排除侵害
臺灣新北地方法院(民事),訴字,100年度,430號
PCDV,100,訴,430,20111227,1

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臺灣板橋地方法院民事判決       100年度訴字第430號
原   告 廖葆陵
      陳澤宏
      李麗雪
      羅其福
      羅潘惜
      黃麗娜
      高堅珧
      潘孟承
      高美足
      湯瑀潔
      陳綺華
      劉秀惠
      謝金香
      陳林桂枝
      徐培凱
      江秀鳳
      劉淑玲
      邊疆瑛
      王婷慧
      許茗淮
      劉淑英
      高鶯桂
      呂連子
      林麗鴻
      蔡明祥
      黃麗姬
      施瀚婷
      林素卿
      蒲益
      陳玲慧
      陳美真
      邱忠江
      邱忠元
      李桂蘭
      洪智慧
      賴美玲
      蔡秀珀
      詹鄭素昭
原告兼上共同訴訟代理人
      李淑惠
被   告 麗晶花園商場管理委員會
法定代理人 順眾資產管理股份有限公司
法定代理人 謝清福
訴訟代理人 黃青鋒律師
上列當事人間請求排除侵害事件,於中華民國100年12月13日言
詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
被告不得妨害原告各就如附表所示之房屋為自由使用、收益、處分。
被告應給付原告李淑惠新臺幣貳拾陸萬肆仟元,及自中華民國一百年十二月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴 ,但有請求之基礎事實同一情形者,不在此限,民事訴訟法 第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求 確認規約無效,嗣於最後言詞辯論終結前,聲明變更如下述 ,核其所為訴之變更、追加,合於前揭法條規定,應予准許 ,合先敘明。
貳、當事人之主張:
一、原告方面:
聲明:㈠被告不得妨害或侵害原告等如附表所示之房屋自由 使用,處分,收益的權利。㈡被告應將系爭房屋按建物竣工 圖回復原狀:被告須提供水電供原告使用。㈢被告應給付原 告李淑惠損害賠償金額新臺幣(下同)71萬5,160元及自本 案判決之翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 ㈣請依職權宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下:
(一)原告原擬就麗晶花園商場管理委員會民國98年訂定規約第 2條第2款「前項所訂之專有部分,經民國九十八年二月二 十八日全體區分所有權人會議決議授權商場管理委員會以 共同開發,出租,招商模式,創造利潤供商戶共同收益, 本條款不因區分所有權人以買賣或以任何方式取得區分所 有權而更改」之約定提起確認無效之訴。經桃園地方法院 在民國99年8目4日法庭上要求被告麗晶花園商場管理委員 會修改規約去除對房屋所有權人原告專有部分自由使用, 處分,收益之限制,被告商場管理委員會在99年10月24日



會議決議刪除對原告房屋專有部分自由使用,處分,收益 之限制,所以原告將原初確認規約無效之訴變更為排除妨 害、或侵害反損害賠償。
(二)被告不應限制或剝奪原告就如附表所示建物為本於所有權 能自由使用、處分、收益之權益。
1、按「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。」及「 法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」民法 第71條、第72條分別定有明文,又公寓大廈管理條例第4 條謂「區分所有權人除法律另有規定外,對其專有部分, 得自由使用、收益、處分,並排除他人之干涉」及民法第 765條所有權人於法定限制範圍內得自由使用、收益、處 分其所有物,並排除他人干涉。民法第767條謂「所有人 …對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者,得請求防止之。」等等規定,在於保障所有權人 之自由使用、收益、處分,並絕對排除他人之干涉,合先 敘明。
2、原告李淑惠所有新莊區○○段4387建物,門牌號碼新北市 新莊區○○街15號2樓之4及4905建物,門牌號碼新北市○ ○區○○街5號地下2樓之25;另又向第三人承租新莊區○ ○街3號1樓之5、及3號1樓之7,每月每戶支付3,000元, 係位處被告之「麗晶花園商場」社區其中,原告「順眾資 產管理股份有限公司」以管理委員會名義(法定代表人謝 清福)於98年2月28日全體區分所有權人會議決議,修訂 規約第2條第2款明定前項所訂之專有部份、共用部份、約 定專用部份、約定共用部份,經98年2月28日全體區分所 有權人會議決議授權商場管理委員會以共同開發、出租、 招商模式,創造利潤供商戶共同收益,本條款不因區分所 有權人以買賣或以任何方式取得區分所有權而更改。」之 內容,其後被告僅僅將規約修改,惟仍有妨害原告對系爭 房屋便用收益之實如前段所陳,將住戶區分所有權人即原 告之建物所有權即專有部分歸於被告以共同開發、出租、 招商,令住戶不得反對,強制區分所有權人授權商場管理 委員會,此等變相侵害原告財產歸被告麗晶花園商場管理 委員會任意使用、收益,顯然違反法律強制規定,且是背 於公共秩序行為,依法應屬無效。
3、被告在99年10月24日召開會議雖依桃園地方法院法官在99 年8月4日法庭上要求去除對原告房屋自由使用,處分,收 益之限制,但迄今被告事實上仍限制原告房屋自由使用, 處分,收益之權益,其具體事例茲分列如下:
(1)未交付原告進出房屋公共大門之鑰匙;




