臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1250號
原 告 郭廷銘
訴訟代理人 林東乾律師
被 告 陳智詳
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 徐碩延律師
被 告 胡秀芝
訴訟代理人 許獻進律師
複 代理人 王福民律師
上列當事人間塗銷地上權登記等事件，本院於民國100 年12月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告就坐落於臺北市○○區○○段三小段二○五地號土地，經臺北市中山地政事務所於民國九十九年六月十八日收件，收件年期九九年北投字第一二四五三○號，登記日期為民國九十九年六月二十五日，權利範圍全部之地上權登記所為之物權行為無效。
被告陳智詳應將第一項之地上權登記塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款 、第3 款分別定有明文。查本件原告訴之聲明第1 項原為： 「確認被告就坐落於臺北市○○區○○段3 小段205 地號土 地（下稱系爭土地），經臺北市中山地政事務所於民國99年 6 月18日收件，收件年期99年北投字第124530號，登記日期 為99年6 月25日之地上權（下稱系爭土地）登記之債權行為 及物權行為無效。」嗣於100 年11月14日本院行言詞辯論程 序時，當庭減縮上開聲明中確認被告設定系爭地上權之債權 行為無效之部分。經核原告所為訴之變更，係基於同一基礎 事實，而減縮應受判決事項之聲明，復經被告所同意，依上 開法條規定，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地為原告、被告胡秀芝與訴外人黃靜 子、黃榮堃、林榮豐、黃隆富、黃玉華、黃玉鈴、黃玉芬、 黃玉芳、黃玉萍、林麗卿、林信雄、蕭智鴻所共有，原告、 被告胡秀芝之應有部分分別為1/6 、839/1248。而被告胡秀 芝於99年6 月4 日，曾以臺北長春路郵局第1216號存證信函 通知系爭土地共有人全體，表示擬依土地法第34條之1 第1 至3 項規定，以立約日當期申報地價3%為年租金，將系爭土
地全部設定期限長達90年之地上權予第三人，俾利起造房屋 。原告雖於99年6 月10日以臺北長春路郵局第1269號存證信 函回覆被告胡秀芝，表明願以同一條件優先設定為地上權人 ，惟被告胡秀芝仍於99年6 月25日以系爭土地共有人全體為 設定義務人，將公告現值逾新臺幣（下同）千萬元之系爭土 地以年租金9 萬3696元之低價，設定權利存續期間自99年6 月4 日起至189 年6 月3 日之系爭地上權予被告陳智詳。茲 因被告胡秀芝於97年3 月間，曾與蕭智鴻以北投郵局第194 號存證信函通知系爭土地共有人全體，表示擬依土地法第34 條之1 第1 項規定，將系爭土地全部出售予被告胡秀芝，然 於原告以臺北29支郵局第156 號存證信函行使優先承買權後 ，被告胡秀芝即以因有他共有人主張優先承買權，與其意願 發生衝突，致其收購系爭土地全部之本旨全失為由，解除買 賣契約；且被告胡秀芝如欲發揮系爭土地整體之效益，本可 與原告協商，以同一條件將系爭土地出賣或設定地上權予原 告，卻捨此不為，反將系爭土地設定地上權予以仲介土地買 賣為業，實無起造房屋需求之被告陳智詳，顯見系爭地上權 之設定，係被告胡秀芝為迫使原告屈從收購條件，以遂其於 系爭土地興建房屋獲取鉅額利益之目的，而利用法律漏洞， 與被告陳智詳基於通謀虛偽意思表示所為之法律行為，應屬 無效，爰依民法第767 條之規定，請求被告陳智詳塗銷系爭 地上權登記等語。並聲明：㈠確認被告間之系爭地上權登記 之物權行為無效。㈡被告陳智詳應將系爭地上權登記塗銷。三、被告胡秀芝以：系爭土地因原告於97年12月23日將其名下， 換算後僅約3 坪大之應有部分虛偽設定擔保債權額高達2000 餘萬元之抵押權予訴外人王碧霞，致有意願之買家唯恐承受 系爭抵押權後無法解決，而不願買受系爭土地，被告胡秀芝 為求解套，只得設定系爭地上權取得租金收入，亦可使建商 加速開發系爭土地，待房屋興建完成後，建商為免僅有系爭 土地地上權之房屋滯銷，必會要求購買系爭土地，此時系爭 土地共有人全體即可合意作價出售系爭土地，此乃不得不然 之作法，過程並無任何虛假，原告所為被告係基於通謀虛偽 意思表示設定系爭地上權等主張，均屬其個人臆測，實不足 採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告陳智詳則以：被告陳智詳本為與系爭土地相鄰之臺北市 ○○區○○段3 小段196 地號土地所有權人，設定系爭地上 權之目的，係為促成上開2 筆土地與同段200 、202 地號等 鄰地整合開發案以利與建商簽訂合建契約興建大樓，並與被 告胡秀芝約定待整合完畢後，再協商是否購買被告胡秀芝就 系爭土地之應有部分或合建，非如原告所稱，係為阻止原告
行使優先承買權，原告就其所為被告係基於通謀虛偽意思表 示設定系爭地上權之主張，自應舉證以實其說等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告胡秀芝及訴外人黃靜子、黃榮堃、林榮豐、黃隆 富、黃玉華、黃玉鈴、黃玉芬、黃玉芳、黃玉萍、林麗卿、 林信雄、蕭智鴻等14人共有坐落「台北市○○區○○段三小 段第205 地號」之土地。原告之權利範圍為1/6 ，被告胡秀 芝之權利範圍為839/1248。
㈡、被告胡秀芝依土地法第34條之1 規定，於99年6 月4 日，將 系爭土地全部設定地上權予被告陳智詳，以當日之申報地價 之百分之3 為年租金即9 萬3696元，設定權利期間為99年6 月4 日起至189 年6 月3 日止。
六、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下： 被告間就系爭土地設定地上權其物權行為 是否為通謀虛偽 意思表示而無效？如為通謀虛偽意思表示，原告請求被告陳 智詳塗銷系爭地上權設定登記有無理由？
