臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第206號
原 告 王暉傑
訴訟代理人 許上鎏
被 告 楊春銘
楊明禮
楊春斌
訴訟代理人 陳秋莉
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國100 年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段六小段99地號土地（面積147平方公尺）及其上門牌臺北市○○區○○街21之1 號如附圖A1所示建物（面積98.66 平方公尺）准予變賣，所得價金依附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由原、被告依附表所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺北市○○區○○段6 小段99地號土地（下稱系爭土 地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○街21-1號建物（下 稱系爭建物）為兩造所共有，應有部分比例均同如附表所 示。兩造共有系爭土地及建物，對系爭土地及建物之利用 價值、利用方式與未來期望皆不相同，難以統合，民國10 0 年年初共有人即為辦理系爭建物稅籍登記所需之新臺幣 3,000 元，差點無法完成登記，系爭土地及建物管理上顯 難以統合，如持續共有狀態，將無法達到各自之使用目的 。又兩造未能協議分割，為使系爭土地及建物得以充分利 用及避免爭議，爰依民法第824 條第2 項第2 款規定，訴 請裁判分割系爭土地及建物。
（二）原告係向訴外人楊博芃及楊保男購買系爭土地應有部分， 同時連同系爭建物持分一併購買，並經辦妥房屋稅籍之移 轉手續。而系爭土地面積僅有147 平方公尺（約44.4675 坪），倘按兩造持分進行原物分割，最小部分面積為5.56 坪、最大部分面積為21坪，單以原告分得面積最大之部分 而言，鄰路面寬僅5.2 公尺，已屬畸零地，被告分得部分 面積更小，每一部分深度均不足用以獨立建築住宅房屋， 難以利用，將違反都市土地利用整合原則，且使土地利用 效益降低為畸零地，此乃退步及反智之作法，若再考量每 部分土地之臨路狀態，根本無法分割利用。再者，因無法 將兩造持分所有坪數落實到系爭建物，且無法清楚區隔並 擁有各自門、路，倘按兩造持分進行原物分割，將來於利
用上恐會糾紛不斷，甚至造成結構崩壞、危及建築物安全 ，既複雜又得不償失，故不應以原物分割之。而系爭建物 尚有保存價值，應併同變價分割，不應拆除。是以，系爭 土地及建物之分割方式僅有變價分割一途，捨此無他。（三）並聲明：請准將系爭土地及建物以變價方式分割，所得價 金由兩造依附表所示應有部分比例分配之。
二、被告則以：渠等均不願採取變價方式，希望按附圖B1-B4 所 示方式原物分割系爭土地，並於分割時將系爭建物拆除。另 系爭建物係渠等父親所遺留之未辦保存登記建物，渠等父母 親過世後，系爭土地由包含渠等在內共5 位兄弟繼承，系爭 建物之權利歸屬相同，原告僅向兄長楊博芃及楊保男購買系 爭土地，渠等並未接獲兄長出賣應有部分的通知。又原告亦 未購買系爭建物應有部分，不能請求一併分割系爭建物等語 ，資為抗辯。
三、經查︰
（一）系爭土地（面積147 平方公尺）為兩造所共有，應有部分 比例如附表所示，其中原告應有部分係於100 年1 月10日 ，以99年12月30日買賣為原因，經原所有權人楊博芃（應 有部分40分之11）及楊保男（應有部分40分之8 ）移轉登 記而取得。
（二）系爭建物係由楊博芃、楊保男和被告3 人於100 年3 月7 日向臺北市稅捐稽徵處士林分處申辦房屋稅籍設籍手續， 應有部分與渠等原就系爭土地之應有部分一致。另楊博芃 及楊保男再於100 年3 月21日以買賣為原因，將其2 人就 系爭建物房屋稅籍申報之應有部分（共40分之19）移轉予 原告。
（三）系爭土地地目為「建」，屬於「臺北市土地使用分區管制 自治條例」都市計畫規範內之「文教區」，後方為營區， 附近多為1 、2 樓住宅，系爭建物一側面向軍營之三角小 公園，另一側面向力行街，力行街往外銜接至善路，主要 出入為至善路，力行街另一端僅有機車方可通行之小巷弄 。
