臺灣臺東地方法院民事判決 100年度訴字第64號
原 告 徐志莉
訴訟代理人 傅爾洵律師
被 告 江麗妍
李淑英
賴秀娟
兼上三人
訴訟代理人 徐蓉柳
上一人
訴訟代理人 楊本源
上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於100年12月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時主張依據民法460條之1第1項 、土地法107條第1項及同法第104條第1項規定請求確認耕地 優先承買權及基地優先購買權（見本院卷第4及11 1頁）， 嗣追加依據耕地三七五減租條例第15條第1項規定請求確認 耕地優先承買權（見本院卷第139頁），核其追加請求之基 礎事實，與起訴請求之基礎事實同一，依上揭規定，應予准 許。
二、原告主張：原告於民國81年12月31日與訴外人黃啟民及莊豔 如簽訂土地租賃契約書（嗣改稱係94年間簽訂，惟簽約日期 倒填為81年12月31日，下稱系爭租約），承租黃啟民所有坐 落臺東市○○段1110地號、1111地號、1112地號、1128地號 、1163地號、1173地號、1174地號及1175地號土地（下稱11 10地號、1111地號、1112地號、1128地號、1163地號、1173 地號、1174地號及1175地號土地，合稱系爭土地），約定租 期自81年12月31日起至106年12月31日止，並約定出租人如 出賣系爭土地，依法規定，承租人有優先承買權。原告自承 租系爭土地起迄今，均作為耕作水稻使用，並依約按收穫季 每年分2次繳交租金，嗣因黃啟民及莊豔如積欠臺東縣臺東 地區農會債務，臺東縣臺東地區農會聲請本院民事執行處查 封拍賣系爭土地，案號為99年度司執字第7899號，系爭土地 於100年5月10日拍定，由被告共同得標，依民法460條之1第 1項、土地法107條第1項及耕地三七五減租條例第15 條第1
項規定，原告有耕地優先承買權。又系爭土地之土地使用分 區，其中1110地號土地及1175地號土地，為農業區，地目為 田；1111地號土地、1173地號土地及1174地號土地，原係農 業區，地目為田，嗣雖因都市○○○○○道路用地，惟地目 仍為田，現仍供耕作中；1112地號土地、1128地號土地及 1163地號土地，嗣雖因都市計劃改編為住宅區用地，惟地目 仍為田，現仍供耕作中，依民法460條之1第1項、土地法107 條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項規定，原告對系 爭土地有耕地優先承買權；依土地法第104條第1項規定，原 告對系爭土地有基地優先購買權。且訴外人陳金學曾於81年 12月31日與黃啟民及莊艷如簽訂農地出租同意書（下稱系爭 同意書），承租系爭土地，並自承租日起繼續在系爭土地上 耕作，迄其94年間死亡時止，原告於86年間與陳金學結婚， 於87年間來臺灣後，即與陳金學共同耕作系爭土地迄今，原 告為陳金學之法定繼承人，依法得繼承系爭同意書之權利義 務關係，主張對系爭土地有耕地優先承買權。因陳金學於94 年間死亡，原告乃徵得黃啟民及莊豔如之同意，補簽系爭租 約，倒填簽約日期為81年12月31日，其內容並非虛偽不實。 原告於100年5月17日向本院民事執行處提出訴狀，主張對系 爭土地有耕地優先承買權及基地優先購買權，本院民事執行 處於同月18日函覆歉難准許，爰依民法第46 0條之1第1項、 土地法第107條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項規 定，請求確認對被告就系爭土地有耕地優先承買權；並依土 地法第104條第1項規定，請求確認對被告就系爭土地有基地 優先購買權等語。並聲明：確認原告對於系爭土地之優先承 買權存在。
三、被告則以：系爭土地已於74年5月15日公布實施都市計畫， 其土地使用分區，1112地號土地、1128地號土地及1163地號 土地為住宅區，1110地號土地及1175地號土地為農業區，11 11地號土地、1173地號土地及1174地號土地為道路用地，均 非農業發展條例第3條第11款規定之耕地，並無民法第460 條之1第1項、土地法第107條第1項及耕地三七五減租條例第 15條第1項規定耕地優先承買權規定之適用；又依民法449條 第1項規定，租賃契約最長為20年，如未經公證，應縮短為5 年，系爭租約之租期為25年，於法不合，且有違常理，原告 應提出給付租金之證明；且依土地法第104條第1項規定，有 優先購買權者，須以建築房屋為目的而承租基地，原告並非 以建築房屋為目的而承租系爭土地，並無基地優先購買權； 陳金學於81年間與黃啟民及莊艷如簽定之系爭同意書，於陳 金學死亡後，其契約關係應歸於消滅，原告於87 年間始因
