臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上字第42號
上 訴 人 吳得仔
陳吳秋桂
共 同
訴訟代理人 洪耀臨律師
上 訴 人 吳坤乾
訴訟代理人 紀錦隆律師
孫大昕律師
上 訴 人 張曾華妹
訴訟代理人 張志民
上 訴 人 孫慈欣
楊張秀罔
曾永城
曾永吉
張吳頭仔
張美鳳
張順天
張明昌
兼上四人共
同訴訟代理人張郭恒花
吳美雲
被 上 訴人 吳黃錦秀
訴訟代理人 吳育仁
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國98年11月30
日臺灣屏東地方法院96年度訴字第134 號第一審判決提起上訴，
本院於100 年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有座落屏東縣恆春鎮○○段三九二之一八地號土地分割如附圖一所示，其中編號Ａ部分面積一四三平方公尺分歸上訴人張吳頭仔、張美鳳、張順天、張明昌、張郭恒花按應有部分各八分之四、八分之一、八分之一、八分之一、八分之一保持共有；編號Ｂ部分面積七一平方公尺分歸上訴人楊張秀罔取得；編號Ｃ部分面積一四二平方公尺分歸上訴人曾永城、曾永吉、張曾華妹按應有部分各五分之二、五分之二、五分之一保持共有；編號Ｄ部分面積一五五平方公尺分歸上訴人陳吳秋桂取得；編號Ｅ部分面積一五四平方公尺分歸上訴人吳得仔取得；編號Ｆ部分面積二六平方公尺分歸上訴人陳吳秋桂及吳得仔各按應有部分各二分之一保持共有；編號Ｇ部分面積九九平方公尺分歸上訴人吳坤乾取得；編號Ｈ部分面積四０九平方公尺分歸被上訴人及上訴人吳美雲
按應有部分各0000000分之0000000、0000000分之五０五四九一保持共有；編號Ｉ部分面積七九二平方公尺分歸上訴人孫慈欣取得；編號Ｊ部分面積一二五平方公尺分歸兩造按原應有部分比例保持共有。上訴人張吳頭仔、張美鳳、張順天、張明昌、張郭恒花、曾永城、曾永吉、張曾華妹、陳吳秋桂應各補償被上訴人及上訴人楊張秀罔、吳得仔、吳坤乾、孫慈欣、吳美雲各如附表三所示之金額。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表四訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列 各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴 訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。 為民事訴訟法第56條第1 項第1 款所明定。而上訴係有利於 共同訴訟人之訴訟行為，故必要共同訴訟之共同訴訴人其中 一人提起上訴者，縱其他共同訴訟人未提起上訴，依前揭說 明，其中一人提起上訴之效力，亦及於全體共同訴訟人。經 查，本件為分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定，上訴人陳吳秋桂、吳得仔（下合稱吳得仔 等）及吳坤乾對原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定，其上訴效力及於未提起上訴之原審其餘共同 被告，爰併列為上訴人。次按上訴人楊張秀罔、曾永城及曾 永吉均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各 款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人主張：兩造共有座落屏東縣恆春鎮○○段392 之18 地號、面積2,116 平方公尺土地（下稱系爭土地）。