臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度簡上字第27號
上 訴 人
即被上訴人 嚴呂珠（即嚴阿銀之承受訴訟人）
嚴阿霞（即嚴阿銀之承受訴訟人）
嚴沛瑛（即嚴阿銀之承受訴訟人）
嚴苙月（即嚴阿銀之承受訴訟人）
兼 上四人
共 同
訴訟代理人 嚴雅琴（即嚴阿銀之承受訴訟人）
上 一 人
訴訟代理人
及其他四人
複 代理人 廖志堯律師
被 上訴人
即 上訴人 張泰郎
訴訟代理人 江錫麒律師
複 代理人 柯宏奇律師
周銘皇律師
上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國106 年
5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人即被上訴人嚴阿銀後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人即上訴人張泰郎應再給付上訴人即被上訴人嚴呂珠、嚴阿霞、嚴沛瑛、嚴苙月、嚴雅琴新臺幣伍拾參萬陸仟貳佰捌拾壹元，及自民國一百零二年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
兩造其餘之上訴駁回。
上訴人即被上訴人嚴呂珠、嚴阿霞、嚴沛瑛、嚴苙月、嚴雅琴追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審及第二審訴訟費用，由被上訴人即上訴人張泰郎負擔十分之九，餘由上訴人即被上訴人嚴呂珠、嚴阿霞、嚴沛瑛、嚴苙月、嚴雅琴連帶負擔。
追加之訴訴訟費用由上訴人即被上訴人嚴呂珠、嚴阿霞、嚴沛瑛、嚴苙月、嚴雅琴連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受 訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第16
8 條、第175 條第1 項分別定有明文。原上訴人嚴阿銀於民 國103 年10月13日第二審訴訟繫屬中死亡，有其死亡證明書 附卷可憑（見本院卷一第135 頁），其法定繼承人為嚴呂珠 、嚴阿霞、嚴沛瑛、嚴苙月、嚴雅琴（下合稱上訴人等5 人 ），有其等之戶籍謄本在卷可按（見本院卷一第137 頁至第 139 頁），其等具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第145 頁） ，核無不合，應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。原上 訴人嚴阿銀第一審請求被上訴人即上訴人張泰郎（下稱被上 訴人張泰郎）應給付新臺幣（下同）1,760,338 元，及自10 2 年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息（見原審卷第48頁），上訴後先位上訴聲明擴張請求為被 上訴人張泰郎應再給付119,662 元，及自103 年7 月23日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；備位上訴聲 明擴張請求被上訴人張泰郎應再給付569,662 元（見本院卷 二第107 頁、第108 頁）。其變更核屬擴張應受判決事項之 聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原上訴人嚴阿銀起訴主張：其經訴外人陳錦揚介紹，於102 年4 月2 日與被上訴人張泰郎簽訂專任授權書（下稱系爭授 權書），委託被上訴人張泰郎辦理其所有坐落苗栗縣○○鎮 ○○段000 ○000 地號土地（下合稱系爭土地）之出售事宜 ，其等約定嚴阿銀之實拿價為每坪10,500元，仲介費配合簽 約。嗣嚴阿銀經被上訴人張泰郎及陳錦揚之介紹，於102 年 4 月19日與訴外人住商不動產后里中科加盟店即大光明不動 產仲介顧問社（下稱住商不動產加盟店）簽訂系爭土地之專 任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售書），約定委託銷售 期間自102 年4 月19日起至同年月20日止，委託銷售總價為 9,830,000 元。嚴阿銀與住商不動產加盟店復於同日另簽訂 委託銷售契約內容變更同意書（下合稱系爭變更同意書）， 約定銷售底價為嚴阿銀實拿9,830,000 元，仲介服務費外加 。