臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第326號
原 告 朱家銘
訴訟代理人 王耀安律師
郭登富律師
朱正剛律師
黃達元律師
被 告 林永潔
訴訟代理人 張智剛律師
複 代理人 劉玉津律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國100 年12
月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、 0000-0000地號土地所有權之應有部分各七分之三辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣兩造前於民國99年12月間達成協議，就登記於被告名下之 坐落新北市○○區○○段0000-0000 、0000-0000 、0000-0 000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 地號等七筆土地（被告之權利範圍均為七分之六，下稱系爭 土地），被告承認原告均有二分之一的所有權，亦即原告就 系爭土地各有七分之三的持分權利，原告得隨時要求被告移 轉，兩造並簽立協議書為證（下稱系爭協議書）。後被告遂 將系爭土地之所有權狀正本、印鑑證明正本、戶口名簿影本 、土地登記申請書正本等文件均交予原告收執，以便原告得 隨時辦理所有權移轉登記之手續。
㈡、嗣原告日前依據系爭協議書而要求被告履行協議內容，並開 始辦理移轉土地持分之手續，詎料，被告卻反悔拒不履行其 承諾，甚且以申報遺失權狀之程序阻撓原告辦理過戶。為此 ，原告不得已乃依系爭協議書第2 條約定，提起本訴請求如 聲明所示。
㈢、系爭協議書絕非通謀虛偽意思表示所為：
①、按民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與 相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表 意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合 意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而 表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表
示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親 誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成 立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約 與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示， 為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤（最高法院 86年度台上字第3865號判決要旨參照）。②、本件兩造簽署系爭協議書時，並非基於通謀虛偽意思表示， 且簽署系爭協議書之同時，兩造另有簽署原證5 「委託書」 （下稱系爭委託書），內容再次詳明系爭土地之所有權歸屬 等語，可見系爭協議書內容屬實。本件爭訟實係因被告反悔 所致，原告否認被告辯稱之「原告以各種理由騙取被告出具 協議書、交付權狀、印鑑證明，以地政事務所需補正印鑑為 由，盜用印鑑」云云，此應由被告舉證證明。況被告以土地 代書為業，卻願意交付不具土地代書身分之原告以權狀正本 、印鑑證明正本等物之行為，客觀上應可判定被告當時確實 有將系爭土地移轉過戶予原告之意。被告所謂「利用地政事 務所需補正印鑑、盜用…」云云，實際上，原告並非土地代 書，如何幫被告辦理「林彥綱塗銷抵押權登記」手續？其所 謂「地政事務補正」之情形，地政事務所均先出具書面之「 補正通知」，倘無此通知，何來補正？被告身為土地代書， 對此焉有不知之理？又何來因此而受騙？