系爭土 地屬墾丁國家公園區內一般管制區鄉村建築用地，被上訴人 應有部分為89/504，吳得仔應有部分為60802/700000，上訴 人孫慈欣之應有部分為0000000/ 0000000，上訴人楊張秀罔 之應有部分為1/28，上訴人曾永城及曾永吉之應有部分均為 2/70，上訴人張曾華妹之應有部分為1/70（上開三人合稱曾 永城等），上訴人張吳頭仔之應有部分為1/28，上訴人張美 鳳、張順天、張明昌、張郭恒花（張吳頭仔、張美鳳、張順 天、張明昌及張郭恒花合稱張美鳳等）之應有部分均為1/11 2 ，吳坤乾之應有部分為9/112 ，陳吳秋桂之應有部分為11 9/1764，上訴人吳美雲之應有部分為96284/0000000 。系爭 土地依其使用目的並無不能分割之情形，兩造間亦未以契約 訂有不分割之期限，而兩造就系爭土地分割方法迄不能協議 分割，被上訴人自得請求裁判分割。又被上訴人同意於分割 後，受分配如附圖一（下稱系爭甲案）編號Ｈ部分之土地，
並與吳美雲保持共有，關於分割造成面積增減部分，應按鑑 定結果互為補償等情。爰依民法第823 條第1 項及第824 條 第2 項之規定，聲明：如原審判決主文第一項所示。三、上訴人方面：曾永城及曾永吉均未於言詞辯論期日到場，惟 據彼等於準備程序到場或提出書狀，則以：彼等同意與張曾 華妹保持共有，但如依附圖一所示方法分割，則曾永吉所有 搭建於土地上之房屋將被拆除一部分，故不同意系爭甲案所 示分割方法等語置辯。其餘上訴人則以：吳得仔受分配如系 爭甲案所示編號Ｅ部分土地，其西邊如附圖一所示編號Ｆ部 分之巷道寬度太窄，且與北邊道路高低落差達1.2 公尺，不 利於通行，故不同意分割，也不同意系爭甲案所示之分割方 法；孫慈欣及吳美雲均同意分割，孫慈欣並同意受分配如系 爭甲案所示編號Ｉ部分土地。吳美雲同意受分配如系爭甲案 所示編號Ｈ部分土地，並於分割後與被上訴人保持共有；楊 張秀罔不同意分割，因其配偶楊金祥前向訴外人吳添丁購買 系爭土地其中36坪，並指定移轉登記於楊張秀罔名義下，惟 登記面積不足，如依系爭甲案所示分割方法，將造成楊張秀 罔受分配之土地面積短少，且必須拆除部分房屋，故不同意 系爭甲案所示分割方法；張曾華妹同意分割，並與曾永城及 曾永吉繼續維持共有，惟如採用系爭甲案分割方法，將致曾 永城等之房屋被拆除一部分，故不同意系爭甲案之分割方法 ；張美鳳等不同意分割，如須分割，則同意於分割後繼續維 持共有，但不同意按系爭甲案分割方法；吳坤乾同意分割， 亦同意受分配如系爭甲案所示編號Ｇ部分土地，惟因受分配 面積短少61平方公尺，且吳得仔等受分配之土地已與道路相 接，並無再留其他巷道之必要，故系爭甲案所示編號Ｆ部分 土地應分歸吳坤乾取得為。至於補償金額及方法，系爭土地 每平方公尺單價，經鑑定機關鑑定為新台幣（下同）23,891 元，與吳坤乾私下查訪附近土地成交價格每平方公尺39,325 元，相去甚遠，故補償金額應提高為每平方公尺39,325元， 且由陳吳秋桂補償吳坤乾即可；陳吳秋桂同意分割，亦同意 分配如系爭甲案所示編號Ｄ部分土地，並同意如系爭甲案所 示編號Ｅ部分土地分歸陳吳秋桂及吳得仔保持共有，惟陳吳 秋桂受分配土地價值不高，且為畸零地，如依鑑定結果補償 ，則須補償高達2,078,853 元之金額，應予酌減5 成等語， 資為抗辯。並均聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審判決兩造共有系爭土地，依下列方法分割：（一）如附 圖一所示編號Ａ部分面積143 平方公尺分歸張吳頭仔、張美 鳳、張順天、張明昌、張郭恒花按應有部分各8 分之4 、8 分之1 、8 分之1 、8 分之1 、8 分之1 保持共有；（二）