嚴阿銀雖於102 年4 月19日簽發票號WG0000000 號、面額 1,720,000 元、到期日102 年7 月20日之本票（下稱系爭面 額1,720,000 元本票）交予被上訴人張泰郎，惟嚴阿銀同意 給付之仲介服務費仍應以最後簽訂之系爭變更同意書為準， 實際成交價與9,830,000 元之差額方屬被上訴人張泰郎等人 之仲介服務費。嗣嚴阿銀於102 年4 月20日與訴外人陳麗香 簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣
總價11,100,000元，買賣雙方已於102 年9 月間履行買賣契 約義務完畢。被上訴人張泰郎以經紀人員之身分與嚴阿銀簽 訂系爭授權書，其收取實際成交價與委託銷售價格之差額1, 270,000 元（計算式：11,100,000元－9,830,000 元＝1,27 0,000 元）作為仲介服務費，遠高於內政部所定合計經紀業 向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過實際成交價 金百分之6 之上限，有違不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定，應依同條第2 項規定加倍返還予嚴阿銀，嚴阿銀暫 先請求返還1,760,338 元。又被上訴人張泰郎處理系爭土地 買賣事宜，付出之勞力、時間及費用甚少，竟收取遠高於內 政部所定前揭標準之上限，亦應依民法第572 條規定，酌減 其居間報酬至成交價百分之6 即660,000 元。再者，被上訴 人張泰郎明知前揭標準之報酬上限，竟違反規定令嚴阿銀簽 訂系爭授權書及簽發系爭面額1,720,000 元本票，爰以民事 辯論意旨狀之送達，依民法第88條及第92條第1 項規定撤銷 其錯誤及受詐欺之意思表示。嗣被上訴人張泰郎業於102 年 8 月間執系爭面額1,720,000 元本票聲請本院以102 年度司 票字第338 號裁定准許強制執行確定，再於102 年10月間以 上開本票裁定暨確定證明書為執行名義，向本院聲請強制執 行，經本院以102 年度司執字第18875 號強制執行程序扣得 嚴阿銀於苗栗縣苑裡鎮農會（下稱苑裡鎮農會）帳戶內之存 款，苑裡鎮農會於102 年11月5 日開立支票交予被上訴人張 泰郎兌領1,760,338 元。被上訴人張泰郎受領該款項，亦無 法律上原因，嚴阿銀併依民法第179 條、第182 條第2 項等 規定請求被上訴人張泰郎返還1,760,338 元等語。並聲明： ㈠被上訴人張泰郎應給付嚴阿銀1,760,338 元，及自102 年 10月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息； ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人張泰郎則以：其與嚴阿銀於102 年4 月2 日簽訂系 爭授權書，因嚴阿銀急需用款，被上訴人張泰郎於102 年4 月19日偕同嚴阿銀至住商不動產加盟店簽訂系爭委託銷售書 ，委請住商不動產加盟店協助出售系爭土地。而被上訴人張 泰郎與住商不動產加盟店約定若順利出售系爭土地，住商不 動產加盟店僅得向被上訴人張泰郎收取報酬，不得向嚴阿銀 請領仲介服務費，故嚴阿銀不得執其與住商不動產加盟店間 之系爭委託銷售書，拒付被上訴人張泰郎仲介服務費。住商 不動產加盟店於同日覓得買方陳麗香，嚴阿銀即依系爭授權 書約定，按成交價扣除其同意之實拿價9,380,000 元【計算 式：893.29坪×10,500元＝9,379,545 元，千位無條件進萬 位取整數】之差價1,720,000 元（計算式：11,100,000元－