結婚來臺，其主張於94年間簽訂系爭租約，簽約日期倒填為 81年12月31日，惟系爭土地於91年12月4日即經法院查封， 足見系爭租約應係通謀虛偽，內容不實，應為無效等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地之所有權人為黃啟民。
⒉依原告提出其與黃啟民及莊豔如簽訂之系爭租約上之記載， 簽約日期為81年12月31日，租期自81年12月31日起至106年 12月31日止。
⒊臺東縣臺東地區農會因黃啟民及莊豔如積欠其債務，聲請本 院民事執行處查封拍賣系爭土地，案號為99年度司執字第78 99號，系爭土地於100年5月10日拍定，由被告共同得標，拍 定價額為新臺幣（下同）2,115,100元。 ⒋依臺東縣政府100年7月7日府建都字第1005002208號函上之 記載，系爭土地已於74年5月15日公布實施都市計畫，其土 地使用分區，1112地號土地、1128地號土地及1163地號土地 為住宅區，1110地號土地及1175地號土地為農業區，1111 地號土地、1173地號土地及1174地號土地為道路用地。 ㈡兩造爭執事項：
⒈原告依據民法第460條之1第1項、土地法第107條第1項及耕 地三七五減租條例第15條第1項規定，請求確認對被告就系 爭土地有耕地優先承買權，有無理由？
①原告與所有權人黃啟民間就系爭土地有無租賃關係？ ②如有租賃關係，是否為耕地租賃？
③如有耕地租賃關係，係自何時開始？81年12月31日？94年間 ？是否因在實施查封後而對被告不生效力？
⒉原告依據土地法第104 條第1 項規定，請求確認對被告就系 爭土地有基地優先購買權，有無理由？
①原告與所有權人黃啟民間就系爭土地有無租賃關係？ ②如有租賃關係，是否為基地租賃？
③如有基地租賃關係，係自何時開始？81年12月31日？94年間 ？是否因在實施查封後而對被告不生效力？
五、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上 字第1031號判例判例意旨參照）。次按強制執行法上之拍賣
，亦為買賣方法之一種，以債務人為出賣人，以拍定人為買 受人，關於出賣人允為出賣之意思表示，由執行法院以拍定 代為之，倘耕地或基地租約確屬存在，承租人非不得對於拍 定人主張優先承買權或優先購買權（參見最高法院49年台抗 字第83號判例意旨及62年度第2次民庭庭長會議決議）。本 件被告共同於本院民事執行處99年度司執字第7899號強制執 行程序中拍定得標之系爭土地，原告主張有耕地優先承買權 及基地優先購買權，為被告所否認，原告有無耕地優先承買 權及基地優先購買權之法律關係存否不明確，致其在私法上 之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決 除去，原告提起本件訴訟，請求確認對被告就系爭土地有耕 地優先承買權及基地優先購買權存在，有即受確認判決之法 律上利益。
㈡按土地法第104條1項及107條第1項，關於基地或耕地承租人 之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求 權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件 ，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關 係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年 台上字第700號判例意旨參照）。原告提起本件訴訟，請求 確認對被告就系爭土地有耕地優先承買權及基地優先購買權 存在，依上揭判例意旨，應由原告就耕地及基地租賃關係存 在之事實，負舉證責任。經查：
