臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第368號
上 訴 人
即反訴被告 趙一曼
訴訟代理人 梁穗昌律師
上 訴 人
即反訴原告 惠康百貨股份有限公司
法定代理人 麥瑞琼
訴訟代理人 蔣大中律師
黃紫旻律師
上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國99年4月
29日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭99年度北簡字第3761號第一審
判決，各自提起上訴，經本院於民國100年12月2日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於：㈠命上訴人惠康百貨股份有限公司給付超過新臺幣伍拾壹萬貳仟貳佰伍拾捌元部分及該部分假執行之宣告，㈡駁回上訴人趙一曼後開第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外），均廢棄。
上開廢棄㈠部分，上訴人趙一曼在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人惠康百貨股份有限公司應給付上訴人趙一曼新臺幣壹佰肆拾叁萬叁仟伍佰陸拾伍元及自民國九十九年二月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
兩造其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人惠康百貨股份有限公司負擔二十分之一，餘由上訴人趙一曼負擔。本判決第三項於上訴人趙一曼以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；但上訴人惠康百貨股份有限公司如以新臺幣壹佰伍拾萬元為上訴人趙一曼預供擔保，得免為假執行。
上訴人趙一曼其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
程序方面：
㈠上訴人即反訴原告惠康百貨股份有限公司（下稱上訴人惠康 公司）法定代理人原為賀偉民，於本院審理期間變更為湯志 超，已於民國99年9 月10日聲明承受訴訟，嗣又變更為麥瑞 琼，並於100 年2 月14日聲明承受訴訟（見本院卷㈠第111 頁、本院卷㈡第45頁），合先敘明。
㈡按當事人於簡易訴訟之第二審程序提起反訴，非經他造同意
，不得為之，但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反 訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 準用同法 第446 條第2 項第3 款定有明文。本件上訴人惠康公司就其 於本訴主張抵銷之押租金債權，對於上訴人即反訴被告趙一 曼（下稱上訴人趙一曼）提起反訴，請求上訴人趙一曼給付 抵銷後之餘額，依上開規定，應予准許。
上訴人趙一曼主張：上訴人趙一曼所有門牌臺北市○○路○段 1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、 1-29號二樓房屋（下稱系爭房屋），自76年間起出租上訴人惠 康公司經營超級市場，迭經續租後約，兩造於96年間約定續租 至96年12月31日（下稱系爭租約），租金每月新臺幣（下同） 580,000 元。上訴人趙一曼於96年12月27日發函向上訴人惠康 公司表示租期屆滿後不再續租，並請上訴人惠康公司返還系爭 房屋，惟上訴人惠康公司屆期未返還。嗣兩造於97年1 月30日 會勘系爭房屋，協議上訴人惠康公司返還房屋時應復原事項， 上訴人惠康公司仍未依協議履行，經催告亦置之不理，故上訴 人趙一曼得依債務不履行損害賠償之規定，請求上訴人惠康公 司按97年1 月30日協議復原項目，賠償回復原狀所需費用1, 500,000 元，及依系爭租約第13條第2 項之約定，請求上訴人 惠康公司自97年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 租金2 倍之違約金1,160,000 元等情。求為判命上訴人惠康公 司給付上訴人趙一曼1,500,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年利率5%計付利息，另自97年1 月1 日起至返還 系爭房屋之日止按月計付違約金1,160,000 元之判決（違約金 中之760,000 元部分及其餘請求業經判決敗訴確定），並願供 擔保，請准宣告假執行。