以上各項，有原告所提出系爭土地登記謄本（士簡調卷第6- 7 頁）、臺北市稅捐處房屋稅課稅明細表（本院卷第18頁） 可稽；並經臺北市稅捐稽徵處士林分處以100 年8 月5 日北 市稽士林乙字第10030976900 號函檢送系爭建物之房屋設籍 申報書、稅籍主檔、持分人資料（本院卷第30-34 頁），且 經本院會同臺北市士林地政事務所測量人員現場履勘查明， 製有勘驗筆錄（本院卷第36頁）存卷可佐，復為兩造所不爭 執；均堪信為真正。
四、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限。經查：
原告於99年12月30日向楊博芃（應有部分40分之11）及楊 保男（應有部分40分之8 ）購得系爭土地應有部分合計40 分之19，並於100 年1 月10日完成所有權移轉登記，而為 系爭土地之共有人，業如上述。至於原告主張其購買系爭 土地應有部分，亦同時購得與土地應有部分相對應之系爭 建物應有部分乙節，雖為被告所否認。惟楊博芃及楊保男 出售系爭土地應有部分予原告，辦理所有權移轉登記後， 楊博芃、楊保男和被告3 人旋於100 年3 月7 日申辦房屋 稅籍設籍手續，楊博芃及楊保男再於100 年3 月21日以買 賣為原因，將其2 人就系爭建物房屋稅籍申報之應有部分 共40分之19移轉予原告，有臺北市稅捐稽徵處士林分處函 送系爭建物之房屋設籍申報書、稅籍主檔和持分人資料可 參，亦如上述。衡情，倘楊博芃及楊保男於出售系爭土地 應有部分予原告時，並未一併出售系爭建物事實上處分權 之應有部分，其當無辦妥系爭土地應有部分移轉登記後， 又徒勞申辦房屋稅籍設籍手續，再移轉系爭建物房屋稅籍 應有部分予原告之可能及必要。可見原告主張其同時購得 與系爭土地應有部分相對應之系爭建物應有部分乙節，應 堪信實。原告確已受讓楊博芃及楊保男就系爭建物事實上 處分權之應有部分，而與被告共有系爭建物之事實上處分 權甚明。而未辦保存登記建物礙於未辦理第一次保存登記 之故，未能辦理所有權移轉登記，但無礙於事實上處分權 之移轉。原告既為系爭土地之共有人及系爭建物事實上處 分權之共有人，而系爭土地及建物又無因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限等情事，共有人全體復未 能就分割方法達成協議，是依前揭規定，原告自得訴請分 割兩造共有之系爭土地及系爭建物建物之處分權，合先敘 明。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。民法第823 條、第824 條第1 項、第 2 項分別定有明文。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌
共有人之利害關係、共有物之性質、價格及經濟上利用效 益等，以謀分割方法之公平適當。經查︰
⒈系爭土地為建地，面積為147 平方公尺屬「臺北市土地使 用分區管制自治條例」都市計畫規範內之「文教區」，「 臺北市土地使用分區管制自治條例」第51條規定：「在文 教區內得為下列規定之使用：允許使用㈠第四組：學前 教育設施。㈡第五組：教育設施。㈢第六組：社區遊憩設 施。㈣第七組：醫療保健服務業（不包括精神病院）。㈤ 第八組：社會福利設施。㈥第九組：社區通訊設施。㈦第 十組：社區安全設施。㈧第十三組：公務機關。㈨第十五 組：社教設施。㈩第十六組：文康設施。附條件允許使 用㈠第一組：獨立、雙併住宅（限於原有住宅）。㈡第三 組：寄宿住宅。㈢第七組：醫療保健服務業之精神病院。 ㈣第十一組：大型遊憩設施。㈤第十二組：公用事業設施 。㈥第十七組：日常用品零售業。㈦第四十三組：攝影棚 。㈧第四十四組：宗祠及宗教建築。」，據同條例第54條 規定：「文教區內建築物須分別設置前院、側院及後院， 其深度、寬度及深度比不得小於：前院深度6 公尺、側院 寬度3 公尺、後院深度3 公尺、後院深度比0.3 ，且最小 淨深度及淨寬度不得小於1.5 公尺，深度比並比照第15條 之1 辦理。」。核此規定雖非土地分割之限制規定，但使 用及建築限制規範必然影響土地之使用效益及經濟價值， 而影響共有人之利益，是於選擇分割方法時，自當予以 審酌。