9,380,000 元＝1,720,000 元）簽發系爭面額1,720,000 元 本票交予被上訴人張泰郎作為仲介服務費。另陳麗香給付買 賣價金尾款，開立未指定受款人之面額1,270,000 元支票（ 下稱系爭面額1,270,000 元支票）交予嚴阿銀，擬由嚴阿銀 交予被上訴人張泰郎及住商不動產加盟店作為仲介服務費， 惟嚴阿銀拒絕交出該支票，住商不動產加盟店遂於102 年10 月23日對嚴阿銀提起給付444,000 元仲介服務費之訴訟。而 被上訴人張泰郎於本院102 年度司執字第18875 號強制執行 程序扣得嚴阿銀之存款，將其中444,000 元交予住商不動產 加盟店，該加盟店方撤回訴訟。又嚴阿銀主張簽訂系爭授權 書及簽發系爭面額1,720,000 元本票之意思表示錯誤或遭詐 欺，並未舉證以實其說。再者，被上訴人張泰郎係以個人身 分與嚴阿銀簽訂系爭授權書，非以不動產經紀業之經紀人員 身分簽約，不受不動產經紀業管理條例第19條關於報酬計收 標準之限制，故被上訴人張泰郎受領系爭面額1,720,000 元 本票，非無法律上原因等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、原審判決被上訴人張泰郎應給付嚴阿銀1,078,719 元，及自 102 年11月6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。
㈠嚴阿銀對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院另補陳： 買方陳麗香支付成交價百分之一仲介服務費，故被上訴人張 泰郎僅可收取成交價11,100,000元之百分之五即555,000 元 作為仲介服務費，其超標收取之仲介服務費應加倍返還共1, 430,000 元【計算式：（1,270,000 元－555,000 元）×2 ）＝1,430,000 元】。另被上訴人張泰郎收取之450,000 元 （計算式：1,720,000 元－1,270,000 元= 450,000 元）並 非仲介服務費，其受領不具法律上原因，依民法第179 條規 定應予返還。原審判決認定嚴阿銀同意給付之仲介服務費數 額錯誤，漏未考量買方已支付成交價百分之一仲介服務費， 亦未判命被上訴人張泰郎加倍返還，均有違誤。因被上訴人 張泰郎加倍返還之金額為1,430,000 元、不當得利返還之金 額為450,000 元，除應廢棄原審判決不利嚴阿銀部分，並命 被上訴人張泰郎再給付681,619 元（計算式：1,760,338 元 －1,078,719 元＝681,619 元），先位上訴聲明擴張請求給 付119,662 元（計算式：1,430,000 元＋450,000 元－1,76 0,338 元＝119,662 元）。若認嚴阿銀同意之實拿價為9,83 0,000 元，被上訴人張泰郎則應加倍返還2,330,000 元【計 算式：1,720,000 元－555,000 元）×2 ＝2,330,000 元】
，除應廢棄原審判決不利嚴阿銀部分，並命被上訴人張泰郎 再給付681,619 元（計算式：1,760,338 元－1,078,719 元 ＝681,619 元），備位上訴聲明擴張請求給付569,662 元（ 計算式：2,330,000 元－1,760,338 元＝569,662 元）。另 被上訴人張泰郎合法登錄為經紀人員，並曾在不動產經紀業 上班，為不動產經紀業管理條例第19條規定之經紀人員，雖 其尚未至其他不動產經紀業任職，僅為應否受懲戒之問題， 不影響該規定之適用。何況，合法業者收取報酬受有法定限 制，依舉重明輕之法理，不具該規定之身分，亦應類推適用 該規定等語。並上訴聲明：⒈先位：①原判決關於駁回其後 開第2 項之訴部分（即原審判決主文第2 項），暨命其負擔 該部分訴訟費用之裁判均廢棄；②被上訴人張泰郎應再給付 上訴人等5 人681,619 元，及自102 年11月6 日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息；③願供擔保，請准宣 告假執行。暨擴張聲明：①被上訴人張泰郎另應給付上訴人 等5 人119,662 元，及自103 年7 月23日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執 行；⒉備位：①原判決關於駁回其後開第2 項之訴部分（即 原審判決主文第2 項），暨命其負擔該部分訴訟費用之裁判 均廢棄；②被上訴人張泰郎應再給付其681,619 元，及自10 2 年11月6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息；③願供擔保，請准宣告假執行。暨擴張聲明：①被上訴 人張泰郎另應給付上訴人等5 人569,662 元，及自103 年7 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；② 願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第120 頁、第121 頁）。且就對造之上訴，答辯聲明：上訴駁回（見本院卷二 第122 頁）。
