最高法院民事判決 九十一年度台上字第四○○號
上 訴 人 乙 ○ ○
順發企業股份有限公司
法定代理人 陳 錦 珠
共 同
訴訟代理人 李 吉 隆律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
丙○○○
共 同
訴訟代理人 林 永 頌律師
辜 郁 雯律師
尤 伯 祥律師
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十一日台灣高等
法院第二審判決（八十八年度重上字第三九五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：上訴人乙○○於民國八十年七月六日，向被上訴人及訴外人周志輝、周文雄、周志亮、周志和、周銘德、周永豐、周王清花（周清花於八十六年二月九日死亡，其繼承人為被上訴人甲○○及周銘德、周永豐）等九人承租該九人共有之坐落台北市○○區○○段二小段四八一、四八二號土地上門牌台北市○○○路○段一之一號一樓、四｜八樓房屋（下稱系爭房屋），租期自八十一年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，租金由被上訴人及其他共有人各按應有部分比例收取，被上訴人甲○○應有部分為六十分之一，丙○○○應有部分為六十分之四。上訴人乙○○承租後，系爭房屋由上訴人順發企業股份有限公司（下稱順發公司）使用經營華美飯店，被上訴人於租期屆滿前之八十五年六月三日、八十六年十月十五日通知上訴人，表明於租期屆滿不再續租，惟上訴人於租期屆滿後竟拒不搬遷。租期屆滿租賃關係終止後，上訴人即屬無權占有系爭房屋，被上訴人依共有人對第三人之權利、租賃物返還請求權及所有權作用，自可請求上訴人乙○○遷讓返還系爭房屋，依共有人對第三人之權利及所有權之作用，亦得請求上訴人順發公司遷讓返還系爭房屋。依租賃契約得請求上訴人乙○○賠償依租金一倍計算之違約金，依侵權行為及不當得利之法律關係，得請求上訴人順發公司賠償相當於租金之損害或不當得利，上訴人二人係成立不真正連帶債務，其中一人為給付，另一人即免予給付等情。因而求為命㈠上訴人乙○○或順發公司將如第一審判決主文第一項所示之房屋遷讓返還與上訴人及其他共有人周文雄、周志和、周志亮、周志輝、周銘德、周永豐。㈡上訴人乙○○或順發公司給付被上訴人甲○○新台幣（下同）一萬零三百十二元及自八十七年二月廿四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年二月廿四日起至遷讓房屋之日止，按每月五千六百六十六元計算之金額。給付丙○○○四萬一千二百九十六元及自八十七年二月廿四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年二月廿四日起至遷讓房屋之日止，按每月二萬二千六百六十六元計算之金額之判決（被上訴人逾上
開金額、利息部分之請求，經原審駁回後，未據被上訴人聲明不服）。上訴人則以：系爭房屋原共有人周王清花於八十六年二月九日死亡，所遺應有部分由被上訴人甲○○與訴外人周銘德、周永豐共同繼承而公同共有，就該周王清花所遺應有部分，甲○○不得單獨起訴請求。乙○○於租約屆滿前之八十六年十月間向全體共有人表示願意繼續承租，除被上訴人外，其餘共有人均同意出租，而於同年十月卅日訂立租約，承租系爭房屋所有權應有部分六十分之五四．六六，乙○○與乙○○經營之順發公司均非無權占有系爭房屋。被上訴人之行為致系爭房屋其他共有人及基地所有權人無法收取租金，有違誠信原則。被上訴人依租約第十三條請求乙○○給付違約金，已足填補其損害，又向順發公司請求損害賠償或不當得利，顯係重複請求等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人上開敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。系爭房屋原屬被上訴人與周志輝、周文雄、周志亮、周志和、周銘德、周永豐、周王清花分別共有，被上訴人甲○○、丙○○○各有應有部分六十分之一、六十分之四，有建物登記簿謄本在卷可稽。被上訴人自得基於其對系爭房屋之應有部分，以共有人之地位，為共有人全體之利益起訴。且其本於共有權拒絕同意其他共有人出租系爭房屋，亦難認係濫用權利。被上訴人主張，乙○○向被上訴人及其他共有人共九人承租系爭房屋，租期自八十一年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，其在租期屆滿前，先後於八十五年六月三日、八十六年十月十五日以郵局存證信函通知上訴人租期屆滿不再續租之事實，業據提出建物登記簿謄本、租賃契約書、存證信函在卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。