七、本院得心證理由：
㈠、按民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害 之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，故確 認之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上 利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起 。查原告係系爭土地共有人之一，而被告胡秀芝依土地法第 34條之1 將系爭共有土地設定地上權予被告陳智詳，此系爭 地上權之物權行為是否無效，攸關原告是否為系爭地上權之 義務人，而此危險得以確認之訴除去，是原告就此確認之訴 有確認利益。
㈡、原告主張被告2 人設定系爭地上權之物權行為係通謀虛偽意 思表示。然為被告否認。惟按表意人與相對人通謀而為虛偽 意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段，定 有明文。復按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建 築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832 條 亦有明文。是地上權人即得於地上權之土地使用收益，而於 地上權存續期間，使用系爭土地建築建築物或工作物。查被 告胡秀芝於本院審理時自承，係因原告所持有之系爭土地應 有部分設有高額抵押權，致依土地法第34條之1 第1 項出售 系爭土地，他人承買之意願甚低，不易處分利用系爭土地， 遂設定地上權予被告陳智詳由其去整合系爭土地等語。惟經
本院詢問其是否知悉何謂地上權，其雖謂知道，然請其說明 地上權之意義，其表示，就是將土地上之權利交給被告陳智 詳幫忙處理，然並不知道，設定地上權予被告陳智詳後，陳 智詳於地上權存續期間，即得於系爭土地興建房屋，無庸所 有權人之同意等語( 本院卷第159 頁背面、160 頁) 。顯見 被告胡秀芝並不知地上權之意義。而被告陳智詳亦於本院審 理時自承，其係向被告胡秀芝表示，由被告胡秀芝設定地上 權給其保障，由其來整合土地，至關於如果土地整合好後， 被告胡秀芝不願出賣土地或合建條件談不攏，其為地上權人 仍得在系爭土地興建建物，胡秀芝之權益如何保障一事，則 未曾談到等語( 本院卷第157 頁背面、158 頁) 。準此，參 照被告2 人就設定地上權之說詞，足見被告胡秀芝設定地上 權之用意，僅在於取得整合系爭土地之主導權，並交由被告 陳智詳幫忙處理整合土地開發問題，並無使被告陳智詳得未 經其同意逕於系爭土地上建築建物，而有使被告陳智詳取得 地上權之真意。再參酌土地所有權之積極權能，在於使用、 收益、處分所有物，以產生所用物價值，然一旦於土地設定 地上權之用益物權後，所有權人於地上權之用益物權存在期 間，即無法在系爭土地上使用、收益，土地既已無法使用、 收益，則其處分所得之金額或得用以設定擔保物權之擔保價 值亦大幅減低，所有權人所受限制之利益甚鉅。然依被告胡 秀芝持有系爭土地，係在於整合開發處分獲利，此觀被告胡 秀芝與原告就整合系爭土地互爭主導權自明( 按原告以設定 高額抵押權避免被告胡秀芝任意出售系爭共有土地，被告胡 秀芝則將系爭共有土地設定地上權以達整合之目的) 。是以 ，被告胡秀芝苟真有設定地上權，放棄就系爭土地使用收益 之意，豈有未收取合理之對價，即將土地設定地上權予被告 陳智詳，任由被告陳智詳坐收地上權利益之理。然被告胡秀 芝與被告陳智詳並無約定地上權之對價，係經代書建議應約 定租金，方才約定租金，且數額亦係依代書所建議之金額等 情，業經被告陳智詳、胡秀芝陳明在卷( 本院卷第158 頁背 面、第159 頁背面) 。是被告2 人於約定設定地上權之際， 竟未約定對價，亦悖於社會常情。又系爭土地之地上權每年 合理之地租為66萬5793元，亦有宏大不動產估價師聯合事務 所10 0年8 月10日100 宏大聯估字第199 號函檢附之不動產 估價報告書可參，足見被告2 人所約定之租金一年為9 萬 3696元，亦顯低於系爭土地每年合理之地租66萬5793元，益 徵被告2 人無設定地上權之真意。被告雖辯稱：上開估價報 告係以系爭土地與200 、201 、202 、203 等鄰地整合為一 宗之情況下所為之評估，是其所為之估價基礎有誤，且系爭
土地上尚有一未經保存登記之房屋存在，亦降低地上權之價 值云云，惟依被告2 人所述設定地上權本即係為整合系爭土 地及週圍鄰地共同開發，是估價報告將此因素列入考量，併 將整合期之因素一併列入估價考量因素，尚難認有何不當， 又依原告及被告胡秀芝所述系爭土地上之未經保存登記建物 ，原為訴外人陳國雄使用，現已圍起無人使用該建物等語， 是該建物之存否對地上權價值影響，亦不大，是上開估價報 告，自得作為系爭土地地上權合理租金之參考。準此，被告 胡秀芝既不知地上權之意義，設定地上權予被告陳智詳，僅 係為其幫忙整合系爭土地，被告2 人即無設定地上權之真意 。是原告主張被告2 人設定系爭地上權為通謀虛偽意思表示 一事，應屬有據。
㈢、系爭地上權既係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項之 規定，即為無效。則原告本於所有權，依民法767 條第1 項 之規定，請求被告陳智詳塗銷系爭地上權登記，應屬有據。 從而，原告請求確認設定系爭地上權之物權行為無效，並請 求被告陳智詳塗銷系爭地上權登記，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉逸成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 9 日
書記官 李宜蓁