如附圖一所示編號Ｂ部分面積71平方公尺分歸楊張秀罔取得 ；（三）如附圖一所示編號Ｃ部分面積142 平方公尺分歸曾 永城、曾永吉、張曾華妹按應有部分各5 分之2 、5 分之2 、5 分之1 保持共有；（四）如附圖一所示編號Ｄ部分面積 155 平方公尺分歸陳吳秋桂取得；（五）如附圖一所示編號 Ｅ部分面積154 平方公尺分歸吳得仔取得；（六）如附圖一 所示編號Ｆ部分面積26平方公尺分歸陳吳秋桂及吳得仔按應 有部分各2 分之1 保持共有；（七）如附圖一所示編號Ｇ部 分面積99平方公尺分歸吳坤乾取得；（八）如附圖一所示編 號Ｈ部分面積409 平方公尺分歸被上訴人及吳美雲按應有部 分各0000000 分之0000000 、0000000 分之505491保持共有 ；（九）如附圖一所示編號Ｉ部分面積792 平方公尺分歸孫 慈欣取得；（十）如附圖一所示編號Ｊ部分面積125 平方公 尺分歸兩造按原應有部分比例保持共有。前項分割結果，張 吳頭仔、張美鳳、張順天、張明昌、張郭恒花、曾永城、曾 永吉、張曾華妹及陳吳秋桂應補償被上訴人及楊張秀罔、吳 得仔、吳坤乾、孫慈欣、吳美雲各如附表一所示之金額。吳 坤乾不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）分 割方法應採屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政）100 年 5 月10日函覆如附圖二（下稱系爭乙案，見本院卷二第338 頁）或恆春地政100 年8 月19日函覆如附圖三（下稱系爭丙 案，見本院卷二第402 頁）。陳吳秋桂及吳得仔亦不服，提 起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一 審之訴駁回。其他視同上訴人，除曾永城未到場及未提出書 狀表示意見；暨吳美雲到庭表示：附圖一編號Ｈ西側不應分 給吳坤乾；楊張秀罔曾經到庭表示：伊應有部分之面積為23 坪，並非21坪等語外，餘均到場表示：對於原審判決結果， 沒有意見，惟孫慈欣及吳美雲另表示應按鑑定報告價格相互 補償。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
（一）座落屏東縣恆春鎮○○段392 之18地號面積2,116 平方公 尺土地為兩造所共有。系爭土地屬墾丁國家公園區內一般 管制區鄉村建築用地，被上訴人應有部分為89/504，吳得 仔之應有部分為60802/700000，孫慈欣之應有部分為0000 000/0000000 ，楊張秀罔之應有部分為1/28，曾永城、曾 永吉之應有部分均為2/70，張曾華妹之應有部分為1/70， 張吳頭仔之應有部分為1/28，張美鳳、張順天、張明昌、 張郭恒花之應有部分均為1/112 ，吳坤乾之應有部分為9/ 112 ，陳吳秋桂之應有部分為119/1764，吳美雲之應有部 分為96284/0000000 。
（二）系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，兩造間亦未 以契約訂有不分割之期限，而兩造就系爭土地分割方法迄 不能協議分割。
（三）系爭土地分割後，各共有人分得之土地，因土地分割後面 積增減及分得土地所在位置、地形及環境等造成之價值高 低落差，均如上詣不動產估價師事務所（下稱上詣事務所 ）於98年10月2 日以上詣師屏估訴字第0000000 號函檢附 提出之鑑價報告書（估價案號為0000000 號，下稱系爭估 價報告，函附於原審卷三第98頁，系爭估價報告外放）所 示。
（四）上開事實，並有系爭土地土地登記謄本及墾丁國家公園管 理處函（附於原審卷一第10-16 頁及系爭估價報告倒數第 6 頁，管理處函下稱系爭管理處函）可稽。
六、兩造協商爭執事項為：（一）吳坤乾於本院主張採用系爭乙 案即附圖二或系爭丙案即附圖三之分割方法，有無理由？（ 二）兩造分割方法，以何分割方案為可採？（三）採用之分 割方案，如就土地面積增減或土地所在位置等造成的價值高 低，應如何相互補償？茲分述如下：
（一）吳坤乾於本院主張採用系爭乙案即附圖二或系爭丙案即附 圖三之分割方法，有無理由？