(2)被告以無法、無能計算電費為理由,擅自關閉通往原告房 屋住家之電力系統,並限制原告房屋不得居住及使用; (3)被告變相限制或剝奪原告就系爭房屋之使用收益,蓋原告 房屋住址新莊區○○街5號B2樓之25分戶牆電力系統被拆 除,迄今仍未予以自行恢復原狀。
(4)被告擅自限制原告不得依照公寓大廈管理條例第15條之規 定原載使用途使用系爭房屋。換言之,倘若原載使用途係 「住家」,原告便不可以居住;倘如原載使用途係「店鋪 」,原告即不可以自行作生意。今原告陳請主管機關即新 北市政府工務局使用管理科處理,經主管機關在100年8月 24日會勘,並在100年9月13日發文(北工使字第10012672 77號)請被告在同年11月15日前依竣工圖恢復完整,但被 告至今仍未依竣工圖恢復完整,也未進行相關公告或函告 區分所有權人等措施,實難期待其有任何恢復原狀之作為 。
(5)綜上,被告僅僅表面上虛應故事而修改規約,企圖在規範 面合法化,實則事實上未曾有任何真正對原告系爭房屋為 任何排除妨害之舉措。
4、原告李淑惠房屋門牌號碼新莊區○○街5號B2之25部分, 雖經板院90年1月16日強制執行返還與原告,在原告不同 意授權被告商場管理委員會,出租,收益,被告即已拆除 原告上開房屋電力系統,原告上開房屋在長期無收入的情 況下,經濟上已無能力支付履行現在或將來無窮盡之義務 ,包括管理費、修繕費用、銀行貸放、租賃所得稅、綜合 所得稅、地價稅、房屋稅等,所以原告懇請鈞院依國家法 律維護原告房屋自由使用、處分、收益之權益。 5、98年2月28日召開區分所有權人會議,原告就系爭房屋並 沒有授權或同意被告可以出租,收益入公共基金。(三)給付之訴部分:被告應給付原告李淑惠71萬5,160元,及 自本案判決之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息: 按「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償 責任。」民法第184條第1項前段定有明文,而損害賠償責 任者,應回復他方損害發生前之原狀,債權人得請求支付 回復原狀所必要之費用,以代回復原狀(民法第213條參 照),又「損害賠償…應以填補債權人所受損害及所失利 益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別 情事,可得預期之利益,視為所失利益」(民法第216 條 參照)。被告因以上開規約訂定而變相「沒收」原告財產 以供其商場使用,致使原告自98年5月起至目前100年12月 止(計31個月),無法正常使用收益,總計損失有:4387