上訴人惠康公司辯稱：依系爭租約第6 條第2 項約定，上訴人 惠康公司僅須按該次租賃期間始日即93年1 月1 日之原狀，返 還系爭房屋，毋須復原至76年間最初交付時之狀態，且上訴人 惠康公司於93年1 月1 日以後係按既有狀態使用，並未重新裝 潢，故於97年2 月5 日返還系爭房屋時，已依約返還。上訴人 惠康公司並未於97年1 月30日會勘時同意上訴人趙一曼之復原 要求，其後雖於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼表示願給付 現金900,000 元以取代復原工程，但未獲同意，且上訴人趙一 曼事後請求復原所需費用為1,500,000 元，可見已拒絕上訴人 惠康公司前述要約；縱認上訴人惠康公司有回復原狀之義務， 復原範圍亦非如上訴人趙一曼之主張。另上訴人惠康公司已於 97年1 月24日通知上訴人趙一曼將於97年2 月5 日返還系爭房 屋，因上訴人趙一曼受領遲延，故上訴人惠康公司對於其後之 遲延不負損害賠償責任。上訴人趙一曼以上訴人惠康公司未回
復原狀為由，主張上訴人惠康公司迄未返還系爭房屋，請求自 97年1 月起按月給付違約金，並無理由；上訴人惠康公司縱應 給付違約金，系爭租約約定按租金2 倍計付違約金，顯然過高 ，應以1 倍為合理，且以押租金抵銷後，上訴人惠康公司毋須 再為給付等語。
上訴人惠康公司另以反訴主張：上訴人惠康公司曾交付上訴人 趙一曼押租金2,500,000 元，系爭租約於96年12月31日屆滿後 ，扣除上訴人惠康公司積欠之3 個月租金1,740,000 元及自97 年1 月8 日起至97年2 月5 日返還系爭房屋為止之違約金542, 580 元後，上訴人趙一曼應返還押租金餘額217,420 元等情。 求為判命上訴人趙一曼給付上訴人惠康公司217,420 元及自97 年2 月6 日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決，並願以 臺北富邦商業銀行福港分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告 假執行。
本院之判斷：
本件上訴人趙一曼主張：系爭房屋自76年間起出租上訴人惠康 公司經營超級市場，迭經續租後，兩造於96年間簽訂系爭租約 ，續租至96年12月31日，租金每月580,000 元，上訴人趙一曼 於96年12月27日發函向上訴人惠康公司表示租期屆滿後不再續 租，並請上訴人惠康公司返還系爭房屋，上訴人惠康公司屆期 未返還，其後兩造於97年1 月30日會勘系爭房屋，就返還房屋 事宜作成會勘紀錄，嗣上訴人惠康公司於97年3 月13日將系爭 房屋之鑰匙1 支交還上訴人趙一曼收受等情，為上訴人惠康公 司所不爭執（見本院卷㈡第118 至122 頁之上訴人惠康公司綜 合言詞辯論意旨狀），堪信屬實。惟上訴人趙一曼主張：上訴 人惠康公司於租期屆滿後，迄未依約將系爭房屋回復原狀返還 上訴人趙一曼，應給付回復原狀所需費用1,500,000 元及按月 給付逾期違約金1,160,000 元等情，為上訴人惠康公司所否認 ，並辯稱其已於97年2 月5 日依約返還系爭房屋，別無回復原 狀之義務等語，另以反訴主張：其曾交付2,500,000 元押租金 給上訴人趙一曼，經抵銷3 個月之租金1,740,000 元及97 年1 月8 日至97年2 月5 日之違約金542,580 元後，上訴人趙一曼 尚應返還217,420 元等語。經查：
㈠上訴人惠康公司是否有將系爭房屋回復原狀之義務？若有， 其回復原狀範圍為何？所需費用若干？
⒈依系爭租賃契約第6 條：「乙方（即上訴人惠康公司） 得另行裝潢系爭房屋，但不得破壞房屋基本結構。本租 約終止或期滿日起7 日內，乙方應按乙方開業日之租賃房 屋現狀交還甲方（即上訴人趙一曼），不得要求甲方補償 」之約定（見原法院卷第29頁），可知上訴人惠康公司於