㈡被上訴人張泰郎就其敗訴部分亦聲明不服，提起上訴，於本 院另補陳：被上訴人張泰郎雖登錄為不動產經紀人員，惟本 件買賣雙方簽約時，其未於不動產經紀業工作，亦未於不動 產仲介公司上班，並非不動產經紀業管理條例定義之經紀業 或經紀人員。又其仲介系爭土地之買賣，與嚴阿銀間亦存有 解除土地套繪管制之委任關係，自不受不動產經紀業管理條 例第19條規定之限制。再者，本條之立法意旨在於杜絕消費 者因缺乏充份市場資訊及健全估價系統，而被收取超價報酬 。仲介業者因仲介不動產買賣成交，賺取仲介服務費，為法 之所許，如經委託人同意，約以買賣價差作為服務之報酬者 ，並未以不法欺罔之手段，虛報成交價格，或覓得出價高之 買方，詎隱瞞賣方價格資訊，而要求委託人降低售價，待委 託人降價後，即向委託人表示順利出售，故委託人即應如數
給付約定報酬。被上訴人張泰郎與嚴阿銀約定賣清實拿，以 成交價和實拿價之差額作為仲介服務費，取代成交價百分比 之方式，並未收取其他差價、報酬。又現已有實價登錄之制 度，且被上訴人張泰郎與買方陳麗香談妥價金後，即通知嚴 阿銀，並無上開虛報或隱瞞價格資訊之情形，於買賣簽約過 程，嚴阿銀及其陪同在場之女兒均無異議，嚴阿銀事後要求 返還仲介服務費，已違反誠信原則。原審判決於本件適用不 動產經紀業管理條例第19條規定，未探究立法意旨，顯有違 誤等語置辯。並聲明：㈠原判決不利於被上訴人張泰郎部分 廢棄；㈡上開廢棄部分，嚴阿銀第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。並就對造之上訴及擴張聲明，答辯聲明：㈠先、備 位上訴及擴張之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執事項
⒈嚴阿銀於102 年4 月2 日與被上訴人張泰郎簽訂系爭授權書 ，委託被上訴人張泰郎出售系爭土地，約定出售坪數865.5 坪（惟實際坪數為893.29坪），授權價格為每坪10,500元， 每坪實拿，仲介費配合簽約，委任期間自102 年4 月2 日起 至同年7 月2 日止，若買賣成交，嚴阿銀同意介紹費為買賣 總價之「賣清% 」給被上訴人張泰郎（見原審卷第8 頁）。 ⒉嚴阿銀於102 年4 月19日與住商不動產加盟店即大光明不動 產仲介顧問社訂立系爭委託銷售書，就系爭土地約定委託銷 售總價為9,830,000 元，委託銷售期間自102 年4 月19日起 至同年月20日止，並約定住商不動產加盟店得向嚴阿銀收取 實際成交價百分之四之服務報酬（見原審卷第9 頁至第11頁 ）。嚴阿銀與住商不動產加盟店於同日另訂系爭變更同意書 ，第3 項其他變更內容：「賣方銷售底價為實拿新臺幣9,83 0,000 元整，仲介服務費外加，賣方須將土地鑑界給買方（ 見原審卷第12頁）。
⒊嚴阿銀於102 年4 月19日簽發系爭面額1,720,000 元本票交 予被上訴人張泰郎。
⒋嚴阿銀於102 年4 月20日與買方陳麗香就系爭土地訂立系爭 買賣契約，買賣總價為11,100,000元。買賣雙方已於102 年 9 月前履行價金給付及系爭土地所有權移轉、交付之義務完 畢（見原審卷第13頁至第18頁）。
⒌住商不動產加盟店向買方陳麗香收取實際成交價百分之一之 仲介服務費111,000 元。陳麗香開立系爭面額1,270,000 元 支票交予嚴阿銀，以支付嚴阿銀對住商不動產加盟店及被上 訴人張泰郎之仲介服務費。
⒍被上訴人張泰郎依不動產經紀業管理條例領有不動產經紀營 業員證書，其於102 年4 月2 日與嚴阿銀簽立系爭授權書時 ，未在經營仲介或代銷業務之公司行號任職。
⒎被上訴人張泰郎於102 年8 月執系爭面額1,720,000 元本票 聲請本院以102 年度司票字第338 號裁定准許強制執行確定 ，嗣執系爭面額1,720,000 元本票向本院執行處聲請對嚴阿 銀之苑裡鎮農會帳戶內存款為強制執行，苑裡鎮農會於102 年11月5 日開立票號FA0000000 號支票支付，故被上訴人張 泰郎已受領1,760,338 元，其中13,760元為執行費、1,720, 000 元為票面金額，26,578元為系爭面額1,720,000 元本票 自102 年7 月20日起至同年10月21日止按週年利率百分之六 計算之利息。