１、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必 要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823 條 第1 項及第824 條第4 項分定有明文。經查，系爭土地地 目田，分區別為一般管制區，用地別為鄉村建築用地，並 無使用目的不能分割或約定不分割之協議，而兩造迄今無 法協議分割等情，為到庭兩造所不爭執，並有被上訴人於 原審提出之土地登記第二類謄本影本及系爭管理處函附卷 可稽，堪予認定。則被上訴人請求分割系爭土地，即屬有 據。其次，張美鳳等、曾永城等、吳美雲及被上訴人均同 意於系爭土地分割後，仍維持共有關係，則彼等於系爭土 地分割後，仍應按彼等分割後應有部分比例保持共有。再 者，被上訴人於原審主張兩造目前，除未於土地上搭蓋建 物者外，多按使用現況位置占用系爭土地之一部分，以搭 蓋建物，各共有人搭建情形詳如恆春地政96年11月7 日屏 恆地二字第0960006012號函檢附使用現況複丈成果圖（見 原審卷一第200-201 頁，下稱系爭建物成果圖），並為其 他到場之上訴人不否認，且經原審及本院履勘現場無訛， 有勘驗筆錄附卷（見原審卷一第191-193 頁及本院卷一第
215-216 頁）可稽，堪認被上訴人此部分主張為實在。而 按兩造既均以目前占用位置使用系爭土地搭蓋建物，則於 分割系爭土地時，有關分割方案，亦宜以兩造使用系爭土 地之現況為依據，此參諸系爭甲案，亦以兩造目前占用現 況為分割方案之根據即明，先予敘明。
２、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。民法 第824 條第1 項、第2 項第1 款著有明文。而上述規定， 係98年1 月23日修訂民法物權編所採用，依該條修法理由 第2 點記載：「．．現行條文第2 項規定之裁判上共有物 分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益， 常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參 照德國民法第753 條第1 項、瑞士民法第651 條第2 項及 日本民法第258 條第2 項等立法例，將裁判上之分割方法 作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分 配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配 者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分 配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其 餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配 ；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分 割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質 、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」等語 以觀，顯見修訂後，法律賦予法院在裁判分割土地時，可 採用較符合共有人實際需求及土地現況的彈性方案，惟於 採用時，仍應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價 格及利用效益等，以謀求分割方法之公平適當。 ３、吳坤乾固主張本件分割方案，應優先採用系爭乙案，即將 原分歸吳得仔等共有如附圖一Ｆ部分所示面積26平方公尺 之土地，分歸吳坤乾取得所有；如不能採取系爭乙案，則 應採用系爭丙案，將如附圖一Ｆ部分所示面積26平方公尺 ，減縮如附圖三Ｆ部分所示面積10平方公尺，多出16平方 公尺則分歸吳坤乾所有等請，惟為吳得仔等所不同意。經 查，兩造均以目前占用位置使用系爭土地搭蓋建物，目前 搭蓋建物情形如系爭建物成果圖所示，故本件於分割土地 時，應考量兩造於土地上搭蓋之建物乙節，如前所述。次 查，如附圖一Ｄ部分所示土地上，係陳吳秋桂所有門牌號 碼屏東縣恆春鎮○○路846 巷30號鋼筋混凝土樓層1 層之
