臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第181號
上 訴 人
即反訴原告 謝立林
被 上訴 人
即反訴被告 雙橡園大廈管理委員會
法定代理人 陳保雄
訴訟代理人 陳榮全
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於100 年1 月31日本院
高雄簡易庭98年度雄簡字第3939號第一審判決提起上訴，本院於
100 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人雙橡園大廈管理委員會之法定代理人原為涂俊志， 嗣於訴訟繫屬後變更為陳保雄，有高雄市三民區公所函附卷 可稽，其聲明承受訴訟（詳本院卷第21至22頁），經核尚無 不合，應予准許。
二、上訴人於原審反訴主張：伊為門牌號碼高雄市○○區○○路 50號建物（下稱系爭建物）之所有人，即被上訴人所屬雙橡 園大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，伊對系爭大樓地 下1 樓編號12號車位（下稱系爭車位）有專用權，該車位已 出租他人，租賃契約並經公證，但因被上訴人強力阻撓，被 迫解除該租賃契約，依侵權行為及債務不履行之規定，請求 被上訴人賠償系爭車位自97年6 月20日起至98年6 月19日止 之損害金21,600元，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人21,6 00元及自反訴狀繕本送達被上訴人翌日即99年1 月22日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，㈡願供擔保請准宣 告假執行。
三、被上訴人抗辯：該委員會不曾要求管理員請車主自系爭車位 移車，亦未被知會使用系爭車位之人與上訴人間有租賃關係 ，再者，上訴人將車位出租予系爭大樓以外住戶之所為，違 反系爭大樓規約之規定，該委員會始加以阻止，並聲明：上 訴人之訴駁回。
四、原審經審理後，駁回上訴人上開反訴請求，上訴人提起上訴 ，補充主張：系爭車位為獎勵停車位，原審認定該車位非獎 勵停車位，不需提供公眾使用，尚有違誤，且伊將該車位與 系爭建物中之1 房間一併出租予訴外人蕭登化，蕭登化即為 系爭大樓之住戶，可使用該大樓車位，原審認定蕭登化非該 大樓住戶，不得使用該大樓之車位，亦有違誤，並聲明：㈠
原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴廢棄，㈡被上訴人應 給付上訴人21,600元及自99年1 月22日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。被上訴人則補充抗辯：系爭車位非 獎勵停車位，管理員未阻止上訴人出租該車位，蕭登化與上 訴人簽定房屋租賃契約公證前，雖曾阻止蕭登化使用該大樓 停車場，但訂約公證後並未發現蕭登化至該大樓停車，亦未 加以阻止，並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠上訴人係系爭建物之所有權人，上開建物屬系爭大樓之區分 所有建物，即上訴人為系爭大樓之區分所有權人。 ㈡上訴人就系爭車位有約定專用權。
㈢系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另依高雄市鼓勵建 築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓增設15個獎勵停 車位。
㈣依系爭大樓管理組織章程暨住戶管理公約第11條第1 點第4 款規定，該大樓地下室停車場禁止非大廈住戶使用（下稱系 爭規約規定）。
上開事實並有建物登記第二類謄本、系爭大樓管理組織章程 暨住戶管理公約、使用執照各1 份附卷可稽（詳原審卷第25 頁、第76頁起、第106 頁）。
六、就兩造爭執事項之判斷：
㈠關於系爭車位是否為獎勵停車位：
上訴人雖主張系爭車位屬依高雄市鼓勵建築物增設停車空間 實施要點設計之獎勵停車位，惟為被上訴人所否認。經查， 系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另依高雄市鼓勵建 築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓增設15個獎勵停 車位之事實為兩造所不爭執，並有使用執照1 份附卷可稽（ 詳原審卷第106 頁），而該增設之15個停車位並未特定位置 ，此有高雄市政府工務局100 年11月15日高市工務建字第10 00077700號函附卷可按（詳本院卷第73頁），且依該函所附 系爭大樓地下1 樓車位配置圖所示，該樓係規劃20個停車位 ，有該配置圖附卷可考（詳本院卷第74頁，但依上訴人於原 審所提出之本院94年度訴字第1052號返還車位等事件之和解 筆錄所附系爭大樓地下1 樓車位配置圖，則該樓僅有19個車 位，詳原審卷第49頁），系爭大樓設計時既未具體規劃何車 位屬獎勵停車位，且上訴人亦未提出具體證據，以證明該大 樓之區分所有權人或車位約定專用人曾約定何車位屬獎勵停 車位，則自難逕認系爭車位為獎勵停車位。
