臺灣雲林地方法院民事判決 100年度訴字第304號
原 告 丁條
王林登
上 一人
訴訟代理人 王德厚
上二人共同
訴訟代理人 洪松林律師
被 告 林萬生
林萬陽
林萬禮
林萬斗
林世昌
林政諺
林政嘉
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國100 年11月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
被告林政諺、林政嘉未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告與訴外人即證人吳福訓，於民國57年6 月11日向訴外人 林宏宗以每甲新台幣（下同）40萬元總價金485,600 元，購 買重劃前雲林縣台西鄉○○○段910-11地號土地（下稱910- 11號土地）1.1848甲（按一甲約等於9699.17 平方公尺，故 1.1848甲約等於11491 平方公尺）及同段910-14地號土地（ 下稱910- 14 號土地）0.0292甲（約為283 平方公尺）之應 有部分各10分之6 ，並簽訂賣渡證書（下稱系爭賣渡證書） ，而依系爭買賣契約書所載，原告丁條持分10分之4 ，證人 吳福訓及原告王林登各持分10分之1 ，另在Ｂ買賣條件⒊部 分，約定「限於57年8 月15日以前分割登記時付清價款」， 因此買受人已依約於57年8 月15日前即已付清價款，然因受 限於當時法令，不能分割過戶。迨於60年間，各共有人就土 地如何分管迭有爭執因而同意分管耕作，惟林宏宗稱其已私 下將約0.1115甲（即約1081平方公尺）賣與他人，因此在協
議分管時，無法就此部分列入分管範圍，原告只得以當時情 形，請測量代書王欽山至現場定界，畫出分管圖。且原告從 60年分管迄今，均依分管位置使用土地。其後原告多次請求 林宏宗及其繼承人即被告等，移轉所有權並為分割登記，但 被告等均僅口頭答應，實際並未配合辦理，期間原告除多次 委請地方人士從中斡旋，並多次向台西鄉公所、台北縣三重 市調解委員會聲請調解，然均無法達成共識，至迄今未移轉 過戶。
㈡910-11、910-14號土地地目為田，使用分區原編為特定農業 區農牧用地，依62年9 月3 日公布之農業發展條例（下稱農 發條例）第22條規定屬不得分割及移轉為共有之耕地，另依 64 年7月24日修正前土地法第30條規定：私有農地所有權之 移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。故於57年6 月11日 簽訂系爭賣渡證書時，上開土地乃係依法不得分割及移轉為 共有並有限制受讓人資格之土地。而農發條例於72年8 月1 日修正第3 條第11款規定及依同條例第30條規定，上開土地 仍不得為分割移轉。迨農發條立於89年1 月26日修正第16條 ，僅限制「耕地」之分割，而土地法第30條有關農地受讓人 資格限制，亦同於89年1 月26日刪除後，才無受讓人資格及 不得移轉共有等限制。故系爭賣渡證書雖有限於57年8 月15 日前分割登記，但其時法令限制無法移轉共有並為分割登記 ，以致自60年間各自分管迄今，是林宏宗顯有同意於「可過 戶時」履行契約義務並移轉910-11、910-14號土地之應有部 分予原告之約定，而被告等人係概括繼承，自亦繼承林宏宗 依約對原告移轉土地所有權之義務。從而自89年1 月26日起 算至原告提起本件訴訟之日，尚未逾15年，是原告所有權移 轉登記之請求並未罹於消滅時效。
㈢又910-11號土地自74、75年間，先後分割出崙子頂段910-11 、910-87、910-88、910-89、910-90、910-91等地號。其中 崙子頂段910-87號土地（面積10410 平方公尺）在76年間重 劃後，地號改為五港段563 地號（面積9782平方公尺），另 崙子頂段910-91號土地改為五港段564 地號（面積357 平方 公尺）及564-1 號（面積7 平方公尺）、564-2 號（面積31 2 平方公尺，97年被雲林縣政府徵收）。於97年12月間，雲 林縣政府因徵收五港段563 號部分土地，該563 號土地再分 割出五港段563 號（面積254 平方公尺）、563-1 號（面積 2455平方公尺，即徵收之土地）、563-2 號（面積7073平方 公尺，下稱系爭土地）等地號土地。而910-14號土地（面積 283 平方公尺）在76年間經重劃後改為五港段568 號，面積 為296 平方公尺。