房屋1 棟、如附圖一Ｅ部分所示土地上，係吳得仔所有門 牌號碼屏東縣恆春鎮○○路846 巷32號鋼筋混凝土樓層3 層之房屋1 棟（下合稱系爭房屋），系爭房屋由東北方斜 向西南方，房屋之正門朝向帆船路，而與附圖一分歸吳坤 乾之Ｇ部分，隔著Ｆ部分相接等情，有原審、本院履勘現 場之勘驗筆錄及恆春地政複丈成果圖分別附卷（見原審卷 一第191-193 頁、卷三第58-59 頁及本院卷一第215-216 頁）可稽，堪認系爭房屋之正門隔著如附圖一Ｆ部分與Ｇ 部分相接，故如將附圖一Ｆ部分土地依附圖二所示均分歸 吳坤乾取得所有，則系爭房屋勢必無正門可供出入，此不 僅影響系爭房屋使用及導致房屋價值減低之外，亦實質造 成系爭房屋所有人即吳得仔等無法正常出入，影響吳得仔 等甚鉅。而按兩造於系爭土地上搭蓋建物使用土地，既為 兩造於搭建之初所同意，則於分割系爭土地時，即應考量 吳得仔等所有系爭房屋使用系爭土地之現況，足見吳坤乾 此部分主張，不能採認。至吳坤乾雖主張吳得仔等所有系 爭房屋，如不使用屋前即附圖一Ｆ部分土地供作巷道出入 ，亦得使用其屋後如附圖一Ｊ部分所示之道路，惟系爭房 屋面臨附圖一Ｊ部分道路，中間有條寬約40至50公分的水 溝，且系爭房屋座落之基地地面與附圖一Ｊ部分的地面間 ，有一高約60至65公公分之土地落差，而系爭房屋除其中 Ｅ部分之建物後面有一後門，可藉由石階梯與Ｊ部分往來 通行之外，其餘均無可供出入之處乙節，業據本院勘驗無 訛，有勘驗筆錄及現場照片附卷（見本院卷一第215-223 頁）可證，堪予認定。顯見系爭房屋如改由屋後通行，除 系爭房屋必須大幅修正，將屋前改為屋後外，亦面臨房屋 更改後，與附圖一Ｊ部分道路之高低落差問題，難予克服 等問題，是吳得仔等抗辯：如採用系爭乙案即附圖二之分 割方案，將造成彼等如上之困境，堪予採信。從而，吳坤 乾主張應採用系爭乙案，洵屬無據。
４、次查，系爭丙案雖仍保留附圖一Ｆ部分之巷道，惟將Ｆ部 分面積自原來附圖一的26平方公尺，縮減成10平方公尺。 又附圖一Ｆ部分之巷道寬度係1.6 公尺乙節，有恆春地政 100 年6 月10日屏恆地二字第1000004949號函附卷（見本 院卷二第366 頁）可稽，堪予認定。再者，本院依吳坤乾 請求，將附圖三Ｆ部分巷道之寬度，由寬1.6 公尺減縮為 0.6 公尺乙節，亦有本院100 年7 月20日雄分院金民玄99 上42字第12391 號函附卷（見本院卷二第389 頁）可憑， 足見減縮後附圖三Ｆ部分巷道之寬度僅為0.6 公尺。而按 系爭房屋之面門既與Ｆ部分巷道相接臨，如將Ｆ部分巷道
減縮成0.6 公尺寬，幾與未留巷道無異，揆諸前揭說，自 屬重大不利於系爭房屋之使用，更造成吳得仔等生活上的 不便利，且易讓人聯想到前門如後門，否則，為何在前門 僅留下寬約0.6 公尺之巷道？是吳得仔等抗辯：如採用系 爭丙案即附圖三之分割方案，亦將造成彼等如上之困境， 堪予採信。從而，吳坤乾主張應採用系爭丙案，亦屬無據 。
（二）兩造分割方法，以何分割方案為可採？
１、經查，系爭土地如附圖一編號Ａ部分土地上有張郭恒花所 有加強磚造平房及庭院；如附圖二編號Ｂ部分土地上有楊 張秀罔所有之鋼筋混凝土造平房；如附圖二編號Ｃ部分土 地上有張曾華妹所有之三層樓房及曾永城、曾永吉所有之 加強磚造平房與庭院；如附圖編號Ｄ部分土地上有陳吳秋 桂所有之鋼筋混凝土造平房，其北邊部分為空地；如附圖 編號Ｅ部分土地上有吳得仔所有之三層樓房；如附圖編號 Ｆ及Ｇ部分為空地；如附圖編號Ｈ部分土地上有被上訴人 所有之二層樓房及鋼筋混凝土造平房各1 棟，並有庭院及 空地；如附圖編號Ｉ部分除空地外，有吳得仔及訴外人吳 