臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第229號
上 訴 人即
被 上 訴人 彭思嘉
訴訟代理人 彭德茂
被上訴人即
上 訴 人 財政部國有財產局中區辦事處新竹分處
法定代理人 周秀珠
訴訟代理人 陳舜傑
葉添福
被上訴人即
視同上訴人 黃義強
訴訟代理人 黃文賢
被上訴人即
視同上訴人 張瓊雲
訴訟代理人 張村華
被上訴人即
視同上訴人 王貴妹
徐澔鈞
上 一 人
法定代理人 徐定國
馬千雅
被上訴人即
視同上訴人 徐定明 原住苗栗縣苗栗市○○里○○路98巷189
號
徐玉妃
徐玉玲
徐盛東
徐珺怡
上列二人共同
法定代理人 徐福松
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國100年4
月20日台灣苗栗地方法院99年度訴字第360號第一審判決提起上
訴，本院於100年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落苗栗縣苗栗市○○段1512地號、地目建、面積60平方公尺土地，依如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所100年8月15日收件，100年9月2日複丈成果圖所示：A部分面積20平方公尺分歸被上訴人即上訴人財政部國有財產局中區辦事處新竹分處取得，B部分面積5平方公尺分歸被上訴人即視同上訴人黃義強取得，C部
分面積19平方公尺及F部分面積1平方公尺，均分歸上訴人即被上訴人彭思嘉取得，D部分面積3平方公尺分歸被上訴人即視同上訴人張瓊雲取得，E部分面積11平方公尺分歸被上訴人即視同上訴人王貴妹取得，G部分面積1平方公尺分歸被上訴人即視同上訴人徐澔鈞、徐定明、徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人按如附表所示原應有部分比例繼續保持共有。被上訴人即視同上訴人張瓊雲應補償被上訴人即視同上訴人黃義強新台幣壹萬伍仟零肆元。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之， 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。 又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款及第262 條分別定有明文。本件上訴人即被上訴人彭思嘉（以下稱彭 思嘉）起訴請求將坐落苗栗縣苗栗市○○段1512地號、地目 建、面積60平方公尺土地（下稱系爭土地）予以裁判分割時 ，原列原共有人王貴妹、徐劉建妹、廖劉琳妹、劉漢成、杜 盧貴玲及財政部國有財產局中區辦事處新竹分處等人為共同 被告，然因登記之其中之一共有人徐劉建妹於彭思嘉於起訴 前之民國（下同）98年8月4日即已死亡，其繼承人計有徐澔 鈞、徐定明、徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡6人，且其 等均已就徐劉建妹所遺留之系爭土地應有部分辦理繼承登記 在案，此有土地登記簿謄本、戶籍謄本、及其全體繼承人之 最新戶籍謄本在卷可憑（原審卷第28頁至31頁、第34頁）， 另被上訴人即視同上訴人黃義強、張瓊雲復因受移轉而取得 系爭土地之應有部分，而杜盧貴玲、廖劉琳妹、劉漢成則與 讓與系爭土地之應有部分，而非屬系爭土地之共有人，此有 系爭土地最新土地登記簿謄本附卷可稽(參見原審第326頁) 。彭思嘉因於99年11月29日撤回對徐劉建妹、廖劉琳妹、劉 漢成、杜盧貴玲等人之訴訟，並追加新共有人黃義強、張瓊 雲、徐澔鈞、徐定明、徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等 人為共同被告，經核其追加及撤回，與首揭規定均無不符，
