元後，再由核撥貸款另行給付被告 7250萬元及1 億3000萬元以結清全部應付價金（含被告要求 之利息及稅金補貼），伊亦依結算結果簽發面額7250萬元之 本票予被告，且貸款核撥後，伊確已再行給付被告7250萬元 及1 億3000萬元，被告亦將面額7250萬元之本票返還予伊， 則伊應付被告之價金顯已付清，被告自無權持有系爭所有權 狀，伊復以郵局存證信函催告被告交付，亦未置理。爰依系 爭買賣契約之法律關係，求為命被告應交付高雄市政府地政 處新興地政事務所核發之高雄市○○區○○段二小段1086 地號，權狀字號為99新狀字第010357號之土地所有權狀及如
附表所示之建物所有權狀正本之判決。並聲明：如主文第一 項所示。
二、被告則以：原告係於98年7 月14日與伊簽約購買坐落高雄市 ○○區○○段二小段1086、1087、1088地號之土地（合併為 1086地號）及其上門牌號碼高雄市新興區○○○路235 、23 7 號之建物全棟（包含地下室停車位及地上建物15層樓）， 總價金2 億5000萬元，其中一、二樓店面暨基地持份原告分 由訴外人龔福霖以3 千萬元購買，故原告應給付伊之總價金 為2 億2000萬元。惟原告簽約後僅支付被告2600萬元，其餘 價金一直延宕給付。嗣後兩造於99年10月21日會算，原告承 諾願於99年11月10日前先支付伊部份價金及補貼遲延期間之 房屋稅、地價稅、被告銀行貸款利息之損失及電費損失等共 計7250萬元，餘1 億3000萬元則由原告申辦之貸款核准金額 支付。伊乃先配合辦理系爭土地及建物之所有權移轉登記， 以便完成貸款手續，然原告清償下列與買賣相關之款項同時 ，被告始有給付系爭所有權狀之義務：㈠延宕付款之利息損 失27萬7760元：兩造於99年10月21日在高雄市○○○路1221 號2 樓協調時，原告同意補貼因其延誤辦理系爭房地貸款所 造成伊之利息損失，以2 億元為本金，每月416,666 元，計 算自99年7 月31日至99年11月30日止，共計3 個月又10天之 利息1,388,886 元，並約定如銀行撥款時間提前或延後，則 採多退少補方式並與其他項目加減後解決，嗣銀行遲至99年 12 月1日始核准撥款，故原告尚應補貼伊自99年11月10日至 99年12月1 日期間之利息損失，共計277,760 元（416,666 ÷30×20＝277,760 ）。㈡應返還擅自扣除之買賣價金900 萬元：原告未經伊同意，擅自購買總價中扣除900 萬元，強 稱係代扣訴外人康若誼之服務費，惟伊並未承諾亦無義務要 給康若誼服務費，原告未經伊同意，擅自扣除，除不生效力 外，更足證原告所支付之買賣價金仍不足900 萬元。㈢工程 追加款50萬元：兩造於上揭時地會算時，原告於本大樓要求 伊為其工程追加項目，因部分項目未施作而有工程追減款為 4,64 1,951元，惟原告之負責人曾鴻彰卻片面主張其追減金 額應為514 萬1951元，強行多扣減50萬元之工程追加款，並 於會算單內強行扣除，故原告仍應支付此50萬元予伊。㈣代 墊過戶相關代書代辦費、謄本請領費、房屋稅費等費用29,4 75元：原告委託訴外人即代書黃水南辦理過戶相關事宜，僅 支付50萬元，不足之29,475元係由被告代墊。以上㈠至㈣之 款項合計980 萬7235元，爰為同時履行抗辯，於原告未為給 付前，伊自得拒絕交付系爭所有權狀正本等語資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地及建物，已移轉登記為原告名義。
⒉系爭土地及建物之所有權狀計63紙均為被告持有中。 ㈡爭執事項：被告為同時履行抗辯，即原告未給付980 萬7235 元前，被告拒絕交付系爭所有權狀正本，是否有理？四、本院之判斷：
㈠被告雖辯稱兩造於99年10月21日會算時，原告同意補貼因其 延誤辦理系爭房地貸款所造成伊之利息損失，以2 億元為本 金，每月416,666 元，計算自99年7 月31日至99年11月30日 止，共計3 個月又10天之利息13,888元，並約定如銀行撥款 時間提前或延後，則採多退少補方式並與其他項目加減後解 決，因銀行遲至99年12月1 日始核准撥款，依兩造約定原告 應給付伊自99年11月10日至99年12月1 日期間之利息損失共 計277,760 元未給付，被告自得拒絕將系爭房地之所有權狀 正本交付原告云云，惟查：
⒈被告抗辯原告拖延辦理貸款，並同意補貼99年11月10日以後 至撥款為止之利息損失，已為原告所否認，自應由被告就該 有利於己之事實負舉證之責。而依兩造所簽立委託房屋貸款 委託書第3 條約定：「本代辦貸款如需甲方（即原告）補正 有關證件或甲方親自會同辦理時，甲方不得拖延或拒絕。」 （本院卷第114 頁），惟被告並未提出何證據證明原告未配 合辦理貸款手續，且經證人即白河鎮農會沈順璋到庭證稱： 原告的貸款在99年4 月開始洽談，因金額龐大，伊農會與全 國農業金庫、善化農會、高雄市農會聯合授信、聯合放貸， 從申請貸款到對保過程，原告並無拖延，開戶和撥款可同一 天，但被告要先配合將不動產過戶給原告，並設定抵押權後 才能撥款，本件貸款於設定抵押權完畢後隔1 天或兩天就撥 款了，2.2 億至99年12月2 日全部撥款完畢等語（本院卷第 282 頁至第286 頁），又依卷附系爭所有權狀影本及高雄市 新興地政事務所網路申領《異動索引》（本院卷32頁至第93 頁、第142 頁至第145 頁），可見系爭房地於99年11月24日 始辦妥移轉登記於原告名下，並於翌日辦妥設定抵押權予該 白河鎮農會，堪認原告已依約辦妥相關貸款手續。 ⒉再者，兩造於99年10月21日會算，協議由原告補貼自99年7 月31日至99年11月30日止，共計3 個月又10天之利息13,888 元，原告並於結算後簽發面額7250萬元之本票乙紙予被告作 為付款之擔保，而依被告所陳該會算結果7250萬元係以：① 2 億5000萬元（合約價金）－3500萬元（原告已繳自備款） －900 萬元（康若誼之介紹費）－510 萬元（工程追減款，
