臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1371號
原 告 廖偉任
訴訟代理人 羅炘沂律師
複代理人 羅筱茜律師
被 告 名耀服飾行即洪忠俊.
兼上一人
訴訟代理人 侯玉
複 代理人 張栓誠
洪彰偉
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於100年12月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告名耀服飾行即洪忠俊應自門牌號碼為新北市○○區○○路1段51號之房屋遷出，並將上開房屋返還予原告。被告應連帶給付新台幣伍拾伍萬元及自民國一百年六月二十日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自民國一百年六月九日起至返還房屋之日止按月連帶給付原告新台幣參拾參萬元。被告應自民國一百年四月二十日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣壹拾參萬伍仟元。
被告應連帶給付原告新台幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，原告負擔三分之一。本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣參佰玖拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰伍拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣參拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣玖拾肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國（下同）99年7月6日向訴外人呂張和購買坐落 新北市○○區○○路1段51號房屋（下稱系爭房屋）及其座 落基地即新北市○○區○○段91、93之3地號土地之所有權
，並分別於99年8月30日、99年9月2日移轉房屋及土地所有 權完成。查呂張和原與被告名耀服飾行即洪忠俊間就系爭房 屋訂有租約，租期自99年4月20日起至100年4月19日止，每 月租金為新台幣（下同）33萬元，並由被告侯玉擔任連帶保 證人，依照民法第425條第1項規定，由原告繼受取得出租人 地位，租賃關係存在於兩造之間。
㈡上述租約已於100年4月19日屆滿，原告早於100年3月24日以 存證信函通知被告二人不再續約，並請求配合房屋返還點交 相關事宜，再於100年4月29日、100年5月10日二次委由律師 以存證信函通知應於5日內遷讓返還系爭房屋，但被告仍置 之不理。為此，請求被告給付下列金額：
1.依民法第179條規定，請求被告二人連帶給付自100年4月 20日起至同年6月8日止之不當得利金額55萬元（每月租金 33萬元，每日租金為1萬1000元，330000+11000*20= 550000），並自同年6月9日起至返還系爭房屋之日起，應 連帶給付原告33萬元。
2.依租約第6條約定，被告於租屆滿時如拒不遷讓交還房屋 時，原告得請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓日止， 故請求被告二人自100年4月20日起至遷讓房屋之日止，按 月連帶給付違約金165萬元。
3.依租約第12條約定，原告因涉訟所繳納之律師費、訴訟費 均由被告負責賠償，故被告二人應連帶賠償律師費15萬元 。
㈢聲明：1.被告名耀服飾行即洪忠俊應自門牌號碼為新北市○ ○區○○路1段51號之房屋遷出，並將上開房屋返還予原告 。2.被告應連帶給付55萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，並應自100年6月9日起至返 還房屋之日止按月連帶給付原告33萬元。3.被告應自100年4 月20日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告165萬元。 4.被告應連帶給付原告15萬元。5.願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告辯稱：
㈠系爭房屋所坐落之土地，係被告侯玉於87年4月20日向原土 地所有權人呂芳桔所租賃，當時徵得呂芳桔同意後始將地上 物改建一樓並增建二樓，原來是木造屋，後來我改成是鋼構 的，迄今已有13年餘，現在土地上之建築物均為被告所建， 同時呂芳桔也同意日後如有需要願將土地優先賣給被告，呂 芳桔去世後由呂張和繼承。不料呂張和竟與原告在被告完全 不知情之情形下進行買賣交易，不但損害被告合法權益，更 影響被告在該址的正常營業
㈡聲明：1.原告之訴及假執行之聲請駁回。2.願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、查原告主張於99年7月6日向訴外人呂張和購買系爭房屋及其 座落之基地所有權，並分別於99年8月30日、99年9月2日移 轉房屋及土地所有權完成。而呂張和原與被告名耀服飾行即 洪忠俊間就系爭房屋訂有租約，租期自99年4月20日起至100 年4月19日止，每月租金為33萬元，並由被告侯玉擔任連帶 保證人，該租約已於100年4月19日屆滿，原告早於100年3月 24日以存證信函通知被告二人不再續約，並請求配合房屋返 還點交相關事宜，再於100年4月29日、100年5月10日二次委 由律師以存證信函通知應於5日內遷讓返還系爭房屋等情， 業據原告提出土地及建物異動索引、土地謄本及建物謄本、 房屋租賃契約書、存證信函及回執等文件影本為證，且為被 告所不爭執，自應認定屬實。
四、本件爭執點及本院判斷：
㈠就原告請求返還房屋部分：