應予准許。
二、又查，被上訴人即上訴人財政部國有財產局中區辦事處新竹 分處（以下簡稱國有財產局新竹分處）於原審係屬共同被告 之一，而分割共有人又屬固有必要共同訴訟，其上訴之效力 應及於其他未提出上訴之原審共同被告黃義強、張瓊雲、王 貴妹、徐澔鈞、徐定明、徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡 等人，是黃義強、張瓊雲、王貴妹、徐澔鈞、徐定明、徐玉 妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人，故渠等就彭思嘉上訴部 分雖屬被上訴人，但因為國有財產局新竹分處上訴效力之所 及，故同時兼有視同上訴人之身分。
三、被上訴人即視同上訴人徐定明、徐澔鈞、徐玉妃、徐玉玲、 徐盛東、徐珺怡等人經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依彭思嘉之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、彭思嘉於原審聲明求為：㈠按99年10月6日苗栗地政事務所 土第1452號收件複丈成果圖將苗栗縣苗栗市○○段1512地號 土地，依使用現況分割為：1512地號、1512-1A地號、1512- 2A地號、1512-3A地號等4筆，再予以變價分割，價金按共有 人應有部分比例分配。㈡訴訟費用由其餘共有人連帶負擔。㈠、陳述：兩造間對系爭土地並無物之使用目的而不能分割，亦 無契約訂有不分割之期限，而兩造間又不能依協議決定其分 割，故上訴人得依民法第823條、第824條規定請求判分割。 又分割的目的除消滅共有關係外，若能兼顧使用現狀，較符 合經濟效用及全體共有人之利益。又系爭土地若採原物分割 ，因部分土地共有人應有部分甚低，易使其分得之土地至為 狹小，（其中徐澔鈞應有部分比例為53/28368，僅能分得土 地0.11平方公尺），依苗栗縣畸零地使用自治條例第3條規 定，即形成畸零地，又按同條例第8條第1項規定，面積狹小 基地，非經補足缺寬度，不得建築，且土地細分有礙經濟效 用，並損及土地完整性，更違反土地基本政策。而變價分割 ，因土地於變價程序中，除共有人外，尚有他人可參與競標 ，必將提高變賣價金，全體共有人則因此受惠，是基於維護 全體共有人最大利益，採變價分割較符合公平原則。㈡、彭思嘉希望土地變價分割，但系爭土地公告現值為7萬元， 分得土地之共有人若以每坪12萬元補償其他共有人，應屬太 低。
二、國有財產局新竹分處、被上訴人即視同上訴人貴妹、黃義強 、張瓊雲部分（以下稱：王貴妹、黃義強、張瓊雲）對於彭 思嘉分割共有物之請求，並無爭執，陳述及答辯則如下：
㈠、王貴妹部分：王貴妹因有建物坐落於系爭土地之上，故不同 意變價分割，希採原物物分割方式分割共有物，以取得實際 占用部分，若其房屋占有部分有超過其土地應有部分，願以 每半坪6萬元補償其他共有人。又其係於99年10月間以每半 坪10萬元，取得系爭土地之應有部分，且其所持有之土地應 有部分應足夠分得目前所使用之部分。
㈡、財政部國有財產局新竹辦事處：原同意變價分割，嗣則改稱 ：系爭土地系苗栗縣「加速推動都市更新方案」勘選都市更 新地區內之公有及公營事業土地及地上物清冊之南苗新竹客 運總佔周邊地區內國有房地，依財政部98年8月3日台財產改 字第09850003574號令修訂之「都市更新事業範圍內國有土 地處理原則」第13點第1項規定: 「內政部依行政院核定『 加速推動都市更新方案』選或『都市更新示範計畫』等核定 補助之都市更新地區，範圍內之國有非公用土地，執行機關 懷配合暫緩辦理標售1讓售1租及設定地上權」及本局99年4 月30日台財產局改字第0990012508號函: 「關於內政部依行 政院核定「加速推動都市更新方案』勘選或『都市更新示範 計畫」等核定補助之都市更新地區，範圍內公有及公營事業 機關所有上地上物，於各案先期規劃成果提報行政院都市更 撕推動小組討論通過前，應暫緩處分。」，玆為配合該加速 推動都市更新方案之推動，本案國私共有土地國有持分，應 暫緩處分，爰主張以原物分配於各有人。