原告多扣50萬元）＝2 億元（確實金額應為2 億90萬元，取 2 億整數計算利息補貼）；②2 億90萬元－1 億3000萬元（ 代償被告之銀行融資餘額）＋1,388,886 元（利息補貼）＋ 35,685元（地價稅補貼）＋67,785元（房屋稅補貼）＝72,3 92,356元③72,392,356元＋100,000 元＝72,492,356元，兩 造協商同意原告再補貼10萬元之利息，再取整數7250萬元作 為會算結果（本院卷第241 頁反面至第242 頁正面），此有 會算單影本、本票影本各乙紙在卷可稽（本院卷第155 頁、 第117 頁），再參以被告於99年11月10日以郵局存證信函催 告原告給付欠款之內容，載以：「貴公司（即原告）始於99 年10月21日與本公司（即被告）會算，承諾願於99年11月10 日期限屆至前，先再支付本公司部分價金及補貼遲延期間之 房屋稅、地價稅、本公司銀行貸款利息之損失及電費損失等 ，共計7250萬元，餘1 億3 千萬元將再以貴公司申辦貸款核 准之金額支付。貴公司並於99年10月21日會算當日，簽發乙 紙金額7250萬元之本票予本公司，作為貴公司99年11月10日 屆期付款之擔保。」等語（本院卷第118 頁至第120 頁）， 可見兩造會算後，應認兩造就原告應給付被告之金額業已達 成協議，即原告應給付7250萬元予被告，餘1 億3 千萬元價 金則以貸款支付，而原告嗣自臺南市（改制合併前為臺南縣 ）白河鎮農會帳戶匯款1 億3000萬元、6000萬元、1250萬元 予被告，此有白河鎮農會客戶往來交易明細表附卷可佐（本 院卷第289 頁至第290 頁），且被告復不否認其已將上開本 票返還予原告乙節，足見兩造間已依協議結算給付完畢，被 告自不得再行爭執，況被告復未能證明原告確有同意補貼99 年11月10日以後之利息，則被告以伊有自99年11月10日至99 年12月1 日期間之利息損失共計277,760 元，原告尚未給付 為辯，主張其於原告給付前，得拒絕將系爭房地之所有權狀 正本交付原告云云，並非可採。
㈡被告復辯稱：原告未經伊同意，擅自購買總價中扣除900 萬 元，強稱係代扣訴外人康若誼之服務費，惟伊並未承諾亦無 義務要給康若誼服務費，原告未經伊同意，擅自扣除，除不 生效力外，更足證原告所支付之買賣價金仍不足900 萬元； 且兩造於上揭時地會算時，原告於本大樓要求伊為其工程追 加項目，因部分項目未施作而有工程追減款為4,641,951 元 ，惟原告之負責人曾鴻彰卻片面主張其追減金額應為514 萬 1951元，強行多扣減50萬元之工程追加款，並於會算單內強 行扣除，故原告仍應支付此50萬元予伊云云，然查：原告於 兩造會算時自應給付價金中扣除上開900 萬元、50萬元，為 兩造所不爭執，惟如前述，兩造按扣除後之餘額會算結果為
7250萬元，餘1 億3 千萬元價金則由原告以貸款支付，而原 告均給付完畢，則被告本於系爭買賣契約所生之價金請求權 ，已因原告之清償而消滅，茲被告再辯稱原告尚應給付已扣 除之買賣價金900 萬元及工程追減款50萬元，自不足以採。 ㈢末查被告主張原告委託訴外人即代書黃水南辦理過戶相關事 宜，僅支付50萬元，不足之29,475元係由被告代墊，原告迄 未返還，因而主張同時履行抗辯云云。惟按，所謂同時履行 之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於 同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關 係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之 給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均 不能發生同時履行之抗辯。最高法院59年台上字第850 號判 例參照。本件被告縱有為原告代墊過戶相關代書代辦費、謄 本請領費、房屋稅費等費用29,475元，乃係基於兩造之委託 契約而發生，與原告本於買賣契約之交付所有權狀請求權， 殊無對待給付問題，即與同時履行抗辯之要件未合，是被告 此一抗辯亦屬無據。
五、按「物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得所有權之義 務」民法第348 條定有明文，則出賣人出賣房屋與土地給買 受人，自應辦理所有權移轉登並交付不動產所有權狀資料。 查原告已繳納系爭土地與建物之價金完畢，既如前述，則原 告顯已依契約之本旨給付買賣價金，被告除負有移轉所有權 登記給原告外，並應交付系爭土地及建物之權狀資料，原告 之主張堪信為真實，被告雖辯稱原告尚有前揭理由二、㈠至 ㈣之款項合計980 萬7235元未支付，其於原告給付同時始有 將系爭土地及建物之所有權狀正本交付予原告云云，惟被告 所辯尚難採酌，既如前述，從而，原告依買賣契約之法律關 係，請求被告交付如主文第一項所示之所有權狀正本，即屬 有據，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 郭佳瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 黃琬婷
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