建物及4905建物部分相當於租金20,000元(此係依據出租 上開建物之租金及建物總價金5%計之),電話及網路費44 0元,另承租部分6,000元,總計損失715,160元。(計算 式:20,000元*31月+440*14+6,000元*14)(電話及網路 費部份僅計算14個月,因等待了14個月被告仍限制原告房 屋自由使用、處分、收益,其後原告不得已自行終止與電 信公司契約);另原告所有鐵車1臺價值5000元(證六) 又遭被告強制遷移,以致不堪使用,被告依法亦應負賠償 責任。
(四)恢復原狀:被告應將系爭房屋按建物竣工圖回復原狀,換 言之,被告須提供水電供原告使用。
(五)針對被告100年6月16日民事答辯(一)狀,原告陳述意見如 下:
1、答辯狀第貳、四節所謂:「查原告『大門』並非指進出原 告專有部分之大門,而係指進出整個商場社適公共大門, 因此就進出整個商場公共之大門,本應由管委會統一管理 其樣式,原告以其個人一己之私隨意要求更換公共大門之 鑰匙,本不合理且不合法,被告本得拒絕。」,此乃被告 粉飾太平之托辭,實則被告此舉持續限制、剝奪原告就系 爭房屋自由使用、處分、收益之權利。上揭說辭之具體意 義實係:(1)被告拒絕給予原告進出商場公共大門之鑰匙 ;在被告不給予進出公共大門之鑰匙,原告進出公共大門 受到限制。(2)原告回家須確認其身分,亦即需出示能證 明足房屋所有權人並簽名後,始得進入之。
2、答辯狀第貳、四節所謂:「在興建之初建商即係以整體出 租及開發為概念,因此各專有部分並沒有獨立之水表及電 表」,實則原告購買締約之際,建商並無告知及買賣契約 書並無記載所謂以整體出租及開發為概念,煩請鈞院要求 被告提出確實之證據;關於此間所述電力系統沒有獨立電 表的部分並非事實,蓋原告購買房屋時,各戶均已設立分 錶。(附證:電力分錶相片)
3、答辯狀第貳、四節最末段所謂「基於系爭商場未有充足之 消防及各項安全設施…確認其身分並注意其人身安全,避 免發生公共安全」,於此,實情係被告就設置充足之消防 及各項安全設施有所怠惰,蓋被告在管理及維修上並不缺 乏經費,其來源包括管理費及公共基金(地下3樓停車位 出租收入)等。惟目前被告管理的範圍─新莊區○○街1 至17號之地上1、2層及地下1、2、3層不僅沒有充足消防 及欠缺安全系統,而且其內電梯及手扶梯因長期未維修已 致不能使用,更甚者連自來水亦只能使用不能飲用,因已



3年未曾清洗蓄水池。之所以如此係:首先被告管理委員 會委員自己不履行義務繳納管理費;其次,眾多的區分所 有權人房屋並不授權被告出租(即收入入公共基金)。所 以被告不修繕讓原告房屋不能自由使用,處分,收益,而 公基金部份,此地下3樓停車位出租收入本係作為修繕經 費,卻因被告管理委員會委員自己不履行義務繳納管理費 ,所以被告管理委員會委員自己通過挪用作為管理費使用 ,而公基金的使用是聘用律師對付不同意授權房屋整體出 租(出租收入入公共基金)的房屋所有權人,聘用保全人 員的工作是看到所有權人要使用其房屋所有權時,負責關 閉其住家水電,所有權人沒有使用電及照明之權利,出入 公共通道,房屋所有權人需自行攜帶照明設備,保全人員 下午5點下班時會請還留在家中的所有權人離開,不可以 待在自己住家房屋,聘用總幹事的工作僅是把帳目製作成 一張圖,圖裡表示只有收入與支出的總計,沒製作任何明 細,彷彿不用告知所有權人。如上所述,被告坐收管理費 及公共基金卻未建置充足之消防及各項安全設施,實則被 告違背對於原告及其他區分所有權人之委託任務,恐有背 信之嫌。
4、被告從90年起已限制原告房屋自由使用,處分,收益,其 住家房屋,91年區分所有權人組織自救會,向主管機關陳 情,被告才在94年2月把所有權人房屋自由使用,處分, 收益,還給所有權人,房屋所有權人從94年2月起開始重 整家園,98年2月28日被告召開區分所有權人會議,以多 數戶通過變相侵害或剝奪所有權人房屋自由使用、處分、 收益之權利,被告從98年5月起開始趕人,所有權人房屋 不可以居住、也不可以使用,對於欲使用者悉以斷水電處 理,致使所有權人對其所有之房鑾羔沄使用,達到變相侵 害或剝奪所有權人房屋自由使用、處分、收益之目的。 5、被告自己不履行義務繳納管理費,權利卻大過於房屋所有 權人,擅自限制原告房屋拆除分戶牆作為商業性質使用, 現經主管機關新北市政府使用管理課在100年8月24日會勘 ,並在100年9月13日發文請被告在同年11月15日前依竣工 圖恢復完整,並不得違規使用,已證明被告限制區分所有 權人房屋作為商業性質使用,是不合法之行為。(六)證據:提出新莊丹鳳郵局98年5月12日第00329號存證信函 、電費通知單、用電明細、新北市政府工務局100年9月13 日北工使字第1001267277號函、照片、新北市政府工務局 100年6月2日日北工使字第1000539020號函、麗晶花園淘 金廣場商場管理委員會92年4月30日公告、李淑惠與佳懿



