臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第574號
原 告 倪志強
李青珊
上 一 人
訴訟代理人 游輝崇
共 同
訴訟代理人 黃紹文律師
徐美玉律師
黃溫信律師
被 告 成功新村公寓大廈管理委員會
法定代理人 鍾俊雄
訴訟代理人 蘇明道律師
李明賢
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國100年12月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市善化區○○○段八六二建號建物（門牌號碼為臺南市善化區小新里成功新村七十號）遷讓返還原告；並自民國一百年六月十二日起至返還上開建物之日止，按月給付原告各新臺幣參仟參佰肆拾柒元伍角。
前項遷讓返還房屋之履行期間為陸個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告二人前經本院民國99年度司執助字第517號強制執行 事件拍賣程序，以新臺幣（下同）3,001,200元之價格共 同取得坐落臺南市善化區○○○段862建號（門牌號碼為 臺南市善化區小新里成功新村70號）建物（含一、二層及 地下層，下稱系爭建物）及其坐落基地即同段21之2、22 之1地號土地（應有部分均為10000分之40）之所有權，現 就系爭建物所有權應有部分比例各為二分之一。系爭建物 現為被告無權占有，用作成功新村公寓大廈（下稱成功新 村社區）之社區管理中心使用。原告於取得系爭建物所有 權後，曾請求被告限期搬遷或與原告訂立租約，然被告均 置之不理，爰依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓 返還系爭建物；另參酌土地法第97條第1項之規定，系爭 房屋之月租金應為25,010元（即其拍定總價3,001,200元 ×10%÷12＝25,010元），而被告占有系爭建物，受有得 使用收益系爭建物之利益，致原告受有損害，爰併依不當
得利及侵權行為之法律關係，請求被告於返還系爭建物前 ，按月給付原告二人各12,000元之不當得利或損害賠償。 (二)爰聲明：
1.被告應自系爭建物遷出，將建物返還原告。 2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止， 按月給付原告各12,000元。
二、被告則以：
(一)系爭建物之使用用途依法令規定為社區管理站，區分所有 權人不得違反其設置目的而為使用，違反者得依公寓大廈 管理條例第49條第1項規定處以罰鍰，屆期不改善或不履 行者，並得連續處罰。系爭建物之用途既已有所限制，原 告請求被告遷讓系爭建物，應無權利保護必要。 (二)系爭建物之法定使用用途既為社區管理站，且成功新村社 區之建商正豪建設有限公司（下稱正豪公司）於82年間申 請系爭建物之建造執照時，係將系爭建物之設置目的定為 托兒所及社區管理站，產權屬成功新村社區區分所有權人 共有，臺南縣政府（現已改制為臺南市政府，下同）亦以 99年12月22日府工使字第0990266538號函示：管理站（系 爭建物）所有權屬應屬成功新村社區區分所有權人與起造 人正豪公司雙方當事人買賣約定；雖正豪公司取得使用執 照後，以訴外人張嘉芳為登記名義人辦理所有權登記，然 仍移交予被告使用至今，足見正豪公司及張嘉芳有將系爭 建物無償提供予被告使用之意思，是被告占有系爭建物， 並非無正當權源。
(三)又臺南縣新化地政事務所於其函覆被告之99年11月11日所 登字第0990009781號函記載，系爭建物主要用途為社區管 理站；臺南縣政府前開99年12月22日府工使字第09902665 38號函及臺南市政府100年5月13日府工使二字第10003417 98號函中，均稱管理站不得變更用途；另被告曾製作內容 為「本管理中心屬公共設施並有縣府核備證明，中心內設 有消防、監視、門禁、廣播、電信、網路等六大系統，如 要搬遷需要住戶498戶開會同意，否則如造成本社區住戶 之權益或公共安全，由新所有權人自行負責」之告示，張 貼於系爭建物之玻璃門上，而原告倪志強前為被告之監察 委員，曾協助製作上開公告，並曾閱覽上開地政事務所及 臺南縣、市政府之函文；惟原告竟仍參與系爭建物之拍賣 ，於取得所有權後要求被告遷出或高價承租；而系爭建物 內現設有連結全社區之消防、門禁、監視系統及光纖網路 線路，如要遷移，勢必耗資鉅大，且有安全之疑慮，此外 ，另覓場地搬遷需提報內政部循都市計劃程序辦理報准，
並經市政府消防局（消防設備）、工務局（電梯緊急通訊 ）及警察局（社區警民連線）之測試認可始可搬遷，原告 竟藉取得系爭建物所有權以賺取租金、謀取私利，罔顧社 區住戶之權益及生命財產安全，實違反誠實信用原則。 (四)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.位於成功新村內之系爭建物原為訴外人張嘉芳所有，嗣原 告二人於100年4月14日經本院99年度司執助字第517號強 制執行事件拍賣程序取得上開建物所有權並完成所有權登 記，原告二人所有權應有部分各為二分之一。
2.系爭建物拍賣公告之使用情形欄記載：「系爭建物現由成 功新村台南新市鎮管理委員會管理中心使用中，另據第三 人成功新村社區管理委員會具狀陳稱：系爭建物為公共用 地，內含本社區公寓大廈498戶之消防、監視及電訊三大 系統總控制……」等語，並記明不予點交。
3.系爭建物現由被告作為成功新村社區之社區管理室、活動 中心、置物空間使用，並設有成功新村社區之消防、門禁 、監視及廣播系統。
4.原告倪志強自99年8月至100年5月1日期間擔任成功新村社 區管委會監察委員。
5.系爭建物在99年11月11日後，建物登記謄本上之主要用途 載明為社區管理站。
(二)爭執要點：
1.原告提起本訴是否具權利保護必要？
2.被告占有系爭建物有無合法占有權源？
3.原告請求被告遷讓返還系爭建物是否為權利濫用或違反誠 實信用原則？
4.如被告為無權占有，原告可請求返還之不當得利、損害賠 償金額為何？
四、爰就上開爭點，分敘本院得心證之理由如下： (一)原告提起本訴是否具權利保護必要？
