臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1646號
原 告 吳希達
訴訟代理人 林振煌律師
被 告 陳永禮
訴訟代理人 陳天生
上列當事人間請求塗銷地上權事件，經本院於民國100 年12月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新北市三重區○○○段452 地號（原為 臺北縣三重市○○○段大竹圍小段60-10 地號）及同區段45 8 、458-1 地號（原均為臺北縣三重市○○○段大竹圍小段 60-9地號）土地為原告所有，其上分別有被告因分割繼承而 取得登記之地上權；惟原告並未同意上開登記，該登記自非 有效，且依舊式土地登記謄本記載，系爭地上權有記載租金 「每年新台幣壹百拾元」，原告亦從未收到。是原告曾分別 於民國100 年6 月2 、21日以存證信函，依修法前民法第83 6 條及土地法第103 條規定撤銷地上權並收回土地，惟被告 於收受前開通知後，迄未塗銷地上權登記。為此，原告本於 所有權人地位聲明：判決被告陳永禮應將坐落新北市三重區 ○○○段452 、458 、458-1 地號土地，登記日期81年4 月 8 日、收件年期重登字第012973號之土地權予以塗銷等語。二、被告答辯則以：
（一）系爭土地原為訴外人莊見成所有，其中452 地號土號重測 前為三重埔段大竹圍小段60-10 地號，458 地號土號重測 前為三重埔段大竹圍小段60-09 地號。48年3 月1 日，訴 外人莊見成與被告祖父陳萬理訂立地上權設定契約，並於 48年3 月31日由台北縣新莊地政事務所以（48）莊登字第 1198號完成設定地上權，系爭452 地號之權利範圍：內五 坪，存續期限：空白（不定期），利息或地租：每年新台 幣壹佰伍拾元；另系爭458 地號之權利範圍：內參坪，存 續期限：空白（不定期），利息或地租：每年新台幣壹佰 拾元。69年5 月13日被告祖父陳萬理仙逝，79年5 月19日 三重地政收件79重登字第17509 號由被告之父陳天生繼承 登記，再於79年5 月30日三重地政收件79重登字第18719 號，由陳天生贈與其妻陳李水英，並辦妥贈與登記，陳李 水英80年12月17日仙逝，81年3 月25日三重地政收件81重 登字第12973 號，再由被告陳永禮繼承登記上開地上權。
按土地法第102 條定有規定：「租用基地建築房屋，應由 出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市 或縣（市）地政機關為地上權之登記」。系爭房屋自20年 1 月1 日由被告祖父陳萬理興建完成後，依法領有建築改 良物所有權狀及租地建屋設定他項權利（地上權）證明書 ，被告之地上權及房屋所有權為合法之權利，勿庸置疑。（二）按最高法院68年度台上字第777 號判例意旨：「建築房屋 基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因， 終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當 期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付 者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上 之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之 保護，不宜較土地承租人為薄，故「土地所有人以地上權 人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第836 條第1 項 規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440 條第1 項 之規定，踐行定期催告程序。」是地上權人若積欠租金達 二年以上，土地所有權人乃需先行定期催告，始得依民法 第836 條第1 項撤銷地上權人設定之地上權。系爭房屋自 20年1 月1 日由被告祖父陳萬理建造完成後，房屋所有權 人均依法繳納地租予土地所有權人，繳納期限為每年11月 繳納該年度之租金，一年繳納一次，收取地租租金者為原 地主莊見成本人或親人、繼承人莊泰昆等人，被告於99年 11月7 日繳納99年度之地租租金新臺幣（下同）4900元後 ，次年度即100 年之繳納地租日應為100 年11月7 日前後 為是。今原告係於100 年3 月23日向系爭土地原地主莊見 成之繼承人莊泰昆等八人訂立買賣契約，購買系爭土地， 其當然依法承襲系爭地上權原訂契約之一切條約，其明知 被告繳納100 年度地租租金之日應為100 年11月7 日前後 ，今竟於100 年6 月29日以民法836 條及土地法103 條起 訴撤銷被告合法地上權，然，按上開判例及法明文之規定 ，被告繳納期限非但未屆至，且未積欠租金達二年以上， 縱原告認被告有積欠租金達二年以上之事實，然其亦未定 期先行催告，逕而向被告提起塗銷地上權之訴，顯於法無 據。