⒏住商不動產加盟店於102 年10月23日訴請嚴阿銀給付仲介服 務費444,000 元，即實際成交價11,100,000元之百分之四（ 見原審卷第54頁），因被上訴人張泰郎委請訴外人陳文和開 立面額444,000 元之支票交予住商不動產加盟店提示兌現（ 見原審卷第80頁），住商不動產加盟店遂對嚴阿銀撤回前開 訴訟。
⒐陳錦揚不具不動產經紀人員資格。
㈡兩造爭執事項
⒈先位聲明部分
①上訴人等5 人依不當得利之法律關係，請求被上訴人張泰郎 返還450,000 元，有無理由？
②被上訴人張泰郎是否為不動產經紀業管理條例第19條第1 項 規定所定之「經紀人員」？被上訴人張泰郎收取之仲介服務 費1,270,000 元，有無違反上開規定？ ③承上②，如有違反，被上訴人張泰郎應返還多少錢？ ④上訴人等5 人依民法第572 條規定，請求被上訴人張泰郎返 還酌減之報酬，是否有理？
⒉備位聲明部分
①被上訴人張泰郎是否為不動產經紀業管理條例第19條第1 項 規定所定之「經紀人員」？被上訴人張泰郎收取之仲介服務 費1,720,000 元，有無違反上開規定？ ②承上，如有違反，被上訴人張泰郎應返還多少錢？ ③上訴人等5 人依民法第572 條規定，請求被上訴人張泰郎返 還酌減之報酬，是否有理？
五、得心證之理由
㈠先位聲明部分
⒈關於爭點①上訴人等5 人依不當得利之法律關係，請求被上 訴人張泰郎返還450,000 元，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條本文定有明文。上訴人等5 人先位主張： 依嚴阿銀最後簽訂之系爭變更同意書，嚴阿銀同意實拿9,83 0,000 元，故被上訴人張泰郎至多可分得成交價11,100,000 元與實拿價之差額1,270,000 元，被上訴人張泰郎執系爭面 額1,720,000 元本票強制執行額外受領之450,000 元，無法 律上原因，應予返還云云。被上訴人張泰郎則抗辯：嚴阿銀 同意實拿9,380,000 元，成交價11,100,000元與實拿價之差 額1,720,000 元，即為被上訴人張泰郎本件居間之仲介服務 費，均具有法律上原因，系爭變更同意書記載嚴阿銀實拿價 9,830,000 元為誤繕云云。經查：
①證人即住商不動產加盟店人員羅承佑於原審及本院審理時均 具結證稱：住商不動產后里中科加盟店人員與嚴阿銀訂立之 系爭委託銷售書，約定底價寫9,830,000 元，內含百分之四 之仲介服務費，嗣我與被上訴人張泰郎、陳錦揚談定於系爭 變更同意書記載嚴阿銀實拿底價9,830,000 元，超過實拿底 價者，即為住商不動產加盟店與被上訴人張泰郎、陳錦揚可 受分配之仲介服務費，因實際成交價為11,100,000元，嚴阿 銀同意實拿9,830,000 元，二者差額1,270,000 元由住商不 動產加盟店與被上訴人張泰郎、陳錦揚一同分配，住商不動 產加盟店分得其中444,000 元即成交價百分之四，其餘分歸 被上訴人張泰郎、陳錦揚；我寫好上開書面後，陳錦揚、被 上訴人張泰郎將書面轉交嚴阿銀簽名，買賣雙方簽約時，被 上訴人張泰郎亦在場；正式成交後，買方陳麗香開立系爭面 額1,270,000 元支票，作為住商不動產加盟店與被上訴人張 泰郎、陳錦揚之仲介服務費；我不清楚嚴阿銀另開系爭面額 1,720,000 元本票予被上訴人張泰郎乙事等語（見原審卷第 68頁至第77頁、本院卷二第37頁至第43頁）。 ②復證人陳錦揚於原審及本院審理時具結證稱：我填好系爭授 權書上之仲介服務費、地號等文字後，交予嚴阿銀簽名及被 上訴人張泰郎用印，嚴阿銀要求實拿每坪10,500元，經換算 坪數，其係要求實拿9,380,000 元；羅承佑寫好系爭委託銷 售書，我再與被上訴人張泰郎拿給嚴阿銀簽名，因嚴阿銀對 被上訴人張泰郎要求實拿9,380,000 元，而住商不動產加盟 店要求成交價百分之四之仲介服務費444,000 元，二者相加 約9,830,000 元，故於系爭變更同意書記載嚴阿銀同意實拿 價為9,830,000 元，其餘差額則為被上訴人張泰郎之仲介服 務費；嚴阿銀訂立系爭買賣契約時，一併簽發系爭面額1,72 0,000 元本票予被上訴人張泰郎，住商不動產加盟店不知道 我們有拿上開本票等語（見本院卷二第44頁至第51頁、原審