按稱權利保護必要者，係指原告提起之訴訟，就為訴訟標 的之法律關係，應有請求法院判決之現實上必要性，亦即 在法律上有受判決之現實利益，此乃國家允許人民利用訴 訟制度之要件。本件原告主張被告無權占有其所有之系爭 建物，為排除被告對其所有權之侵害並請求被告給付因此 而生之不當得利或損害賠償而起訴，其訴之內容顯然能直 接解決其私法上權利之紛爭，自有保護之必要。至於系爭 建物之用途是否受有法令之限制，則為原告取回系爭建物
之占有後，所有權之行使是否受限之問題，與本件訴訟之 權利保護必要無涉，是被告辯稱原告提起本訴不具權利保 護必要，自非有據。
(二)被告占有系爭建物有無合法占有權源？
被告辯稱其有占有系爭建物之合法權源，無非以：⑴正豪 公司及張嘉芳將系爭建物無償提供予被告使用；⑵系爭建 物之法定用途為社區管理站，不得違反其設置目的而為使 用云云為其論據。惟按債權人只能向債務人請求給付，而 不能向債務人以外之人請求給付，此即債之相對性，與物 權所具有得對抗一般不特定人的絕對性不同（最高法院18 年上字第1953號判例參照）。本件被告雖抗辯正豪公司及 系爭建物前所有人張嘉芳同意將系爭建物無償提供予被告 使用，惟此縱然屬實，基於債之相對性，亦僅對契約兩造 當事人即被告及正豪公司、張嘉芳間有拘束力，並無拘束 原告之效力。又不動產之用途是否受法令規定限制，與占 有人有無正當占有權源，為不同層次之問題，縱不動產之 用途受有限制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有 權占有人；是被告據上主張為有權占有，均不足採。 (三)原告請求被告遷讓返還系爭建物是否為權利濫用或違反誠 實信用原則？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他 人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益， 與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國 家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以 損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。此有最 高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例意旨 參照。而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務關係 ，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事 人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方 利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具 體事實妥善運用之方法。因此考量有否權利濫用或違反誠 實信用原則，自應以客觀的利益衡量為判斷基準。被告辯 稱原告倪志強曾閱覽臺南縣、市政府及新化地政事務所函 文，並協助被告製作告示，明知系爭建物主要用途為社區 管理站，仍經拍賣購買系爭建物，據以要求被告遷出或高 價承租，係違反誠實信用原則，為權利濫用云云。查原告
倪志強既為成功新村住戶，且自99年8月至100年5月1日期 間擔任成功新村社區管委會監察委員，可認其明知系爭建 物係作為社區管理站使用；惟系爭建物登記謄本上之主要 用途雖在99年11月1日後載明為社區管理站，然此不過係 地政機關依系爭建物現行用途所為之記載；又縱系爭建物 建造執照上所載設置目的為社區管理站，惟嗣後系爭建物 已登記為私人所有、有獨立所有權之區分所有建物；再者 ，原告係經由法院之拍賣程序，以相當之對價取得系爭建 物所有權，是原告取得系爭建物所有權之過程，並無有失 正義公平之處，其本於所有權請求被告遷出或承租系爭建 物，亦難認有何犧牲他方利益以圖利自己之情形；又遷讓 返還系爭建物雖將使被告支出搬遷消防、門禁、監視、廣 播系統及另覓處所設置管理站之費用，然被告占有系爭建 物並無正當權源，已如前述，則被原告本於所有權之作用 ，請求被告遷讓返還系爭建物，係為維護其所有權之完整 性，自非以損害他人為主要目的，是被告所為係基於法律 所許可範圍內正當權利之行使，尚不得指為權利濫用、違 反誠信原則。被告此部分之抗辯，亦非可採。
(四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。被告就其占有使用系 爭建物，係有正當權源之事實未能舉證以實其說，則原告 本於所有權人之物上請求權，請求被告將系爭建物遷讓返 還原告，自屬有據，應予准許。
(五)原告得請求返還之不當得利或損害賠償金額： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質 不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定 有明文。又無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。被告無權占有使用系爭建物，受有使 用系爭建物之利益，致原告無法使用系爭建物而受有損害 ，此一使用利益依其性質不能返還，是原告本於上開不當 得利之規定，請求被告返還自本件起訴狀送達翌日即100 年6月12日起至返還系爭建物之日止，占有系爭建物所得 相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。 土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法 定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估 定之價額。土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，