㈢、黃義強則以：伊所有建物於民國28年以前，即坐落系爭土地 上，且有其他土地鄰接系爭土地，故希採原物分割，以取得 現在實際使用部分，若其建物超過其土地之應有部分，願以 每坪12萬元之價額，補償其他共有人。另金山建築事務所認 每坪市價以40萬元為合理，其鑑價結果不盡正確，因金山建 築事務所，未附具最近交易資料。且其不願意以每坪18萬元 出賣系爭土地應有部分。
㈣、張瓊雲稱：系爭土地後方之土地，經法院拍賣之結果，依照 持分換算，每坪為是11萬8000元，張瓊雲亦以每坪12萬元之 價格，向原共有人杜盧貴玲購買其持分。而彭思嘉係向訴外 人劉馮秋娥購買系爭土地應有部分，劉馮秋娥於97年、98年 間，曾透過訴外人劉漢成詢問是否有意購買該土地的持分， 且每坪土地願以12萬元出售，但因系爭土地有十幾位共有人 ，故未談成。又查，系爭土地自民國40年以來皆有收租金， 但收受租金之人與土地登記謄本上之權利人並不完全相符， 是因本件土地權利關係複雜，地價較低，是前所有人願意以 低於公告現值之價額出售其所持有之土地。
㈤、張瓊雲與黃義強另主張：系爭土地上現有4棟建物（門牌：
苗栗市○○路937號、939號、941號、943號），由1511地號 所有人黃義強持有、1514地號所有人張村華持有、1515地號 所有人王貴妹持有、15158地號所有人黃安祺持有，是參酌 99年10月6號苗栗地政事務所土字第1452號複丈成果圖所示 之分割方案，將系爭土地分割為：1512地號、1512-1A地號 、1512-2A地號、1512-3A地號等4筆，並按使用現況分別分 配予1518地號所有人黃安祺、共有人王貴妹、共有人張瓊雲 、共有人黃義強，並由受分配之人補償未受分配之其他共有 人即國有財產局、徐福松、劉徐秋蘭、徐秋英、徐秋菊、徐 定明、徐澔鈞、徐玉妃、徐盛東、徐珺怡、彭思嘉等8人， 參酌99年9月29日買賣交易市價，以每坪12萬元價金並以如 附表所示之計算方式補償之，補償金額1,484,472元依分得 土地四人即1518地號所有人黃安祺及共有人王貴妹、張瓊雲 、黃義強，按實際分得土地之比例分攤計算應繳納金額。二、本院補充之陳述：
㈠、彭思嘉：原審所採之分割方案補償價偏低，且本件土地並無 不能採原物分割之情形，且其與國有財產局新竹分處所有之 土地應有部分最大，然原審竟以如採原物分割，上訴人二人 均無相鄰土地可供合併利用，故不採原物之分割，然彭思嘉 縱僅分6坪餘，因當地位於市區商圈可與中正路大馬路相鄰 之情況，以原物分配並無困難，且每人均可分得鄰路之部分 ，均有一定之市值，彭思嘉亦能自行出售或出租他人或自行 與他人合併使用，原審以系爭土地分配給占有者，並使其得 與相鄰之自有土地合併使用顯有鼓勵先占有者之情況，致生 不公，且彼等先前既為無權占有，原審仍予配合分配，實未 顧及占用之不公不義。至分割方案，應採其於所提即100 年 10月12日苗栗地政事務所複丈成果圖所示之甲案或乙方案作 為分割方案，並將其分得之土地分歸一處，方符公平。㈡、國有財產局新竹分處：
⒈不同意採彭思嘉之分割方案，蓋若將國有土地分割成兩部分 且相隔兩處既無法合併處理，並將影響日後都市更新計畫後 續時程之實施，倘鈞院採彭思嘉之分割方案，則其分割方案 圖所示之C部分應分歸國有財產局新竹分處取得。 ⒉至原審所採之分割方案，因本案系爭土地係屬都市更新示範 計畫之南苗新竹客運總站周邊地區範圍內，依內政部營建署 100年8月22日營署更字第10000506252號函所示，該署並未 解除本案都市更新示範計畫之列管。另依苗栗縣政府100年 10月20日府商都字第1000213472號函示略以：本案目前雖暫 緩推動後續時程，惟該地區確有辦理更新之需…故為配合中 央政策推動都市更新工作，目前仍應保留辦理更新之可能。
