臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第52號
原 告 楊曉琪
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 李易哲
複 代理人 黃渝婷
被 告 余俊明
訴訟代理人 高亘瑩律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100 年12月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬貳仟元，及自民國99年1 月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件 原告起訴時聲明為：「①被告應給付原告新臺幣（下同）20 0 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔 保請准宣告假執行。」，嗣於100 年12月14日本院言詞辯論 期日當庭具狀更正聲明第一項為：「①被告應給付原告112 萬2 千元，及自民國99年1 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」，核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明 ，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予 准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告前於98年7 月23日向訴外人即其前手崔雲清買受坐落 新北市○○區○○路2 段114 巷23弄5 號建物暨基地持分（ 下稱系爭房屋）時，訴外人崔雲清即已告知被告系爭房屋曾 經錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）檢測，結果認定 其中3 樓、4 樓及5 樓之棟樑部分混凝土氯離子含量每立方 米水溶性氯離子重量分別為0.5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏ ，均超過經濟部標準檢驗局CNS3090 規範之水溶性氯離子標 準，亦即為俗稱之「海砂屋」，訴外人崔雲清並有出具錸發 公司混凝土氯離子含量試驗報告予被告，且有現場照片可稽
，然被告仍同意予以買受，後於距其買受僅17日之短暫時間 即98年8 月9 日，旋即惡意隱瞞系爭房屋為海砂屋之事，並 於其所出具之房屋標的現況說明書第14、15欄中虛偽記載系 爭房屋並無滲漏水及做過海砂屋檢測等情事，透過不知情之 統和不動產仲介經紀有限公司（下稱統和公司）居間仲介， 而將系爭房屋轉售予原告牟利。原告因信賴被告之說明及保 證，以及被告出具之標的現況說明書之記載，相信系爭房屋 於建築結構上無安全之疑慮，而同意以買賣總價1,280 萬元 ，簽訂了不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），向被告購 買系爭房屋。
㈡、嗣原告要搬運傢俱入系爭房屋時，才經鄰居告知：搬運傢俱 之大貨車不宜進入該住區○巷道，以免地下室因結構不穩固 而崩塌等語，另有鄰居告知該住區之建物結構不牢固，且系 爭房屋之前前屋主於兩年前曾因該屋而纏訟等語，並經原告 詳細審視後發現，系爭房屋之天花板確實有因結構受有損害 而另外以T 型鋼支撐、房屋外觀之棟樑亦有出現混凝土龜裂 等情形，綜上種種跡象，顯見被告確有故意隱匿實情且製作 不實的標的現況說明書，以利高價出售系爭房屋予原告。後 原告聯絡被告追究上情，被告始坦承系爭房屋確為海砂屋， 被告並出具其前手提出之錸發公司混凝土氯離子含量試驗報 告。
㈢、按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規 定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技 術規則第4 條所明定。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最 大水溶性氯離子含量，於83年7 月22日前固無規範，然經濟 部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7 月22日修 訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量 容許值為每立方米0.6 ㎏以下，另經經濟部標準檢驗局於87 年6 月25日修正該國家標準為每立方米0.3 ㎏以下，因此， 本件有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢 驗局所公布之國家標準為據。又所謂海砂屋係民間一般之用 語，最主要是因倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性 氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低 ，不僅容易造成水泥塊剝落，更嚴重損害房屋之結構體，使 得房屋之耐用年限因此減短，也因而容易造成建築物鋼筋斷 裂，影響房屋結構安全，導致建物無法承受四級以上地震的 搖晃。本件系爭房屋既於98年2 月25日由錸發公司進行檢測 ，以經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之每立方米0. 3 ㎏以下方屬合格之標準判斷，系爭房屋經錸發公司檢測結 果其中3 樓、4 樓及5 樓之棟樑部分既然分別為每立方米0.