係土地所有權人依該法所申報之地價，又舉辦規定地價或 重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公 告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之12 0時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未 滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之 80為其申報地價。土地法第148條、平均地權條例第16條 分別定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在， 故房屋租金，應以包括建築物及其基地之總價額為其基準 。而上開租金計算之規定，向為司法實務據為計算相當於 租金之不當得利之標準。惟目前地政機關並未辦理房價之 估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一 課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法 第25 條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政 府機關所估定據以核算房屋稅之課稅現值為準。又土地法 第97條所規定之年息百分之10為限，乃指房地租金之最高 限額而言，非謂必須照申報價額年息百分之10計算之，且 尚須斟酌房地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之 經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為 決定。
3.查系爭建物之課稅現值為936,000元，此有臺南市政府稅 務局新營分局函文可按（見本院卷138頁）；又系爭建物 所坐落之土地即臺南市善化區○○○段21之2地號（面積 6,194平方公尺）、22之1地號（面積6,621平方公尺）二 筆土地（應有部分均各為10000分之40），自99年1月迄今 之申報地價分別為每平方公尺1,040元及1,606.4元，此有 建物、土地登記第二類謄本可參（見本院卷第68、170至 173頁）；依此計算，本件土地價額為68,311元（1,040元 ×6,194平方公尺×40/10000＋1,606.4×6,621平方公尺 ×40/10000＝68,311元，元以下四捨五入），加計系爭建 物課稅現值936,000元後，土地及建築物之總價額為1,004 ,311元。次查系爭建物位於自成功新村社區大門進入後之 社區中庭旁，該社區中庭為一可供車輛通行之雙向道路， 兩側有店家零星散落，社區大門則臨四線道之省道台一線 道路，對面為臺灣菸酒公司善化啤酒廠，附近為住商混合 區，此有現場勘驗筆錄、四鄰環境照片等附件足稽，（見 本院卷第71至73、113至116頁），並考量被告係以3,001, 200元之價額買得系爭建物暨其坐落土地等情，認相當於 租金額之不當得利應以土地及建築物總價額之年息百分之 8為適當；依此標準，被告占有系爭建物每月相當於租金
之不當得利應為6,695元（1,004,311元×8%÷12個月＝6, 695元，元以下四捨五入），又原告二人就系爭建物之應 有部分比例均各為二分之一，是其因原告無權占有系爭建 物每月所受相當於租金之損害，應各為上開金額之半數即 3,347.5元。從而，原告請求被告自100年6月12日起至遷 讓房屋之日止，按月各給付原告倪志強、李青珊3,347.5 元之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
4.至原告另依侵權行為之法律關係，請求被告賠償其因被告 無權占用系爭建物所受之損害部分，核係以單一聲明，請 求法院就不當得利返還請求權部分為同一之判決，屬訴之 重疊合併，法院應就原告所主張之數項標的逐一審判，如 其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求 審判；若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判 決，就他項標的無須更為審判。本院既認原告依不當得利 之請求為一部有理由，即應再就其侵權行為之請求為審判 ，並擇一為有利原告之判決。查原告固因被告無權占有土 地而無法使用土地，致受有相當於租金額之損害，然此相 當於租金額之損害數額，實仍與前開依土地法第97條規定 所計算出之租金相同，則其依侵權行為法律關係所能請求 被告賠償之金額，實與上開認定之金額相同，亦無從為更 有利於原告之判斷，附此敘明。
五、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第396 條第1項定有明文。查系爭建物係由被告作為成功新村社區 之社區管理室、活動中心、置物空間使用，並設有成功新村 社區之消防、門禁、監視及廣播系統，業如前述，是關於消 防、門禁、監視及廣播系統之搬遷，應需專業人員之協助， 亦需先行通知住戶配合擇期行之，恐非立時可就，且原告亦 未陳明對系爭建物之使用有何即時之規劃，本院審酌上情， 認有酌定履行期間之必要，為兼顧原告之利益，爰酌定被告 遷讓房屋部分之履行期間為6個月。
六、本件事證已臻明確，被告雖請求傳喚證人張嘉芳、劉昌源以 證明建商有同意將系爭建物交由社區使用，惟此縱然屬實， 本於債之相對性原則，仍不足作為被告占有系爭建物之正當 權源，本院已於理由中論述甚詳，自無傳喚證人之必要。兩 造其餘攻擊防禦方法，均不足影響判決之結果，爰不另贅述 ，附此敘明。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條有明文。本件原 告雖一部勝訴、一部敗訴，然本件訟爭既係被告無權占有系 爭建物所生，是本件訴訟費用仍應由被告負擔為宜。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第39 6條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 張玉萱
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 陳雅慧
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