卷第93頁至第99頁）。
③互核證人前開證述，足認嚴阿銀與住商不動產加盟店、被上 訴人張泰郎係約定以實拿底價之方式，給付仲介服務費。而 系爭委託銷售書、系爭變更同意書之訂立過程，均由被上訴 人張泰郎、陳錦揚代表嚴阿銀出面處理，最終與嚴阿銀議定 而與住商不動產加盟店簽訂系爭變更同意書，嚴阿銀同意實 拿價為9,830,000 元；被上訴人張泰郎亦與住商不動產加盟 店參與買賣雙方簽約過程，其等互動密切，合作無間，戮力 促成交易，應同視為一仲介主體，故其等之仲介服務費應為 實際成交價及嚴阿銀同意實拿價之差額即1,270,000 元（計 算式：11,100,000元－9,830,000 元＝1,270,000 元）。再 參諸前揭不爭執事項⒌⒏所示，買方陳麗香開立系爭面額1, 270,000 元支票交予嚴阿銀，以支付嚴阿銀對住商不動產加 盟店及被上訴人張泰郎之仲介服務費，核與前揭成交價及實 拿價之差額1,270,000 元相符；又被上訴人張泰郎執系爭面 額1,720,000 元本票向嚴阿銀強制執行後，確有分配仲介服 務費444,000 元予住商不動產加盟店等節，益見被上訴人張 泰郎、住商不動產加盟店與嚴阿銀約定系爭土地買賣之仲介 服務費為1,270,000 元。惟嚴阿銀與被上訴人張泰郎先前訂 立系爭授權書時，已約定實拿價9,380,000 元，故於簽訂系 爭買賣契約時，嚴阿銀併簽發系爭面額1,720,000 元本票交 予被上訴人張泰郎，此情為住商不動產加盟店所不知悉，堪 認被上訴人張泰郎係與嚴阿銀私下另行約定收取另筆仲介服 務費，即系爭面額1,720,000 元本票與面額1,270,000 元支 票之差價450,000 元（計算式：1,720,000 元－1,270,000 元＝450,000 元）。嚴阿銀與被上訴人張泰郎間既約定實拿 價為9,380,000 元，故被上訴人張泰郎受領上開450,000 元 仲介服務費，具有法律上原因。上訴人等5 人依不當得利之 法律關係，請求被上訴人張泰郎返還450,000 元，即無理由 。
㈡上訴人等5 人先位聲明主張嚴阿銀與住商不動產加盟店、被 上訴人張泰郎約定實拿價9,830,000 元，成交價與實拿價之 差額1,270,000 元方屬仲介服務費之事實，既與本院前揭認 定之事實不符，是其等先位聲明之請求即無理由，應予駁回 ，其餘爭點②至④亦無庸審究，併此敘明。
㈢備位聲明部分
⒈關於爭點①被上訴人張泰郎是否為不動產經紀業管理條例第 19條第1 項規定所定之「經紀人員」？被上訴人張泰郎收取 之仲介服務費1,720,000 元，有無違反上開規定？ ①按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介
業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之 報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報 酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條 例第19條定有明文。其立法意旨為仲介業務屬代理、居間性 質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規 定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價 金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或 其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺 乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情 事發生。而同條例第4 條第7 款規定之經紀人員係指經紀人 或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀 營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。又按若不 具不動產經紀業或經紀人員身分，仲介土地買賣，無類推適 用該條例第19條規定（最高法院101 年度台上字第1608號判 決意旨參照）。