建設股份有限公司房屋土地買賣契約書1頁、李淑惠與東 勵實業股份有限公司租賃契約書1頁、臺灣板橋地方法院 民事執行處89年12月27日89年度民執實字第20989號通知 、臺灣板橋地方法院99年6月8日99年度訴字第202號民事 判決、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、竣工圖、新莊麗 晶花園區分所有權人會議投票單、新莊新泰路郵局98年7 月17日第263號存證信函、麗晶花園商場區分所有權人會 議2009年6月27日98年度第3次會議、新莊丹鳳郵局98年7 月8日第00430號存證信函、麗晶花園商場規約、建物登記 謄本、免用統一發票收據、房屋租賃契約書等影本為證據 。
二、被告方面:
聲明:請求駁回原告之訴;並陳明如受不利之判決,願供擔 保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下:
(一)規約無效部分:依新莊麗晶花園商場99年第2次區分所有 權人大會會議紀錄(參被告99年11月8日民事陳報狀附件 ),商場規約第2條第2項已刪除「專有部分」及「約定專 用部分」,已符合法令規定,無原告所指規約無效之問題 。
(二)排除侵害部分:
1、原告所述「原告房屋…被告律師所述是由商場管理委員會 整體出租」等語與事實不符:依新莊麗晶花園商場九十九 年第二次區分所有權人大會會議紀錄,確認原告所有房屋 係由其自由使用、收益、處分,被告本不干涉(參被告99 年11月8日民事陳報狀附件)。
2、原告所述「民國90年鈞院強制執行東勵實業返還原告房屋 …」等語,實與被告無涉:被告麗晶花園商場管理委員會 係於98年2月28日依公寓大廈管理條例之規定,以區分所 有權人會議決議後成立,並經向主管機關新北市新莊區公 所報備完成。與原告所述其與東勵實業間有關返還房屋之 爭議實無相涉。
3、原告所述「…商場管理委員會為了不讓原告有自由使用, 出租,收益之權利,把原告販售的物品金紙撒洛地上… 」等語,與事實不符:被告否認有把原告販售之物品金紙 撒落地上之事實,就此原告就算有物品撒落地上之事實, 亦非必係被告為之,因此原告應舉證以實其說。 4、原告所述「不給進出大門之鑰匙」與事實不符: (1)原告所指「大門」並非指進出原告專有部分之大門,而係 指進出整個商場社區之大門,因此就進出整個商場社區之



公共大門,本應由被告管委會統一管理其樣式,原告以其 個人一己之私隨意要求由其更換公共大門之鑰匙,本不合 理且不合法,被告本得拒絕。
(2)系爭商場之結構與一般公寓大廈就其個別專有部分均有一 獨立之出入門戶並不相同,進入公共進出大門後,每個專 有部分依被告管委會成立時之現況,均非有獨立之出入門 戶及牆面。考其原因實係在原告購買系爭房屋之同時,即 與當時之東勵實業公司簽訂租賃契約,將其所購買之系爭 房屋出租予柬勵實業作為整體開發之商場使用,因此在東 勵實業公司承租系爭房屋後即拆除所有牆面,用供出租予 商家作為整體使用,原告再依與東勵實業之約定收取租金 報酬。因此在被告管委會成立之前,系爭商場之現況早已 無任何牆面區隔各專有部分,僅有社區公共大門。 (3)系爭商場(包含原告專有部分)之水電管線配置,如上所 述,在興建之初建商即係以整體出租及開發為概念,因此 各專有部分並沒有獨立之水表及電表,在個別區分所有權 人就其專有部分為使用收益權益之行使時,產生無法計算 該區分所有權人應分擔之水電費用若干之爭議,此亦屬被 告管委會在管理上所面臨難以解決之問題。且系爭商場電 力設施在90年間納莉風災時遭受損害,現存使用電力設施 並無法承受各區分所有權人使用電力之用量,在未修復並 配置各專有部分之獨立電表前,亦難保引發電線走火之公 共危險及確保使用者付費之公平正義原則。
(4)在系爭商場之管理上,被告目前並未限制、剝奪個別區分 所有權人使用、收益及處分其專有部分,基於系爭商場目 前並未有充足之消防及各項安全設施,故於白天設置保全 人員在現場維持商場之公共安全,避免非區分所有權人或 相關權利人進出系爭商場致發生危險,同時區分所有權人 或相關權利人欲進入系爭商場時得確認其身分並注意其人 身安全,避免發生公安意外。除此之外,各區分所有權人 本得自由使用、收益、處分其所有物,被告並未限制或剝 奪其權益,就此原告容有誤會。
(三)損害賠償部分:
1、原告李淑惠主張被告取走其所有鐵車1輛及主張其所價值 為5,000元部分,被告否認之。就此原告李淑惠應負舉證 責任。
2、原告李淑惠主張其無法使用其專有部分,如上所述,被告 管委會否認有妨礙原告使用之事實,原告本得依其所有權 人之地位使用其專有部分,惟原告因使用其專有部分而需 使用目前係屬公共水電管線時,其費用之分擔比例及相關



