臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1721號
原 告 呂恩彰
楊馥榕
被 告 洪宗喜
訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師
許泓琮律師
上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於中華民國100 年12月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告等起訴主張：坐落於高雄市○○區○○段四小段3375地 號土地（下稱系爭土地）原為訴外人洪宗榮、洪春麟、洪春 呈、洪宗奇等人（下稱洪宗榮等人）與被告所共有，洪宗榮 等人有意出售系爭土地，惟被告不同意出售。經伊等居間仲 介，洪宗榮等人依土地法第34條之1 規定將系爭土地出售予 訴外人呂金田，並於民國100 年2 月18日簽訂共有土地買賣 契約書（下稱Ａ買賣契約書），約定買賣價款為新臺幣（下 同）197,230,000 元，仲介服務費由買賣雙方各負擔總價款 0.5%，並以存證信函檢附系爭買賣契約書一份，通知被告是 否同意以同一條件優先承購系爭土地，經被告以新興郵局第 1334號存證信函回覆，表示願意以Ａ買賣契約書之買賣條件 行使優先承買權，洪宗榮等4 人遂將其就系爭土地之應有部 分，以與Ａ土地契約書所約定之同一條件出售予被告，於10 0 年3 月25日簽立土地買賣契約書（下稱Ｂ買賣契約書）， 並於100 年5 月13日移轉所有權登記予被告。是被告既以與 呂金田購買系爭土地之同一條件行使優先承買權，足認被告 亦同意接受Ａ買賣契約書中關於仲介服務費之約定，應依約 給付仲介費予伊等。復因被告身兼買賣二方身分，依買方身 分應負擔仲介費98 6,150元【計算式：197,230,000 元×0. 5%＝986,150 元】；賣方身分則應負擔仲介費為286,000 元 【計算式：應有部分坪數57.2坪×每坪價款100 萬元×0.5% ＝286,000 元），是被告應給付伊等仲介服務費共1,272,15 0 元（下稱系爭仲介費），然被告迄未給付，經屢催未果， 爰依Ａ買賣契約書第7 條約定及民法第568 條第1 項之規定 提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,272,150 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並非Ａ買賣契約書當事人，自無依該契約條款 給付原告系爭仲介費之義務，且伊未與原告簽訂居間契約， 原告請求伊給付居間報酬顯無理由。況土地法第34條之1 第 4 項規定之優先承買權應指買賣法律關係範圍內之同一條件 ，仲介人並非買賣契約之當事人，居間法律關係又與買賣法 律關係有別，是伊行使優先承買權僅承受買賣關係之內容， 逾此不在承受範圍，伊自無需負擔居間報酬等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為訴外人洪宗榮等人與被告所共有，洪宗榮等人有 意出售系爭土地，惟被告不同意出售。
㈡系爭土地經原告居間仲介，洪宗榮等人依土地法第34條之1 規定將系爭土地出售予訴外人呂金田，並於100 年2 月18日 簽訂Ａ買賣契約書，約定買賣價款為197,230,000 元，仲介 服務費由買賣雙方各負擔總價款0.5%。
㈢洪宗榮等人依土地法第34條之1 之規定，寄發存證信函並檢 附Ａ買賣契約書一份，通知被告是否同意以同一條件優先承 購系爭土地，而被告以新興郵局第1334存證信函回覆，表示 願意以Ａ買賣契約書之買賣條件行使優先承買權，並請洪宗 榮等人於函到10日內與被告洽談後續履約事宜。 ㈣系爭土地經洪宗榮等人將其應有部分出賣予被告，簽訂Ｂ買 賣契約書，並於100 年5 月13日辦畢所有權移轉登記。四、原告前開主張，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本 件主要爭點當為：被告應否承受Ａ買賣契約中關於仲介服務 費之約定？如是，原告得請求之金額為若干？經查： ㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。次按土 地法第34條之1 第4 項所稱共有人出賣共有土地或建築改良 物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購 者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應 有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契 約之權而言。故他共有人行使優先承買權，應接受出賣之共 有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或 予以變更（最高法院100 年度台再字第46號判決意旨參照） 。是他共有人行使土地法第34條之1 第4 項之優先承買權， 係以同一價格、同樣條件承受共有人與他人訂定之買賣契約 條件，即在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、 瑕疵擔保等均相同情形下，他共有人得要求優先成為買受人 。
㈡原告固提出Ａ、Ｂ買賣契約書，並主張被告行使土地法第34
條之1 第4 項之優先承買權，應承受Ａ買賣契約書內之所有 條件，包含該契約關於仲介服務費之給付義務。惟按稱買賣 者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之 契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為 成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第345 條、 第565 條分別定有明文。是買賣契約與居間契約之性質分屬 財產性契約與勞務性契約，契約成立要件亦有不同，自無記 載於同一契約書內而內化為單一契約性質之可能。細譯本件 Ａ買賣契約書，雖其名稱係記載「共有土地買賣契約書」， 惟其內第7 點「另仲介服務費，買方及賣方各按本件買賣總 價0.5 ％金額支付予仲介人，其支付方式按一般交易習慣辦 理。」部分，顯與系爭土地買賣之標的與價金無關，而係就 居間人之仲介費用（即居間報酬）為約定，故此部分應係Ａ 買賣契約當事人與原告間，於原買賣契約外，所另訂立之居 間契約。被告行使土地法第34條之1 第4 項之優先承買權， 與共有人洪宗榮等人訂立Ｂ買賣契約，僅於同一價金及標的 物之買賣契約條件內，承受Ａ買賣契約之條件，居間契約既 係獨立於原買賣契約外之法律關係，自不在被告依法承受之 範圍。
㈢至於原告所提之實務見解，均係對他共有人如何於原買賣契 約範圍內行使優先承買權為解釋，內容與他共有人是否承受 另居間契約無涉，則上開判決基礎事實既與本案無關，自無 從比附援引。況按債權債務之主體應以締結契約之當事人為 準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享 有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債 之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於 債務人以外之人請求（最高法院18年上字第876 號、17年上 字第906 號判例意旨、100 年度台上字第715 號判決意旨參 照）。被告既未承受居間契約，而非該契約當事人，當不負 該居間契約所生之義務。
㈣依前所論，既認兩造間未存有居間契約，被告無庸給付居間 報酬，自無須另行計算報酬額，附此敘明。
五、綜上所述，原告依Ａ買賣契約書第7 條約定及民法第568 條 第1 項規定之法律關係，請求被告應給付1,272,150 元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息，顯無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第五庭 法 官 楊珮瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 林香如