5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏，顯見已均超過經濟部標準檢 驗局CNS3090 規範水溶性氯離子標準。另起訴後，再經鑑定 ，結果亦認為系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量最高為2.72 26 KG/M3，最低為0.3763KG/M3 ，平均值為1.58196KG/M3， 有財團法人臺北縣土木技師公會99年9 月24日北縣土技字第 0990號鑑定報告在卷可稽，而被告移轉交付系爭房屋予原告 為98年間，係於87年6 月25日經濟部標準檢驗局修正國家標 準之後，自應適用當時之國家標準即水溶性氯離子含量最高 僅得為每立方米0.3kg ，從而，原告主張依民法之買賣瑕疵 擔保之規定，請求減少價金，自屬有據。
㈣、「海砂屋」之價值較正常房屋價值為低，為吾人生活經驗所 知，原告購買系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，不僅 房屋價值顯然低於市場行情之外，原告更需花費若干修復費 用以修補該項瑕疵，而系爭房屋之天花板亦因結構受有損害 而另外以T 型鋼支撐、房屋外觀之棟樑亦出現混凝土龜裂之 情形，鑑定報告亦認系爭房屋補強費用需花112 萬2 千元， 為此，原告乃以本件起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表 示，被告應減少價金112 萬2 千元，並依民法不當得利法則 ，請求被告給付如聲明所示等語。
㈤、聲明：①被告應給付原告112 萬2 千元，及自99年1 月15日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告答辯則為：
㈠、被告購買系爭房屋時，前手及仲介均稱系爭房屋符合氯離子 標準。雖原告提出錸發公司檢測報告，但系爭房屋係於78年 4 月14日完工，故本件標準應以87年6 月25日前經濟部標準 檢驗局之標準來判斷，亦即應以每立方米0.6kg 為標準，而 根據錸發公司檢測報告，其數值均未超過0.6kg/m3，故系爭 房屋並無原告所指之氯離子含量超標之瑕疵。況依系爭契約 書第8 條約定，系爭房屋也是87年6 月25日之前建築完成， 故應以0.6kg/m3判斷之。縱認有該瑕疵，原告也應舉證其所 受損害究竟為何？其請求減少價金之計算基準及證據為何？ 等語。
㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告前委託訴外人統和不動產仲介經紀有限公司銷售其所有 之坐落新北市○○區○○路2 段114 巷23弄5 號建物暨基地 ，兩造於98年8 月9 日簽訂系爭契約書，約定總價為1280萬 元，後被告已將系爭房屋點交予原告，並已移轉過戶，原告
亦已給付價金完畢。兩造對於卷附不動產買賣契約書之形式 及內容真正，並不爭執（見本院卷第20頁以下）。㈡、被告於98年8 月9 日出具之房屋標的現況說明書中第14、15 欄位中就「系爭房屋是否有滲漏水情形？」以及「是否曾經 做過海砂屋檢測？」等項，均勾選「否」。兩造對於卷附標 的現況說明書之形式及內容真正，並不爭執（見本院卷第 19頁）。
㈢、兩造對於卷附錸發公司混凝土氯離子含量試驗報告及現場照 片之形式及內容真正，均不爭執（見本院卷第8 至18頁） 。
㈣、依財團法人臺北縣土木技師公會99年9 月24日北縣土技字第 0990號鑑定報告，系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量平均值 為1.58196kg/m3，有該鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第 3頁以下）。
四、本院得心證之理由：
㈠、本件原告為上揭主張，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點 厥為：①系爭房屋是否有氯離子含量超過標準值之瑕疵？② 原告主張減少價金，依民法第179 條規定請求返還價金112 萬2 千元，有無理由？茲分述如下。