96 年12 月31日租期屆滿後，有「按其開業日之租賃房屋 現狀」返還系爭房屋之義務。至於所稱「開業日之租賃房 屋現狀」為何，兩造雖有爭執，惟兩造於97年1 月30日會 勘系爭房屋後，會勘紀錄已載明上訴人趙一曼要求復原之 項目，並由兩造代理人簽名（見原法院卷第48、49頁）， 上訴人惠康公司雖辯稱當日未同意上訴人趙一曼之復原要 求等語，然依其陳稱於97年1 月30日會勘後已並完成會勘 紀錄所載大部分復原項目等情（見本院卷㈠第205 頁之99 年11 月9日準備程序筆錄，第243 至248 頁之上訴人惠康 公司答辯㈤狀）及其於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼 表示：有關97年1 月30日會勘紀錄較95年11月23日會勘紀 錄增加之工程含地坪整修，計900,000 元，提議以現金給 付取代現場復原工程等情（見本院卷㈠第79至82頁之存證 信函），足見上訴人惠康公司應曾於97年1 月30日會勘時 同意會勘紀錄所載復原項目，方於其後完成大部分工程， 並就未復原部分提議以現金給付取代復原工程，故所辯並 不足採。上訴人趙一曼主張上訴人惠康公司應依約將系爭 房屋回復原狀，尚非無據。
⒉有關回復原狀之範圍及所需費用：
⑴依兩造於97年3 月13日之交屋會勘紀錄所載，可知當時 系爭房屋尚未完成復原之項目為地坪、隔間牆、機房防 火門、廁所及入口鐵捲門（見本院卷㈠第56頁）。 ⑵參酌上訴人趙一曼就其主張之修復項目所提估價單（見 本院卷㈠第241 頁），其中與97年3 月13日會勘紀錄所 載項目有關者，應為地面磁磚打除見底費用482,300 元 、地面架高RC打除費用60,000元、原有木板隔間拆除費 用15,000元、地面貼磁磚費用790,000 元、鐵門修復費 用12,000元；另鋁窗修復費用6,000 元部分，因上訴人 惠康公司亦不爭執「窗戶皆需可開關，玻璃破損需補， 有鐵板處鐵板移除」項目已大部分完成，僅其估算之未 完成部分所需費用不同（見本院卷㈠第247 頁，金額為 2, 500元），亦應列入計算。至於天花板及牆面粉刷費 用189,000 元部分，難認與97年3 月13日會勘紀錄記載 項目有關，應予剔除。從而，依上訴人趙一曼所提估價 單計算之合理回復原狀費用為1,365,300 元加計5 ﹪營 業稅，共計1,433,565 元（1,365,300 ×105 ﹪＝ 1,433,565 ）。
⑶再參酌上訴人惠康公司所提估價單（見本院卷㈠第263 、264 頁）及其不爭執之應復原項目（見本院卷㈠第 243 至248 頁），堪認關於磚牆隔間拆除及廁所地板復
原費用75,100元、空調機房增設鐵門費用21,000元、鐵 捲門73SF含馬達安裝費用27,520元、2 樓窗戶調整費用 2,500 元、2 樓入口磁磚修補費用4,200 元、驗收地坪 打除貼磨石子地磚費用230,400 元、臨時廁所管線馬桶 拆除工料15,000元，均與97年3 月13日會勘紀錄所載項 目有關。另上訴人惠康公司雖辯稱有關賣場地坪打除重 貼40×40磁磚費用1,234,000 元部分非應復原項目等語 ，然97年1 月30日會勘紀錄已記載：室內地坪全部打除 至結構後，貼與專櫃區相同之地磚、水平等語（見原法 院卷第48頁），上訴人惠康公司於97年2 月14日以存證 信函向上訴人趙一曼提議以現金給付取代現場復原工程 時，所稱復原工程亦包含「地坪整修」（見本院卷㈠第 79至82頁），可知97年3 月13日交屋會勘紀錄所載「地 坪」，應指97年1 月30日會勘紀錄所載上開地坪項目， 故上開地坪打除重貼40×40磁磚費用1,234,000 元自應 列入計算。從而，依上訴人惠康公司所提估價單計算之 合理回復原狀費用為1,609,720 元加計5%營業稅，共計 1,690,206 元（1,609,720 ×105 ﹪＝1,690,206 ）。 ⑷綜上，上訴人惠康公司尚有如97年3 月13日交屋會勘紀 錄所載項目未盡回復原狀之義務，且經上訴人趙一曼催 告後仍未履行，上訴人趙一曼依債務不履行損害賠償之 規定，請求上訴人惠康公司賠償回復原狀所需費用，自 非無據。又上訴人趙一曼就其主張之復原項目所提估算 金額既低於上訴人惠康公司所提者，對於上訴人惠康公 司即無不利，應認上訴人趙一曼請求給付系爭房屋回復 原狀所需費用1,433,565 元，為有理由，逾此之請求為 無理由。