秋媛、吳秋祝、吳憲農等人之鐵皮屋（位於Ａ、Ｃ部分之 東北邊），並有楊張秀罔之鐵皮屋（位於Ｂ部分東南邊） 及張郭恒花、曾永城、曾永吉所有平房之一部；如附圖所 示編號Ｊ部分現況為寬約4 公尺之道路等情，經原審會同 恆春地政測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地 複丈成果圖、現場照片；暨本院現場履勘，製有勘驗筆錄 及現場照片分別附卷（見原審卷一第191-193 頁、第200- 201 頁、卷二第269-270 頁、卷三第58-59 頁及本院卷一 第215-223 頁）可稽，堪予認定。而揆諸前揭說明，亦堪 認上述兩造於系爭土地上所有之建物，係屬兩造實質合意 分管所搭蓋，故於分割時，自應參酌系爭土地如上述之建 物現況。
２、次查，關於系爭土地分割方法，本院審酌：被上訴人及吳 美雲；張美鳳等及曾永城等均同意於分割後繼續維持共有 。其次，吳得仔及陳吳秋桂所有系爭房屋之前門均設於系 爭土地之西南側，且屋後地勢較高，倘從後門進出確實不 便，有在其等屋前留設通道之必要，該通道寬1.6 公尺， 連同系爭房屋騎樓寬約合計2.5 公尺，可供其通行需要， 並依吳得仔及陳吳秋桂主張按各2 分之1 比例維持共有（ 見本院卷三第24-25 頁），至於該通道之地勢高於道路之 問題，則可經由整地或架設階梯或斜坡平台，予以解決。 又楊張秀罔之應有部分僅有1/28，扣除道路負擔，僅剩71
平方公尺，倘再將鐵皮屋占用部分歸其取得，勢必連同屋 前之空地亦一併分歸其取得，如此，則其受分配之面積將 超出過多，至其一再陳稱登記面積與其實際買賣面積不符 乙節，仍應以地政機關登記面積為準，故其此部分抗辯， 並無依據。再者，吳坤乾目前未使用系爭土地，且表示不 願分配如附圖一編號Ｉ部分，而如附圖一Ｆ部分復有留供 吳得仔等作為通道使用之必要，則吳坤乾部分，僅能受分 配如附圖一編號Ｇ部分土地。此外，孫慈欣之應有部分超 過1/3 ，其受分配如附圖一編號Ｉ部分土地面積甚大，倘 進出不便，將影響土地之利用，孫慈欣要求在如附圖一所 示編號Ａ、Ｃ部分之間留設至少寬4 公尺之通道，並願自 行負擔道路用地，尚屬合理，另附圖一編號Ａ、Ｃ部分上 之平房均已老舊，張美鳳等及曾永城等受分配之面積，已 與彼等應有部分折算之面積相等，甚至超出，故於附圖一 編號Ａ、Ｃ部分之間留設寬4 公尺之通道，一併分歸孫慈 欣取得，尚屬適當。暨如附圖一編號Ｊ部分，其現況為道 路，應由兩造按原有部分比例保持共有，並繼續作道路使 用。末者，參以本件除吳坤乾外，其餘到庭之上訴人及被 上訴人亦均表示同意附圖一之分割方案等情，認採用系爭 甲案即附圖一所示方法分割，係符合系爭土地之使用現況 、兩造利害關係、土地性質、利用效益及衡平性，應屬公 平適當，爰採用之。
（三）採用之分割方案，如就土地面積增減或土地所在位置等造 成的價值高低，應如何相互補償？
１、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項定有明文。則依系爭甲案分割系爭土地結果，如發生共 有人不能按其應有部分受分配者，依前揭說明，他共有人 自應以金錢補償之。次按共有人自共有物分割之效力發生 時起，取得分得部分之所有權；各共有人，對於他共有人 因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保 責任。民法第824-1 條第1 項及第825 條分別定有明文。 依此說明，倘共有人中因分割而取得超出其原應有部分比 例之土地所有權者，就其超出應有部分比例所取得之土地 所有權，相較於其他因此按其應有部分比例減少取得土地 所有權之共有人而言，實質上等同於土地所有權的買賣， 故有關金錢補償部分，自應以合理的交易市場價格為補償 標準。
２、經查，系爭土地分割後，各共有人分得之土地，因土地分 割後面積增減及分得土地所在位置、地形及環境等造成之
