臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第482號
原 告 謝合展
訴訟代理人 陳大俊律師
被 告 廖俊蔚
訴訟代理人 黃勝雄律師
複 代理人 王秋鵬
上列當事人間請求給付土地使用代價事件，本院於民國100年12
月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告如附表一編號一至八所示之金額及利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用負擔如附表二所示。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告預供擔保得免為假執行如附表三所示。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所 在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地 之法院管轄」，民事訴訟法第10條第1、2項定有明文。又所 謂「其他因不動產涉訟」，係指因不動產之物權或其分割或 經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院 86年度臺抗字第79號裁判參照）。查原告起訴狀所列被告廖 俊蔚之住所雖為臺北縣深坑鄉阿柔村1鄰阿柔洋35號，惟原 告係主張兩造間因坐落於彰化縣員林鎮之不動產而衍生之給 付土地使用代價請求權，屬因與不動產有關之事項涉訟，雖 被告之住所不在同一法院管轄區域內，惟上開不動產既係位 於彰化縣員林鎮，則依民事訴訟法第10條第2項之規定，自 得由本院即不動產所在地之法院管轄，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法255條 第1項第3款定有明文。本件被告於起訴時訴之聲明原係請求 「被告應給付原告如起訴狀附表所示使用土地之代價金額共 計新臺幣（下同）1,552,635元，並自本件訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5％計算之利息」，嗣於本院民國100 年2月18日言詞辯論期日，具狀變更聲明為「被告應給付原 告如100年2月18日民事減縮訴之聲明狀附表所示使用土地之 代價金額共計1,488,917元，並自本件訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息5％計算之利息」，再於100年11月1日具 狀變更聲明為「被告應給付原告如100年10月31日民事準備
書狀附表所示使用土地之代價金額共計1,561,243元，並自 本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息 」，上開訴之變更分別係屬減縮、擴張應受判決事項之聲明 ，核與上開規定相符，應予准許，附此敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告於72年5月16日經法院拍賣而取得坐落彰化縣員林鎮○ ○段377地號土地所有權，並於72年5月27日辦竣所有權移轉 登記。惟因被告之被繼承人廖昭一所有門牌號碼彰化縣員林 鎮○○路○段421巷60弄1、3、4、5、7號、同巷46弄7、9 號 及72弄5號建物（下稱系爭建物）共計8筆及其聯外私設道路 （編定為員水路二段421巷60弄、46弄、72弄，下稱系爭道 路），均坐落在系爭土地上。原告以訴外人廖昭一無權占有 系爭土地提起拆屋還地之訴訟，經臺灣高等法院臺中分院92 年度上更二字第70號民事判決及最高法院94年度臺上字第14 03號民事裁定駁回確定在案，上開確定判決認原告基於系爭 土地所有權人之地位行使請求訴外人廖昭一拆屋還地之權利 ，有權利濫用禁止之情，推斷原告默許訴外人廖昭一繼續使 用系爭土地。然依最高法院73年5月8日民事庭會議決議，認 使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其 法律關係之性質，應屬租賃，至其租金數額，如當事人間不 能協議決定，可訴請法院裁判，原告遂依建物登記謄本所載 地址寄發存證信函請求訴外人廖昭一給付使用系爭土地之代 價，嗣經郵局以招領逾期退回無法送達，至今年1月6日原告 接獲被告寄發之存證信函，始知悉訴外人廖昭一已去世，由 被告繼承廖昭一遺產（當然亦由被告概括繼承訴外人廖昭一 就使用系爭土地應負給付代價之義務），原告爰依經專業機 構鑑定，並經本院98年度訴字第18號判決審認在案而得之數 據，以每坪年租金1,200元計算，請求本院酌定，命被告給 付系爭土地之使用代價金額。
㈡原告所有系爭土地歷次所有權歸屬演變如下：95年12月8日 前屬於原告1人單獨所有；95年12月8日至96年10月31日止， 屬原告與訴外人林秀花2人分別共有，並提出本院96年度訴 字第457號民事判決為證；96年11月1日起至98年11月9日止 ，屬原告1人單獨所有。原告並已獲得訴外人林秀花讓與該 使用土地代價之債權，並已以此訴狀送達被告作為債權讓與 之通知。