倘果真有此補正通 知，原告既非被告之代書助理，又何以須委託原告前往地政 事務所進行補正？凡此情形，顯認被告所辯均與常理不符。 被告雖未與原告一同前往李忠憲代書之事務所辦理過戶程序 ，但實際上，被告已親自用印於「土地登記申請書」及「土 地增值稅申報書」上，後交予原告，可見，被告係於兩造簽 立系爭協議書後，為履行協議內容而為相關之用印及交付證 件，足徵兩造間之系爭協議書絕非通謀虛偽意思表示。再者 ，被告是否親自前往李忠憲代書事務所用印，本即不影響其 用印之效力，且證人李忠憲代書到庭作證表示：「（問：你 們一般受託辦理過戶的程序會不會要求兩造一定要在你面前 親自用印？）答：不會。」、「（問：你們一般受託辦理過 戶的程序裡，就申報土增稅程序裡會不會要求雙方一定要在 你面前親自用印？）答：不會。」，顯見親自在代書面前用 印並非過戶之必要條件。被告縱使未於李代書面前用印，亦 無從據此主張該等土地登記申請書、公契及土增稅申報書均 屬虛偽。況且，李忠憲代書明確表示，其看到被告的印鑑證 明係為「正本」，而非影本，顯見被告為讓原告完成移轉登 記而交付印鑑證明正本予原告進行辦理，自無因其事後反悔 而反稱係遭原告「騙取」云云之理。至被告辯稱申報書上之
地址係手寫一事，李代書已到院作證表示，係因被告地址有 變動，後來看到被告之印鑑證明正本才補填上去的，而此等 流程，乃植基於被告之印鑑證明正本而來，無從據此即稱系 爭協議書內容屬通謀虛偽意思表示。
③、被告之職業既為土地代書，職業多年，還設有事務所，自然 明知交付權狀正本、印鑑證明正本、蓋用印鑑章等行為之意 涵。其基於系爭協議書而交付土地權狀正本、戶口名簿影本 、印鑑章、印鑑證明正本等資料予原告辦理系爭土地之過戶 事宜，可見其確有履行協議之真意。原告否認被告所稱「由 原告無償使用地上物1 年為委任報酬」、「原告要求被告簽 署協議書，以利向佔用戶稱確有1/2 所有權」云云，絕非事 實。蓋被告之「協調人必須為土地所有權人」說法，已與常 情有違，且倘系爭協議書僅屬「權宜處理土地事務」而來， 則何以擔任土地代書業務之被告，未另行與原告簽署真實之 協議書以約明此點並自保？被告所辯顯屬不實。有關「協議 書內容空洞、未載明基礎關係、未填日期」等，並不影響系 爭協議書有拘束兩造之效力，且亦非必要記載之事項。被告 又稱「原告利用聲請調解為由，索取過戶資料文件」云云， 亦非事實，原告否認，且聲請調解，不需土地權狀正本、戶 口名簿、印鑑證明正本、印鑑章等，當屬眾所周知之事實， 被告此等辯稱，顯然背離事實，自不足採。
④、被告平時就常委託原告去催收款項，系爭協議書是因為兩造 結算原告幫被告多次催收帳款所應得之報酬，所以被告同意 移轉系爭土地七分之三之所有權與原告，顯見系爭協議書為 真，被告抗辯是通謀虛偽意思表示，應由被告舉證，但被告 無法舉證，益徵原告主張為有理由等語。
㈣、聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段0000-0000 、0000 -0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-000 0 、0000-0000 地號土地之應有部分各七分之三辦理所有權 移轉登記予原告。
二、被告答辯則為：
㈠、兩造簽訂之系爭協議書屬於通謀虛偽意思表示：①、被告買得系爭土地後，因其中兩筆土地上有占用戶，被告除 於99年12月13日向鈞院民事庭提出拆屋還地訴訟外，為謀占 用戶順利搬遷，另委託原告與占用戶協商以補償方式搬遷， 若能以非訴訟方式使占用戶搬遷並取得地上建物使用權，被 告即同意由原告無償使用地上物一年以作為委託報酬。後來 原告回覆稱占用戶表示不願意與非所有權人協商，故要求被 告簽立系爭協議書，以對外證明原告有權繼續協商。而因僅 屬於權宜處理土地事務所需，並無實際移轉土地之意，故系
爭協議書內容空洞且未載明雙方移轉土地之基礎關係，甚至 協議書僅載明99年12月，幾日亦未填入。
