臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第2463號
原 告 鐳力尊邸大廈管理委員會
法定代理人 王坤聖
訴訟代理人 施瑞章 律師
曾基嘉
被 告 翁坤山
訴訟代理人 楊永爵
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國100年12月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬零肆佰玖拾捌元，及自民國100年8 月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣柒拾貳萬零肆佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告為坐落臺中市○○區○○段110地號土地（面積1,784平 方公尺，權利範圍10536/100000），及其上同段 823建號（ 面積1,703.57平方公尺，權利範圍全部，門牌號碼為臺中市 ○○區○○路2段261號地下一層）之所有權人，其於民國（ 下同）96年 6月19日因拍賣而取得所有權。依鐳力尊邸大廈 （下稱系爭大廈）管理規約之管理費繳交管理辦法規定，店 面每坪為新台幣（下同）30元，每季繳交乙次，即每年一、 四、七、十月之當月 1日至10日繳交，而本件被告所有建物 約 529坪，故被告每月應繳管理費為15,870元，惟被告自96 年 6月19日起至100年6月30日止均未繳納管理費，合計積欠 原告720,498元【計算式：（15,870元÷30天×12天）+（15 ,870元×45個月）=720,498元】。二、對被告抗辯之陳述：
㈠被告應繳納之管理費計算期間係自被告於96年 9月19日因拍 買取得系爭建物起算，並不包括系爭建物前手所積欠之管理 費，足徵原告並無被告所指之要求被告繼受前手積欠管理費 之情形。
㈡原告並無被告所稱限制其使用、收益系爭建物之情形： ⑴原告為維護系爭大廈全體住戶之居家安全，系爭大廈90年 3月11日召開區分所有權人會議， 並決議：欠繳管理費之 住戶，嚴禁委託人或仲介公司進入大廈，該次區分所有權 人會議達法定開會人數，該決議並無任何無效之事由，決
議後系爭大廈全體區分所有權人即應遵守，並依系爭大廈 管理規約組織章程第9條第2項之規定，由原告執行之。 ⑵系爭建物為地下商場，另有一獨立出入口，進入該出入口 即可直達大廈內部，通往大廈內各住戶之住家，如未依上 開決議加以管制該出入口人員進出，則勢將嚴重影響系爭 大廈其他住戶之居家安全，本件被告自96年 9月16日取得 系爭建物以來均未繳交任何管理費，故原告自得依上開決 議，管制該出入口之人員進出，且原告於100年9月22日發 函予被告，明白揭示為維護社區住戶安全統一管理，系爭 建物之獨立出入口，依決議須為人員進出管制，惟被告仍 可由社區管理室正門進出，足徵原告並無禁止或限制被告 進出系爭大廈，又觀諸社區管理室99年訪客登記表，該年 8月3日訴外人謝辜時前往系爭建物看屋，同年11月17日訴 外人謝宜靜前往系爭建物換鎖；又 100年訪客登記表，該 年 6月17日訴外人劉峰豪前往系爭建物看屋，其後亦有多 位訪客經管理室正門進入系爭建物，進行水電工程、裝電 錶、垃圾清運、估價、查看防漏及查看線路等，顯見原告 僅係為維護系爭大廈全體住戶之安全，依區分所有權人會 議之決議管制系爭建物獨立可直達社區各住戶住家出入口 之人員進出，而統一由管理室正門進出社區，原告並未禁 止被告或工程相關人員進出。
㈢又被告辯稱原告限制其對系爭建物之使用、收益，故而被告 無須繳納管理費云云，蓋被告負有繳納管理費之義務係因其 為系爭建物之所有權人，而依系爭大廈管理規約，及管理費 繳交管理辦法第 4點之規定而來，而非以被告是否使用、收 益系爭建物為斷。繳交管理費是被告應盡義務，沒有對待給 付，也沒有同時履行抗辯的問題。如被告認區分所有權人會 議決議有所不當，應係透過會議加以爭執主張或透過司法程 序予以確認，而非得逕拒繳納管理費。
三、並聲明：
㈠被告應給付原告 720,498元整，及自支付命令送達被告之翌 日（100年8月16日）起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：被告確於96年 9月19日起至100年6月30日止，均 未繳交管理費共計 720,498元。惟被告並非不願繳交管理費 ，而是原告要求被告依管理費繳納辦法第 8條之規定，繳清 系爭建物前手所積欠之管理費，否則依其90年度區分所有權 人會議之決議，不讓被告裝潢及使用系爭建物獨立出入口，
而限制被告就系爭建物之使用收益，致使被告自標得系爭建 物後無法使用收益該財產而受有損害，本件原告違法在先， 致被告受有損害，被告即無須繳納管理費等語，資為抗辯。 並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢訴訟費用由原告負擔。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（依民事訴訟法第 270 條之1第3項之規定，當事人就其主張之爭點，經依同條第 1 項第3款或第2項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更 ，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平 者，不在此限。）：
一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）： ㈠被告為坐落臺中市○○區○○段110地號土地（面積1,784平 方公尺，權利範圍10536/100000），及其上同段 823建號（ 面積1,703.57平方公尺，權利範圍全部）之所有權人，於96 年 9月19日因「拍賣」而取得所有權，此有土地登記謄本、 建物登記謄本附卷可稽。