…」是本案系爭土地，苗栗縣政府仍應依先期規劃成果辦理 ，故國有財產局新竹分處仍應配合主管機關推動都市更新計 畫需要暫緩辦理處分，原審未分配土地予國有財產局新竹分 處，不僅影響公共利益，且日後更新計畫實施後，相關之土 地地價將顯著提升，市場行情必高於每坪16萬元甚多，原審 判決所採之分割方案，犧牲國庫及多數共有人之利益，使少 數共有人獲得低價取得共有土地之利益，顯不合理。㈢、黃義強及張瓊雲：
1.依苗栗95年度都市更新方案計畫，南苗新竹客運總站周邊地 區目前辦理之現況乃：因本區居民意願不高，故決定暫緩推 動後續時程，至今該專案已歷時5年，因未依時程如期完成 是否失效？或撤銷，並無後續之消息。依財產部98年台財產 改字第09850003574號函訂定「都市更新事業範圍內國有土 地處理原則」第13條規定：「內政部依行政院核定「加速推 動都市更新方案勘選」或「都市更新示範計畫」等核定補助 之都市更新地區，範圍內之國有非公用土地，執行機關應配 合暫緩辦理標售讓售、出租及設定地上權。前項都市更新地 區經主管機關完成先期規劃，確定整體開發策略後，執行機 關得委託都市更新地區經主管機關完成先期規劃，確定整體 開發策略後，執行機關得委託都市更新主管機關依其規劃之 整體開發策略辦理都市更新單元範圍內國有非公用土地公開 標售或招標設定地上權」。依上列原則，南苗新竹客運總站 周邊地區之計畫區土地範圍訂於苗栗市○○段，本件系爭土 地並不在都更範圍內，為何一併納入列管中？財政部國有財 產局未加詳查就繼續管制系爭土地？將置他共有人之權益於 何顧？況黃義強、張瓊雲建蓋房屋當時，系爭土地仍屬私有 地，因建物先蓋後發生土地抵繳稅款，故由國有財產局新竹 分處取得土地應有部分，此非黃義強、張瓊雲建造房屋當時 所預見，國有財產局如何認占有人係占有國有地並予開罰？ 2.依財政部『國產局經管國私共有土地之處理』公告訊息【證 物六】內容如下：『…國產局經管之國有非公用土地以抵稅 地占大部分…國私共有土地，國產局除已有自行規劃使用計 畫、他共有人擬以低於市價處分全處分全筆土地、國有持分 面積除在1000平方公尺以上，且分割後能單獨建築使用者或 政策禁止處分者外，均須配合民眾之需求及促進土地有效利 用，依有關法令規定讓售國有持分予持共有人或需地者。』 ①系爭土地，國產局持有權利範圍1/3，分割後取得面積20平 方公尺《約6.05坪》，依規定無毗連之土地可供合併，無法 單獨建築使用，故分割後取得面積太小難為有效之利用。 ②復查苗栗縣『南苗新竹客運總站周邊地區』都市更新專案綏
議中，本系爭土地應無政策禁止處分之因素《詳：苗栗縣政 府100年第0000000000號》，亦無因物之使用目的不能分割 或契約訂有不能分割之理由，因此國產局不可逕行禁止他共 有人處分土地之權利。
③系爭土地：呈直角三角形，土地上有四棟地上物占用，且為 該地上物之基地未與苗栗市○○路相臨之間隔部分。系醉土 地附近區段早期是劉有妹家族產業，因為是共有土地，自97 年至99年間附近土地交易市價每坪一般為12萬左右。所以系 爭土地條件特殊，除現占有人願買受外，難有常態之正常交 易價額，無法用一般市價論之。為促進土地有效利用，懇請 鈞院體恤實情，參酌原審法院裁定：『未受足額分配共有人 應受補償之補償價額標準每坪16萬元，折合每平方公尺4840 0元』補償之，並同意將系爭土地分配給需地之共有人黃義 強、張瓊雲、王貴妹等三人使用。
④共有物分割應由法院斟酌當事人之聲明，共有物之性質，全 體共有人之利益及讓整塊土地的經濟達到最大效用而定適當 的方法為之。尤其共有人之生存利益應優先考量。若按國產 局提出：『按應有部分之比例為原物分配』方式時，將使本 案每位共有人分得之面積更小、變成畸零地而不能利用，且 四棟建物基地權屬仍為共有。雖然本案應有部分最大之二位 共有人〈國有財產局、彭思嘉〉可各分得20平方公尺面積， 復無毗鄰之土地可供合併利用。因此國產局提出之共有物分 割方式，對每位受配人、社會均係損害，難謂此分割方法為 最適當。