②、之後原告又以要向新北市永和區公所提出調解為由，要求被 告交付土地權狀正本、戶口名簿影本及印鑑證明正本等，被 告不疑有他而交付上揭文件，原告復利用被告委託其辦理林 彥綱塗銷抵押權登記事務時，以地政事務所要補正需蓋被告 印鑑章為由，向被告取得印鑑章後，於隔日才返還。期間原 告竟私自偽造兩造之土地所有權買賣移轉契約書、土地增值 稅申報書及土地登記申請書，持向稅捐機關辦理土地增值稅 核稅事宜，因稅捐機關對於系爭土地有關道路用地核稅事項 通知被告，被告始知原告竟意圖私自過戶。被告知悉後緊急 通知地政及稅捐機關，並以律師函通知原告應將所有文件交 還。若原告主張為真，則兩造間之法律基礎關係為何？若依 土地所有權買賣移轉契約書所示，則兩造間應為買賣關係， 那原告支付價金金額多少？有無支付？每坪土地計價金額為 何？均未在系爭協議書中載明，顯與常情有違。可見系爭協 議書確係被告請原告代為處理土地佔用問題所簽立，並無實 際移轉所有權之意思，屬於通謀虛偽意思表示，為無效。㈡、另外，原證三土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書 義務人及權利人資料部分除被告戶籍住址外，餘均為打字， 此係因當時被告戶籍一度在新北市汐止區，故原告不確定被 告之戶籍住址，擔心與印鑑證明不符，俟取得印鑑證明才以 手寫方式填入，且被告亦未至增值稅申報代理人李忠憲代書 處親自用印，若兩造確有移轉登記之協議，製作申請書時自 應一併完成，豈可能會單就被告部份以手寫方式？又豈會不 一同辦理增值稅申報？顯見該土地登記申請書、土地所有權 買賣移轉契約書及土地增值稅申報書均係未經被告同意所偽 造，至為明確。
㈢、原告主張本件土地移轉所有權登記之原因為買賣，對價關係 係「被告平時常委託原告去催收款項，系爭協議書是因兩造 結算原告幫被告多次催收帳款所應得之報酬，所以被告同意 移轉系爭土地七分之三所有權與原告，協議書內容應係有償 行為。」等語，惟被告雖曾委託原告代為催收一些欠款，然 原告實際僅代收一筆春福農牧事業股份有限公司退回被告之 投資款，其餘均無回收任何債權，故被告並無應給付原告報 酬而未支付之情事，兩造間既無債權關係，被告自無給付金 錢予原告之義務，無庸以移轉土地所有權之方式代為給付報 酬，原告主張被告有給付報酬義務，應負舉證責任。㈣、再者，被告本身確為專業代書，若需辦理土地所有權移轉手 續，自行處理文書作業即可，何須再委由他人辦理？且自證
人李忠憲代書所述，從頭至尾沒有看到被告出現，僅有原告 告知要辦理過戶，也因此李忠憲代書僅同意申辦增值稅而未 辦理移轉登記手續，更因為被告當時正值遷移戶籍，所以公 契文件上被告住所係先空白，原告取得被告印鑑證明確定被 告戶籍所在後才以手寫方式完成，如係被告同意支付酬金而 協議以移轉土地所有權代之，自會等戶籍遷移完成一併完成 公契即可，何須以此分段方式完成？在在證明此份增值稅申 報書及移轉登記公契並非被告同意所製作，協議書為雙方通 謀虛偽意思表示，要無疑義。
㈤、至於被告辦理林彥綱抵押權塗銷，係被告收到對方願意清償 債務之通知，僅請原告代為將清償文件、印鑑證明及印鑑章 送至對方代書用印，由對方辦理塗銷手續。後原告以對方通 知地政事務所要補件，再由原告攜帶被告印鑑章前往對方代 書處辦理，原告則利用幫被告處理事務取得被告印鑑章，擅 自蓋用移轉所有權登記文件，並非被告有移轉之意思。而原 告並未完成被告委託將永和區土地利用協議方式讓占用人拋 棄占有，而係由鈞院以判決為之，可見原告並未完成委任之 事務，被告何須給付報酬？原告又主張系爭土地均為道路用 地，價值不高云云，然土地之價值非在於地目，而須視土地 所在位置及附近開發繁榮之程度，且系爭土地中亦有建地目 在內，土地位置坐落於新北市永和區頂溪捷運站旁，僅七分 之三之公告現值已達一千餘萬元，豈可謂價值不高？故以系 爭土地七分之三為報酬顯與原告應完成事務之內容差距甚大 ，並非事理之常，違背經驗法則等語。
㈥、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告為坐落新北市○○區○○段0000-0000 、0000-0000 、 0000 -0000、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000 -0000 地號等七筆土地之所有權人，權利範圍為各七分之六 ，並有土地登記第二類謄本、土地所有權狀在卷可按（見本 院卷第6 頁至第12頁、第14頁至第20頁）。系爭土地之土地 所有權狀正本七張目前由原告持有。