1.按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承 租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對 於受讓人仍繼續存在。」本件原告既已自呂張和受讓取得 系爭房屋所有權，依照上述規定，即應由原告繼受取得原 租約出租人地位，租賃關係即存在於兩造之間。 2.兩造間系爭房屋租賃契約第6條前段約定：「乙方（即被 告）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告） 。」，系爭房屋租賃契約已於100年4月19日屆滿，且原告 早於100年3月24日以存證信函通知被告二人不再續約，並 請求配合房屋返還點交相關事宜，再於100年4月29日、 100 年5月10日二次委由律師以存證信函通知應於5日內遷 讓返還系爭房屋等情，業經認定屬實，已如前述，則系爭 房屋租約既已因租期屆滿而消滅，被告迄今卻仍未遷出， 顯係無權占用系爭房屋，故原告依上開租賃契約規定，請 求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，即屬有據 。
3.被告雖辯稱87年承租時曾徵得原出租人呂芳桔同意後始將 地上物改建一樓並增建二樓，將原來木造屋改建成是鋼構 的，現在土地上之建築物均為被告所建云云。惟查，被告 於答辯狀中已自陳是「將地上物增建及改善」（本院卷第 55頁），並到庭陳稱：「我當時跟原屋主呂芳桔講好由我 改建一樓並增建二樓」（本院卷第114頁反面），顯然是 在原有房屋基礎下進行改善及增建工程，且依被告與呂張
和所簽訂的98年度、99年度兩份租約（即租期98年4月20 日起至99年4月19日止、99年4月20日起至100年4月19日止 ）第20條均記載：「倘若乙方（即被告）欲終止租約，同 意內部二樓（閣樓）構造按原狀返還甲方，不欲拆除」（ 第79頁反面、81頁反面），足證系爭房屋（含二樓閣樓部 分）應仍屬甲方即當時出租人呂張和所有無疑。故被告此 部分抗辯，即無法為其有利之認定。至於被告辯稱呂張和 轉讓系爭房屋已損害其合法權益，更影響被告在該址的正 常營業云云，縱使屬實，也僅屬被告得否另外訴請呂張和 賠償之問題而已，並不影響本件之判斷，併此敘明。 ㈡就原告請求相當於租金之不當得利部分：
1.按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同。」又無正當權源而使用他人所有之土 地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院 61年度台上字第1695號判例參照）。就權利人而言，如無 反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據 （最高法院58年度臺上字第3717號判決參照）。 2.本件系爭房屋租期至100年4月19日屆滿，租賃關係已消滅 ，被告已無占用系爭房屋之正當權源，並受有使用系爭房 屋之利益，致原告受有損害，原告自得依上述民法不當得 利規定，請求被告給付自租期屆滿翌日即100年4月20日起 至返還系爭房屋日止之相當於租金（每月33萬元）之不當 得利。從而，原告請求被告二人連帶給付自100年4月20 日起至同年6月8日止之不當得利金額55萬元（每月租金33 萬元，每日租金為1萬1000元，330000+11000*20 = 550000），及自100年6月9日起至返還房屋之日止按月連 帶給付原告33萬元，於法均屬有據，應予准許。 ㈢就原告請求違約金部分：
1.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。約 定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否 相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準。而約定之違約金是否過高，應就 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益 為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號判例、51 年 台上字19號判例意旨參照）。
2.本件系爭租賃契約第6條固約定被告於租期屆滿時，如不 即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍 之違約金至遷讓完了之日止（本院卷第19頁）。惟本院審
酌被告承租系爭房屋，每月租金為33萬元，有系爭房屋租 賃契約可憑，亦即倘被告與原告續約並如期履行，則原告 可享受之利益為每月33萬元之情狀，及被告於本院審理時 表示願意繼續以每月33萬元承租系爭房屋，惟原告表示每 月租金至少需40萬元，致雙方無法達成租約合意等情（本 院卷第128頁），故認為原告既已得按月請求被告給付相 當於租金之不當得利，如再請求被告給付按照租金5倍即 每月165萬元計算之懲罰性違約金，顯然過高，應酌減為 以每月租金0.5倍即13萬5000元計算之違約金，已足使被 告有返還系爭房屋之壓力及賠償原告因此所受之損害，始 屬公允。
㈣就原告請求律師費部分：
查系爭房屋租賃契約第12條約定，因承租人違反系爭房屋租 賃契約之約定致雙方涉訟時，出租人所繳納之律師費用應由 承租人負擔。本件中，被告於租期屆滿時未依約遷空返還系 爭房屋，且未與原告達成續租合意而繼續使用系爭房屋，顯 然已違反租約，而原告為此訴訟已支付律師費15萬元，有收 據為憑（本院卷第34頁）故原告據此約定請求被告連帶給付 此部分費用，依法自屬有據。
五、綜上所述，原告本於系爭房屋租賃契約、民法第179條不當 得利法律關係，請求㈠被告名耀服飾行即洪忠俊應自門牌號 碼為新北市○○區○○路1段51號之房屋遷出，並將上開房 屋返還予原告；㈡被告應連帶給付不當得利55萬元及自起訴 狀繕本送達翌日即100年6月20日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，並應自100年6月9日起至返還房屋之日止按月連 帶給付原告不當得利33萬元；㈢被告應自100年4月20日起至 遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告違約金13萬5000元；㈣ 被告應連帶給付原告律師費15萬元部分，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，非屬正當，應予駁回。
六、兩造陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告 勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 蔡忠衛