臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2581號
原 告 臺北市立建國高級中學
法定代理人 陳偉泓
訴訟代理人 古明峰律師
被 告 郭健生
上列當事人間請求返還無權占有等事件，本院於民國100年12月1
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺北市○○區○○段五小段三八四地號上，土地門牌號碼臺北市○○街二之三號，如附圖所示A部分面積六九點三四平方公尺之建物內遷出，並將該建物返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹佰零玖萬捌仟捌佰壹拾陸元，及自民國一百年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年五月一日起至返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰叁拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告之法定代理人原為徐建國，嗣於訴訟繫屬中變更為 陳偉泓，此有臺北市政府民國100年7月26日府人二字第1003 0655500號函影本可參（見本院卷第130頁）。而陳偉泓已具 狀向本院聲明承受訴訟，經核與民事訴訟法第170條、第175 及第176條等規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。查，原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將坐落臺北市○○ 區○○段5小段384地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼 臺北市○○區○○街2之3號建物騰空並返還原告；㈡被告應 給付原告新臺幣（下同）79萬0,924元及其遲延利息，暨自 民國99年5月1日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原 告1萬3,699元；㈢原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷 第4頁）。嗣經臺北市古亭地政事務所至現場測量並製成土 地複丈成果圖後，原告又依丈量結果將前揭第一項、第二項 聲明分別變更為：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示
A部分建物（面積69.34平方公尺）騰空並返還原告；㈡被告 應給付原告109萬8,816元及其遲延利息，暨自99年5月1日起 至返還前項所示系爭宿舍之日止，按月給付原告1萬8,930元 （見本院卷第156頁）。末於100年12月13日言詞辯論期日中 又當庭減縮前揭不當得利之利息起算日改自100年11月9日起 算（見該日言詞辯論期日筆錄）。核其所為變更，均係本於 返還之土地面積或不當得利數額有所擴張或減縮而已，揆諸 上開規定，該等訴之變更於法並無不合，均先說明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為原告所管理之公有土地，坐落其 上未辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○街2之3號建物（下 稱系爭建物）亦為原告所起造，供作宿舍使用。然被告未經 原告同意，亦無其他合法之占有權源，竟於86年間擅自遷入 居住迄今，為無權占有系爭建物，原告自得依民法第767條 之規定，訴請被告將該屋騰空後返還原告。又被告無權占用 如附圖所示A部分（面積69.34平方公尺），因而受有相當於 租金之利益，致原告受有損害，構成不當得利，原告亦得依 民法第179條規定，請求被告返還自95年5月1日起至遷讓系 爭建物之日止期間之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐 落系爭土地上，門牌號碼臺北市○○街2之3號，如附圖所示 A部分建物騰空返還原告；㈡被告應給付原告109萬8,816元 及自100年11月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨 自99年5月1日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告 1萬8,930元；㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告係原任職於原告高中之退休教師，曾獲配坐 落臺北市○○○街109號之宿舍1間，然因該屋年久失修，不 堪居住，訴外人馬震中便邀被告至其宿舍即系爭建物內同住 ，被告以口頭報備原告總務主管人員並獲同意後，始於86年 間遷入系爭建物居住迄今，並非無權占有。且被告已於系爭 建物內居住長達15年，原告明知此情卻始終未表反對，亦足 認原告默示同意將系爭建物借予被告使用；而今使用目的既 仍存在，原告自不得任意終止借貸契約請求返還該屋。此外 ，原告起訴時既主張系爭房屋係由被告與喬延漢、鄧天宜及 曾玉玲共同居住，且被告事實上亦僅於該屋中置一沙發充作 床舖，占用面積甚小，原告請求被告一人負擔全部之不當得 利，顯然失當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供 擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭公有土地之管理權人；系爭未辦理保存登記、門 牌號碼臺北市○○街2-3號建物亦係由原告所起造。