㈡、兩造對於原證二之協議書（見本院卷第13頁）、原證五之委 託書（見本院卷第67頁）之形式真正，均不爭執，對於其上 兩造之簽名及印文均為真正，亦不爭執。
㈢、兩造對於原證七之地籍圖謄本（見本院卷第80頁）之形式真 正，不爭執。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告為上揭主張，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為 ：系爭協議書是否通謀虛偽意思表示所為？茲詳述如下。
㈡、按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。又按上訴人主張系爭房屋 所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為 ，即應由該上訴人負舉證責任，此有最高法院27年上字第26 22號判例意旨可參。準此，本件被告抗辯系爭協議書是出於 通謀虛偽意思表示之結果，自應先由被告就此項事實負舉證 之義務甚明。
㈢、經查，被告就上開抗辯雖舉證人即代書李忠憲為證，而證人 李忠憲經本院依被告聲請通知到庭後，固亦具結證稱：辦理 文件時，只有原告來，伊沒有看過被告，伊委託書上沒有被 告的部分，所以伊不能代理雙方辦理系爭土地之過戶登記， 伊只有受任處理文字繕打及申報增值稅的部分，伊登打文件 時，原告說被告的地址有變動，所以伊先空下來，等原告交 付被告的印鑑證明正本、戶口名簿影本時，再由伊事務所的 人員將被告的新地址補寫上去等語（見本院卷第76頁以下筆 錄），惟由上開證人李忠憲之證述內容以觀，僅足證土地增 值稅申報書上被告地址用手寫部分，乃證人李忠憲事務所內 之人員所補寫，是自不能以此遽謂原告有何偽造之情事，被 告此部分辯解，尚不足採。且由證人李忠憲於同日之證述： 「（問：你看到被告的印鑑證明是正本還是影本？）答：是 正本。」、「（問：你們一般受託辦理過戶的程序會不會要 求兩造一定要在你面前親自用印？）答：不會。」、「（問 ：你們一般受託辦理過戶的程序裡，就申報土增稅程序裡會 不會要求雙方一定要在你面前親自用印？）答：不會。」、 「（問：你們一般受託辦理過戶，會不會查看當事人的私契 ？）答：不會。如果私契部分不是我見證處理的話，我只要 有取得公契（即申請移轉登記所附之買賣契約書）以及相關 身分證明資料即可。」等語在卷可知，委託代書處理事務之 雙方當事人並不需一定均要親自在代書面前用印，且原告既 已提出被告印鑑證明之正本，則僅由原告出面委請證人李忠 憲處理文件繕打及申報土地增值稅之事宜，尚難認有何不法 偽造之情事。
㈣、次查，原告就兩造間會簽訂系爭協議書之原因部分，陳稱： 係因被告平時常常委託原告去催收款項、處理事務，系爭協 議書是兩造結算原告幫被告多次催收帳款所應得之報酬，故 被告同意移轉系爭土地七分之三所有權給原告等語，雖為被 告所否認，然觀之本件被告答辯內容顯有：①被告請原告代 被告去辦理林彥綱抵押權塗銷事宜... ；②被告購買系爭土 地後，因其中兩筆土地上有佔用戶，被告為謀佔用戶順利搬 遷，另委託原告與佔用戶協商以補償方式搬遷... ；③被告
曾委託原告代為催收一些欠款，然原告實際僅代收一筆春福 農牧事業股份有限公司退回被告之投資款，其餘均無回收任 何債權等語在卷，可知單就被告所自承者，即有三項事務伊 係委請原告處理，加上被告復另陳稱：若能以非訴訟方式使 佔用戶搬遷並取得地上建物使用權，被告即同意由原告無償 使用地上物一年以作為委託報酬等語，顯見原告主張因被告 平時常常委託原告去催收款項、處理事務，系爭協議書是代 替給付報酬而簽訂乙節，並非子虛。