㈣因被告已在75年10月間移轉崙子頂段910-91號土地，面積為 693 平方公尺予原告之夫即證人王德厚所有，而當時是用申 請農舍的方式過戶一部份，要申請農舍完才可以移轉過戶， 移轉的部分也是限於農舍的部分，其餘部分尚未移轉。故以 75年分割及76年重劃前後910-11、910-14號土地之面積來計 算原告王林登剩餘之持分。而910-11、910-14號土地面積扣 除林宏宗私下將其中1081平方公尺土地出售予訴外人林連對 ，合計為10693 平方公尺【計算式：（11491 ㎡－1081 ㎡ ）＋693 ㎡＝10693 ㎡】，因此原告王林登之持分為萬分之 352 【計算式：10693 ㎡×1/10－693 ㎡＝376 ㎡；376 ㎡ /10693㎡＝0.0352】，而原告丁條之持分除系爭賣渡證書所 載10分之4 外，因原買受人之一即證人吳福訓在簽定系爭賣 渡證書後沒幾天反悔不買，將其買受之10分之1 之持分轉讓 與原告丁條，故原告丁條之持分共為10分之5 ，即為萬分之 5000 。
㈤並聲明：被告應將坐落雲林縣台西鄉○○段563 之2 號土地 ，地目：田，面積：7073平方公尺，使用類別：農牧用地， 權利範圍如附表所示，各按附表所示移轉應有部分，辦理土 地所有權移轉登記與原告。
二、被告方面：
㈠被告林萬生部分：
⒈買賣土地的事情渠等都不清楚，不應列渠等為被告。又系爭 賣渡證書是57年6 月11日，為其父親林宏宗所簽訂，迄今已 40多年，在系爭賣渡證書中有約定57年8 月15日前就應該要 分割登記，為何現在才提告？原告所提出之系爭賣渡證書中 的買賣價金有無付清渠等也都不清楚，系爭賣渡證書有無成 立也都不清楚，土地代書或見證欄也是空白，所以原告提出 系爭賣渡證書合法性值得懷疑。
⒉土地買賣過戶當初沒有法令限制，當時就可以移轉，則原告 的請求權應已經時效消滅。而當時的當事人林宏宗、林萬順 都已死亡，當時其未實際參與，所以也不曉得情況。渠等是 依繼承取得系爭土地，如果在其父親林宏宗生前有買賣事宜 ，為何在其父親生前不辦理移轉？為何等其父親及大哥林萬 順都已經死了，才來請求？
㈡被告林萬禮部分：
不知道土地買賣的事情，其是依繼承取得系爭土地，如果在 其父親林宏宗生前有買賣事宜，為何在其父親生前不辦理移 轉？為何等其父親及大哥林萬順都已經死了，才來請求？ ㈢被告林萬斗部分：
尹當時在唸書，後來當兵，土地買賣的事情並不知情。
㈣被告林世昌部分：
尹不清楚土地買賣的事。
㈤被告林政諺、林政嘉部分：
渠等不清楚土地買賣的事。
㈥以上並均聲明：駁回原告之訴。
㈦被告林萬陽部分：
被告林萬陽雖在言詞辯論期日有到庭，惟未為任何陳述或提 出書狀陳述意見。
三、得心證之理由：
㈠原告起訴主張910-11號土地，面積11491 平方公尺，於74年 4 月24日分割出同段910-87號土地，並於74年11月25日再分 割出同段910-88、910-89、910-90號土地，於76年5 月10日 重劃後其中910-11、910-88、910-89、910-90號土地分別重 編為五港段568 號、259 、260 、261 號土地；崙子頂段91 0-87號土地於75年5 月24日分割出同段910-91號土地，於76 年5 月10日重劃後重編為五港段563 、568 號土地；崙子頂 段910-91號土地，面積：693 平方公尺，於75年10月8 日以 買賣為原因移轉登記為王德厚所有，並於76年5 月10日重劃 後重編為五港段564 號土地；910-14號土地，面積283 平方 公尺，於76年5 月10日重劃後重編為五港段563 、568 號土 地；五港段563 號土地於97年11月27日分割出同段563-1 號 （已被雲林縣政府徵收）及563-2 號土地，面積為7073平方 公尺（即系爭土地）。又林宏宗之繼承人有訴外人林萬順（ 已歿）、被告林萬生、林萬陽、林萬禮、林萬斗。而林萬順 死亡後由訴外人林世芳（已歿）、被告林世昌繼承。而訴外 人林世芳死亡後由被告林正諺、林政嘉繼承，有原告提出之 土地登記簿、土地登記第二類謄本及林宏宗之繼承記統表在 卷可參，堪信為真實。又原告依系爭賣渡證書請求被告依附 表所示移轉系爭土地之應有部分與原告，然為被告所否認， 並以上開情詞置辯，則本件之爭點在於系爭賣渡證書是否有 效成立？若有效成立，原告基於系爭賣渡書請求被告移轉登 記系爭土地如附表所示之應有部分之請求權消滅時效是否已 完成？