②經查，被上訴人張泰郎於100 年1 月14日申請首次核發經紀 營業員證照，有效期限至108 年1 月14日乙節，有苗栗縣政 府105 年11月23日府地籍字第1050238928號函附查詢資料在 卷可查（見本院卷二第62頁）。故被上訴人張泰郎提供本件 仲介服務時，具有經紀營業員之資格，屬於不動產經紀業管 理條例第4 條第7 款規定之經紀人員。被上訴人張泰郎雖抗 辯：其未在經營仲介或代銷業務之公司行號任職，故非該條 例第19條第1 項規定所定之「經紀人員」云云，惟該條並非 僅以在不動產經紀業任職之經紀人員為規範對象，被上訴人 張泰郎未專任於經紀業而經營仲介業務，依同條例第16條規 定，僅產生申誡之法律效果，但並未免除同條例第19條第1 項規定之法定義務，故被上訴人張泰郎前揭抗辯並不可採。 ③次查，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣 或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產 實際成交價金百分之六或一個半月之租金；前述報酬標準為 收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率（內政 部89年5 月2 日（89）台內中地字第8979087 號函釋可參） 。本件買賣成交價為11,100,000元，故向買賣雙方僅得共收 取至多成交價百分之六即666,000 元之仲介服務費。而住商 不動產加盟店除向買方收取成交價百分之一之仲介服務費11 1,000 元，如前揭不爭執事項⒌所示，又與被上訴人張泰郎 向嚴阿銀收取1,270,000 元仲介服務費，被上訴人張泰郎個 人另向嚴阿銀收取仲介服務費450,000 元，業如前述⒈③所 示，則被上訴人張泰郎與住商不動產加盟店合計收取超過66 6,000 元之仲介服務費，已違反不動產經紀業管理條例第19
條第1 項規定。上訴人等5 人主張被上訴人張泰郎違反前開 規定等語，於法有據。被上訴人張泰郎抗辯：其收取成交價 與嚴阿銀實拿價之差額，即屬報酬，其並未對嚴阿銀額外收 取其他差價，合於規定，而且前開規定限適用於經紀人員隱 匿交易資訊之回殺情形，其無虛報或隱瞞價格資訊之情形， 故未違反前開規定云云。惟無論以百分比之方式或差價之方 式約定仲介服務費，均不得超過成交價百分之六之報酬上限 ，被上訴人張泰郎雖得以差價之方式約定仲介服務費，惟其 獲得之數額，已超過成交價百分之六之標準，即與前開規定 有違，且前開規定之立法意旨在於避免消費者遭收取超價報 酬，並未以經紀人員隱匿交易資訊為適用要件，故被上訴人 張泰郎前揭抗辯亦不可採。
⒉關於爭點②承上，如有違反，被上訴人張泰郎應返還多少錢 ？
①按不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定應負返還責任之 人，應以「收取人」為限，亦即，倘係經紀業者（如公司或 商號）收取，即由經紀業者負責加倍返還；然倘係「經紀人 員」個人收取而為經紀業公司（或商號）所不知者，則由該 「經紀人員」個人負加倍返還責任。又若經紀業與經紀人員 （一人或數人）共同收取差價，其共同收取者，自均應負加 倍返還責任。另依法條之規定內容可知，共同收取者，係負 「共同」返還責任，而非負「連帶」返還責任（臺灣高等法 院臺中分院100 年度上字第403 號判決意旨參照）。按數人 負同一債務，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有 訂定外，應各平均分擔之。又數人負同一債務，明示對於債 權人各負全部之責任者，始為連帶債務人，債權人方得對之 請求全部之給付，觀諸民法第271 條、第272 條第1 項、第 273 條第1 項規定甚明（最高法院69年度台上字第779 號判 決意旨參照）。按數債務人負可分給付之債務而無特別之意 思表示者，各債務人以平等之比例負其債務（最高法院18年 上第2766號判例意旨參照）。又按民法第271 條規定數人負 同一債務而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應各平均分擔之，係規定多數債務人與債權人間之關係 ，屬對外效力之規定（最高法院95年度台上字第2494號判決 意旨參照）。