⑤共有物分割之目的係在消滅共有關係，不宜創造新的共有關 係，且系爭土地現有地上建物，故亦不宜採變價之分割。為 避免基地建物遭部分拆除之經濟損失，希採原審之分割方案 。
㈣、徐澔鈞、徐定明、徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人則 未於原審及本院作何聲明或抗辯。
三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，認黃義強、張瓊雲及王貴 妹於系爭土地上之現有建物（門牌：苗栗市○○路937號、9 39號、941號，考量可與其等其他相毗連之土地合併利用， 故將其等建物占有部分之土地分配予其三人，至於其餘未受 土地分配之共有人即國有財產局新竹分處、徐澔鈞、徐定明 、徐玉妃、徐玉英、徐盛東、徐珺怡及彭思嘉等8人則受價 金之補償，並認以每坪16萬元作為補償之標準，其各人得受 價金補償之金額則如原審附表二所示。彭思嘉及國有財產局 新竹分處不服原判決分別提起上訴，其中彭思嘉上訴聲明求 為：（一）原判決廢棄。上開廢棄部分，請准按99年10月6
日苗栗地政事務所土第1452號收件複丈成果圖將苗栗縣苗栗 市○○段1512地號土地，依使用現況分割為：1512地號、15 12-1A地號、1512-2A地號、1512-3A地號等4筆，再予以變價 分割，價金按共有人應有部分比例分配。（二）訴訟費用由 兩造按應有部分比例負擔。國有財產局新竹分處則求為：原 判決廢棄，請准按100年8月15日收件，100年9月2日複丈之 苗栗縣苗栗地政事務所複丈成果圖所示方案一或方案二。訴 訟費用由被上訴人負擔。黃義強、張瓊雲則答辯聲明：求為 駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。王貴妹則答辯稱 ：同意原物分割，且只要將其土地分割出來就可以，對於原 審或上訴人所採方案均無意見。徐澔鈞、徐定明、徐玉妃、 徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人則未到庭作何聲明。四、法院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項定有明文。本件彭思嘉起訴主張 主張系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表所示，系 爭土地並無依物之使用目的，不能分割之情形，兩造間亦未 訂有不分割之契約，兩造復不能達成分割協議，業據其提出 土地登記謄本、地籍圖為證，且為其他共有人所不爭執，堪 認其此部分之之主張為真實，則彭思嘉請求為裁判分割，符 合前開法律規定，應予准許。
㈡、復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第1 項、第2 項第1 款、第2 款、第3 項定有明文。另按分割共 有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質 外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則。 且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量權 為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定 之拘束（參最高法院84年度臺上字第1538號、94年度臺上字 第1768號、93年度臺上字第1797號判決要旨）。準此，請求 分割共有物之訴，法院應依民法第824 條第1 、2 、3 項之
規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體 共有人之利益，為公平適當之分配。