㈡系爭賣渡證書是否有效成立？
⒈原告主張已依系爭賣渡證書之約定於57年8 月15日前即已付 清價款等語，被告以等非契約當事人，亦不清楚契約內容及 買賣價金有無付清等語，資為抗辯。然查，依證人即原告之 配偶王德厚證稱：系爭賣渡證書係由其所寫，系爭賣渡證書 上買受人會有出賣人林宏宗之子林萬順，是因為林宏宗為了 要留10分之4 之土地給林萬順。而證人吳福訓的部分當時放
棄，由原告丁條購買，故原告丁條變成10分之5 、原告王林 登10分之1 ，如果沒有付錢的話，他們如何有分管使用，系 爭土地有向彰化銀行借款，如果沒有付錢的話，土地登記謄 本就會留下紀錄，所以應該是有付清價款，所以才會有分管 使用的情形等語。又據證人吳福訓證稱：「這塊地總共1 甲 2 分地，6 分地就是一半，價金也正確，當時我的部分先拿 出1 萬元出去，給林宏宗送件，我是要買給我小舅子，他沒 有房子住，我要買地送給他，後來我小舅子不願意接受，所 以我才向丁條說我小舅子不願意接受我的贈與，要丁條退還 我交給他的1 萬元現金，後來就退還我1 萬元，等於丁條把 賣我的10分之1 持分再收回去。」等語，依上開證人王德厚 、吳福訓二人間之證述，並無相互矛盾之處且證述相符，則 渠等之證述應堪信為真實，可知原告確係與林宏宗在57年間 有買賣土地之情事，再據以910-11號土地於60年間有分管協 議並繪製分管圖，原告依分管位置使用迄今，益徵原告主張 渠等已付清所有價款，應可採信。
⒉承上所述，本件系爭賣渡證書固然成立，惟按系爭土地於訂 立買賣契約書及協議書時為農地，依當時有效之土地法第三 十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自 耕者為限，惟該條係就所有權移轉之物權行為所作之強制規 定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為（ 如買賣、互易、贈與等契約）並不在限制之列，故約定出售 私有農地於無自耕能力之人者，其所訂之農地買賣契約（債 權契約）尚不能認係違反強制規定，而屬無效。但此項買賣 契約，所約定之給付既為移轉私有農地所有權於無自耕能力 之人，屬法律上之給付不能，亦即自始的給付不能，依民法 第246 條第1 項規定，以不能給付為契約標的者，除農地買 賣承買人雖無自耕能力，如約定由其指定登記與任何有自耕 能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人 ，即非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的， 難認其契約為無效外，其契約應屬無效。最高法院著有80年 度台上字第526 號、97年度台上字第289 號判決意旨可參。 次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院著有17年 上字第1118號判例可循。經查：
⑴系爭賣渡證書之簽訂時間為57年6 月11日，依當時有效即35 年4 月29日修正公布之土地法第30條規定：「私有農地所有 權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」，而依據原告 陳述當時無法分割移轉，顯見原告其時並非自耕農，不具自
耕能力，又綜觀系爭賣渡證書上之記載，並未約定由承買人 指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有 自耕能力之特定第三人。且依系爭賣渡證書上有載明：「Ｂ 賣買條件：⒈每甲新台幣肆拾萬元正。⒉買受人先付新台幣 柒萬元正。⒊限本（57）年八月十五日以前分割登記？（按 字跡未明）時付清價款。⒋…」，則既已明定於簽約後約2 個月即57年8 月15日前辦理分割登記並付清價款，核與一般 交易常情相符，自無再別事探求之必要，而應認原告與林宏 宗間就系爭賣渡證書並無於「可過戶時」履行契約義務並移 轉910-11、910-14號土地之應有部分予原告之約定。 ⑵另原告主張系爭賣渡證書雖有限於57年8 月15日前分割登記 ，但其時法令限制無法移轉共有並為分割登記，以致自60年 間各自分管迄今，是林宏宗顯有同意於「可過戶時」履行契 約義務並移轉910-11、910-14號土地之應有部分予原告之約 定等語，惟若林宏宗有同意於「可過戶時」履行契約義務並 移轉910-11、910-14號土地之應有部分予原告之約定，為何 未在系爭賣渡證書上加以載明，反於系爭賣渡證書之賣買條 件記載：限本（57）年八月十五日以前分割登記之時付清價 款，顯見原告與林宏宗簽定系爭賣渡證書時，確無約定「可 過戶時」移轉910-11、910-14號土地之應有部分予原告之真 意。