②經查，被上訴人張泰郎與住商不動產加盟店對嚴阿銀共收取 1,270,000 元仲介服務費，已逾法定百分之六標準，業如前 述。被上訴人張泰郎與住商不動產加盟店就超標收取之報酬 ，依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定應負共同返還 責任，對嚴阿銀平均分擔債務。雖證人陳錦揚證稱被上訴人
張泰郎事後分予其140,000 元報酬等語（見原審卷第98頁、 本院卷二第49頁），惟其不具經紀人員之身分，如前揭不爭 執事項⒐所示，亦未具名與嚴阿銀訂立書面，僅係被上訴人 張泰郎之使用人，並非上開條例第19條所規範之收取人，故 其無庸與被上訴人張泰郎、住商不動產加盟店對嚴阿銀負共 同返還責任。準此，被上訴人張泰郎與住商不動產加盟店共 對嚴阿銀、買方陳麗香收取共1,381,000 元（計算式：1,27 0,000 元＋111,000 元＝1,381,000 元），與前述法定上限 之666,000 元，相差715,000 元，應共同加倍返還嚴阿銀共 1,430,000 元（計算式：715,000 元×2 ＝1,430,000 元） 。因上訴人等5 人僅請求被上訴人張泰郎返還，而共同債務 對外應平均分擔，故被上訴人張泰郎應返還嚴阿銀715,000 元（計算式：1,430,000 元÷2 ＝715,000 元）。 ③又查，被上訴人張泰郎個人另向嚴阿銀收取仲介服務費450, 000 元，住商不動產加盟店並不知情，業如前述⒈③所示， 依不動產經紀業管理條例第19條第2 項規定，被上訴人張泰 郎亦應負加倍返還責任，是應返還上訴人等5 人900,000 元 （計算式：450,000 元×2 ＝900,000 元）。 ④綜上，被上訴人張泰郎應加倍返還上訴人等5 人共計1,615, 000 元（715,000 元＋900,000 元＝1,615,000 元）。上訴 人等5 人請求被上訴人張泰郎給付1,615,000 元，為有理由 ；逾此範圍之請求，則無理由。
⒊本院既已認定上訴人等5 人得依不動產經紀業管理條例第19 條第1 項規定請求被上訴人張泰郎返還報酬，自無庸再審究 爭點③上訴人等5 人依民法第572 條規定，請求被上訴人張 泰郎返還酌減之報酬，是否有理。
六、綜上所述，被上訴人張泰郎與住商不動產加盟店對嚴阿銀共 收取仲介服務費1,270,000 元，被上訴人張泰郎對嚴阿銀收 取之另筆仲介服務費450,000 元，均已違反不動產經紀業管 理條例第19條第1 項規定。從而，上訴人等5 人為嚴阿銀之 繼承人，其等依同條第2 項規定請求被上訴人張泰郎給付1, 615,000 元，及自102 年11月6 日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。原審認定被上訴人張泰郎與嚴 阿銀約定之仲介服務費數額有誤，及漏未考量買方已支付成 交價百分之一之仲介服務費，亦未命被上訴人張泰郎加倍返 還，均有違誤。其就上開應准許之逾1,078,719 元本息部分 ，為嚴阿銀敗訴之判決，尚有未洽，上訴人等5 人上訴意旨 求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第 2 項所示。至於上訴人等5 人請求被上訴人張泰郎給付逾1,
615,000 元部分，被上訴人張泰郎請求廢棄原審判決，原審 為其等各敗訴之判決，於法並無不合，兩造上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，均予駁回。另上訴人等5 人追加之訴部 分，亦無理由，應予駁回。又本件因兩造上訴利益未達民事 訴訟法第466 條上訴第三審之法定數額，一經本院判決即告 確定，無假執行之必要，故上訴人等5 人假執行之聲請併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人等5 人上訴為一部有理由，一部無理 由，追加之訴無理由，被上訴人張泰郎上訴為無理由，依民 事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條 、第79條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 黃怡玲
法 官 江振源
法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 劉立晨