㈢系爭建物對外通行之巷道，為建築基地之一部分，為私有道 路用地，非如被告所言為既有巷道，各建物應按其所在位置 比例，分擔使用巷道用地之代價。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告使用土地之代價金額共計1,561, 243元，並自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠原告原先取得系爭土地所有權係與多數人共有，應有部分並 非全部，至96年10月1日經法院判決分割，原告始取得系爭 土地之全部所有權、面積為2324.29平方公尺。惟原告又於 98年12月21日將部分所有權讓售於案外人謝源倍、謝鈞騰、 謝承建、謝佩真等四人，附存於所有權之土地使用代價請求 權，依法亦同時移轉於買受人，原告剩餘之應有部分所有權 僅42497/232429。原告起訴稱系爭土地所有權全部為被告所 有，並依全部所有權為基準計算，請求被告給付全部之土地 使用代價，洵非有理，原告應僅能按其應有部分比例請求使 用土地代價。
㈡彰化縣員林鎮○○路○段421巷46弄、60弄、72弄道路，均係 供公共通行繼續達20年以上之既成道路，有員林鎮公所98年 12月15日員鎮建字第0980038499號函可證，既供公共通行之 既成道路，任何人皆可通行，被告則無支付代價之義務，再 被告亦從未在系爭建物居住而通行該既成道路，被告並無給 付使用代價之義務。
㈢另系爭建物坐落之系爭土地位於狹小巷弄，居住環境不佳， 銷售甚為困難，故而閒置中，原告請求按每坪年租金12 00 元計付土地使用代價（下稱甲案），實嫌過高，應以本院囑 託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定各 該建物之土地使用代價結果為基準（即華聲公司100年12月 19日華聲字第14888號鑑定報告，下稱乙案）等語，並聲明 ：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負 擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准免為宣告假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於72年5月16日經法院拍賣而取得原彰化縣員林鎮○○ 段377地號土地（未分割前）所有權，並於72年5月27日辦竣 所有權移轉登記（以上有土地異動索引、土地登記舊簿等件 在卷可按，見本院卷第11頁、第64頁）。
㈡訴外人廖昭一於92年7月23日因買賣而登記取得系爭41建號 建物（門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄4號）、 42 建號建物（門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄7 號）所有權；於80年12月13日因買賣而登記取得系爭43建號 建物（門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷46弄9號）所 有權；於76年4月10日因買賣而登記取得系爭45建號建物（
門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷46弄7號）、系爭56 建號建物（門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷72弄5號 ）所有權；於73年3月9日因買賣而登記取得系爭48建號建物 （門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄3號）所有權 ；於74年4月17日因買賣而登記取得系爭90建號建物（門牌 號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄5號）所有權，以上 建物7筆均坐落在彰化縣員林鎮○○段377地號土地（分割後 377地號土地，下稱系爭377地號土地）上，嗣訴外人廖昭一 於95年3月23日死亡，並由被告繼承上開建物之所有權（以 上有建物登記謄本在卷可按，見本院卷第14頁至第20頁）。 ㈢訴外人廖昭一所有之門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷 60弄1號建物（未辦理保存登記），坐落在彰化縣員林鎮○ ○段377地號土地（分割後377地號土地，下稱系爭377地號 土地）上，嗣訴外人廖昭一於95年3月23日死亡，並由被告 繼承上開建物之所有權（以上彰化縣員林鎮地政事務所100 年6月8日複丈成果圖〈下稱附圖，即如編號N7所示之建物〉 在卷可稽）
㈣訴外人廖昭一所有之門牌號碼彰化縣員林鎮○○路○段421巷 60弄1、3、4、5、7號、同巷46弄7、9號及72弄5號建物共計 8筆，均坐落系爭377地號土地上，經本院囑託彰化縣員林地 政事務所測量結果，彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄1、3 、4、5、7號、同巷46弄7、9號及72弄5號建物之面積，分別 詳如附圖編號N7、N6、N5、N4、N1、N2、N8所示，面積各為 68.31、83.36、83.36、84.66、94.64、94.74、72.77平方 公尺（以上有附圖複丈成果圖可稽）。