⒈系爭土地之所有權人為黃啟民，有土地謄本（見本院卷第59 至74頁）可稽。原告起訴時原係主張其於81年12月31日與黃 啟民及莊豔如簽訂系爭租約，承租系爭土地，租期自81年12 月31日起至106年12月31日止云云（見本院卷第4及115頁） ；嗣改稱陳金學曾於81年12月31日與黃啟民及莊艷如簽訂系 爭同意書，承租系爭土地，並自承租日起繼續在系爭土地上 耕作，迄其94年間死亡時止，原告於86年間與陳金學結婚， 於87年間來臺灣後，即與陳金學共同耕作系爭土地迄今，因 陳金學於94年間死亡，原告乃徵得黃啟民及莊豔如之同意， 補簽系爭租約，倒填簽約日期為81年12月31日云云（見本院 卷第148頁）；被告則抗辯系爭租約係系爭土地所有權人黃 啟民與原告虛偽簽訂，藉此主張耕地優先承買權及基地優先 購買權，以便低價買回被拍賣之系爭土地等語。單就原告上 述前後翻異主張之舉動觀之，已難認系爭租約及系爭同意書 之內容為真實，被告上述抗辯，應非無據。
⒉按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有，民法第1151條定有明文。如欲就公同共有關係 為訴訟，因該訴訟性質係屬固有必要共同訴訟，參照民事訴
訟法第56條第1項各款規定意旨，須就公同共有人全體起訴 或被訴，否則即屬欠缺當事人適格。即令系爭同意書之內容 為真實，依系爭同意書（見本院卷第149頁）上之記載，承 租人為陳金學，出租人為黃啟民及莊豔如，陳金學於94年間 死亡後，應由其全體繼承人繼承系爭同意書之權利義務關係 ，倘原告主張依據系爭同意書為請求，依上揭說明，須由其 全體繼承人提起訴訟，否則即屬欠缺當事人適格。經本院與 原告確認其究係依系爭租約，抑或依系爭同意書，主張有耕 地優先承買權及基地優先購買權，原告表示係依系爭租約， 而非依系爭同意書，並表示確定不會再更異其主張（見本院 卷第140頁），原告有無耕地優先承買權及基地優先購買權 ，自應僅就系爭租約為判斷。
⒊按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。原告 主張其與所有權人黃啟民間就系爭土地有耕地及基地租賃關 係存在，並提出系爭租約（見本院卷第151至154頁）為證。 惟原告並未舉證證明其確有支付租金，又原告提出之照片（ 見本院卷第118至121頁），僅足證明系爭土地上有耕作之事 實，尚難認耕作係原告所為，另原告提出之證明書（見本院 卷第117頁）上雖記載：原告承租黃啟民所有之系爭土地， 租期自81年12月31日至106年，自承租以來均依照契約約定 種植水稻，未作其他用途，證明人臺東市建業里里長王正元 等文字，惟原告自承其94年間始承租系爭土地，該證明書上 之記載，與事實不符，自難執此認定原告確有使用收益系爭 土地。至原告聲請訊問黃啟民及莊豔如以證明系爭租約之內 容為真實云云，惟被告抗辯系爭租約係系爭土地所有權人黃 啟民與原告虛偽簽訂，藉此主張耕地優先承買權及基地優先 承買權，以便低價買回被拍賣之系爭土地等語，並非無據， 詳如前述，自不得徒以黃啟民及莊豔如之證述，即遽認系爭 租約之內容為真實，且黃啟民及莊豔如配合原告倒填系爭租 約之簽約日期，其所為之證述，是否屬實，顯有可疑，應無 調查之必要。原告未能舉證證明系爭租約之內容為真實，其 執此主張與所有權人黃啟民間就系爭土地有耕地及基地租賃 關係存在，並不可採，其執此請求確認對被告就系爭土地有 耕地優先承買權及基地優先購買權存在，應屬無據。 ㈢按耕作地出租人出賣耕作地時，承租人有依同樣條件優先承 買之權；出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買 之權；耕地出賣時，承租人有優先承受之權，民法第460條 之1第1項、土地法第107條第1項及耕地三七五減租條例第15 條第1項規定分別定有明文。次按耕地，指依區域計畫法劃
定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農 牧用地，92年2月7日修正公布施行之農業發展條例第3條第 11款定有明文。原告主張其於94年間與黃啟民及莊豔簽訂系 爭租約之事實，即令為真實，惟系爭土地已於74年5 月15日 公布實施都市計畫，其土地使用分區，1112地號土地、1128 地號土地及1163地號土地為住宅區，1110地號土地及1175地 號土地為農業區，1111地號土地、1173地號土地及11 74地 號土地為道路用地，有臺東縣政府100年7月7日府建都字第 1005002208號函（見本院卷第166頁）可稽，堪認系爭土地 均非屬上揭92年2月7日修正公布施行之農業發展條例第3條 第11款規定之耕地，應無上揭民法第460條之1第1項、土地 法第107條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項耕地優 先承買權規定之適用，原告請求確認對被告就系爭土地有耕 地優先承買權存在，應屬無據。
