臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第814號
原 告 黃中和
訴訟代理人 陳永來律師
徐慧齡律師
被 告 賴文龍
訴訟代理人 賴彌鼎律師
複 代理 人 王道光律師
邱英豪律師
被 告 吉勝不動產開發有限公司
法定代理人 張淑玲
訴訟代理人 余靆蔆
上列當事人間請求減少價金等事件，於民國100 年11月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 查原告起訴時聲明第1 項為，被告賴文龍應給付原告新台幣 （下同）3,536,737 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第4 頁）。嗣原告 於民國100 年8 月11日以民事擴張訴之聲明狀變更上開聲明 為，被告賴文龍應給付原告3,580,057 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷 第54頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬擴張應受判決事 項之聲明，且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不 合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告與被告賴文龍於99年10月11日就坐落桃園縣蘆竹鄉○○ ○段218-60、218-247、224-6、224-29地號土地及其上門牌 號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路451 號之建物（下稱系爭房地） 訂立不動產買賣契約書，約定買賣總價款為15,900,000元， 並已悉數付畢。原告購得系爭房地後，曾委託仲介公司出租 該屋，然均乏人問津，嗣經打聽鄰居後始得知，訴外人劉燕 霖於85年12月27日凌晨駕駛轎車載訴外人王崇新由蘆竹往桃 園方向行駛，行經蘆竹鄉○○村○○路時，先撞擊大竹路45 5 號民宅，又撞上大竹路旁停放之轎車，再彈撞至系爭房屋 後卡住才停止，致該2 人均死亡。系爭房地既曾發生嚴重車
禍致該2 人非自然身故，且現場於第2 日仍留有血水，並舉 行法事召魂，則對於居住其內者而言，除對居住品質產生疑 慮外，於心理層面亦有負面影響。準此，原告自得請求被告 賴文龍減少價金。復就減少價金數額部分，原告因系爭房地 發生此事故而心神不寧，僅能將系爭房地售出，惟買主亦因 知悉此事故而不願以原告當初購屋價額購買，只同意以12,7 00,000元成交，則就此金額與原告原購屋金額15,900,000元 間之差額3,200,000 元作為被告賴文龍應減少之價金數額， 自屬合理有據；另參酌臺灣高等法院99年度上易字第811 號 判決意旨，被告賴文龍受領3,200,000 元部分價金之法律上 原因即不復存在，原告自得依不當得利法律規定，請求被告 賴文龍返還3,200,000 元。又被告賴文龍於該車禍事故發生 當時乃系爭房地所有權人，自難就該事故諉為不知，惟被告 賴文龍仍於標的物現況說明書勾選不曾發生非自然身故之情 事乙欄，顯係故意隱匿系爭房地曾發生非自然身故之事實， 則原告依民法第227 條第2 項規定，請求被告賴文龍給付因 訂定契約所生之代書費用24,801元、交屋費用4,062 元、契 稅17,874元、出售房屋仲介服務費用290,000 元、土地增值 稅38,968元、房屋費4,352 元，亦屬合理有據。從而，原告 除對被告賴文龍請求減少價金3,200,000 元外，並請求債務 不履行之損害賠償380,057 元。