㈡上訴人惠康公司何時返還系爭房屋？上訴人趙一曼請求給付 違約金是否有理由？
⒈依系爭租賃契約第6 條第2 項約定，上訴人惠康公司應於 96 年12 月31日租期屆滿起7 日內，按其開業日之租賃房 屋現狀返還系爭房屋，為上訴人惠康公司所不爭執。上訴 人惠康公司雖辯稱：已於97年1 月24日通知上訴人趙一曼 將於97年2 月5 日返還系爭房屋，然上訴人趙一曼一再爭 執須先回復原狀，且長年居住國外，其代理人馮大年亦一 再出國，致遲未配合點交，上訴人惠康公司對於97年2 月 5 日以後之遲延毋須負賠償責任等語，惟上訴人趙一曼否 認之，依民事訴訟法第277 條前段規定，上訴人惠康公司 應就此有利於己之事實，負舉證之責任。經查，上訴人惠 康公司並未舉證證明已於97年2 月5 日返還系爭房屋，且
依其於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼表示「…由於其 （指97年1 月30日會勘紀錄）內容較95年11月23日之會勘 紀錄有所增加，本公司縱使加派廠商施工，仍無法於97年 2 月5 日完工點交房屋…」等語（見本院卷㈠第80、81頁 之存證信函），顯見上訴人惠康公司斯時仍表示無法於97 年2 月5 日返還系爭房屋，所辯自不足採。
⒉其次，上訴人惠康公司曾於97年3 月13日將系爭房屋之鑰 匙1 支交還上訴人趙一曼收執，為兩造所不爭執（並參見 本院卷㈠第56頁之交屋會勘紀錄）。上訴人趙一曼雖主張 ：其於97年3 月13日要求上訴人惠康公司交付鑰匙1 支， 是為便於隨時察看復原工程進度，非謂當日已點交返還系 爭房屋等語。惟系爭租約終止後，上訴人惠康公司已無占 有系爭房屋之權源，其於97年1 月24日通知上訴人趙一曼 將於97年2 月5 日返還系爭房屋，為上訴人趙一曼所不爭 執（參見原法院卷第45頁之存證信函、本院卷㈡第93頁之 辯論意旨狀），上訴人惠康公司固未能證明事後已如期返 還，然應認已有返還之意。故上訴人惠康公司既於97年3 月13日將系爭房屋之鑰匙交還上訴人趙一曼，應有拋棄占 有並使上訴人趙一曼得隨時占有系爭房屋之意思，且上訴 人趙一曼當日既收受鑰匙，亦得隨時占有系爭房屋，自難 認上訴人惠康公司尚未返還系爭房屋。至於上訴人趙一曼 雖以系爭房屋未回復原狀為由，主張上訴人惠康公司未依 債務本旨返還系爭房屋，不生返還效力等語。惟系爭租約 第6 條第2 項固約定上訴人惠康公司應按其開業日之房屋 現狀交還（見原法院卷第29頁），然非約定於回復原狀前 不得返還系爭房屋，其約定之債務本旨，應係著重於占有 物即系爭房屋之返還。故上訴人惠康公司將系爭房屋返還 上訴人趙一曼占有時，雖未盡回復原狀之義務，上訴人趙 一曼應僅得就此部分請求損害賠償，非得主張上訴人惠康 公司未依債務本旨返還系爭房屋而拒絕取回占有；上訴人 趙一曼於本件確亦如此請求賠償回復原狀所需費用，如前 述。故97年3 月13日交屋會勘紀錄雖記載「出租人表示本 日並非完成交屋手續」等語，應不影響上訴人惠康公司於 當日返還系爭房屋之事實。
⒊再依兩造系爭租賃契約第6 條第2 項、第13條第2 項：系 爭租約終止或期滿日起7 日內，上訴人惠康公司應按其開 業日之房屋現狀交還上訴人趙一曼，如於租賃期滿未再續 租而遲延返還系爭房屋，每逾1 日應付上訴人趙一曼租金 2 倍之違約金等約定（見原法院卷第29、30頁），堪認上 訴人惠康公司如於租賃期間屆滿後7 日內返還系爭房屋，
即無違約，逾期而遲延返還時，方須給付違約金。故上訴 人惠康公司遲至97年3 月13日始將系爭房屋返還上訴人趙 一曼，上訴人趙一曼請求上訴人惠康公司自97年1 月8 日 起至97年3 月13日止給付違約金，為有理由。 ⒋又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。法院依上開規定核減至相當之數額 時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807 號、 79年度台上字第1612號判例意旨參照）。