臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第712號
原 告 祭祀公業陳武平
法定代理人 陳益強
訴訟代理人 陳忠雨律師
被 告 陳昭雄
陳昭顯
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100 年12月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告陳昭雄、陳昭顯應各給付原告地瓜玖仟捌佰玖拾公斤。被告陳昭雄應將坐落彰化縣永靖鄉○○段一一○一地號土地上如附圖所示編號A 部分面積八點三二平方公尺之廁所、E 部分面積五十二點八五平方公尺之磚造平房、F 部分面積四十六點一四平方公尺之鐵皮停車棚拆除，並將各該部分土地返還原告。被告陳昭顯應將坐落前項土地上如附圖所示編號B 部分面積三點二四平方公尺之磚造平房、C 部分面積十八點一一平方公尺之鐵皮停車棚拆除，並將各該部分土地返還原告。
被告陳昭雄、陳昭顯應將坐落第二項土地上如附圖所示編號D 部分面積三十點九七平方公尺之公廳拆除，將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告陳昭雄負擔十分之七，餘由被告陳昭顯負擔。 事 實
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。經查：
㈠原告起訴之訴之聲明第2 、3 項係本於耕地租佃之法律關係 請求被告陳昭雄、陳昭顯分別將坐落彰化縣永靖鄉○○段11 01地號土地（下稱系爭土地）上面積各0.20585 公頃之地上 物除去，並將該部分土地返還原告。
㈡原告嗣於100 年4 月7 日具狀追加依據無權占有之法律關係 請求返還租賃物，並追加、更正上開部分之聲明為：「被告 陳昭雄應將系爭土地上如附圖所示A 部分面積8.32平方公尺 廁所、E 部分面積52.85 平方公尺磚造平房、F 部分面積46 .14 平方公尺鐵皮停車棚、如彰化縣員林地政事務所民國88 年12月7 日複丈成果圖所示O 部分面積0.000083公頃抽水機 拆除，將該等部分土地連同如同上附圖所示D 部分面積0.03 5983公頃、F 部分面積0.000200公頃、N 部分面積0.084521 公頃土地返還原告」、「被告陳昭顯應將系爭土地上如附圖
所示B 部分面積3.24平方公尺磚造平房、C 部分面積18.11 平方公尺鐵皮停車棚拆除，將該等部分土地連同如彰化縣員 林地政事務所88年12月7 日複丈成果圖所示L 部分面積0.03 6779公頃、M 部分面積0.091512公頃土地返還原告」、「被 告2 人應將系爭土地上如附圖所示D 部分面積30.97 平方公 尺公廳拆除，將該部分土地連同如彰化縣員林地政事務所88 年12月7 日複丈成果圖所示G 部分面積0.035796公頃、K 部 分面積0.017149公頃、P 部分面積0.097456公頃土地返還原 告」。
㈢原告復於100 年8 月15日減縮上開部分之聲明為：「被告陳 昭雄應將系爭土地上如附圖所示A 部分面積8.32平方公尺廁 所、E 部分面積52.85 平方公尺磚造平房、F 部分面積46.1 4 平方公尺鐵皮停車棚拆除，將該等部分土地返還原告」、 「被告陳昭顯應將系爭土地上如附圖所示B 部分面積3.24平 方公尺磚造平房、C 部分面積18.11 平方公尺鐵皮停車棚拆 除，將該等部分土地返還原告」、「被告2 人應將系爭土地 上如附圖所示D 部分面積30.97 平方公尺公廳拆除，將該部 分土地返還原告」。
㈣經核其上開訴之變更，其請求之基礎事實均屬同一，且屬擴 張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次 通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事 訴訟法第385 條第1 項定有明文。本件被告陳昭顯未於100 年9 月1 日言詞辯論期日到場，再經通知後，於100 年12月 21日言詞辯論期日仍未到場，核無民事訴訟法第386 條各款 之情形，爰依職權由原告一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告前將其所有之系爭土地出租與被告陳昭雄、陳昭顯耕作 ，嗣經彰化縣永靖鄉公所81年12月3 日永靖鄉12747 號依彰 府地權字第179258號函准分戶分耕，被告陳昭雄、陳昭顯之 承租面積各為0.20585 公頃，每人每年地租額地瓜實物1,97 8 公斤，每年分上下2 期各收一次，並非一次收5 年租金。 惟被告陳昭雄、陳昭顯各未繳納93年至97年共計5 年之地租 ，合計地瓜各9,890 公斤，原告分別以93年12月2 日永靖郵 局第111 、112 號存證信函通知被告將於93年12月13日下午 2 時派值年首事陳春生至被告住處收取93年度上下期地租， 以94年12月8 日永靖郵局第184 、185 號存證信函通知被告 將於94年12月16日下午2 時派值年首事陳清漢至被告住處收