㈤彰化縣員林鎮○○路○段421巷60弄、72弄道路（下稱系爭60 弄、72弄巷道），分別占用系爭377地號土地之面積，經本 院囑託彰化縣員林地政事務所測量結果，分別為355.69、23 0.90平方公尺（以上有附圖複丈成果圖可稽）。 ㈥彰化縣員林鎮○○路○段421巷46弄道路（下稱系爭46弄巷道 ），占用彰化縣員林鎮○○段377-1地號土地之面積，經本 院囑託彰化縣員林地政事務所測量結果為181.63平方公尺（ 以上有附圖複丈成果圖可稽）。
㈦原告於起訴前曾以郵局存證信函催告被告應給付原告租金26 4萬元，但因無法送達而未果（以上有原告提出之郵局存證 信函及信封為證，見本院卷第33頁至第34頁）。四、兩造爭執之事項：
原告主張依據㈠系爭建物8筆占用系爭377地號土地面積（詳 如附圖複丈成果圖所示）、被告應分擔占用系爭377地號土 地之各該聯外巷道（即系爭60弄、72弄、46弄巷道，詳如附
圖複丈成果圖所示）；㈡系爭土地年租金每坪1,200元等標 準，請求被告應給付94年6月1日起至98年9月30日止之土地 使用代價合計1,561,243元，有無理由？五、本院得心證之理由：
㈠按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出 賣時，依最高法院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全 部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應 支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租 金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最 高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。次按租金 之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定， 至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱 雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣 按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有 不同（最高法院49年臺上字第1730號判例要旨參照）。查原 告既默許被告使用系爭土地，自始未曾向被告收取任何使用 系爭土地之代價，且迄今無法就租金數額達成協議，則原告 提起本件訴訟，請求被告應給付起訴前5年內之土地使用代 價即租金，即屬有據。
㈡按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人 或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要 ，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞 或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債 權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外， 如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力（參 照最高法院98年臺上字第186號裁判意旨）。查原告於95年 12月8日，以夫妻贈與為原因，將原彰化縣員林鎮○○段377 地號土地（未分割前）權利範圍1/7登記為其妻林秀花所有 ，嗣於96年11月1日因判決分割登記為同段377、377-1至37 7-4地號土地（下稱系爭377、377-1至377-4地號土地，判決 共有物分割原因發生日期為96年10月1日），由原告取得系 爭377地號土地全部，嗣於98年11月10日，以98年10月21日 買賣為由，將系爭377地號土地權利範圍94966/232429登記 予訴外人謝源培；於98年12月9日，以98年10月21日買賣為 由，將系爭377地號土地權利範圍40000/23242 9買賣登記予 訴外人謝鈞騰、權利範圍27600/232429買賣登記予訴外人謝 承達、權利範圍27366/232429買賣登記予訴外人謝佩真，原 告所餘權利範圍為42497/232429，有土地登記謄本、土地異 動索引、彰化縣土地建物動清冊、本院96年度訴字第457號
民事判決等件在卷可按（見本院卷第9頁至第13頁、第11頁 、第70頁、第139頁）。又原告與訴外人林秀花於99年11月 11日簽立債權讓與書，約定訴外人林秀花將其所有坐落原彰 化縣員林鎮○○段377地號土地所有權（應有部分1/7）祈安 ，對占用上開土地之建物所有權人得以請求給付使用代價之 權利讓與原告，並經原告載明於99年11月12日爭點整理狀逕 送被告，此有原告提出之民事爭點整理狀在卷可按（見本院 卷第135頁），故原告既已將訴外人林秀花讓與上開請求給 付使用代價之權利讓與事實通知被告，揆諸前揭說明，即生 債權移轉之效力。可知原告請求自起訴日即99年6月2日回溯 前5年內，即94年6月1日起至98年9月30日（出賣應有部分予 訴外人謝源倍、謝鈞騰、謝承達、謝佩真前）之租金，尚非 無據。