㈡、系爭房屋是否有氯離子含量超過標準值之瑕疵？①、原告主張系爭房屋有氯離子含量超過標準值之瑕疵乙節，為 被告所否認，經查，由本院於99年3 月2 日委託財團法人臺 北縣土木技師公會（下稱土木公會）進行硬固水泥砂漿及混 凝土水溶性氯離子含量測試鑑定，土木公會於同年8 月6 日 至現場系爭房屋內對樑及柱混凝土鑽心取樣，至實驗室進行 硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量試驗結果，10顆試 體之氯離子含量平均值為1.58196kg/m3（最高為2.7226kg/m 3 ，最低為0.3763kg/m3 ）等情，有財團法人臺北縣土木技 師公會99年9 月24日北縣土技字第0990號鑑定報告書在卷可 稽（見本院卷第7 頁，下稱系爭鑑定書），參以系爭鑑定 書檢附之現場室內室外勘測照片14張（見本院卷第21頁以 下），確實顯然可見鋼筋鏽蝕、牆面明顯裂縫等現象，佐以 系爭鑑定書所附之鑽心取樣現況照片11張、現況調查紀錄表 照片共61張，以及兩造不爭之錸發公司混凝土氯離子含量試 驗報告亦記載：於3 至5 樓樑處採樣測試結果氯離子含量分 別為每立方米0.5605㎏、0.5224㎏、0.5126㎏等語（見本院 卷第8 頁），自堪信原告主張系爭房屋有氯離子含量乙節 為真。
②、至系爭房屋之氯離子含量是否有超過標準值而屬瑕疵乙節， 經查，我國自83年7 月22日修訂CNS（Chinese National
Standards ）3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混 凝土中最大水溶性氯離子含量之容許限制標準，亦即一般鋼 筋混凝土為每立方公尺0.6 公斤以下；所處環境考慮耐久性 之鋼筋混凝土則為每立方公尺0.3 公斤以下，而前揭國家標 準復於87年6 月25日修訂公布，其中對於「鋼筋混凝土」構 建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定均為每立方 公尺0.3 公斤以下，此亦有上開試驗報告附註⑸之記載、系 爭鑑定書鑑定結果⑵之記載可憑。雖兩造並不爭執系爭房 屋建築完成之日期在87年6 月25日之前，然查本件系爭買賣 契約訂定時係98年8 月9 日，在87年6 月25日之後，從而， 衡酌其氯離子含量是否超過標準值，自應以87年6 月25日修 訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝 土最大水溶性氯離子含量不能超過每立方公尺0.3 公斤，準 此，系爭房屋氯離子含量已屬超過國家標準值而為有瑕疵乙 節，堪以認定。此由系爭鑑定書亦記載：「本件建築物修建 年限雖在民國83年以前，但因其氯離子含量平均值在1.5819 6kg/m3，超過標準值甚多，故不符合中華民國國家標準所定 氯離子含量。」等語明確在卷（見本院卷第7 頁），益徵 原告主張系爭房屋氯離子含量超標為有瑕疵等情，洵屬可採 。
③、至被告雖抗辯依系爭契約書第8 條約定，可知系爭房屋氯離 子含量應以每立方公尺0.6 公斤為標準云云，經查，觀之系 爭不動產買賣契約書第8 條第1 款有關氯離子含量檢測約定 為：「本約簽訂後，甲方得請求乙方配合辦理房屋混凝土氯 離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢驗廠商，檢測 點以主建物之梁、柱或剪力牆等三處取樣，如三處檢測樣本 之檢測結果之平均值符合約定解除條件，即建物建築完成日 期在87年6 月25日（含）當日以前者，約訂標準值為每立方 公尺0.6 公斤（不含）以上；如為前述日期以後者，約定標 準為每立方公尺0.3 公斤（不含）以上，除雙方另有約定外 ，『甲方（按指原告）得主張解除契約』，並由僑馥建經認 證後執行信託專戶價金之撥付作業。」等語在卷（見本院卷 第25頁），依法學文義解釋方法，可知兩造間約定建物建 築完成日期在87年6 月25日（含）當日以前者，約訂標準值 為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上，係就意定解除權所為 之約定，並非就有無物之瑕疵擔保責任之判斷標準進行約定 ，此由同條第3 款亦係約定：「... 無論甲方有無辦理氯離 子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保 責任。」等語，益徵系爭契約書第8 條第1 款僅係針對意定 解除契約事項進行約定，至於是否屬於物之瑕疵、應否負民