㈡再就被告吉勝不動產開發有限公司（下稱吉勝公司）部分， 被告吉勝公司居間仲介房地買賣並收取報酬，自應本於善良 管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之 重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說，且被告吉勝公司設 於桃園縣蘆竹鄉，理當對蘆竹鄉內之不動產概況有相當充分 之掌握，並應竭盡所能向消費者誠實揭露足以影響意願之一 切重要訊息，如賣方並未誠實告知，其亦應由報章雜誌、實 地走訪等方式了解系爭房地之重要訊息及週遭環境。而被告 吉勝公司既向原告收取服務費300,000 元，且係專門從事區 域內不動產仲介買賣，又該車禍事故亦已揭露於媒體，則被 告吉勝公司對系爭房地所存在依通常交易觀念上之重要瑕疵 ，自難諉為不知，原告自得依民法第227 條及不動產經紀業 管理條例第26條第1 項規定，請求被告吉勝公司返還居間報 酬300,000 元。
㈢另依相驗報告書及現場照片可知，劉燕霖、王崇新所乘之轎 車係側翻撞入系爭房地，造成鐵捲門嚴重毀損，並非被告所 稱僅係衝撞至系爭房地騎樓後即行停止。又參酌敏盛綜合醫 院診斷證明書及當時大竹派出所警員謝兆宗、豐達修車行老 闆邱顯鐘證述可知，該2 人於車禍當時已顱內出血受傷嚴重
，並當場死於車內。而本件買賣契約書所附標的物現況說明 書記載「是否曾經發生非自然身故之情事（如凶殺案、自殺 、他殺等）」，則該括弧內既於句末加上「等」字，即足認 括弧內之文字應屬例示，況我國民情對病故壽終外之非自然 身故事件多存忌諱畏避心態，故該現況說明書詢問之重點應 未限定死亡之原因，如係非壽終正寢之自然死亡，均屬非自 然身故之列。再就房屋交易市場通常觀念而言，房屋是否曾 發生非自然身故情事，當屬房屋交易之重要資訊，影響房屋 交易價值甚鉅，乃係交易上之重大瑕疵，而原告配偶於看屋 時特別向被告賴文龍詢問系爭房地是否「乾淨」，堪認系爭 房地如曾發生非自然身故事件，顯足影響原告購買意願，是 房地出賣人就此本即負有告知義務，況系爭房地雖位於大竹 路旁，惟一般人實難預見車輛會衝進民宅而發生車毀人亡事 故，對此特異事件，依舉輕以明重之法理，出賣人即被告賴 文龍更應負告知義務。
㈣聲明：被告賴文龍應給付原告3,580,057 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；被告吉 勝公司應給付原告300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償之日止，按年息5 ％計算之利息；原告願供擔保，請 准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠被告賴文龍則以：系爭房地雖曾於85年12月27日凌晨發生由 劉燕霖駕駛轎車搭載王崇新先撞上大竹路455 號房屋，又撞 上大竹路邊停放之轎車，再彈撞至系爭房地後停止，致該2 人死亡之情事，然該事故純屬交通意外，非屬凶殺或自殺等 情形，況劉燕霖所駕駛之轎車係衝撞至系爭房地沿騎樓及遮 雨棚往外搭建之鐵捲門後隨即停止，顯見該車禍事故並非發 生於系爭房屋內，而該2 人亦係由救護人員由車內救出送醫 急救後死亡，並非當場死於車內或系爭房屋內，自不屬「屋 內曾發生有人非自然身故」之情事，則參酌臺灣高等法院99 年度上字第1316號判決意旨，系爭房地當非通常交易觀念中 之兇宅；另參酌系爭房地發生該交通意外事故距今已有14年 ，該主觀心理因素應已因時隔久遠及系爭房地均有人長期使 用，其後亦未發生其他事故等情而消除，是以，難認系爭房 地有減少價值之瑕疵存在，原告起訴主張減少契約價金云云 ，顯不足採。又參酌系爭房地買賣契約書附表現況說明書所 載「非自然身故」係指凶殺、自殺、他殺等情事，而系爭房 地確未曾發生上開非自然身故情形，被告賴文龍亦無任何隱 匿，該交通意外事故更非可歸責於被告賴文龍，則系爭房地 既無減少價值之瑕疵，被告賴文龍即無不完全給付之情事，
自無庸負不完全給付之損害賠償責任，故原告起訴請求被告 賴文龍給付代書費、交屋費、契稅、仲介服務費等，亦無理 由。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利 判決，請准供擔保免為假執行。