取94年度地租及93年度積欠之地租，更於95年7 月6 日、95 年7 月6 日、95年12月5 日、97年6 月30日、97年11月3 日 寄發郵局存證信函繳欠租，但無效果，自得依耕地三七五減 租條例第17條第l 項第3 款規定終止租約，原告乃於98年3 月16日分別以永靖郵局第31、32號存證信函對被告表示終止 租約，並於同日就欠租及終止租約向彰化縣永靖鄉公所耕地 租佃委員會申請調解，調解不成，再由彰化縣政府耕地租佃 委員會調處，調處亦不成立；原告爰以本件起訴狀繕本之送 達為終止租約之意思表示。
㈡陳益強為原告之管理人，本件祭祀公業派下員歷經多年搜尋 結果計得348 人，由於人數眾多，於80年12月間造冊持向彰 化縣永靖鄉公所申報時，誤將少數幾位已亡派下員列載於派 下員名冊，雖有疏失，但不影響推舉陳益強為管理人。 ㈢兩造間之租約既已終止，原告自得依耕地租佃之法律關係及 無權占有之法律關係，請求被告拆除主文第2 至4 項所示地 上物並返還租賃物即主文第2 至4 項所示之土地。 ㈣按耕地三七五減租條例第6 條第1 項係為保護佃農及謀舉證 上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經 登記，始能生效，系爭租約在原告因被告欠租而終止前，不 因未辦理換訂登記而消滅。又耕地三七五減租條例第12條之 規定，與被告之抗辯無涉。被告依同條例第13條規定要求償 還費用，卻未能舉證證明其對於系爭土地究於何時為如何之 特別改良致增加該地生產力或耕作便利、花費若干、何時以 書面通知原告、未失效能部分之價值多少等事項；又系爭租 約係因被告欠租5 年而終止，並非系爭耕地經依法編定或變 更為非耕地使用之情形，核與同條例第17條第2 項規定出租 人應補償之要件不符，原告自無須對被告為補償；且本件亦 非兩造協議終止租約，更未協議以分割耕地之方式終止租約 ，則被告所謂依同條例第16條規定分割補償乙節，亦屬無據 。
㈤並聲明：如主文第1項至第4項所示。
二、被告陳昭雄抗辯：
㈠陳益強並非原告之合法管理人，其所列之派下員陳仁淵、陳 和美、陳有義、陳玉柱、陳水定、陳和野、陳如意、陳力銓 、陳雲潭等人已死亡，彰化縣永靖鄉公所准予管理人陳益強 備查，有所違誤，被告已向永靖鄉公所異議，撤銷陳益強之 管理權。
㈡原告收取地租應依據中央政府（機關）放租公告表與收據為 準，且地租僅得由管理人陳益強收取，倘管理人陳益強逾期 不收取，應歸國庫。被告於93年8 月19日寄發存證信函通知
陳益強，表示欲繳至97年之租金，請陳益強至公所收取租金 ，惟陳益強不來收取，公所亦不監交。
㈢依耕地三七五減租條例第6 條規定，原告無權終止租約，若 原告終止，被告亦無權續約；且原告管理人若要續約，應提 出證明文件，並應會同租佃委員會委員與承租人即被告到租 佃委員會辦理續約，且須談好條件，約定地租之品質；若欲 終止租約則應前往租佃委員會協調。
㈣被告祖先自日據時代大正時期即合法居住於系爭土地，經過 10年以上依民法第940 條之和平占有，已時效取得地上權； 依耕地三七五減租條例第12條規定，原告管理人陳益強應准 被告重建、改建、增建農舍；又原告若終止租約必須依耕地 三七五減租條例第13條規定分割補償，並補償花苗、樹木及 地上建物。且依最高法院52年臺上字第1014號判例所示，應 認受分耕人與出租人間已發生租賃關係，應准予辦理將耕地 移轉為共有或分割。實施耕者有其田時，未併同耕地附帶徵 收放領之土地，應依實施耕者有其田條例臺灣省施行細則第 35條、第36條及其他有關法令規定處理。地界、界址部分， 管理人陳益強應配合地方政府修改內側水溝出水路以及安全 保護措施等工程，而就該工程費用應由管理人陳益強負擔。三、被告陳昭顯則以：若要終止租約即必須補償等語置辯。四、系爭土地為原告所有，兩造於83年8 月3 日訂立彰化縣私有 耕地租約書永南字第47、47-1號之耕地三七五租約，由原告 將系爭土地出租予被告耕作。約定租率為千分之375 ，每人 每年租額為地瓜實物1,978 公斤，每年分上、下2 期繳納； 又附圖編號A 所示廁所、編號E 所示磚造平房、編號F 所示 鐵皮停車棚為被告陳昭雄所有、編號B 所示磚造平房、編號 C 所示鐵皮停車棚為被告陳昭顯所有、編號D 所示公廳為被 告2 人所共有，此均為兩造所不爭執，並有私有耕地租約書 、耕地租約登記簿、土地登記第二類謄本、本院勘驗筆錄及 附圖、土地複丈成果圖等件在卷可稽（本院卷一第10至14、 59、60、128 至132 頁），自堪信為真實。五、得心證之理由：