法上瑕疵擔保責任等項，則兩造並未特別約定條件，而應回 歸民法適用。
④、綜上，本件原告主張系爭房屋有氯離子含量超過國家標準值 之瑕疵乙節，堪認有理。
㈢、原告主張減少價金，依民法第179 條規定請求返還價金112 萬2 千元，有無理由？
①、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」，民法第354 、359 條分別定有 明文。又按買賣價金減少請求權係形成權，有最高法院72年 度台上字第4694號、73年度台上字第4354號判決可資參照， 是一經權利人行使，即發生形成之效力。經查，本件原告主 張系爭房屋點交時即有氯離子含量超過國家標準值而屬減少 其價值之瑕疵乙節，既經認定如上，而原告亦於本院100 年 12月14日言詞辯論期日當庭陳述：請求以本件起訴狀繕本之 送達為減少價金之意思表示等語（見本院卷第52頁背面筆 錄），從而，本件原告主張請求減少價金，即屬有據。②、至有關原告所得請求減少之價金為何乙節，經查，據系爭鑑 定書就系爭房屋之補強修復所需費用進行鑑定，結果認為： 「㈠鑑定標的物為透天式建築物，其混凝土氯離子含量經檢 測結果，較標準規範值偏高，且鑑定標的物之內部可能在幾 年曾經裝潢及重新油漆過，故大部分建築物內部目視無異狀 ，但從浴室天花板內之頂板混凝土有部分未修補處，即可明 顯看出鋼筋腐蝕及混凝土鼓漲現象（如照片）。㈡由於氯 離子的作用對建築物是長時間持續的，目前市面上無有效的 方法可以消除混凝土中的氯離子，故而目前針對受氯離子影 響而減低耐震能力的建築物，是用補強建築物的垂直構件（ 柱、牆）來使建築物所減低的耐震能力恢復。其方法為⑴擴 柱：用鋼筋混凝土材料擴大柱子的斷面積。⑵增設翼牆：用 鋼筋混凝土材料在柱子的兩側增設短牆。⑶增設剪刀牆：在 相鄰兩根柱子間用鋼筋混凝土材料填滿。⑷以上混合使用。 ㈢惟一棟連棟式建築物的結構行為，柱、樑應力是相互傳遞 影響的，故而補強是必須針對『整棟』建築物作結構分析及 補強，若只針對連棟式建築物的其中一棟（戶）作補強，是 無法達到效果的。㈣鑑定標的物正是位在連棟式建築中，此
連棟式建築物共有9 戶建築物組成，針對此連棟式建築物補 強之作業程序及補強費用，以目前市面上的價格評估為：施 作連棟式整棟建築物耐震能力約60萬元，補強設計約50萬元 ，分攤後每戶為12.2萬元【計算式：（60+50 ）萬元÷9 ＝ 12.2萬元/ 每戶】。再加上單就鑑定標的物本戶施作補強之 施工費用100 萬元，故鑑定標的物本戶之補強費用約為112. 2 萬元。」等語在卷（見本院卷第7 、8 頁），準此，原 告主張以上揭修補費用為系爭房屋價值減損之金額而請求減 少價金112 萬2 千元，尚非無據。從而，本件原告依民法第 179 條規定，請求被告返還價金112 萬2 千元，自屬有理。五、綜上所述，原告依民法第359 條買賣標的物之瑕疵規定，於 本件起訴時向被告為減少價金之意思表示，並依民法第179 條之規定，請求被告返還已收取之買賣價金112 萬2 千元， 及自起訴狀繕本訴送達翌日即99年1 月15日起至清償日止， 按年息5 ％計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影 響，爰不一一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 賴彥魁
法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
書記官 陳昭綾
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