臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第333號
上 訴 人 程永泰
周 南
馬清雪
黃劉炫妹
林萬成
劉振傑
朱榮村
賴寶彩
邱 明
黃李阿青
黃林秀琴
吳美珠
林 葉
林國暐
吳陳絲娟
劉以忠
陳郭秀霞
許順興
曾綉絜
葉宸芳
賴寄草
周莉娜
劉林雪英
巫黎卿
彭梅英
傅湘敏
鄭秀琴
陳繼承
賴寶雲
共 同
訴訟代理人 郭方桂律師
上 訴 人 陳葉菊妹
訴訟代理人 陳願好
上 訴 人 高余麗美
王方玉霞
被 上訴 人 高金伯
訴訟代理人 陳志誠律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國100年2月25日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1090號第一
審判決提起上訴，經本院於 100年11月29日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張其為系爭土地及建物（地號及建號詳如後 述）之共有人之一，而與其他共有人即原審共同被告間就系 爭土地及建物有買賣契約存在，因而本於該買賣契約關係， 請求原審共同被告應於被上訴人給付買賣價金之同時，將彼 等就該土地及建物之所有權應有部分移轉登記予被上訴人， 則本件訴訟標的對於原審共同被告必須合一確定。是經原審 為被上訴人全部勝訴之判決後，雖僅由上訴人程永泰等26人 提起上訴，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，其上 訴效力及於原審其餘共同被告即鄭秀琴、陳繼承、賴寶雲、 陳葉菊妹、高余麗美、王方玉霞，爰將彼等併列為上訴人。 又被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條所列各款情形，爰依到場上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決，依同法第385條第2項規定，並無不合，合先敘明。二、被上訴人主張：臺北市○○區○○段 1小段3203建號即門牌 號臺北市大安區○○○路○段107巷43之1 號建物（下稱系爭 43之1 號建物）為上訴人程永泰等15人與被上訴人共有，上 訴人之所有權應有部分如附表3所示；臺北市○○區○○段1 小段3204建號即門牌號臺北市大安區○○○路○段107巷45之 1號建物（下稱系爭45之1號建物）為上訴人黃劉炫妹等17人 與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表 4所示； 系爭建物所坐落臺北市○○區○○段1小段347地號土地（面 積2,734平方公尺，下稱系爭土地） 為兩造共有，上訴人之 所有權應有部分如附表 2所示。系爭建物係作為市場攤位使 用。系爭土地及建物之共有人除上訴人高余麗美（係被上訴 人之妻）、林萬成外，其餘上訴人於民國（下同）96年 1月 25日發函通知伊，謂彼等已依土地法第34條之1第1、2、3項 之規定，將系爭建物所有權全部及其坐落系爭土地所有權應 有部分以新臺幣（下同）1億0,700萬元出售予訴外人劉月釵 ，並催告伊於函到10日內回覆是否優先承買。伊於同年 1月 28日收受上開信函後，委請莊榮一地政士事務所於同年2月6 日函復表示優先承買，該函已於同年2月7日送達其餘上訴人 委託之勤實佳昌地政士事務所，是兩造間就系爭土地及建物 即已成立買賣契約，而其餘上訴人嗣後解除契約並不合法等
情，爰依買賣契約之法律關係，求為判命上訴人應於被上訴 人給付1億0,700萬元之同時，將如附表 2所示系爭土地所有 權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應有部 分及如附表4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉登記 予被上訴人（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人等26人聲 明不服，提起上訴，效及及於同造未上訴人之人）。答辯聲 明求為判決：上訴駁回。
上訴人程永泰、周南、馬清雪、黃劉炫妹、林萬成、劉振傑 、朱榮村、賴寶彩、邱明、黃李阿青、黃林秀琴、吳美珠、 林葉、林國暐、吳陳絲娟、劉以忠、陳郭秀霞、許順興、曾 綉絜、葉宸芳、賴寄草、周莉娜、劉林雪英、巫黎卿、彭梅 英、傅湘敏、鄭秀琴、陳繼承、賴寶雲則以：伊已於96年 3 月6日限期催告被上訴人給付第1期價金，並為附停止條件解 除契約之意思表示，乃被上訴人未依限履行，則兩造間就系 爭房地之買賣契約已因解除而失效，是被上訴人請求將系爭 土地及建物所有權應有部分移轉登記，即無理由等語，資為 抗辯（上訴人在原審所為其餘抗辯，嗣在本院表示不再主張 ─見本院卷59頁背面）。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人陳葉菊妹另以：希望能以協調方式解決紛爭等語，資 為抗辯。
上訴人高余麗美、王方玉霞未於準備程序或言詞辯論期日到 場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查被上訴人主張系爭43之1號建物為上訴人程永泰等15人 與被上訴人共有，上訴人之所有權應有部分如附表3所示； 系爭45之1號建物為上訴人黃劉炫妹等17人與被上訴人共有 ，上訴人之所有權應有部分如附表4所示；系爭建物所坐落 之系爭土地為兩造共有，上訴人之所有權應有部分如附表2 所示。系爭建物係作為市場攤位使用。系爭土地及建物之共 有人除上訴人高余麗美（係被上訴人之妻）、林萬成外，其 餘上訴人於96年 1月25日發函通知被上訴人，謂彼等已依土 地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭建物所有權全部 及其坐落系爭土地所有權應有部分以1億0,700萬元出售予訴 外人劉月釵，並催告被上訴人於10日內回覆是否優先承買， 被上訴人於同年 1月28日收受上開信函後，已委請莊榮一地 政士事務所於期限屆滿前之同年2月6日函復表示優先承買之 事實，業據其提出系爭土地及建物登記謄本、郵局存證信函 、莊榮一地政士事務所函為證（見原審司北調字卷11至26頁 ），且為上訴人所不爭執（見本院卷59頁背面），自堪信為 真實。惟被上訴人主張其餘上訴人解約不合法，兩造間就系
爭土地及建物之買賣契約關係仍然存在，其自得依該買賣契 約，請求上訴人將彼等就系爭土地及建物之所有權應有部分 移轉登記予被上訴人乙節，則為上訴人所否認，並以前揭情 詞置辯。茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下。四、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永 佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數 不予計算；又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一 價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之 1第1項、第4項 定有明文。又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，僅 具有債權效力（最高法院68年台上字第3141號、66年台上字 第1530號判例參照），係指他共有人於共有人出賣共有土地 之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契 約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切 條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購 權可言（最高法院98年度台上字第1285號判決意旨參照）。 又共有人依土地法第34條第 1項規定，出售共有土地之全部 ，他共有人亦得依同條第 4項規定，主張以同一價格優先承 購（最高法院97年度台上字第2222號判決參照）。