㈢原告固主張依據甲案即本院98年度訴字第18號事件囑託華聲 公司鑑定報告認定之系爭377地號土地年租金每坪1,200元為 基準（即華聲公司98年5月5日〈98〉華聲字第14649號鑑定 報告），計算被告所有系爭8筆建物之土地使用代價云云， 惟此為被告所否認，而抗辯應採乙案即本院囑託華聲公司鑑 定各該建物之土地使用代價結果為基準（即華聲公司100 年 12月19日華聲字第14888號鑑定報告）。查證人即華聲公司 之鑑定人洪振剛於本院另案99年度訴字第603號請求土地使 用代價事件審理時證稱：當初法院囑託我們鑑定時（指本院 98 年度訴字第18號事件囑託華聲公司鑑定），題目不是很 明顯，我們是假設建物不存在，去鑑定整筆土地的使用價值 ，所以沒有考慮該土地上的建物，因為土地沒有分割，所以 我們認為建物的使用權是遍及整個377地號土地每個角落， 也就沒有考慮巷子頭、巷子尾的各項因素，因為巷子頭跟巷 子尾租金會有差異，臨主要道路遠近也會有落差等語（見本 院卷第23 2頁至第235頁），顯見甲案鑑定報告係以假設系 爭377 地號土地上無建物之情況，去估算整筆土地之使用價 值，此與本件系爭377地號土地上有被告所有之系爭建物8筆 完全不同。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（參照最高法院68年臺上字第3071號判例意旨），故系 爭建物8筆坐落之位置不同，且所臨巷道亦未必相同，其土 地使用代價自應考量各該建物之交通情形、地理位置、周邊 建物使用情形，並考量國內房地產景氣、建物自身情況、公 共設施及交通運輸情形等情分別計算為宜，故本院認原告主 張之甲案難認可採。
㈣城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限，土地法第97條載有明文。查本件系爭377 地號土地相當租金之使用代價年息，雖無前開針對「房屋」 租金所為之相關規定可資適用，然亦屬於「城市地方」之系 爭377地號土地，自得以酌之前開年息比例之立法精神，於 考量相關地區經濟、人口動向、人文景觀、房地產交易狀況 後，而為綜合之認定。本件經本院送請鑑定機關華聲公司鑑 定系爭建物8筆使用系爭377地號土地之每月客觀合理使用代 價（租金）數額，經該公司依各該建物坐落之里鄰環境、交 通情況、公共設施、人口因素、鄰近使用現況、經濟分析、 土地因素、地區經濟、人口動向、人文景觀、當地房地產交 易現況等因素作為鑑定參考依據，認系爭建物8筆每月土地 使用代價如附表一編號一至八所示，有該不動產估價報告書 可參，此項鑑定為本於專業依現況製作，應屬公正可採，且 被告亦同意以此為給付土地使用代價之計算標準，爰以此計 算被告應給付之土地使用代價，則原告得請求之相當租金之 損害，為如附表一編號一至八所示。
㈤按既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權 人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其 財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收補償，各級 政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機 關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償其損失，固 經司法院大法官會議釋字第400號解釋在案。惟既成道路之 使用既係公法上之公用地役關係，其補償關係自屬公法上之 權利義務，此公用地役關係存續時，於此公用目的範圍內， 要無私法上不當得利之問題（最高法院88年臺上字第3479號 民事判決要旨參照）。經查，彰化縣員林鎮○○路○段46弄 、60弄、60弄均係供公眾通行之既成道路，自72年起由彰化 縣員林鎮公所負責養護，有彰化縣員林鎮公所99年1月6日員 鎮建字第0980040296號函附可參（見本院卷第159頁）。是 原告空言主張上開巷道非供公眾通行之道路，自難採認。準 此，原告依據租賃關係，請求被告給付分擔系爭道路基地之 租金，即屬乏據。況依上說明，上開巷道既屬供公眾通行之 既成道路，原告至多僅能依公法上之補償關係，向該管主管 機關請求補償，尚不得對被告主張不當得利至明。六、從而，原告本於給付租金之法律關係，請求被告應自94年6 月1日起至98年9月30日止，按系爭建物8筆占用面積，依如 附表一編號一至八所示之金額，給付原告使用土地代價即租 金合計341,536元及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月9日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據，應予准許
。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部份，合於民事訴訟法第389條第1項第5款規 定，爰依職權宣告假執行，並准許被告預供擔保，而免為假 執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核 結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依 民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃楹榆
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 彭月美