本件原告起訴請求被告給付地租，並主張終止租約，請求被 告返還租賃物，被告則抗辯陳益強非屬原告之管理人，續約 須至租佃委員會辦理續約，且陳益強應親自收取地租，被告 已時效取得地上權，原告若欲終止租約須給予補償，且應配 合地方政府修改內側水溝出水路以及安全保護措施等工程。 從而，本件所應探究者即為：㈠陳益強是否為原告祭祀公業 陳武平之管理人？㈡上開耕地租賃契約是否於租約期滿後因 未申請辦理換定登記而消滅？㈢原告是否已定相當期限催告
被告繳納地租？有無向被告收取地租？其終止租約是否合法 ？㈣被告所有之地上物占用系爭土地，是否已因時效取得系 爭土地之地上權？㈤原告終止租約請求被告返還耕地，是否 應給予被告金錢或分割耕地之補償？原告是否應負耕地特別 改良費之償還義務？爰分敘如下：
㈠原告之管理人為陳益強，係應派下員過半數審議同意所選任 ，有彰化縣永靖鄉公所81年8 月8 日永鄉民字第8304號函及 土地登記第二類謄本在卷可憑（本院卷一第9 、14、85頁） ，縱原告派下員名冊中有部分派下員已死亡，亦不當然影響 「派下員過半數審議同意」之選任要件；且被告前業已對陳 益強提起請求確認祭祀公業之管理人不存在之訴，經臺灣高 等法院臺中分院駁回在案，有該判決1 份附卷為憑（本院卷 二第20頁），是被告抗辯陳益強非屬原告之合法管理人云云 ，尚查無確切之證據，自無足採。
㈡按耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施行後 耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換 訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀 舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂， 須經登記，始能生效，最高法院51年臺上字第2629號判例、 96年度臺上第308 號判決闡釋甚明。又耕地租約於租期屆滿 時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人 願繼續承租者，應續訂租約，同條例第20條規定甚明。查兩 造係於83年8 月3 日訂立彰化縣私有耕地租約書永南字第47 、47-1號之耕地三七五租約，並經彰化縣政府核定自86年1 月1 日起至91年12月31日止續訂租約6 年（本院卷一第10、 11、59、60頁），迄91年12月31日租約期滿後，雖未續訂租 約，惟若被告願繼續承租，依耕地三七五減租條例第5 條規 定，應解為以6 年期限繼續契約。再查，被告於本件調處時 陳述「對出租人要求補償地上物之改良物，始願放棄承租」 ，有彰化縣政府耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可稽（本 院卷一第5 頁背面、第22頁），且被告陳昭雄於言詞辯論時 亦陳明其願與原告續租，但原告未提出續租之條件等語（本 院卷二第28頁背面），足認被告於91年12月31日租約期滿後 ，仍有繼續承租系爭土地之意，依上開說明，兩造間之耕地 租約應自92年1 月1 日起再續訂6 年，即自該日起至97年12 月31日止，兩造之耕地租賃契約仍然存在。
㈢按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終 止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。 地租積欠達2 年之總額時。非因不可抗力繼續1 年不為 耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五
減租條例第17條第1 項定有明文。經查：