㈡被告係原任職於原告學校之退休教師，任職期間所獲配之宿 舍係另一門牌號碼臺北市○○○街109號建物。 ㈢系爭建物原係原告借與訴外人馬震中居住之宿舍，惟馬震中 已於96年間死亡。
㈣被告係於86年間搬入系爭建物，並居住迄今。四、然原告另主張被告係無權占有系爭建物等情，則為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即在於：㈠兩造間就 系爭建物曾否以明示或默示合意成立使用借貸契約？被告是 否為無權占有？㈡如為無權占有，原告可得請求之不當得利 數額為何？茲分述如下：
㈠原告請求被告將系爭建物騰空返還予原告，為有理由： 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條定有明文。而系爭建物雖未辦理建物所有權第 一次登記，惟兩造既不爭執原告為該建物之原始建築人，則 原告主張其為該建物之所有權人，提起本訴行使所有權人之 權利，自屬有據，先予說明。
2.被告辯稱自己有權占用系爭建物一節，係以原告學校之先後 任總務主任均曾代表學校同意將系爭建物借與被告使用等詞 為據，並聲請傳喚前揭總務主任左德成、蔡哲銘到庭為證。 惟查：
⑴證人即曾於96年8月至99年8月間擔任原告學校總務主任蔡哲 銘到庭後已明確證稱：「郭健生是我們學校的退休老師，他 住的泉州街2之3號房屋不是配住給他的宿舍，是配住給另一 位馬老師的宿舍，我任職期間並不知道這件事，後來是馬老 師往生，我們要收回宿舍，我去查訪宿舍時才知道是被告郭 健生住在那邊... 」等語（見本院卷第105頁反面）。而左 德成經傳喚後，雖未如期到場為證，然亦以書狀表明：其係 於88年8月至91年7月間任原告學校之總務主任一職，為辦理 訪查宿舍情形，曾至寧波西街被告家中訪視，當天未獲會晤 ，係被告事後得知後，自行到校說明因原配住宿舍不堪居住 ，故已得馬震中之同意，暫住於馬震中之宿舍即系爭建物內 ；因當時馬震中仍健在，故其認為馬震中基於渠等二人情誼 ，同意收留被告同住，總務處不便置喙，且亦無須重新安排 為被告更換居住宿舍等情在卷可稽（見本院卷第78-84頁） ，上情核與證人蔡哲銘在庭證稱：左德成於開庭前曾打電話 予伊，告以被告曾向左德成表示目前住在泉州街的宿舍裡， 但因為該處是馬震中之宿舍，且馬震中當時尚未往生，故左 德成沒有向被告為反對之表示，但左德成之同意亦僅及於此 等語相符（見本院卷第106頁），堪可信實。是依前揭證人 所言，足見左德成或蔡哲銘均未曾向被告表示願將系爭建物
借與被告使用甚明。
⑵又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有 特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為 默示之意思表示（最高法院29年台上字第762號判例意旨可 參）。被告雖稱原告自其於86年間遷入系爭建物後，始終未 表反對，應認原告默示同意被告使用該建物云云。然查，系 爭建物於86年間係由訴外人馬震中所配住，此乃兩造所不爭 ，足認斯時系爭建物之使用收益權人應為馬震中，是左德成 於上開書狀中陳稱，當時因馬震中仍健在，故原告對於馬震 中基於私誼同意被告遷入系爭建物內同住一事，未表示反對 等語，洵屬合理，不能僅憑原告當時未積極表示反對之沈默 情事，斷認原告有意與被告就系爭建物成立另一借貸契約， 或合意將原配住予被告之借用物變更為系爭建物，否則原告 自應於變更借用物時，即將原配住予被告之寧波西街處宿舍 收回，而非容任被告同時借用兩處宿舍。證人即其後接任之 總務主任蔡哲銘更明確否認：其係自96年8月起接任原告學 校之總務主任，其原先不知被告係住於馬震中之宿舍內，是 於查訪宿舍時方才知悉；知悉後，其即向被告表明其實被告 不符合續住資格，且學校亦無法同意被告繼續住在系爭建物 內，學校所能做的僅係將被告之陳情函轉呈教育局及財政局 等語明確（見本院卷第10 5頁反面-106頁）。佐以前揭查訪 宿舍之過程，業經原告製成宿舍管理清查會議紀錄，並由被 告簽名其上確認無誤，有該會議紀錄附卷可參（見本院卷第 47 頁）；且原告事後確曾函向臺北市政府教育局、財政局 說明被告依法應歸還系爭建物予校方，故考量被告實情所需 ，隨函檢附被告陳情函1份，請求指示如何處理被告申請續 住宿舍一案等意旨，亦有原告於97年4月10日所發之建中總 字第09730129300號函及臺北市政府教育局同年月21日回函 在卷可考（見本院卷第48-51頁），足見證人蔡哲銘所言為 真。是原告既曾明確反對被告繼續居住於系爭建物內，即使 原告事後並未積極行使其權利，即刻請求被告遷讓，亦不能 解為原告係默示同意被告使用該建物，應不待言。從而，被 告係無權占有，應堪認定。
3.至於被告屢稱其係因原先配住之寧波西街宿舍不堪居住，經 向學校陳情後亦不獲置理，方才遷入系爭建物內一節，雖為 事實，且其情堪憫，然此實另涉及原告就上開宿舍有無修繕 義務、有無必要另行提供其他眷舍予被告居住之問題，對於 兩造間在未就系爭建物成立使用借貸契約之情形下，被告係 無權占有該建物之認定，不生影響，併此指明。
㈡本件不當得利之數額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相 當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字 第1695號判例意旨參照）。查，被告於86年間遷入系爭建物 內居住後，即屬無權占有原告所有之系爭建物，原告主張被 告受有相當於租金之利益，致其受有不能使用系爭建物之損 害，並依不當得利之法律關係，請求被告自95年5月1日起至 騰空返還系爭建物之日止，返還相當於租金之不當得利，按 諸上開說明，應屬有據。