附表一：
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│編│建物門牌（│建號 │佔用面積│每月使│94年6月1日起│計算式 │
│號│如附圖所示│ │（平方公│用土地│至98年9月30 │ │
│ │編號） │ │尺） │代價（│日止使用土地│ │
│ │ │ │ │新臺幣│代價之金額（│ │
│ │ │ │ │） │新臺幣） │ │
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│一│彰化縣員林│員林鎮豐│79.11 │723元 │37,596元 │723元×52 │
│ │鎮○○路2 │年段41建│（23.93 │ │ │月＝37,596│
│ │段421 巷60│號 │坪） │ │ │元 │
│ │弄4號（N3 │ │ │ │ │ │
│ │） │ │ │ │ │ │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│二│同巷60弄7 │同上段42│84.66（ │798元 │41,496元 │798元×52 │
│ │號（N4） │建號 │25.61坪 │ │ │月＝41,496│
│ │ │ │ │ │ │元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│三│同巷46弄9 │同上段43│94.74（ │1,032 │53,664元 │1,032元×5│
│ │號（N2） │建號 │28.66坪 │元 │ │2月＝53,66│
│ │ │ │ │ │ │4元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│四│同巷46弄7 │同上段45│94.64（ │1,031 │53,612元 │1,031元×5│
│ │號（N1） │建號 │28.63坪 │元 │ │2月＝53,61│
│ │ │ │ │ │ │2元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│五│同巷60弄3 │同上段48│83.36（ │762元 │39,624元 │762元×52 │
│ │號（N6） │建號 │25.22坪 │ │ │月＝39,624│
│ │ │ │ │ │ │元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│六│同巷72弄5 │同上段56│72.77（ │816元 │42,432元 │816元×52 │
│ │號（N8） │建號 │22.01坪 │ │ │月＝42,432│
│ │ │ │ │ │ │元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│七│同巷60弄5 │同上段90│83.36（ │762元 │39,624元 │762元×52 │
│ │號（N5） │建號 │25.22坪 │ │ │月＝39,624│
│ │ │ │ │ │ │元 │
├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤
│八│同巷60弄1 │建物未登│68.31（ │644元 │33,488元 │644元×52 │
│ │號（N7） │記 │20.66坪 │ │ │月＝33,488│
│ │ │ │ │ │ │元 │
├─┴─────┴────┴────┴───┴──────┴─────┤
│總計金額：341,536元 │
├──────────────────────────────────┤
│主文： │
│被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰參拾陸元，及自民國九十九年六月九│
│日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 │
└──────────────────────────────────┘
附表二：訴訟費用負擔由兩造負擔如下
┌───┬───────┬────────────────┐
│編號 │當事人姓名 │訴訟費用負擔比例 │
├───┼───────┼────────────────┤
│一 │原告 │負擔百分之七十八 │
├───┼───────┼────────────────┤
│二 │被告 │負擔百分之二十二 │
└───┴───────┴────────────────┘
附表三：
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│編號 │當事人姓名 │假執行及免為假執行 │
├───┼───────┼────────────────┤
│一 │原告 │本判決原告勝訴部分得假執行。 │
├───┼───────┼────────────────┤
│二 │被告 │但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰│
│ │ │參拾陸元為原告預供擔保，得免為假│
│ │ │執行。 │
└───┴───────┴────────────────┘
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