⒈被告迄未將93年至97年之地租即地瓜合計9,890 公斤交付 予原告，此為兩造所不爭執（本院卷二第28頁背面），則 原告本於耕地租賃之法律關係，請求被告2 人各給付5 年 之地租即地瓜9,890 公斤（計算式：1978公斤×5 年＝98 90公斤），即屬有據。
⒉原告分別以93年12月2 日永靖郵局第111 、112 號存證信 函通知被告其將於93年12月13日下午2 時派值年首事陳春 生至被告住處收取93年度上下期地租，以94年12月8 日永 靖郵局第184 、185 號存證信函通知被告其將於94年12月 16日下午2 時派值年首事陳清漢至被告住處收取94年度地 租及93年度積欠之地租，並於95年7 月6 日、95年7 月6 日、95年12月5 日、96年12月3 日、97年6 月30日、97年 7 月1 日、97年11月3 日寄發郵局存證信函繳欠租，有存 證信函附卷為憑（本院卷一第61至80、101 至106 頁）， 被告亦自承原告法定代理人陳益強曾派人收取地租（本院 卷二第28頁背面），是原告業已定相當期限催告被告繳付 93年、94年上下期地租，並派員於催告期滿時向被告收取 地租，且原告之管理人指派人員代為向被告收取租金，於 法並無不合，而被告未於期限內繳付地租，已達2 年，而 有耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款所定情事，原 告自得依該款規定終止兩造間之耕地租賃契約。原告嗣於 98年3 月16日以永靖郵局第31、32號存證信函對被告為終 止租約之意思表示，該項意思表示於98年3 月17日到達被 告，已生終止之效力，有存證信函影本可稽（本院卷一第 26、81、82頁），堪認兩造間之租賃契約業於98年3 月17 日終止。
⒊至被告抗辯其曾於93年8 月19日寄發存證信函通知陳益強 ，表示欲繳至97年之租金，請陳益強至公所收取租金云云 。惟依民法第316 條規定，如無反對之意思表示時，債務 人得於期前為清償；然縱債權人未為受領，該債務亦不因 而消滅，僅生債權人應否負受領遲延責任之問題。是被告 之租金債務既未消滅，則原告於93年12月2 日、94年12月 8 日已以存證信函催告被告繳付地租，被告仍應對原告依 債之本旨提出給付，被告上開抗辯亦無足採。
㈣按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已， 在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人 而認其並非無權占有。占有人因時效而取得地上權登記請求 權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請 求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占
有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高 法院69年度第5 次、80年度第2 次民事庭會議決議參照）。 次按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行 使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無 行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有 之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地 之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思， 嗣後亦非有民法第945 條所定變為以地上權之意思而占有， 自不能本於民法第772 條準用同法第769 條之規定，請求登 記為地上權人（最高法院64年臺上字第2552號判例參照）。 又占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意 思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意 思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證 責任（最高法院84年度臺上字第748 號判決參照）。