權益之歸屬,請依公寓大廈管理條例等相關規定處理,俾 免侵害其他區分所有權人之權益,以符公平。
3、原告李淑惠所主張其無法使用收益之相當於租金之損失, 被告否認就其無法使用有故意或過失,且無阻止或妨礙其 使用之行為;因此原告應舉證證明被告確有阻止妨礙原告 使用收益其專有部分之行為,且就相當於租金之損失,原 告亦應舉證證明其計算之基礎及其合理性。
(四)證據:提出新莊麗晶花園商場99年第2次區分所有權人大 會會議紀錄影本為證據。
參、本院依職權調取本院99年度訴字第202號民事卷宗。肆、得心證之理由:
一、原告主張如附表所示之門牌號碼建物為各原告所有,而為各 該建物所坐落之集合式建物之區分所有權人之事實,為被告 所不爭執,並有原告提出之建物登記謄本在卷可參(附於臺 灣桃園地方法院99年度訴字第765號卷內,以下簡稱桃園地 院卷),則原告上開主張自堪信為真實。
二、關於原告之排除侵害之請求部分:
原告又主張其為前開集合式建物之區分所有權人,然其所有 之建物位於被告管理之「麗晶花園商場」社區中,在98年2 月28日全體區分所有權人會議中決議,修訂規約第2條第2款 規定:「專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部 份,經98年2月28日全體區分所有權人會議決議授權商場管 理委員會以共同開發、出租、招商模式,創造利潤供商戶共 同收益,本條款不因區分所有權人以買賣或以任何方式取得 區分所有權而更改。」,嗣於99年10月24日會議中修訂規約 ,去除對原告房屋自由使用、處分、收益之限制,但被告事 實上未交付原告進出房屋公共大門之鑰匙,擅自關閉通往原 告房屋住家之電力系統,並限制原告房屋不得居住及使用, 分戶牆及電力系統被拆除,迄今仍未予以自行恢復原狀,又 限制原告不得依照公寓大廈管理條例第15條之規定原載使用 途使用系爭房屋,僅表面上虛應故事而修改規約,事實上仍 妨害原告房屋自由使用、處分、收益之權益等語。但為被告 所否認,並抗辯稱原告之主張與事實不符,在新莊麗晶花園 商場99年第2次區分所有權人大會會議已確認原告所有房屋 係由其自由使用、收益、處分,至於原告所指90年法院強制 執行東勵實業返還原告房屋一事,與被告無涉,被告麗晶花 園商場管理委員會係於98年2月28日依公寓大廈管理條例之 規定,以區分所有權人會議決議後成立,並經向主管機關新 北市新莊區公所報備完成,被告並未將原告販售物品灑落於 地,進出整個商場社區之公共大門,本應由被告管委會統一