㈡關於系爭規約規定對系爭車位是否有效：
⒈按規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關 公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關 係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守法令或 規約規定事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款、第23條第 1 項、第6 條第1 項第5 款分別定有明文。而系爭大樓之規 約於第11條第1 點第4 款有該大樓地下室停車場禁止非大樓 住戶使用之系爭規約規定，此有管理公約附卷可稽（詳原審 卷第80頁反面），系爭大樓規約既為「地下室停車場禁止非 大樓住戶使用」之規定，依上開法文所示，除非該規定違反 其他法令之規定，該大樓之區分所有權人及其他住戶自應予 以遵守。
⒉依內政部民國84年10月3 日台內營字第8480450 號函解釋 關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所 有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除 於公眾之外，故停車空間不論所有權人自行使用或供任何不 特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用，有該函附卷可憑（ 詳本院卷第78頁，另該部分函示業經內政部於100 年6 月30 日以台內營字第1000805167號函廢止，但於生效前已受理而 程序尚未終結之建造申請案不在廢止之限，亦有該函文附卷 可考），內政部為營建法令之主管機關，獎勵停車位設置之 相關法規為該機關所主管，而依上開函示內容所示，足見在 100 年7 月2 日上開廢止之函示生效前，主管機關立法規範 之獎勵停車位並不禁止公寓大廈之區分所有權人使用，且亦 認區分所有權人、使用人得以訂定規約之方式規定如何使用 ，至為明確。而系爭大樓地下室設置有30個法定停車位，另 依高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點設計，地下1 樓 增設15個獎勵停車位，且依該使用執照於備註欄雖附記「地 下1 層增設停車空間15輛供公眾使用」等語，此雖有該大樓 之使用執照附卷可按（詳原審卷第106 頁），但依上開內政 部函示所指，獎勵停車位供使用之所謂「公眾」既含系爭大 樓之區分所有權人及其他住戶，且系爭大樓於規約已為含獎 勵停車位之地下停車場停車位限供「住戶」使用之規定，且 核該規定並未違反其他法令之規定，則無論系爭車位是否獎 勵停車位，自應受系爭規約上開規定之拘束。
㈢關於蕭登化是否因與上訴人簽立租約而成為系爭大樓之住戶 ：
⒈按住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建 築物所有權者，公寓大廈管理條例第3 條第8 款定有明文。 ⒉上訴人就其主張將系爭建物中之1 房間與系爭車位一併出租
與蕭登化，租賃期間自97年6 月20日起至98年6 月19日止， 並辦理公證，嗣後解除契約之事實，雖已提出房屋租賃契約 書及其公證書各1 份為證（詳原審卷第54至59頁），並經證 人蕭登化證述在卷（詳本院卷第頁），惟查：
①表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效 ，民法第87條第1 項前段定有明文。而依上訴人提出之房屋 租賃契約書及其公證書，固可認定上訴人與蕭登化間，就系 爭建物中之1 房間及系爭車位，確有訂立租賃契約及辦理公 證，但因其等間可能因其他因素而為，即非必有簽定租賃契 約之法效意思，是尚難逕依上開房屋租賃契約書及其公證書 認其等間確有租賃之事實。