系爭租約第13條 第2 項約定上訴人惠康公司遲延返還系爭房屋時，每逾1 日應按租金2 倍給付違約金，上訴人惠康公司主張約定之 違約金額過高，且審酌上訴人趙一曼因上訴人惠康公司遲 延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，應係未能 使用或收取租金之損害，故應認上訴人趙一曼得請求之違 約金，以減至租金之1 倍為相當。從而，上訴人趙一曼主 張上訴人惠康公司應自97年1 月8 日起至97年3 月13日按 約定租金58萬元之1 倍計付違約金共計1,272,258 元（ 580,000 ×24/31 ＋580,000 ＋580,000 ×13/31 ＝1, 272,258 ，元以下四捨五入），為有理由。 ⒌末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，抵充後之餘額 ，始得返還。上訴人惠康公司交付上訴人趙一曼之押租金 2,500,000 元業經抵充上訴人惠康公司積欠之3 個月租金 1,740,000 元（此部分未據上訴而確定），所餘760,000 元，上訴人惠康公司主張與其應給付上訴人趙一曼之違約 金抵銷。故上訴人惠康公司應給付之違約金1,272,258 元 ，經以押租金760,000 元抵銷後，尚應給付之違約金為 512 ,258元。
㈢至於反訴部分，上訴人惠康公司對於上訴人趙一曼之押租金 債權，經抵充3 個月租金1,740,000 元及違約金1,272,258 元中之7,600,000 元後，已無餘額，且尚應給付上訴人趙一 曼不足之違約金512,258 元，已如前述。是上訴人惠康公司 反訴請求上訴人趙一曼返還押租金217,420 元，自屬無據。綜上所述，上訴人趙一曼依依債務不履行損害賠償之規定，請 求上訴人惠康公司賠償回復原狀所需費用1,433,565 元及自起 訴狀繕本送達翌日即99年2 月25日起至清償日止按年利率5%計 算之利息，另請求上訴人惠康公司給付違約金512,258 元，均 有理由，應予准許；逾此之請求不應准許，應予駁回。原審就 上開回復原狀所需費用1,433,565 元部分，為上訴人趙一曼敗
訴之判決，另就違約金超過512,258 元部分，為上訴人惠康公 司敗訴之判決，均有未洽，上訴人趙一曼、惠康公司求予廢棄 ，為有理由，爰廢棄改判如主文第3 項、第2 項所示。至於應 准許之違約金512,258 元部分及上開不應准許部分，原審分別 為上訴人惠康公司、趙一曼敗訴之判決，並依職權宣告假執行 ，核無不合，上訴人惠康公司、趙一曼上訴意旨聲明廢棄，為 無理由，應駁回其上訴。至於上訴人惠康公司依系爭租約之約 定，反訴請求上訴人趙一曼返還押租金217,420 元及其利息， 為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之 。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。據上論結，本件兩造之上訴，均為一部有理由，一部無理由， 上訴人惠康公司之反訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條、 第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
民事第七庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 王筑萱
法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
書記官 徐明鈺
附註：
民事訴訟法第4 66條之1 （第1 項、第2 項）：對於第二審 判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其 法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴 人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資 格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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