㈢、經查，系爭土地雖與同段1511、1514、1515、1518等地號之 土地相鄰，且黃義強係同段1511地號土地，張瓊雲家人張村 華係1514號土地，王貴妹係1518地號土地共有人之一，但因 各該相鄰土地之土地共有人，與系爭土地之共有人並未完全 相同，且本件之土地共有人並無權決定其他鄰地共有人將為 如何分割及如何使用收益自己之土地，故就系爭土地如何分 割，應單就系爭土地各共有人之意願及利益暨土地之整體經 濟價值作綜合考量，至於分割後是否能與鄰地合併使用，並 非衡量本件共有物應如何分割之唯一因素。又查，系爭土地 呈直角三角形，目前係由黃義強、張瓊雲、王貴妹及訴外人 黃安祺分別在其上建蓋建物供己居住使用，其中門牌號碼： 苗栗市○○路937號係黃義強占有使用，939號係張瓊雲所有 ，941號係王貴妹所有，另門牌號碼943號則為黃安祺所有， 黃義強及張瓊雲並將一樓兼作店面營業之用，此有本院100 年9月2日勘驗筆錄及各建物之現場照片足參（本院卷一第13 8-140頁），此業經原審會同苗栗縣苗栗地政事務所勘驗後 經地政事務所製作複丈成果圖在案，並有原審勘驗筆錄、苗 栗縣苗栗地政事務所複丈成果圖、系爭土地與1511、 1514、1515、1518地號土地之空照圖、土地登記簿謄本及相 片附卷可稽(參見原審卷第103、104、105、214、215、 323-331頁)，並為兩造所不爭，自足採信。㈣、復查，系爭土地之占有人即王貴妹、黃義強、張瓊雲就系爭 土地係採原物分割及變價分割，一致主張應採原物之分割， 另彭思嘉於原審及聲明上訴狀固主張應採變價分割，但其後 已於本院具狀反對變價分割，並提出應按原物分割之分割方 案以供本院審酌，至國有財產局新竹分處於原審初雖不反對 變價分割，但其後即以：系爭土地係屬苗栗縣政府94年辦理 加速推動都市更新計畫方案，經勘選列為「南苗新竹客運總 站周邊土地」，為列管之範圍，應配合暫緩標標售、讓售、 出租、委託經營及設定地上權，而於原審及本院始終主張應 採原物之分割，至其餘之共有人即徐定明、徐澔鈞、徐玉妃 、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人則未到庭作何表示，且其等 應有部分比例甚微，雖系爭土地由面積僅60平方公尺，部分 共有人之應有部分比例又甚低，分割之結果將造成部分共有 人分得之土地形成畸零地，但斟酌本件除徐定明、徐澔鈞、 徐玉妃、徐玉玲、徐盛東、徐珺怡等人外，其他之共有人均 主張要採原物分割之原則，故考量其等之意願及系爭國、私 共有之土地係位於都市更新計畫之周邊土地，攸關公共利益
，不宜採變價分割，認系爭土地應採原物分割之原則。㈤、雖黃義強及張瓊雲又以：其等與王貴妹係系爭土地目前之占 有人，且蓋有房子，故應將系爭土地按其等占有之土地面積 分配土地給他們，至其餘之共有人則予價金補償，並願依原 審認定之每坪16萬元作為補償其他共有人之標準云云。然本 件土地面臨15米寬之道路（即苗栗市○○路），且位於苗栗 市南苗城市商圈內，係屬苗栗市○○○地段，觀其四周不僅 商店林立，人車往來亦頻繁，此業據本院至現場履勘屬實並 製有勘驗筆錄及現場拍攝之照片足稽（本院卷一第139-142 頁）；且彭思嘉係於99年8月20日向原審法院提起分割共有 物之訴，黃義強則於99年9月日始向前手買得系爭土地之應 有部分236 4分之212，換算面積為5.38平方公尺，張瓊雲則 遲至99年9月29日始因買賣而購得應有部分2364分之106，並 於99年10月4日始完成登記，按其應有部分換算面積亦僅有 2.69平方公尺，此有彭思嘉提出之土地登記簿謄本及陳報狀 足參（本院卷一第190-194頁），在其之前，黃義強及張瓊 雲並非系爭土地之共有人，乃長期無權占有系爭土地，於訴 訟後，亦僅取得小部分之土地應有部分，若單為保留其等建 物之緣故，即將土地優先分配予其二人，犧牲其他共有人分 配土地之權利，對其他未占有系爭土地之合法共有人顯然不 公，尤其二人等取得土地應有部分之時間，均在上訴人之後 ，若不考慮其占有之之初是出於善意或惡意，亦不管其應有 部分比例之大小及其他共有人之權利，即率然將其等占有之 土地面積分歸其二人所有，日後恐將助長「無權占有」及「 非法先占」之惡風，殊有違法律之公平意旨。