價值高低落差，均如附表一所示，有系爭估價報告（見系 爭估價報告第8 頁）可稽，堪予認定。本院審酌系爭估價 報告之估價條件：係按分割前後地價差異，而系爭土地分 割方式大致係依現有建物之坐落方式為基準進行分割，現 有建物坐落於分割後之土地上，故現有地上建物不列入鑑 估之考量範圍，其價值亦不計入。估價金額：經勘估之標 的，座落於屏東縣恆春鎮○○○段392 之18地號之不動產 ，鑑價報告基於估價目的為共有土地分割價值認定，共有 人間互相找補金額之參考，價格種類為限定價格，價格日 期為98年9 月1 日，並考量勘估標的基本資料，評估勘估 標的於現行不動產市場條件下之合理價格。其中，關於價 格形成之主要因素分析包括「動產市場概況分析」及「區 域因素分析」。前者，包括市場分析、不動產市場供給分 析及不動產市場需求分析；後者，則包含近鄰地區土地利 用情形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地區之公共設施概 況、近鄰地區之交通運輸概況及近鄰地區未來發展趨勢。 另該估價報告依內政部頒布之不動產估價技術規則，一般 性估價方法包括比較法、直接資本化法及成本法進行鑑估 。鑑估之土地屬墾丁國家公園區內之一般管制區鄉村建築 用地，其中部分土地，尚以種植農作為主，綜觀本案之土 地，尚未完全達最有效之使用，因本區之範圍不大，人口 亦不多，且其經濟型態以民宿、遊憩為主，農作為副，商 業行為尚不算熱絡，大抵要往北至墾丁大街才有較盛之商 業現象，惟墾丁大街之土地（臨街部分）亦較國家公園區 內其他地區之土地價格高出甚多。本地區（船帆石地區） 因屬國家公園區，少有建商推案出售，相關開發銷售案例 幾無，如有建築情形，大多為投資性質，或自行買地建屋 ，故本案土地價格之產生除以目前近鄰地區或類似地區之 不動產交易情形為基礎外（即採比較法），另輔以土地開 發分析法以推估其銷售金額進而求土地之單價。再由於本 區內土地價格範圍較為雜亂，區間範圍較大（據當地人及 相關業者陳述，本區土地屬於外來客炒作居多，因此價格 較亂），與土地之收益性可能呈現不一致之狀況，因此本 案未採用收益法為本案之價格評估方法（有系爭估價報告 可稽）等情，認系爭估價報告鑑估系爭土地每平方公尺23 ,891元，暨如附表一所示共有人間分得土地後增減價值， 可採為本件共有人間相互找補之依據。至吳坤乾固辯稱： 經其私下查訪附近土地成交價格為每平方公尺39,325元云 云；暨陳吳秋桂雖辯稱：其受分配土地價值不高，且為畸 零地，應按系爭估價報告增加價值，酌減5 成之補償費云
云，然系爭土地每平方公尺於鑑價時之合理交易價格，業 如前述，吳坤乾所稱私下查訪交易價格，既未經證實，且 參酌系爭估價報告指稱：本區土地屬於外來客炒作居多， 因此價格較亂等語，則本件縱使有如吳坤乾所述每平方公 尺39,325之交易價格，可能亦屬一時性的交易價格，類此 交易價格，可能存在交易雙方之主觀動機與目的，亦難作 為常態性及合理性之價格，自不能資為吳坤乾有利之認定 。另陳吳秋桂依附圖一所示，係分得Ｄ部分土地，依該地 形及位置參酌以觀，並非屬畸零地，且有系爭估價報告內 容可稽，故陳吳秋桂此部分所辯，亦難採認。此外，參以 兩造多數同意按各自於其占用之土地上搭蓋建物，並按目 前建物占用之位置及範圍分配土地；暨共有人中因分割而 取得超出其原應有部分比例之土地所有權者，就其超出應 有部分比例所取得之土地所有權，相較於其他因此按其應 有部分比例減少取得土地所有權之共有人而言，實質上等 同於土地所有權的買賣，故有關金錢補償部分，自應以合 理的交易市場價格為補償標準乙節，亦如前述。從而，有 關兩造分得土地所產生之土地面積減少價差或土地分布位 置價值落差，致生相互找補金錢之事，即應以系爭估價報 告為據。