㈡被告積欠管理費自96年 9月19日起至100年6月30日止，合計 720,498元。
二、兩造爭執之事項（本院判斷）：
原告請求被告給付管理費是否於法有據？
肆、本院之判斷：
一、本院認為原告請求被告給付自96年 9月19日起至100年6月30 日止，所積欠之管理費，為有理由，茲分述理由如下： ㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。而原告有關管理費之繳交，係依鐳力尊邸管理規約第14條 有關管理費之收繳及欠費處理所約定之「鐳力尊邸管理費收 繳辦法」第2條「本大廈管理費每季繳交乙次，每1、4、7、 10月之當月1日至10日繳交。」 （本院卷第104頁、第110頁 ）。
㈡本件原告主張之下列事實，為被告所不爭執： ⑴被告為坐落臺中市○○區○○段110地號土地（面積1,784 平方公尺，權利範圍10536/100000），及其上同段 823建 號（面積1,703.57平方公尺，權利範圍全部）之所有權人 ，於96年 9月19日因「拍賣」而取得所有權，此有土地登 記謄本、建物登記謄本附卷可稽。
⑵被告積欠管理費自96年 9月19日起至100年6月30日止，合 計720,498元。
㈢再以，原告有關管理費之收繳，係每季繳交乙次，亦即每 3 個月一期，而被告積欠自96年 9月19日起至100年6月30日止 之管理費，顯已逾二期以上，至堪認定，且經原告於100年7 月20日以存證信函（本院100年度司促字第28147號卷第 3頁 ）定期催告後，惟被告迄今仍未繳納。據此，原告依上開公 寓大廈管理條例、鐳力尊邸管理費收繳辦法之規定，請求被 告給付積欠之管理費，自屬有據。
㈣至於被告雖抗辯被告並非不願繳交管理費，而是原告要求被 告依管理費繳納辦法第8條之規定，繳清系爭建物前手所積 欠之管理費，否則依其90年度區分所有權人會議之決議，不 讓被告裝潢及使用系爭建物獨立出入口，而限制被告就系爭 建物之使用收益，致使被告自標得系爭建物後無法使用收益 該財產而受有損害，本件原告違法在先，致被告受有損害， 被告即無須繳納管理費等語。
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項固定有明文，惟該規 定適用，亦以雙方互負債務為行使之要件，且主張同時履 行之抗辯必須雙方所負債務互立於對待給付之關係始可。 而，區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基 於區分所有權人彼此間法律關係而發生，而公寓大廈管理 委員會與區分所有權人全體間則就公寓大廈事務之管理成 立委任之法律關係（民法第 528條參照），受任人應依委 任人之指示管理事務，故由管理委員會就區分所有權人應 繳納之公共基金及分攤之費用依委任人之指示負責收益、 收支、保管及運用（公寓大廈管理條例第34條第 6款）， 則區分所有權人所應分擔之公共基金與管理費用，並非上 開委任事務之對價，二者間並無對待給付之對價關係。 ⑵經查，本件原告請求之管理費用，為被告自96年 9月19日 起至100年 6月30日止積欠之管理費720,498元，並不包括 原告所稱前手所積欠之管理費，亦有上開存證信函在卷可 按（本院100年度司促字第28147號卷第 3頁，其內容亦係 載明「96年9月19日至100年6月30日止共積欠管理費720,4 98元」）。是，被告抗辯原告向其請求系爭建物前手所積 欠之管理費，即非可採。
⑶至於被告雖又抗辯管理規約所附裝修施工辦法第1條第1項 第 1款裝修工程必須繳清欠繳之管理費，原告上開規定違 公寓大廈管理條例規定，我針對我專有部分施工，並不需 要經過管理委員會同意，管理委員以該辦法限制我施工，
所以我拒繳管理費等語（本院100年12月7日言詞辯論筆錄 ，本院卷第80頁背面）。惟查，證人即陳秀聰於本院審理 時到庭證述：「我們沒有依照該辦法限制施工，他們有進 行樓面及垃圾的清除，及他們進出地下室單獨進出的門道 ，被告已經更換，我們沒有限制他們，現階段他們已經改 為鐵捲門，我們並沒有限制他。」等語（本院卷第80頁背 面），對此被告亦當庭表示：「（法官問：證人剛剛所述 地下室單獨門道已經更換是否？）是。」（本院卷第80頁 背面）、「（法官問：地下室獨立出入口，是何時修改？ ）是清垃圾，被告是換鎖、換門，日期待查。（法官問： 被告換門時間點，有無經過管委會同意？）有換門，時間 我無法確認。」等語（本院卷第81頁背面）。此外，原告 所提出之訪客登記表（本院卷第93頁至第99頁），亦載有 相關人員進出系爭建物之資料，而被告對此亦表示有意見 （本院卷第81頁正面）。據此，原告雖於管理規約附有裝 修施工辦法，但並未以此限制被告使用系爭建物，即堪予 認定。此外，被告未舉證證明原告自96年9月19日起至100 年 6月30日止限制其使用系爭建物之事實，則被告此之所 辯，即非可採。是以，被告尚難上開抗辯，資為拒絕給付 管理費之事由。
⑷末以，原告即未限制被告使用系爭建物，則原告於管理規 約附有裝修施工辦法，是否違反公寓大廈管理條例之規定 ，即無予以審究之必要，附予敘明。
二、綜上所述，原告主張依據公寓大廈管理條例第21條之規定， 請求被告給付積欠之管理費 720,498元，及自支付命令送達 翌日即100年8月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，為有理由，應予准許。
三、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核 於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟 法第78條、第390條第2項、第392條第2項。中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
民事第三庭 法 官 顏世傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 26 日
書記官 錢 燕