經查： ㈠系爭土地及建物之共有人中，除被上訴人及上訴人高余麗美 、林萬成外，其餘共有人於96年 1月17日與訴外人劉月釵簽 訂不動產買賣契約書， 約定依土地法第34條第1、2、3項規 定，以總價1億0,700萬元，將系爭建物所有權全部及其坐落 系爭土地所有權應有部分出賣予訴外人劉月釵，業據上訴人 提出不動產買賣契約書為證（見原審重訴字卷216至223頁） 。雖被上訴人主張共有人之一之上訴人林萬成亦同意將系爭 土地及建物出賣予訴外人劉月釵云云。惟查，系爭不動產買 賣契約書內，關於立契約書人之「賣方」雖係記載程永泰、 林萬成等32人，且內文蓋有林萬成之印章，但立契約書人「 賣方」欄之下方業已註明「（林萬成未會同）」之文字（見 原審重訴字卷 216頁），而該契約書末頁亦僅將林萬成記載 為賣方林國暐等29人之共同代理人（見原審重訴字卷 223頁 ）；且上訴人林萬成亦在原審具狀說明其並未與其他上訴人 共同將系爭土地及建物出賣予訴外人劉月釵等情（見原審重 訴字卷 153頁）；復經徵諸除被上訴人及其妻即上訴人高余 麗美、上訴人林萬成外之其餘共有人嗣於96年2月1日，依土 地法第34條之1第1、2、3項規定，發函催告上訴人林萬成行 使優先承買權，業據上訴人提出郵局存證信函及掛號郵件收 件回執為證（見本院卷107至116頁），足見上訴人林萬成確 未同意出賣系爭土地及建物予訴外人劉月釵。
㈡上開不動產買賣契約書之出賣人，所占系爭土地及建物之共 有人數及應有部分合計均過半數，彼等依土地法第34條之 1 第 1項規定將該土地及建物出賣予訴外人劉月釵，固屬有據 ，惟被上訴人為不同意出賣之共有人，自得依同條第 4項規 定行使優先承購權，請求上開出賣人以同樣條件訂立買賣契 約。
㈢茲經上開出賣人通知後，被上訴人已委請莊榮一地政士事務 所於96年2月6日復函表示：「…如貴所（指出賣人委託之 勤實佳昌地政士事務所）執意依土地法第34條之 1規定辦理 ，本所代受託人高金伯主張優先購買權之適用。…」，業據 被上訴人提出莊榮一地政士事務所函為證（見原審司北調字 卷26頁），自已依法行使優先承購權，請求訂立買賣契約； 而上開出賣人即上訴人程永泰等30人（上訴人高余麗美、林 萬成 2人未同意出賣，故未具名）於96年3月6日復函表示： 「台端委託莊榮一地政士事務所…主張依土地法第34條之 1 規定表示優先購買權案，台端即依法主張優先購買權，請於 文到7日內，履行契約並依約支付第 1次款1,070萬元整…」 ，亦據被上訴人提出台北正義郵局第76號存證信函及掛號郵 件收件回執為證（見原審重訴字卷56至60、235頁）， 即係 予以承諾。則兩造間就系爭土地及建物，即已成立與上開不 動產買賣契約書同樣條件之買賣契約。
五、惟按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法 第 254條定有明文。又解除權之行使，應向他方當事人以意 思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示， 應由其全體或向其全體為之，亦為民法第 258條第1項、第2 項所明定。又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履 行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催 告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他 方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表 示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年 度台上字第2012號判決參照）。又當事人之一方，向他方表 示解除契約之意思，不以使用法律上之用語為限，如使用其 他社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字者，亦無不可 （最高法院76年度台上字第2414號判決參照）。經查： ㈠兩造間就系爭土地及建物，業已成立與上開不動產買賣契 約書同樣條件之買賣契約，有如前述；則被上訴人即應依 該不動產買賣契約書第5條第2項之約定，立即給付買賣價 金之第 1期款（簽約款）1,070萬元（見原審重訴字卷217 頁）。茲被上訴人行使優先承購權後，上訴人程永泰等30
人於復函承諾之同時，已於函內表示：「…請於文到 7日 內，履行契約並依約支付第1次款1,070萬元整…。請台端 於文到7日內將上述第1次款直接匯入履約保證專戶，戶名 僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號： 00000000000000，銀行：華僑商業銀行敦化分行，倘若台 端不於文到7日內履行契約並支付第1次款者，其優先購買 權視為放棄…」（見原審重訴字卷57、59頁），即已定相 當期限催告被上訴人履行買賣契約；又函內所云「倘若台 端不於文到7日內履行契約並支付第1次款者，其優先購買 權視為放棄」，衡諸一般社會交易觀念，係指倘若被上訴 人未依期限付款，雙方間即不再存在本於優先承購權所訂 立之買賣契約關係，是探求其真意，應係為附停止條件解 除契約之意思表示。被上訴人主張上開函文並無附條件解 除契約之表示云云，尚非可取。
㈡依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人劉月釵簽訂不動 產買賣契約書，出賣系爭土地及建物之共有人為上訴人程 永泰等30人（不包括不同意出賣之共有人即被上訴人、及 上訴人高余麗美、林萬成），業如前述。則由該30名共有 人向被上訴人為催告給付價金及附條件解除契約之意思表 示，於法並無不合。茲被上訴人逾催告期限，仍未依約給 付買賣價金，則兩造間就系爭土地及建物之買賣契約即因 停止條件之成就而解除。又部分共有人依土地法第34條之 1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之 共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未 同意出賣之共有人之應有部分，此種處分權乃係基於實體 法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之 共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買 受人間，不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第 1703號判決意旨參照），準此，本件不同意出賣之共有人 即上訴人高余麗美、林萬成並非買賣契約之當事人，理論 上自無共同催告給付價金及解約之可言。被上訴人主張上 開催告及解約之意思表示，未經全體出賣人（指未包含上 訴人高余麗美、林萬成 2人）為之，不生解除契約效力云 云，亦不足取。
㈢雖被上訴人及上訴人高余麗美曾以本件並無土地法第34條 之 1適用為由，另對訴外人劉月釵起訴請求確認彼等雙方 間就系爭土地及建物之買賣關係不存在。惟該訴訟已於99 年 6月24日經最高法院99年度台上字第1150號判決被上訴 人及上訴人高余麗美敗訴確定，有最高法院99年度台上字 第1150號、本院98年度重上更㈠字第 147號、原審法院96
年度訴字第 10156號民事判決足按（見本院卷133-1至133 -9頁）。而被上訴人於上開判決確定後已逾相當期間，其 迄未以匯款或提存方式給付優先承購所應給付之買賣價金 ，業據被上訴人自認屬實（見本院卷59頁背面），足見被 上訴人自始並無給付買賣價金之意思。是被上訴人主張因 優先承購權之存否尚有爭議，雙方仍在協調，其未遵期繳 款具有正當理由云云，自非可取。