㈡被告吉勝公司則以：被告吉勝公司事前並不知曾有車禍事故 發生於系爭房地外，而屋主即被告賴文龍亦於現況說明書載 明系爭房地並非凶宅，則本件既已完成買賣交易，被告吉勝 公司自可取得仲介費用。另被告吉勝公司調查過該事故係屬 交通事故，如係發生於屋內之非自然死亡事件，才會認定是 兇宅。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不 利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：訴外人劉燕霖於85年12月27日凌晨駕駛 轎車載訴外人王崇新由蘆竹往桃園方向行駛，行經蘆竹鄉○ ○村○○路時，先撞擊大竹路455 號民宅，又撞上大竹路旁 停放之另輛轎車，再彈撞至被告賴文龍所有系爭房屋之騎樓 鐵捲門後卡住停止，劉燕霖、王崇新經送醫不治死亡。被告 賴文龍嗣經被告吉勝公司仲介於99年10月11日將系爭房地出 售予原告，總價為1590萬元，被告賴文龍於該交易中表示系 爭房地未曾發生非自然身故之事件。此有原告與被告賴文龍 之不動產買賣契約書在卷可稽，並經本院調取空軍防砲警衛 司令部85年12月27日相字第14號卷宗核閱無訛。五、原告主張：系爭房地曾發生上開車禍，訴外人劉燕霖、王崇 新於系爭房地非自然身故，系爭房地交易價值因此減少而具 有物之瑕疵，被告賴文龍應減少價金，且被告賴文龍故意隱 瞞上開車禍，屬可歸責債務人之不完全給付，應賠償原告損 失，被告吉勝公司就系爭房地是否曾發生非自然身故應有查 知之義務，被告吉勝公司未盡善良管理人之注意義務，應返 還居間報酬等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件 應審究者為：上開交通事故中劉燕霖、王崇新死亡，是否可 認為系爭房地曾發生非自然身故事件？經查：
㈠上開交通事故中劉燕霖、王崇新係經送醫急救後不治死亡， 死亡地點分別為桃園省立醫院及敏盛綜合醫院，有前揭相驗 卷內所附軍事檢察官相驗報告書、法醫鑑定書、相驗屍體證 明書等文件記載甚詳，且同卷所附省立桃園醫院轉院病歷摘 要及敏盛綜合醫院診斷證明書雖記載劉燕霖、王崇新於到院 時已無生命跡象，惟該等醫院仍對於劉燕霖、王崇新施予急 救措施無效後始宣告不治，故劉燕霖、王崇新之死亡地點應 認為係在桃園省立醫院及敏盛綜合醫院。至原告主張證人即 豐達修車行老闆邱顯鐘、證人即大園分局大竹派出所警員謝 兆宗於偵查中之陳述可證明劉燕霖、王崇新係於車內死亡，
惟查邱顯鐘、謝兆宗於偵查中係陳稱：其等到達時，將車扶 正後立即搶救車內二人，由駕駛座窗口拖出，先將坐於駕駛 座之人拉出，由救護車送至省立桃園醫院，再將另一人送至 桃園敏盛醫院等語，並未隻字片語表示車內二人在未送醫前 已死於車內，又無其他具體事證可資證明劉燕霖、王崇新係 於車內當場死亡，原告主張劉燕霖、王崇新係於車內死亡， 自非有據。原告既不能證明劉燕霖、王崇新係死於車內，原 告主張系爭房地曾有「非自然身故」事件發生，即非可採。 ㈡原告並未證明系爭房地有「非自然身故」之事實，原告主張 系爭房地具有瑕疵，即屬無據，且被告賴文龍就上開交通事 故亦無於出售系爭房地時主動告知買方及仲介公司之義務， 被告吉勝公司更無原告所指未善盡調查義務而違反善良管理 人注意義務之可言。
六、從而，原告主張系爭房地具有瑕疵、被告賴文龍故意隱瞞瑕 疵、被告吉勝公司未盡善良管理人注意義務，請求被告賴文 龍應減少價金、賠償損害、被告吉勝公司應返還居間報酬， 均非有理，應予駁回。原告陳明願供擔保請求宣告假執行部 分，因其敗訴而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
書記官 劉霜潔
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