經查， 被告迄未依法登記為地上權人，且其係以系爭耕地租賃契約 為其占有本權，顯見其占有系爭土地之始，乃以租賃之意思 為之，並非基於行使地上權之意思而占有，被告復無法舉證 證明其自何時起依民法第945 條規定將其以租賃之意思而占 有變為以地上權之意思而占有，暨其以地上權之意思占有是 否已具備時效取得地上權之要件，揆諸上開說明，其此部分 辯解亦無從憑採。至被告另稱原告管理人應依耕地三七五減 租條例第12條規定准被告重建、改建、增建農舍云云，核與 該條規定內容有間，亦無從證明被告於租約終止後有何使用 系爭土地之權源。被告固又抗辯應依實施耕者有其田條例臺 灣省施行細則相關規定辦理云云，惟按該施行細則業於83年 9 月22日廢止，是其此部分辯解亦難憑採。從而，兩造之耕 地租賃契約既已終止，被告復無合法使用系爭土地之權源， 則原告本於租賃物返還請求權及所有權之作用，請求被告拆 除如主文第2 至4 項所示之地上物並返還該部分土地，洵屬 有據。
㈤被告另抗辯原告應分割系爭耕地補償，並補償花苗、樹木及 地上建物，且應配合地方政府修改內側水溝出水路以及安全 保護措施等工程云云。惟查：
⒈按農業發展條例第16條第5 款規定：「耕地三七五租約， 租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方 單獨所有。」係指租佃雙方若經協議以分割方式終止租約 ，可不受耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃不得分割 的限制，而將耕地分割為租佃雙方單獨所有。從而，租佃 雙方若未協議終止租約，或雖協議終止租約，但未協議將 耕地分割，承租人仍不能依據該條款請求分割，取得單獨
所有。查原告係行使終止權終止租約，已如前述，兩造並 無協議終止租約之情事，被告辯稱原告應分割系爭耕地補 償，要難憑採。
⒉按承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，其特別改 良事項及用費數額，應以書面通知出租人，並於租佃契約 終止返還耕地時，由出租人償還之。但以未失效能部分之 價值為限。前項所稱之耕地特別改良，係指於保持耕地原 有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生 產力或耕作便利者。又按依耕地三七五減租條例第17條第 1 項第5 款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租 人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費 用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之 價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅 後餘額3 分之1 ，耕地三七五減租條例第13條、第17條第 2 項分別定有明文。查被告雖以上詞置辯，惟無法舉證證 明就系爭土地有何增加耕地生產力或耕作便利之特別改良 ；且原告係依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款終 止兩造間之租賃契約，而非依據同條項第5 款規定終止租 約，是被告抗辯原告應補償其改良土地所支付之費用、補 償花苗、樹木及地上建物等，亦核與耕地三七五減租條例 第17條第2 項規定不合。況上開規定皆未規定出租人須分 割耕地後將耕地分歸承租人，以為償還及補償，是被告請 求原告分割耕地為償還及補償，洵難憑採。
⒊至原告或其管理人陳益強是否應配合地方政府修改內側水 溝出水路以及安全保護措施等工程，亦核與被告應否繳納 地租及返還租賃耕地、拆除地上物無涉，被告以此置辯， 尚屬無稽。
六、綜上，原告以被告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款所定事由，終止兩造間之租賃契約，並本於兩造間之租賃 契約，請求被告2 人各給付地瓜9,890 公斤，及本於租賃物 返還請求權及無權占有之法律關係，請求被告拆除如主文第 2 至4 項所示地上物，暨返還各該部分土地，為有理由，應 予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出與聲請調 查之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書 記 官 蕭雅馨