⒉而系爭土地後方為營區，附近多為1 、2 樓住宅，系爭建 物一側面向軍營之三角小公園，另一側面向力行街，力行 街往外銜接至善路，主要出入為至善路，力行街另一端僅 有機車可通行之小巷弄。依被告所提之分割方案，被告3 人分得如附圖B1-B3 部分，均係極為狹長之條狀土地，且 面積最大僅有29.4平方公尺（約8.8 坪）、最小則為18.3 8 平方公尺（約5.5 坪），縱原告分得如附圖B4部分係長 型塊狀土地，面積亦僅有69.82 平方公尺（約21坪），則 以系爭土地坐落位置、形態及面積本身而言，其分割後之 利用性顯然不高。此外，系爭土地之使用及建築尚須受上 揭「臺北市土地使用分區管制自治條例」第51條及第54條 規定之限制，系爭土地分割後欲於合法範圍內使用及建築 ，亦增添其困難性。由此可知，依被告提出之原物分割方 案，各共有人分得之部分，均有利用價值大幅降低而致經 濟價值減損之情形。
⒊至於系爭建物，其屋齡雖達數十年之久，且為未辦保存登
記之建物，屋況甚為老舊，惟尚未達破損毀壞滅失之情， 未經全體共有人同意自不得任意拆除。而以系爭建物面積 98.66 平方公尺（約30坪）而言，倘能完整保存、以整體 利用，非不具經濟價值。然倘將系爭建物予以原物分割， 礙於建築結構安全，復須考量門窗設立位置、屋內管線配 置、樑柱牆垣變更、臨路出入等問題，技術上顯難以克服 而有困難。縱予以區隔使用，按兩造應有部分核算後，分 得面積最大僅有46.8635 平方公尺（約14坪）、最小則為 12.3325 平方公尺（約3.7 坪），已無使用及經濟價值可 言，於兩造均非有利。
⒋綜上以解，系爭土地及建物原物分割後，雖得除去共有關 係之不便，然亦將其使用及經濟價值極度貶損，則兩相以 衡，採原物分割方案，非但對兩造無任何益處可言，更將 造成分割後土地及建物使用狀態、未來經濟發展衍生困難 之弊，是本院認系爭土地及建物採取原物分割方式，並非 妥適，自應以變賣系爭土地及建物，按各共有人應有部分 比例，分配價金之分割方法，較為適當，亦屬公平。五、從而，原告訴請裁判分割共有物為有理由，應予准許，並由 本院依職權酌定予以變價分割，變賣所得價金按如附表所示 兩造應有部分比例分配之。
六、末查分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進 共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割 方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理 由，惟關於訴訟費用負擔，應酌量以共有人全體各按其應有 部分比例負擔，方屬事理之平，爰依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項後段，宣告如主文第2 項所示之訴訟費用負 擔，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 、第85條第1 項後段判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 22 日
書記官 吳昀蔚
附表：
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│稱 謂│ 姓 名 │應有部分比例（即訴訟費用負擔比例） │
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│原 告│ 王暉傑 │ 40分之19 │
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│ │ 楊春銘 │ 5分之1 │
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│被 告│ 楊明禮 │ 8分之1 │
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│ │ 楊春斌 │ 40分之8 │
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