⑶又被告（按應為林宏宗）雖已在75年10月間移轉崙子頂段91 0-91號土地，面積為693 平方公尺予原告王林登之配偶即證 人王德厚所有，惟依上開910-91號土地之土地登記簿之記載 ，該土地於75年10月29日係以買賣為原因登記與證人王德厚 ，然證人王德厚並非系爭賣渡證書之當事人，則證人王德厚 與林宏宗間是否係基於系爭賣渡證書而為移轉登記，實非無 疑，要難遽為有利於原告之認定。況證人王德厚苟可依系爭 賣渡證書承受耕地，渠等大可在系爭賣渡證書上記載之57年 8 月15日前將系爭土地分割登記與證人王德厚，蓋當時並未 有法令限制分割登記（按農發條例於62年9 月3 日公布後才 有耕地分割登記之限制），則原告斯時未請求林宏宗移轉土 地，致土地自60年間各自分管迄今，現反主張斯時法令限制 無法移轉共有並為分割登記，進而主張林宏宗有同意於「可 過戶時」移轉910-11、910-14號土地之應有部分予原告之約 定，自非有據。
㈢綜上所述，原告與林宏宗間雖定有農地買賣契約，原告當時 並非自耕農，不具自耕能力，又無約定由原告指定登記與任 何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特 定第三人之情事，且法令是否修正非契約當事人所可預期，
是該項契約難認已有合於民法第246 條第1 項但書之情形， 揆諸上開說明，系爭賣渡證書應屬無效。從而，原告本於無 效之賣渡證書請求被告辦理如附表所示之土地所有權移轉登 記之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核 均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 5 日
民事第二庭 法 官 吳福森
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 5 日
書記官 王振州
附表：
┌───────────┬─────────┬─────────┐
│五港段563-2 號土地移轉│五港段563-2 號土地│五港段563-2 號土地│
│義務人及原應有部分 │應移轉原告丁條萬分│應移轉原告王登林萬│
│ │之5000部分 │分之352 部分 │
├─────┬─────┼─────────┼─────────┤
│被告林萬生│萬分之2852│萬分之1426 │萬分之100.3904 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林萬陽│萬分之1064│萬分之532 │萬分之37.4528 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林萬禮│萬分之2250│萬分之1275 │萬分之89.76 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林萬斗│萬分之2205│萬分之1102.5 │萬分之77.616 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林世昌│萬分之443 │萬分之221.5 │萬分之15.5936 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林政諺│萬分之443 │萬分之221.5 │萬分之15.5936 │
├─────┼─────┼─────────┼─────────┤
│被告林政嘉│萬分之443 │萬分之221.5 │萬分之15.5936 │
└─────┴─────┴─────────┴─────────┘