㈣、雖黃義強及張瓊雲又抗辯：其等建造建物當時，國有財產局 新竹分處及彭思嘉均尚未取得土地共有權，其等事後取得共 有權，非渠等建蓋之初即得見。然黃義強及張瓊雲二人於建 蓋房屋之初，非不得向原土地之共有人洽買，以取得合法之 使用權源，乃長期占有他人共有之土地，使原有之共有人無 從使用收益自己之土地，其本質上係屬侵權行為之一種，事 後縱其二人有取得小部分之土地應有部分，但其他合法共有 人及國有財產局新竹分處因其等之無權占有，致無法使用收 益系爭土地，使光擁有商圈之土地卻無法地盡其利，所受之 損失亦難以估算，自不能以黃義強及張瓊雲非法占有期間已 久，作為維護自己建物完整性之正當事由。再採原物分割之 結果，系爭土地應有部分比例最大之共有人，即財政部國有 財產局新竹分處及彭思嘉，雖僅能分得20平方公尺之土地， 然此係因土地面積僅60平方公尺所致，但若與其他共有人相 較，其他共有人按其土地應有部分得以受分配之土地面積更
小，更難就系爭土地為整體之規劃，且國有財產局新竹分處 及彭思嘉所分得之土地面積雖有限，然國有財產局新竹分處 ，係因都市更新計畫之緣故，而不得將系爭土地之應有之部 分讓售、出租、委託經營或設定地上權，但不能因此即否認 其持有土地之潛在利益，且採價金補償之結果，將使國有財 產局新竹分處無法配合中央政策，影響整體之公共利益，且 都市更新計畫實施之結果，將帶來土地整體利益及價值之提 升，其土地之市場行情亦將隨之水漲船高，若僅為保護少數 非法先占之共有人利益，即否認其他應有部分比例占絕大部 分之國有財產局新竹分處及彭思嘉得受土地分配之權益，其 影響所及，不僅無法促進都市土地之再開發利用，改善居住 環境，且使國有財產局新竹分處及彭思嘉喪失於都市更新事 業計畫實施完成後，得按其更新前權利價值及提供資金比例 ，分配更新後建築物及其土地應有部分或權利金之權利（都 市更新條例第3條第5款參照），對國庫及彭思嘉個人利益之 損失，不言可諭。再就彭思嘉而言，其分得之6坪地，非不 得出租、擺攤或出售營利，若謂國有財產局新竹分處及彭思 嘉，僅能受價金之補償而不得受土地之分配，則將使得彭思 嘉及國有財產局新竹分處於管制解除後，無法透過正常市場 之機制決定其土地之售價，亦無從就土地為出租或使用收益 ，如此之分割方法，對國有財產局新竹分處及彭思嘉利益之 保護，顯有不足。
㈤、再查，系爭土地位於苗栗之精華地段，若採原物分割之結果 ，並採東西向之分割，將使每個共有人分得之土地均得面臨 繁華之中正路，並取得臨路之優勢及地利，符合公平之意旨 ，且本件土地位於市區並無不能原物分割之情形，而採原物 分割後，雖將產生小坪數及畸零地之情形，但各共有人於分 割後，非不得處分其土地或以承租、合併使用之方式，讓土 地發揮其經濟之效益。至採單純原物分割之結果，固將使黃 義強、及張瓊雲將面臨房子被拆除之命運，但其二人其建物 於建蓋之初，即屬無權占有，本即有隨時被請求拆屋還地之 風險，其後其二人雖有取得土地應有部分，但與其等占有之 面積相比顯然極其有限，且其等數十年來占用土地已享受相 當之利益，與其他共有人所受之損失相較，並無特別保護黃 義強及張瓊雲建物之必要，已經本院認定如前。雖張瓊雲及 黃義強又抗辯：本件系爭土地並不在都更範圍內，為何一併 納入列管中？財政部國有財產局未加詳查就繼續管制系爭土 地？並舉「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第13條 之規定，認本件都市更新計畫已暫緩後續時程，無繼續管制 系爭土地之必要。然前開處理則第１３條係規定：「內政部