㈣兩造間因被上訴人行使優先承購權之結果，就系爭土地及 建物依法成立之買賣契約，已因上訴人程永泰等30人依法 解除而溯及失其效力。則被上訴人依該買賣契約關係，請 求上訴人應於被上訴人給付1億0,700萬元之同時，將如附 表2所示系爭土地所有權應有部分、及如附表3所示系爭43 之1號建物所有權應有部分及如附表 4所示系爭45之1號建 物所有權應有部分移轉登記予被上訴人，自屬無據。六、綜上所述，被上訴人本於買賣契約關係，請求上訴人應於被 上訴人給付 1億0,700萬元之同時，將如附表2所示系爭土地 所有權應有部分、及如附表3所示系爭43之1號建物所有權應 有部分及如附表4所示系爭45之1號建物所有權應有部分移轉 登記予被上訴人，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴 之判決，自有未洽。上訴論旨執前詞指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第 2項所示。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450條、第 463條、第385條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 13 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 林玉珮
法 官 梁玉芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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│附表一：被上訴人應付上訴人款項 │
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│姓名 │土地應有部分│金額（新台幣）│
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│程永泰 │8/10000 │456萬2,174元 │
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│周南 │8/10000 │456萬2,174元 │
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│賴寶彩 │8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│賴寄草 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│邱明 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│賴寶雲 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│馬清雪 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃李阿青│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│周莉娜 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃林秀琴│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉林雪英│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│吳美珠 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│林葉 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│林國暐 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│高余麗美│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│黃劉炫妹│8/10000 │456萬2,174元 │
├────┼──────┼───────┤
│林萬成 │16/10000 │930萬4,348元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉振傑 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳葉菊妹│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│吳陳絲娟│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│劉以忠 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│朱榮村 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳郭秀霞│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│陳繼承 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│巫黎卿 │4/10000 │232萬6,087元 │
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│彭梅英 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│傅湘敏 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│王方玉霞│4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│許順興 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│鄭秀琴 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│曾綉絜 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│葉宸芳 │4/10000 │232萬6,087元 │
├────┼──────┼───────┤
│合計 │156/10000 │9,071萬7,391元│
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│附表二：上訴人應移轉予被上訴人之土地 │
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│姓名 │土地應有部分 │
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│程永泰 │8/10000 │
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│周南 │8/10000 │
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│賴寶彩 │8/10000 │
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│賴寄草 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│邱明 │4/10000 │
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│賴寶雲 │4/10000 │
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│馬清雪 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│黃李阿青│4/10000 │
├────┼──────────────┤
│周莉娜 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│黃林秀琴│4/10000 │
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│劉林雪英│4/10000 │
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│吳美珠 │4/10000 │