2.另被告辯稱系爭建物之使用人尚有訴外人喬延漢、鄧天宜及 曾玉玲等人，且被告實際占用面積甚小，原告請求被告單獨 負擔上開不當得利，洵屬無據等語。惟查，依戶籍謄本所示 ，喬延漢等3人雖係設籍於臺北市○○街2之3號，然渠等並 未實際居住於該屋內，系爭建物之使用者僅有本件被告一人 之事實，已據本院至現場勘驗無誤，有本院勘驗測量筆錄在 卷足參（見本院卷第135-136頁）；此徵以原告於查悉上情 後，亦於本件訴訟中撤回對喬延漢等3人之起訴益明。又系 爭建物對外僅有單一出入門戶，進門後，左側係增建之廚房 及廁所，中間為起居室，置有一沙發可供休息，起居室左方 則有一倉庫等情，亦經載明於本院勘驗測量筆錄無訛，足認 系爭建物占用系爭土地之全部範圍面積69.34平方公尺，均 屬被告可得自由支配之領域，不因被告平日實際使用狀況而 異。是被告以其平日甚少使用沙發以外區域等詞，辯稱自己 所受利益並非占用面積之全部云云，礙難採認，本件被告占 用面積仍應為69.34平方公尺，亦先確認。 3.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97 條規定之土地價額及建築物之價額，土地價額係指法定地價 而言，法定地價係指申報地價，公有土地以公告地價為申報 地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，土 地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法 第148條分別定有明文。再者，基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度 、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之 ，此亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可參。準此 ，爰審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○路與泉州街口，地 處市區中心，步行可達捷運中正紀念堂站、小南門站，並有 多號公車路線經過，交通便利，且鄰近即設有國語實小、建
國中學、植物園、國立歷史博物館及臺北市立聯合醫院和平 院區等設施，生活機能堪稱優良，惟系爭建物屋況老舊，又 僅供居住使用等情，業經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄 ，並有現場照片及電子地圖附卷可參（分見本院卷第136頁 反面、第32-33頁），認應以系爭土地及建築物申報總價年 息5%計算租金為適當。
4.承上，系爭公有土地93年1月、96年1月及99年1月份之公告 地價即申報地價分別為每平方公尺5萬9,497元、6萬2,704元 及6萬5,520元，有臺北市公告地價查詢表附卷可考（見本院 卷第12頁）；而被告占用系爭土地之面積合計為69.34平方 公尺，亦經本院囑託臺北市古亭地政事務所測量並製成土地 複丈成果圖附卷足憑。又原告雖未提出系爭建物之估定價額 ，惟系爭建物經鑑價金額為90萬4,000元，有原告所提杜信 宗建築師事務所鑑價報告書1份在卷足佐（見本院卷第22-33 頁），是原告僅按2萬5,000元為計算系爭建物租金之基準（ 原告主張之計算方式詳參本院卷第158頁），顯未逾越該建 物前揭鑑定價額，應為可採。依此計算結果，則原告請求被 告應給付109萬8,816元（即自95年5月1日起至100年4月30日 止共計5年間之不當得利部分），為有理由，應予准許；然 原告另請求被告應自99年5月1日起至騰空返還系爭建物之日 止，按月給付1萬8,930元一節，除自100年5月1日起至返還 前開建物之日止部分，應屬有據外，原告尚請求自99年5月1 日起至100年4月30日止期間之不當得利，顯已構成重複請求 ，不應准許。茲詳列計算式如下（元以下均四捨五入）： ⑴95年5月1日起至100年4月30日止共計5年間，合計應給付1,0 98,816元：
①95年5月1日起至95年12月31日止（計8月）： 【59,497元×69.34平方公尺×5%÷12】×8＝17,190元×8 ＝137,520元
②96年1月1日起至98年12月31日止（計36月）： 【62,704元×69.34平方公尺×5%÷12】×36＝18,116元×3 6＝652,176元
③99年1月1日起至100年4月30日止（計16月）： 【65,520元×69.34平方公尺×5%÷12】×16＝18,930元×1 6＝302,880元
④【25,000元（系爭建物價額）×5%÷12】×60月＝6,240元 ①＋②＋③＋④：
137,520元＋652,176元＋302,880元＋6,240元＝1,098,816 元
⑵自100年5月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月應給付
18,930元：
65,520元×69.34平方公尺×5%÷12＝18,930元五、綜上所述，原告基於民法第767條前段、第179條規定，請求 被告應自門牌號碼臺北市○○街2之3號即如附圖所示A部分 建物遷讓返還予原告，並返還原告自95年5月1日起至100年 4月30日止共計5年間之不當得利109萬8,816元，及上開109 萬8,816元部分自100年11月9日起至清償日止按年息5%計算 之利息，暨自100年5月1日起至返還前項建物之日止，按月 給付原告1萬8,930元之不當得利，為有理由，應予准許。然 原告另請求被告應自99年5月1日至100年4月30日止，按月給 付原告1萬8,930元一節，則構成重複請求，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 曾益盛
法 官 吳若萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
書記官 王妤甄