㈣按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法 第104條第1項定有明文。次按土地法第104條係規定租用基 地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買 權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在 使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用， 並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者， 當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意 旨參照）。系爭土地中之1112地號土地、1128地號土地及 1163地號土地，其土地使用分區為住宅區，有臺東縣政府10 0年7月7日府建都字第1005002208號函（見本院卷第166 頁 ）。原告主張其於94年間與黃啟民及莊豔簽訂系爭租約之事 實，即令為真實，惟系爭租約中並無租地建屋之約定，有系 爭租約（見本院卷第151至154頁）可稽，堪認並非基地租賃 ，且原告於系爭土地上根本未為房屋之建築，有照片（見本 院卷第118至121頁）可稽，依上揭判例意旨，應認並無土地 法第104條第1項基地優先購買權規定之適用，原告請求確認 對被告就系爭土地有基地優先購買權存在，應屬無據。 ㈤按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他 有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第 51條第2項定有明文。此一規定，依強制執行法第113條規定 ，於不動產之強制執行，準用之。又強制執行法上之拍賣， 亦為買賣方法之一種，詳如前述，系爭土地於100年5月10日 拍定，由被告共同得標，拍定價額為2,115,100元，經調本 院99年度司執字第7899號執行卷核閱屬實，被告因拍定而與 系爭土地所有權人黃啟民成立買賣契約，黃啟民對被告負有 出賣人之義務，解釋上應認拍定人即被告亦為上揭強制執行
法第51條第2項規定之債權人。系爭土地中之1110地號土地 ，經本院以91年12月3日東院瑜民執玄3944字第20673 號函 囑託臺東縣臺東地政事務所於91年12月4日辦理查封登記； 1111地號土地，經本院以90年6月7日東院生民執玄19 34字 第29129號函囑託臺東縣臺東地政事務所於90年6月11 日辦 理查封登記；1112地號土地、1128地號、1163地號、11 73 地號、1174地號及1175地號土地，經本院以89年7月11日東 院雅民執地2141字第33692號函囑託臺東縣臺東地政事務所 於89年7月12日辦理查封登記，有土地謄本（見本院卷第59 至74頁）可稽，即令原告主張其於94年間與黃啟民及莊豔簽 訂系爭租約之事實為真實，所有權人黃啟民於查封後將系爭 土地出租原告之行為，依上揭說明，對拍定人即被告不生效 力，原告執此請求確認對被告就系爭土地有耕地優先承買權 及基地優先購買權存在，應屬無據。
六、綜上所述，原告依據民法第460條之1第1項、土地法第10 7 條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項規定，請求確認 對被告就系爭土地有耕地優先承買權；並依據土地法第104 條第1項規定，請求確認對被告就系爭土地有基地優先購買 權，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後 ，認為均不影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併 此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
民事庭 審判長法 官 李芳南
法 官 楊憶忠
法 官 陳世源
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
書記官 莊惠如