乙○○雖於租約屆滿前之八十六年十月卅日與除被上訴人以外之其他共有人另簽訂租約，惟共有物之出租，屬共有物之管理行為，應由共有人共同為之，上訴人未舉證證明其與被上訴人以外之其他共有人成立之租賃契約係經被上訴人同意，對於被上訴人自不生效力。兩造租賃關係因租期屆滿而終止，被上訴人請求乙○○返還系爭房屋予共有人全體，自非無據。順發公司無權占有系爭房屋，利用系爭房屋經營「華美飯店」之事實，為順發公司所不爭執，並經第一審法院履勘現場，及囑託台北市古亭地政事務所測量，製有複丈成果圖在卷可稽。被上訴人本於對系爭房屋之之共有權，依民法第七百六十七條規定請求順發公司返還系爭房屋予被上訴人及其他共有人全體，亦非無據。被上訴人本於對系爭房屋之共有權，依租賃關係終止後之租賃物返還請求權，及民法第七百六十七條規定，請求乙○○或順發公司返還系爭房屋與被上訴人及其他共有人全體，均無不合，應予准許。依租賃契約第三條約定：「租金……第五、六年每月新台幣參拾肆萬元……。」、第十三條約定：「乙方（即乙○○）於租約終止或租約屆滿，而不交還甲方（即出租人等）時，自終止租約或租約屆滿翌日起，按應支付之租金一倍計算違約金。」，乙○○於租期屆滿後未依約返還系爭房屋，被上訴人自得向乙○○請求給付違約金。上開契約係約定按租金之一倍計算，亦即應按原約定之租金數額給付，尚屬相當。系爭房屋係約定由各共有人按應有部分之比例收取租金，為上訴人乙○○所不爭執，被上訴人甲○○、周林玉秀就系爭房屋各有應有部分
六十分之一、六十分之四，每月分別可得租金五千六百六十六元、二萬二千六百六十六元。甲○○、周林玉秀分別請求乙○○自八十七年一月一日起至遷讓返還之日止按每月給付五千六百六十六元、二萬二千六百六十六元之違約金，即無不合，其中八十七年一月一日至八十七年二月廿三日止之違約金，即甲○○、丙○○○各一萬零三百十二元、四萬一千二百九十六元部分，均應自八十七年二月廿四日起算遲延利息。又無權占有他人所有之房屋，使所有人無法使用該房屋，依一般社會之認知，對所有人而言，受有相當於租金之損害，順發公司自八十七年一月一日起無權占有系爭房屋，被上訴人依侵權行為法則，請求該公司賠償相當於租金之損害，即按每月給付甲○○、丙○○○各五千六百六十六元、二萬二千六百六十六元，即非無據，其中八十七年一月一日至八十七年二月廿三日止之損害金，即甲○○、丙○○○各一萬零三百十二元、四萬一千二百九十六元部分，均應自八十七年二月廿四日起算遲延利息。被上訴人就依侵權行為法則請求應予准許之上開損害金及利息部分，就不當得利之請求，毋庸再予審酌。上開乙○○應給付之違約金及順發公司應給付之損害金，為不真正連帶關係，乙○○與順發公司就該違約金與損害金，於其中一人給付時，該他人免為給付等詞，為其判斷之基礎。
按民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻却繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定，當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，由出租人全體為之（本院四十一年台上字第七六七號、六十三年台上字第二一三九號判例參照）。本件租賃物為被上訴人及訴外人周志輝等九人（其中一人周王清花已死亡）所共有，而由共有人全體共同出租與上訴人乙○○，則於租約租期屆滿前，向承租人表示期滿不再續租者，究竟是全體出租人或僅為出租人其中數人。原審未經詳查審酌，遽認系爭租賃關係已因租期屆滿而終止，進而為不利於上訴人之判決，未免速斷。次按民法第八百二十一條規定，所謂本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，債權的請求權，則不在第八百二十一條規定之列（司法院院字第一九五０號解釋、本院二十八年上字第二三六一號判例參照）。本件原審認被上訴人本於民法第八百二十一條共有人對第三人之權利，及租賃關係終止後租賃物返還請求權之規定，可以請求上訴人乙○○將系爭房屋遷讓返還與被上訴人及其他共有人全體，其見解亦有可議。末查本件原審維持第一審所為命上訴人遷讓返還房屋與被上訴人及其他共有人周文雄、周志和、周志亮、周志輝、周銘德、周永豐等八人之範圍，係如第一審判決主文第一項所示之建物，惟該建物除一樓、四樓至八樓、樓梯、電梯、騎樓外，並包括有屋頂突出一層、二層、屋頂增建部分，而被上訴人對上訴人順發公司請求遷讓返還房屋部分，又係本於所有權為請求，則上開主文所示之建物，是否全部屬被上訴人及訴外人周文雄、周志和、周志亮、周志輝、周銘德、周永豐等八人所共有，即有斟酌之餘地，原審未進一步調查，遽認上開建物全部屬該八人所共有，亦欠允當。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 許 澍 林
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十九 日
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