依行政院核定「加速推動都市更新方案勘選」或「都市更新 示範計畫」等核定補助之都市更新地區，範圍內之國有非公 用土地，執行機關應配合暫緩辦理標售讓售、出租及設定地 上權。前項都市更新地區經主管機關完成先期規劃，確定整 體開發策略後，執行機關得委託都市更新地區經主管機關完 成先期規劃，確定整體開發策略後，執行機關得委託都市更 新主管機關依其規劃之整體開發策略辦理都市更新單元範圍 內國有非公用土地公開標售或招標設定地上權」，依此可知 ，只要列入更新事業範圍之國有土地即受有不得讓與及處分 之限制，而系爭土地９４年間即被勘選為苗栗縣加速推動都 市更新方案之南苗新竹客運總站周邊地區內國有房地，此有 國有財產局新竹分處提出之財政部國有財產局95年1月6日函 及配合加速推動都市更新方案推動之「優先更新地區內國公 有、公營事業所有房地應暫緩處分調查表」等為證（原審卷 第248-253頁）；且因系爭土地，位於苗栗縣政府於96年11 月完成先期規劃之苗栗「苗栗縣南苗新竹客運總站周邊地區 都市更新」之範圍，雖本案目前雖暫緩推動後續時程，惟該 地區確有辦理更新之需，故為配合中央政策推動都市更新工 作，目前仍應保留辦理更新之可能，此亦據苗栗縣政府100 年10月20日府商都市第1000213472號函一份在卷可參（本院 卷二第5-6頁），足證前開都市更新計畫雖暫緩後續之時程 ，但在前開都市更新計畫或廢除或撤銷前，國有財產局新竹 分處所有之系爭土地應有部分，自仍屬受列管之土地，此亦 為本院決定分割方案時應一併加以考慮之因素。㈥、本院因此斟酌黃義強及張雲瓊占有之時係屬無權占有，且其 嗣後取得之土地應有部分僅5.38及2.69平方公尺本無從供建 築之用，及國有財產局新竹分處名下之系爭土地應有部分， 仍屬都市更新計畫範圍內之土地，不得逕行處分否則將影響 日後更新計畫之推展，認本件應按各共有人之土地應有部分 分配土地面積，為最符合各共有人之利益及公平之原則，又 因彭思嘉係因無償贈與取得系爭土地，且其基於職業代書之 專業，於起訴前即曾找過被上訴人買受土地應有部分，因被 上訴人不同意而由其無償承受，可知其就系爭土地現被占用 之情形早已知情，而仍予承受，並於起訴及上訴時一再主張 要變價分割，再佐以其曾與黃義強及張瓊雲二人洽談土地買 賣之事，僅因價金談不攏致買賣不成，可見其其取得土地之 目的旨在變價受益，而國有財產局新竹分處，名下之土地應 有部分，則屬國有地，並受禁受及處分使用之限制，若分割 二處，將影響中央政策就苗栗市之都市更新計畫，有損整體 之公共利益，並考量王貴妹所有之建物，並未超過其土地應
有部分換算之面積，且係供其居住使用，若予拆除將危及建 物整體結構之安全，故不宜將其建物拆除，再考慮如採原審 判決之分割方案，則對應有部分比例占多數之共有人利益保 護尚有不足，故無論係原審之分割方案，或彭思嘉所提即10 0年10月12日收件，100年11月4日之複丈成果圖所示之方案 一及二，均為本院所不採。至國有財產局新竹分處主張之分 割方案一，即100年8月15日收件，100年9月2日複丈成果圖 所示之分割方案一，將使王貴妹依應有部分比例換算土地面 積雖足夠，但卻無法保留其建物之完整，且因其建物兩側為 樑柱，若為使彭思嘉土地能分歸一處，而使得王貴妹需拆除 1平方公尺之建物面積，勢將危及其建物之整體安全，對王 貴妹權益之保護恐有不週，況王貴妹取得土地共有權及建蓋 房子，係在國有財產局新竹分處及彭思嘉取得土地應有部分 之前，若因為後手分得土地之完整，即犧牲前手之權益，更 不符合法律平等保護各共有人利益之宗旨，且如採國有財產 局新竹分處方案二之分割方法，即將100年9月2日方案二複 丈成果圖所示之C部分，分歸彭思嘉所有，因其面臨中正路 之面寬夠大，仍可供建築及充分使用收益，且其剩下之1平 方公尺亦得處分或售與鄰地之使用人，不若國有財產局受有 無法讓與出租及委託經營之限制，對其權益影響較少，故本