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│林葉 │4/10000 │
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│林國暐 │4/10000 │
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│高余麗美│4/10000 │
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│黃劉炫妹│8/10000 │
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│林萬成 │16/10000 │
├────┼──────────────┤
│劉振傑 │4/10000 │
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│陳葉菊妹│4/10000 │
├────┼──────────────┤
│吳陳絲娟│4/10000 │
├────┼──────────────┤
│劉以忠 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│朱榮村 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│陳郭秀霞│4/10000 │
├────┼──────────────┤
│陳繼承 │4/10000 │
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│巫黎卿 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│彭梅英 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│傅湘敏 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│王方玉霞│4/10000 │
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│許順興 │4/10000 │
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│鄭秀琴 │4/10000 │
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│曾綉絜 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│葉宸芳 │4/10000 │
├────┼──────────────┤
│合計 │156/10000 │
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│附表三：上訴人應移轉予被上訴人之第3203建號建物│
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│姓名 │第3023建號建物應有部分 │
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│程永泰 │2/20 │
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│周南 │2/20 │
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│賴寶彩 │2/20 │
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│賴寄草 │1/20 │
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│邱明 │1/20 │
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│賴寶雲 │1/20 │
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│馬清雪 │1/20 │
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│黃李阿青│1/20 │
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│周莉娜 │1/20 │
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│黃林秀琴│1/20 │
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│劉林雪英│1/20 │
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│吳美珠 │1/20 │
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│林葉 │1/20 │
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│林國暐 │1/20 │
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│高余麗美│1/20 │
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│合計 │18/20 │
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│附表四：上訴人應移轉予被上訴人之第3204建號建物│
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│姓名 │第3024建號建物應有部分 │
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│黃劉炫妹│2/20 │
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│林萬成 │1/20 │
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│劉振傑 │1/20 │
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│陳葉菊妹│1/20 │
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│吳陳絲娟│1/20 │
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│劉以忠 │1/20 │
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│朱榮村 │1/20 │
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│陳郭秀霞│1/20 │
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│陳繼承 │1/20 │
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│巫黎卿 │1/20 │
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│彭梅英 │1/20 │
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│傅湘敏 │1/20 │
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│王方玉霞│1/20 │
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│許順興 │1/20 │