㈤、再查，被告為職業代書等情，為被告所不爭執，且有其事務 所照片附卷為憑（見本院卷第68頁），堪可認定。衡諸情理 及邏輯經驗法則，被告身為職業代書，對於土地價值及與土 地相關之程序事宜，自較一般人熟悉理解，在事務處理上也 當較為謹慎，從而，若系爭協議書係因通謀虛偽所簽，則被 告為求保障自身權益，當會與原告另行簽訂記載真實情形之 書面或文件，用以防免原告逕持系爭協議書為請求，然本件 被告未為此舉，顯與常理不符，其辯解自屬可疑。況稽之被 告之答辯：「原告又主張系爭土地均為道路用地，價值不高 云云，然土地之價值非在於地目，而須視土地所在位置及附 近開發繁榮之程度，且系爭土地中亦有建地目在內，土地位 置坐落於新北市永和區頂溪捷運站旁，僅七分之三之公告現 值已達一千餘萬元，豈可謂價值不高？」等語，益徵被告不 僅對於土地價值知之甚詳，思慮亦屬周延，且其明知系爭土 地價值甚鉅，衡諸情理，被告對於是否簽署系爭協議書自當 更加謹慎為之，如何可能率爾貿然偽簽非其真意之系爭協議 書，卻未為任何自保之舉止，而任由該書面為證之情形存在 ？甚且還交付系爭土地之所有權狀正本七張、印鑑證明正本 、戶口名簿影本等文件予原告？基上，顯見被告所辯，與情 理有悖，殊難採認。再佐以被告不爭簽名、印文為真正之原 證五委託書，其上亦明載：「因前揭七筆土地目前尚有極 為棘手、複雜之地上物占用、共有人權利義務關係等多項問 題有待處理，雖甲、乙雙方已為實際上之共有人，但甲方仍 就自己實際擁有之持分權利，全權委託乙方代為處理。（按 ：甲方為被告，乙方為原告）」等語在卷（見本院卷第67頁 ），亦即被告再次承認兩造已為實際上之共有人，益證原告 主張被告確有移轉系爭土地應有部分七分之三之真意乙節為 可採。至被告辯稱系爭協議書內容空洞、未載明基礎關係、 未填幾日云云，核均非法律關係是否生效之要件，亦非必要 記載之事項，故被告此部分辯解，尚乏所據。另被告辯稱因 原告以要調解為由，騙取了系爭土地之所有權狀正本七張、 印鑑證明正本、戶口名簿影本等文件，後原告又以地政事務
所要補件為由，騙取了被告之印鑑章云云，均未提出任何積 極證據以實其說，自難遽採。末查，被告辯稱因系爭土地其 中兩筆有占用戶，為謀占用戶順利搬遷，故委託原告與占用 戶協商以補償方式搬遷，所以才會偽簽系爭協議書云云，然 按，衡諸邏輯經驗法則，若被告所辯屬實，則被告只需出具 正式之委託授權書，依法即可委請原告代其出面與其所稱之 占用戶進行協商，沒有必然需為土地所有權人方能協商之理 ，由此益徵，被告之辯解與情理不符，殊無可採。㈥、而觀之被告不爭其簽名、印文為真正之系爭協議書記載：「 立協議書人：林永潔、朱家銘，雙方達成以下協議，特立此 書以資共同遵守：目前登記於甲方（按：被告）名下之坐 落永和區○○段0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、00 00-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 地號等七 筆土地，權利範圍均各為七分之六。甲方承認前揭七筆土 地，乙方均有二分之一所有權，亦即，乙方就前揭七筆土地 各有七分之三之持分權利，乙方隨時可要求甲方移轉。本 協議書一式二份，由甲乙雙方各執一份為憑。立協議書人： （兩造簽名、用印）。中華民國99年12月日（按：未載幾日 ）。」等語在卷（見本院卷第13頁），是原告主張依系爭協 議書第二條約定，其得隨時請求被告移轉系爭土地所有權之 七分之三，堪認有理。此外，被告迄未就其所為通謀虛偽抗 辯乙節，另舉其他確切證據以實其說，揆諸首揭判例，應認 系爭協議書為真正，被告抗辯乃係通謀虛偽意思表示所為， 委難採信。
㈦、綜上所述，原告主張依系爭協議書第2 條之約定請求被告應 將坐落新北市○○區○○段0000-0000 、0000-0000 、0000 -0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-0000 、0000-000 0 地號土地之應有部分各七分之三辦理所有權移轉登記予原 告，為有理由，應予准許。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影 響，爰不一一論述，併予敘明。
六、結論：原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 陳昭綾
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