（三）綜上，原告以上開地上權之登記未經其同意，而主張被告 之地上權無效，然觀原告所提呈之臺灣省臺北縣土地登記 簿即已詳載被告取得地上權之原因及事實，且繼承移轉登 記符合民法第838 條之規定，另被告亦持有系爭土地之地 上權權利證明書，足證明被告實有系爭土地部分地上權事 實，故原告請求塗銷被告合法地上權自非適法，爰聲明請
求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭新北市三重區○○○段452 地號土地，原即為臺北縣 三重市○○○段大竹圍小段60-10 地號土地，系爭新北市 三重區○○○段458 、458-1 地號土地，則原為臺北縣三 重市○○○段大竹圍小段60-9地號土地。
（二）48年3 月31日台北縣新莊地政事務所以（48）莊登字第11 98號就系爭土地完成設定地上權登記，以訴外人陳萬理為 地上權人、79年5 月19日三重地政收件79重登字第17509 號被告之父陳天生繼承前開地上權登記，79年5 月30日三 重地政收件79重登字第18719 號陳天生將前開土地權贈與 其妻陳李水英，李水英去世後，再於81年3 月25日三重地 政收件81重登字第12973 號為被告陳永禮繼承登記上開地 上權。
（三）原告於100 年3 月23日與系爭土地原所有權人莊見成之繼 承人莊泰昆等八人訂立買賣契約，並於100 年4 月18日以 買賣為原因登記為所有權人。
四、本件爭點與本院判斷：
本件原告主張系爭土地為其所有，被告於系爭土地上為地上 權設定登記，原告並未同意，其設定登記對原告自非有效。 且被告從未向原告繳納租金，原告自得依民法第767 條所有 人物上請求權之規定，請求塗銷被告之地上權登記等語，被 告則予否認，並已前開情詞置辯。是本件應審究之爭點為： （一）原告是否得以被告之地上權登記未經其同意而訴請塗 銷？（二）原告得否以被告未向其繳納租金而訴請塗銷地上 權登記？本院之判斷如下：
（一）原告主張被告於系爭土地上為設定地上權登記，並未經其 同意，對原告自不生效等語，為被告所否認，辯稱：系爭 土地原為訴外人莊見成所有，48年3 月1 日由莊見成與被 告之祖父陳萬理訂立地上權設定契約，並於同月31日由台 北縣新莊地政事務所以（48）莊登字第1198號完成設定地 上權登記。嗣於69年5 月13日被告祖父陳萬理死亡，79年 5 月19日三重地政收件79重登字第17509 號由被告之父陳 天生繼承登記，再於79年5 月30日三重地政收件79重登字 第18719 號，由陳天生贈與其妻陳李水英，並辦妥贈與登 記，陳李水英於80年12月17日死亡，81年3 月25日三重地 政收件81重登字第12973 號，再由被告陳永禮繼承登記上 開地上權等語。經查：
1、系爭新北市三重區○○○段452 地號土地，原為臺北縣三 重市○○○段大竹圍小段60-10 地號土地，系爭新北市三
重區○○○段458 、458-1 地號土地，則原為臺北縣三重 市○○○段大竹圍小段60-9地號土地，均原為訴外人莊見 成所有，於48年3 月1 日與被告之祖父陳萬理訂立地上權 契約，並於同年月31日由臺北縣新莊地政事務所以（48） 莊登字第1198號完成設定地上權登記，79年5 月19日三重 地政事務所收件79重登字第17509 號完成由被告之父陳天 生繼承前開地上權登記，79年5 月30日三重地政事務所收 件79重登字第18719 號陳天生將前開土地權贈與其妻陳李 水英，李水英去世後，再於81年3 月25日由三重地政事務 所收件81重登字第12973 號為被告陳永禮繼承登記上開地 上權，而系爭土地於100 年3 月3 日由訴外人莊泰昆等8 人辦理分割繼承登記，並於同年4 月18日將系爭土地因買 賣而移轉登記予原告等情，有原告所提土地登記第二類謄 本、臺灣省臺北縣土地登記簿，及被告所提土地登記異動 索引、他項權利證明書在卷可稽（見本院卷第6 至16頁、 第42頁至44頁、第46頁至48頁、第55頁至56頁），且為兩 造所不爭執，堪信為真。