原審以系爭土地大致上，係按照使用現況分割， 各共有人並無太多選擇自由，甚至已別無選擇，且各共有 人間因不動產分割而互相補償，與一般交易尚有不同，倘 仍依一般交易價格決定互相補償之金額，應嫌過高，因而 按系爭估價報告鑑定相互找補價格，予以減少3 成計算， 並命如附表二所示各共有人間相互補償金額，自有未洽。 ３、綜上，依如附表一所示兩造間應為補償或受補償之金額， 計算兩造間應互相補償之金額如附表三所示（採四捨五入 ；另未滿1 元部分，或以1 元計算或不予計入）。七、綜上所述，本院斟酌兩造分割意願、土地現況、對外通行、 整體土地之經濟效用及全體共有人之利益等具體情狀，認系 爭土地依附圖一系爭甲案分割，其中其中編號Ａ部分面積14 3 平方公尺分歸張吳頭仔、張美鳳、張順天、張明昌、張郭 恒花按應有部分各8 分之4 、8 分之1 、8 分之1 、8 分之 1 、8 分之1 保持共有；編號Ｂ部分面積71平方公尺分歸楊 張秀罔取得；編號Ｃ部分面積142 平方公尺分歸曾永城、曾 永吉、張曾華妹按應有部分各5 分之2 、5 分之2 、5 分之 1 保持共有；編號Ｄ部分面積155 平方公尺分歸陳吳秋桂取 得；編號Ｅ部分面積154 平方公尺分歸吳得仔取得；編號Ｆ 部分面積26平方公尺分歸陳吳秋桂及吳得仔各按應有部分各 2 分之1 保持共有；編號Ｇ部分面積99平方公尺分歸吳坤乾
取得；編號Ｈ部分面積409 平方公尺分歸被上訴人及吳美雲 按應有部分各0000000 分之0000000 、0000000 分之505491 保持共有；編號Ｉ部分面積792 平方公尺分歸孫慈欣取得； 編號Ｊ部分面積125 平方公尺分歸兩造按原應有部分比例保 持共有。張吳頭仔、張美鳳、張順天、張明昌、張郭恒花、 曾永城、曾永吉、張曾華妹、陳吳秋桂應各補償被上訴人及 楊張秀罔、吳得仔、吳坤乾、孫慈欣、吳美雲各如附表三所 示之金額。原審判決逕將系爭估價報告所示兩造相互補償金 額減少3 成，命依如附表二所示金額相互補償，尚有未洽。 上訴意旨，指摘原判決不當，為有理由，爰由本院將原判決 廢棄，並改判如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463 條、第 385 條第1 項前段、第450 條、第78條、第80條之1 、第85 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 謝靜雯
法 官 李昭彥
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
書 記 官 黃一秋
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一：各共有人間分得土地及增減之價值
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│共有人 │分配後增減 │
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│張吳頭仔（4/8） │＋111,755 │
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│張美鳳（1/8） │ │
├─────────┤ │
│張順天（1/8） │ │
├─────────┤ │
│張明昌（1/8） │ │
├─────────┤ │
│張郭恒花（1/8） │ │
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│曾永城（2/5） │＋387,352 │
├─────────┤ │
│曾永吉（2/5） │ │
├─────────┤ │
│張曾華妹（1/5） │ │
├─────────┼──────┤
│陳吳秋桂 │＋2,078,853 │
│ │〔0000000＋ │
│ │（565318/2）│
│ │〕 │
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