管理其樣式,原告要求更換公共大門鑰匙,被告本得拒絕, 系爭商場之結構與一般公寓大廈就其個別專有部分均有一獨 立之出入門戶並不相同,每個專有部分現況,均無獨立之出 入門戶及牆面,其原因係原告購買系爭房屋之時,即與當時 之東勵實業公司簽訂租賃契約,將其所購買之系爭房屋出租 予柬勵實業作為整體開發之商場使用,因此在東勵實業公司 承租系爭房屋後即拆除所有牆面,用供出租予商家作為整體 使用,原告再依與東勵實業之約定收取租金報酬。因此在被 告管委會成立之前,系爭商場之現況早已無任何牆面區隔各 專有部分,僅有社區公共大門,且在興建之初建商即係以整 體出租及開發為概念,因此各專有部分並沒有獨立之水表及 電表,無法單獨計算各區分所有權人應分擔之水電費用,被 告並未限制、剝奪個別區分所有權人使用、收益及處分其專 有部分等語。按「所有人於法令限制之範圍內,得自由使用 、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」、「所有人 對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害 其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞者,得請 求防止之。」,民法第765條、第767條第1項分別定有明文 ;又按「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分, 得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」,公寓大廈 管理條例第4條第1項亦定有明文。又「按所有人對於妨害其 所有權者,得請求除去之,民法第七百六十七條中段定有明 文。此所謂妨害者,係指以占有以外方法,客觀上不法侵害 所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言 。而所謂『不法』,僅須所有人對於行為人之妨害,於法令 上並無容忍之義務為已足,並非以行為人之妨害具有刑事責 任或有民事上無效、得撤銷事由為必要。」,亦有最高法院 88年度台上字第2420號判決要旨可資參照。經查,新莊麗晶 花園商場規約之第2條第2項原規定:「前項所訂之專有部份 、共用部份、約定專用部份、約定共用部份、經民國九十八 年二月二十八日全體區分所有權人會議決議授權『商場』管 理委員會以共同開發、出租、招商模式,創造利潤供『商場 區分所有權人』共同收益,本條款不因『商場區分所有權人 』以買賣或任何方式取得區分所有權而更改。」,嗣於99年 10月24日召開之99年第2次區分所有權人大會中決議刪除其 中「專有部份」文字,此有該99年第2次區分所有權人大會 會議紀錄影本可參(見桃園地院卷第330頁),被告抗辯稱 其已無妨害各區分所有權人使用收益其專有部分一節,尚非 無可採;然原告另主張被告管理之上開集合式建物之地下1 、2樓及地上1、2樓等處商場,仍由被告僱用之保全人員看



守,未交付原告等人大門鑰匙,原告等人並不能自由進出使 用其專有部分等情,被告固不否認有僱用保全人員以管制商 場進出人員,然抗辯稱此為必要之管理措施等語;然查,依 前揭公寓大廈管理條例第4條第1項規定,區分所有權人除法 律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分, 並排除他人干涉,被告為集合式建物區分所有權人大會決議 成立之管理組織,對於集合式建物之共用部分、約定共用部 分等應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,負修繕、管 理、維護之責任,但其管理措施除依法令規定外,不得限制 區分所有權人使用其專用部分,乃屬當然。故被告管理商場 限制進出之行為,使原告等人不能自由進出使用其專有部分 ,已經使原告等區分所有權人無法自由使用、收益、處分其 專用部分,原告此部分主張自堪採取。從而,原告主張被告 不得妨害或侵害原告等如附表所示之房屋自由使用、處分、 收益之權利,自應認為有理由,應予准許。至於共用部分及 約定共用部分之管理雖屬管理委員會之權責,然其管理措施 應在輔助專用部分之目的下,始能認為係合理之管理措施, 至於其具體之管理方式,則應由區分所有權人大會決議之, 附此敘明。
二、關於原告請求之被告應按建物竣工圖回復原狀,提供水電給 原告使用部分:
(一)原告主張被告將前揭原告所有之房屋分戶牆拆除,且未供 應水電與原告等使用一節;被告固不否認分戶牆業已拆除 ,且無分戶水電供應等情,惟抗辯稱分戶牆在被告成立之 前即為第三人東勵實業股份有限公司拆除,水電設施因當 初以商場規劃,並未分戶設置等語。經查,依照原告提出 之新北市政府工務局100年9月13日北工使字第1001267277 號函稱:「主旨:臺端所管本市○○區○○街1至17號地 上1、2層及地下l、2層建築物,涉及『未經核准擅自變更 使用』一案,應請立即停止一切違規行為並於100年11月 15日前依說明段辦妥申請手續,逾期未依規定辦理者,本 局得依相關規定處以怠金,請查照。說明:一、依本局10 0年8月11日北工使字第1000806150號函暨100年8月24日勘 查紀錄表辦理。二、旨揭建築物,領有85使字第1452號使 用執照,依執照登載所示,層棟戶數為『地上20層地下4 層』,係屬供公眾使用建築物;經本局派員勘查,現場涉 及違反建築法第73條規定:擅自變動分戶牆與原核准內容 不符之變更使用行為。三、前揭行為,若符合『新北市政 府建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』規定者 ,請於主旨所定期限前向本局建照科(洽詢電話00000000