2、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更 者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」 民法第758 條定有明文。土地法第43條亦明文規定：「依 本法所為之登記，有絕對效力。」，又「地上權為物權之 一種，依法得以對抗第三人，無論業主更換何人，當然得 以存在，不受影響。」最高法院18年上字第651 號著有判 例可資參照。本件系爭土地既登記被告為地上權人，雖原 告於100 年4 月18日因買賣而為所有權人登記，揆諸上開 說明，被告之地上權登記，依法得以對抗第三人，自不因 系爭土地所有權人之變動而受影響。從而，原告主張被告 之地上權登記，未經其同意，對原告不生效力云云，自不 足採。
（二）原告另主張被告並未向其繳納租金，經原告以存證信函通 知後，猶未向原告繳納，原告自得訴請被告塗銷地上權登 記等語，固據原告提出存證信函1 紙為佐，然為被告所否 認，辯稱：被告均有按時繳納租金給原告之前手，且被告 已於99年11月7 日繳納99年度之租金，依法並未超過2 年 租金未付，原告訴請塗銷地上權登記，自無理由等語，經 查：
1、按「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土 地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權 人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。」「第 一項終止，應向地上權人以意思表示為之。」民法第836
條第1 項前段、第4 項定有明文。本件被告抗辯其均有按 時繳納租金之事實，業據被告提出系爭土地之前手莊見成 、莊阿標、莊李免、莊泰昆所出具之收據為證，並經證人 莊泰昆到庭證稱：「（法官問：系爭三重區○○○段452 、458 、458 之1 地號土地，原為何人所有？）答：是我 祖父莊見成，現在已經賣給一位建商吳先生。」「（法官 問：證人是否為莊見成之繼承人？莊李免與你是何關係？ ）答：我是繼承莊阿標，莊阿標是由莊見成繼承來的。莊 李免是我母親，我母親沒有繼承，莊阿標的部分由八個繼 承人繼承。」「（法官問：上開地號有無設定地上權予被 告陳永禮？是何人設定予陳永禮？）答：是莊見成的時候 就有設定，設定給陳李水英，陳永禮是繼承陳李水英。」 「（法官問：設定地上權有無約定使用之代價？）答：從 以前的設定是有說米幾斗。」「（法官問：提示本院卷第 125 、126 、127 及128 頁，這是否是莊見成或莊阿標所 收地租？）答：民國四十幾年，這部分我還沒有出生，我 不知道。」「（法官問：後來有無你們家族的人來收租金 ？）答：民國七十七年有在三重調解委員會調解，收稻穀 租金變成收現金。」「（法官問：提示本院卷第130-135 頁，被告所提收的單據，這些單據是否是你們家族收的地 租？）答：對的。」「（法官問：上開文件其中九十八、 九十九年，是否是你收地租？）答：對的。」「（法官問 ：莊李免有無收地租？）答：其他的部分由莊李免收的。 」「（法官問：被告陳永禮有無按時繳交租金？）答：沒 有遲交租金。」等語（見本院100 年12月8 日言詞辯論筆 錄），足見被告確有按時繳交租金予原告之前手，並未積 欠租金，且依被告所提由證人莊泰昆本人及其母莊李免自 91年起至99年止收取地租所簽之收據日期，均為各年度之 11月間，而證人莊泰昆所簽之98年及99年地租收據，則分 別為98年11月8 日及99年11月7 日，有該地租收據可佐（ 見本院卷第134 頁至135 頁），則被告100 年之租金縱至 本件言詞辯論終結前，尚未交付予原告，亦僅積欠1 年之 租金，並無地上權人積欠地租達二年之總額之事實，核與 民法第836 條第1 項前段規定終止地上權之要件，尚有未 合。
2、另原告雖主張本件系爭土地有12坪，而被告僅繳5 坪之租 金，並未完全按照地上權設定的面積給付租金等語，然為 被告所否認，辯稱：地上權係前代的人所設定，如何收租 金伊不知道，但是按地價稅加倍收取，且依臺灣省臺北縣 土地登記簿之記載，系爭452 地號（重測前三重埔段大竹
圍小段60之10地號）設定地上權之權利範圍：內五坪，存 續期限：空白（不定期），利息或地租：每年新台幣壹佰 伍拾元；另系爭458 、458 之1 地號（重測前三重埔段大 竹圍小段60之9 地號）之權利範圍：內參坪，存續期限： 空白（不定期），利息或地租：每年新台幣壹佰拾元，被 告之被繼承人及被告均有按時繳納地租等語。