②證人蕭登化先證稱略以：伊住在系爭大樓對面之大享路19號 ，從事冷凍空調業，當時剛好有一批零件要進來，需要有地 方放，所以一開始是要向上訴人租2 樓的房間，後來上訴人 說有車位要出租，所以才再租車位等語（詳本院卷第48頁第 9 行起），即原先係要承租系爭建物之2 樓房間，嗣後再一 併承租系爭車位，但嗣後又證稱略以：系爭大樓有住戶是伊 客戶，談到想向上訴人租車位，伊才打電話向上訴人租車位 ，但上訴人說只租車位怪怪的，因剛好有零件要放，所以就 跟上訴人同時租房間及車位等語（詳本院卷第48頁第25行起 ），即原先係要承租車位，嗣後再一併承租系爭建物2 樓房 間，前後所證反覆不一，所證是否真實，已難令人無疑。又 依證人蕭登化證稱略以：伊與上訴人係先訂立租賃契約，後 來才去補公證等語（詳本院卷第業第31行起），即承租一段 時間後再將租約予以公證，但依房屋租賃契約書及公證書所 示，訂約及公證均在97年6 月23日，為同一日，有該契約書 及公證書附卷可憑（詳原審卷第54頁、第57頁），上開所證 與訂約及公證之經過亦有差異。
③依證人蕭登化上開所證，承租系爭建物2 樓房間之目地既在 存放冷凍空調之零件，而冷凍空調之機械通常均有相當體積 ，衡情相關零件之體積亦較大，如有承租其他處所存放之必 要，該處所自應有相當之面積，況如證人前述，其住居處即 在系爭大樓對面，本件欲儲存之冷凍空調零件體積如屬有限 ，儲存於住居處所即可，並無另覓存放處所之必要，則蕭登 化並無承租小房間儲存零件之必要，甚為明確，但本件租賃 標的物中之系爭建物2 樓房間，僅係一般類如3 房公寓中之 非主臥室較小房間，面積甚為有限，有租賃契約書所附平面 圖附卷可按（詳原審卷第58頁），顯不合如上所述之存放需 要，則原告主張證人蕭登化向其承租作為零件存放處所，顯 不合常情。更何況依該平面圖所示，系爭建物之1 樓係設計
供店面使用，則如承租上開房間作為存放零件之處所，存放 及取用時均需通過1 樓之店面，出入甚為不便，原告主張證 人蕭登化向其承租該房間作儲存處所，益不合常情。再者， 證人蕭登化自承並未實際將零件存放至該房間（詳本院卷第 49頁第19行），益難使人遽信證人蕭登化曾向上訴人承租該 房間儲存零件。
④依上訴人提出之房屋租賃契約書所示，承租系爭建物2 樓房 間1 間及系爭車位之每月租金為2,000 元，有該契約書附卷 可稽（詳原審卷第56頁），該租金與坊間承租車位及房間均 動輒數千元之行情亦不相符，證人蕭登化亦認租金「很便宜 」（詳本院卷第頁第11至13行），可資佐證。 ⒊綜上，依證人蕭登化所證前後反覆不一，所證與訂約及公證 之經過不符，租金金額與一般常情不合，且系爭建物之2 樓 房間面積較小，與證人蕭登化所需之承租較大存放處所不符 ，證人蕭登化亦不曾將零件存放於該房間各情，堪認證人蕭 登化所證不實，則其於本院所證係附合上訴人之詞，其與上 訴人間未有訂立租賃契約之真意甚明，則其與上訴人間訂立 租賃契約，核屬通謀而為虛偽之意思表示，該意思表示自屬 無效，從而其亦無可能因與上訴人簽立租約而成為系爭大樓 之住戶。至被上訴人之管理人員雖曾阻止證人蕭登化將車輛 停放於系爭車位（詳後事實及理由欄㈣所述），但如上所述 ，上訴人與證人蕭登化間既無簽定租賃契約之真意，則證人 蕭登化該停放車輛之行為，或為徵得上訴人同意之臨時性停 車，或為配合本件訴訟之停車，均無法為上訴人有利之證明 ，併予敘明。
㈣關於被上訴人管理人員是否曾阻止上訴人出租系爭車位： 依上訴人提出之系爭大樓警衛工作日誌於97年6 月20日早班 記載略以：早上來上班，黃先生說上訴人的系爭車位租給外 面的人停車，伊8 點多到地下室察看，系爭車位已停放車牌 號碼2192 -XL車輛等語，翌日即97年6 月21日早班記載略以 ：主委請秉成空調他們來開車回家，不可再開來放停車位等 語（詳原審卷第170 至171 頁），而車牌號碼2192-XL 車輛 為秉成冷凍空調工程行所有，有汽車車籍查詢資料附卷可稽 （詳本院卷第76頁），堪認上開停放車輛確如上訴人所主張 ，為證人蕭登化所有及停放，則被上訴人管理人員曾阻止證 人蕭登化將車輛停放於系爭車位之事實，應可認定，但上訴 人與證人蕭登化並未成立租賃關係業如前述，且租賃契約之 訂立為私法行為，訂立與否當事人可自由決定，而管理人員 阻止證人蕭登化停放車輛屬其職務上之行為，故尚難認此所 為即為阻止上訴人將系爭車位出租。
㈤關於上訴人是否因系爭大樓管理人員阻止蕭登化停放車輛而 受有租金損害：
如上所述，上訴人及證人蕭登化間並未就系爭建物2 樓房間 及系爭車位成立租賃契約，則系爭大樓管理人員雖有上開阻 止蕭登化停放車輛之行為，亦難認上訴人受有減少租金收入 之損害。
七、綜上所述，上訴人及證人蕭登化間並未就系爭建物2 樓房間 及系爭車位訂立租賃契約，上訴人未受有減少租金收入之損 害，原判決駁回上訴人請求賠償租金損害之訴，依法並無不 合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應判決予以駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
民事第六庭審判長 法 官 陳嘉惠
法 官 李怡諄
法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
書記官 何慧娟