分機5851)辦理『免辦理變更使用執照許可』手續。若未 符上述『要點』規定者,應請洽開業建築師依建築法第73 條第2項規定辦理變更使用執照,以玆適法。四、於旨揭 陳述意見期間屆滿前,已恢復原狀或完成補辦手續者,請 檢附相關證明文件送本局使用管理科,以資憑辦;逾期未 辦理者,本局將依相關規定處以怠金:(一)如已依原核 准圖說恢復原狀者,請檢附『改善前、施工中、改善後』 相片。(二)如已向本局建照科補辦完成變更使用執照或 『免辦理變使用執照許可』者,請檢附核准函(含備查圖 說)。五、按依公寓大廈管理條例第38條規定,管理委員 會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時,應將訴訟 事件要旨速告知區分所有權人。是以,關於前開違規及主 旨所述應辦理事項應請貴管理委員會依條例規定辦理,速 告區分所有權人。六、相關法令規定摘錄:(以下略)。 」等語,此有該函影本在卷可參(見本院卷第139至140頁 );又依據新北市政府工務局100年5月24日北工使字第10 00514106號函通知被告稱:「主旨:據報貴管坐落本市○ ○區○○街1至17號1、2樓及地下1、2層建築物,未經核 准擅自變更其設置目的及通常使用方法一案,請依公寓大 廈管理條例第36條規定完成制止程序,並於100年6月30日 前將處理情形及違規行為人(或使用人)資料檢送本局, 屆期未辦理時,本局得依同條例第48條有關規定辦理,請 查照。說明:一、依本府100年4月11日、5月2日人民陳情 案件辦理。二、旨揭建築物,領有85使字第1452號使用執 照,依執照登載所示,使用分區為『住宅區』,據報現場 涉及『未經核准擅自拆除隔間』情事;未依原核准設置目 的及通常使用方法為之行為,已違反公寓大廈管理條例第 15條第1項規定。三、請貴管委會依同條例第9條第2項規 定查明後對違規住戶先以書面制止;如經制止而不遵從者 ,請依條例第36條第1項第5款、第6款規定並於主旨所訂 期限前將違規住戶之姓名及違規情事、貴管委會制止之書 面影本等資料報請本局處理。若住戶違反規定,管委會怠 於執行制止之職務時,本局得依條例第48條有關規定施以 處罰。四、相關法令規定摘錄:(以下略)。」等語,此 有新北市政府工務局100年7月11日日北工使字第10006593 72號函所附前揭函件影本在卷可參(見本院卷第130至131 頁反面),足見原告主張系爭集合式建物之各專有部分之 分戶牆業經拆除,且水電並未分戶設置供應等情,堪信為 真實。
(二)然依原告所提出之原告李淑惠與訴外人東勵實業股份有限



公司於86年間間所訂定房屋租賃契約書第4條「特別約定 」約定:「一、甲方授權乙方為廣場整體性經營規劃,有 權將本租資標的全部或一部分拆除改裝或逕行分戶或與他 戶合併或設立櫃位等,乙方並有權將本標的轉租予第三者 經營使用,惟乙方於交還本戶時應負責回復原格局。二、 因本戶房屋於簽定本約時,尚屬未交屋之成屋,甲方基於 了解乙方為廣場整體經營之必要,及為配合本租貨契約之 行使,甲方同意在與建商完成交屋手續後,由乙方直接向 建商點交本房屋進行裝潢工程,如甲方未辦竣交屋手續, 或有欠繳房地價款或其他費用而致使乙方無法點交本戶房 屋使用時,視同甲方違約。三、甲方依規定應按期繳納本 戶之貸款本金及利息,如因延遲或拖欠未繳致乙方認有影 響廣場整體經營顧慮時,得停止支付甲方租金,至甲方補 繳完竣始繼續支付。四、租賃期間內,本戶房屋所屬之廣 場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務概 由乙方承受行使。……。」等語,此有原告李淑惠提出之 租賃契約書影本可參(附於臺灣桃園地方法院99年度訴字 第765號卷第202頁,原告提出附卷之租賃契約書僅有第1 、2、4頁,缺其中第3頁,內容可參本院98年度司重調字 第167號卷第21頁),由上述原告李淑惠與訴外人東勵實

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參考資料
順眾資產管理股份有限公司 , 台灣公司情報網
東勵實業股份有限公司 , 台灣公司情報網