經查： ⑴本件依原告所提出之臺灣省臺北縣土地登記簿之記載，重 測前臺北縣三重埔段大竹圍小段60之10地號（即系爭452 地號），其設定地上權權利範圍為內五坪，利息或地租每 年新臺幣150 元，重測前同小段60之9 地號（即系爭458 、45 8之1 地號）設定地上權權利範圍為內三坪，利息或 地租為每年新臺幣110 元，有該土地登記簿在卷可參（見 本院卷第9 頁至16頁），再參以被告所提出之他項權利證 明書，其上記載系爭452 地號土地，設定地上權之權利範 圍為16.53 平方公尺，系爭458 及458 之1 地號土地面積 各為5.56平方公尺及4.71公尺，設定地上權之權利範圍為 9.92平方公尺，有系爭地上權之他項權利證明書可按（見 本院卷第55頁至56頁），而一坪為3.3058平方公尺，則系 爭452 號設定權利範圍為5 坪（計算式：16.53 ÷3.3058 ＝5. 0003 ，小數點百位以下四捨五入，下同），系爭45 8 、458 之1 地號設定權利範圍為3 坪（計算式：9.92÷ 3.3058＝3.0008），是系爭土地設定地上權之範圍為8 坪 ，並非12坪。
⑵本件係因被告之祖父陳萬理因興建房屋而使用系爭土地， 原係以租賃之方式為之，此觀之被告所提由莊見成及其子 莊阿標所出具之40年至44年之地租收據，其上分別記載為 「地基租」「地基租項」「地枝（基）稅」自明（見本院 卷第126 頁至12 9頁），惟於48年3 月31日陳萬理與證人 莊泰昆之祖父莊見成完成設定地上權登記，此有原告所提 臺灣省臺北縣土地登記簿及被告所提臺灣省臺北縣三重市 ○○○段建築改良物登記簿、建物登記第二類謄本及建築 改良物所有權狀可佐（見本院卷第9 至16頁、第49頁至51 頁、第57頁），是本件早已有基地租賃建屋之事實，嗣再 於48年3 月31日為地上權登記。此與土地法第102 條規定 ，承租人得請求出租人為設定抵上權之登記，使基地承租 權獲得雙重之保障之意旨相合，亦於民法88年修正時，亦 仿土地法第102 條、104 條之規定，增設第422 條之1 、 426 條之2 之規定，以保護基地承租人之立法。而觀之被 告所提之40年至44年之收據，均係以5 坪計算租金，且莊 見成與被告之祖父陳萬理均無異議，故雖被告之祖父陳萬
理所承租之基地為8 坪，但雙方係以5 坪計算地租，尚無 疑義。又被告雖未提出45年至76年之地租收據，然按「關 於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證 書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償 。」民法第325 條第1 項定有明文。本件原告之前手即證 人莊泰昆之家族，與被告間曾因系爭土地之地租問題，於 77年聲請臺北縣三重市（新北市三重區）調解委員會調解 ，由原先稻穀計算租金，改成現金，而77年起至99年之地 租，則由證人莊泰昆或其母莊李免向被告收取等情，業據 證人莊泰昆證述屬實在卷（見本院卷100 年12月8 日言詞 辯論筆錄），莊泰昆之家族於系爭地上權於48年3 月31日 完成登記後，既已知悉地上權設定之權利範圍為8 坪，而 仍按年收取被告所給付如本院卷第130 頁至135 頁所示之 77年至99年各年之地租，並出具收據，而未為任何之異議 ，且未為任何之保留，依一般生活經驗法則，如莊泰昆家 族反對被告以上開各該年度繳交所設定地上權之地租金額 ，則應無可能每年收取該租金，並出具收據之理。是依上 開說明，堪認證人莊泰昆家族均同意被告以上開之金額繳 納地租。從而，被告對原告之前手地主即莊泰昆家族，依 莊泰昆之前開證述，既未遲交租金，且證人莊泰昆家族收 取地租後，並未為任何異議或保留，而出具77年起至99年 之地租收據予被告，則依民法第325 條第1 項規定，應推 定被告及其被繼承人，其45年起至76年之各期地租，亦業 已清償。從而，縱被告所繳納之地租係以5 坪計算，然原 告之前手即莊泰昆家族，既同意被告及其被繼承人以上開 各年之金額繳納地租，且收取至99年，均未為反對之意思 表示，應可認被告及其被繼承人所繳納之地租，即為系爭 土地設定地上權之對價租金，是被告所辯其均有按時繳納 系爭土地之地租等語，堪信為真。原告主張被告僅繳納5 坪之地租云云，則不足採信。
3、綜上，被告既為系爭土地之地上權人，且被告已繳納99年 之地租予原告之前手莊泰昆，則被告並未有積欠租金達二 年以上之事實，原告以被告未向其繳納租金而訴請塗銷地 上權登記，為無理由。
五、依上開說明，原告以被告之上開地上權登記，未經其同意， 及被告未向其繳納租金為由，依民法第767 條之規定，請求 被告應將坐落新北市三重區○○○段452 、458 、458-1 地 號土地，登記日期81年4 月8 日、收件年期重登字第012973 號之土地權予以塗銷，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨證據，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 王小芬