臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第502號
原 告 益明大樓管理委員會
兼上列一人
法定代理人 陳適生
原 告 林佳民
黃偉猷
莊麗莉
陳志鴻
溫金生
邱創賢
游屘秀
劉美緞
王素娥
蔡易軒
陳麗玉
李秋燕
李文
劉椿琪
陳麗美
王惠
劉偉麗
薛金款
吉亞文
陳振豊
原 告 益明租賃企業有限公司
法定代理人 蕭麗玲
原 告 大益有限公司
兼上列一人
法定代理人 蕭啟明
原 告 益明貿易有限公司
法定代理人 蕭啟宏
上列26人共同
訴訟代理人 王寶蒞律師
被 告 林勝基
郭文玉
上列二人共同
訴訟代理人 林世勛律師
鄧湘全律師
複 代理人 王唯鳳律師
程昱菁律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國100 年12月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林勝基與郭文玉應將坐落於臺北市南港區○○○路○段八一五號十二樓之屋頂平臺上增建物部分、定著物及其附屬構造物（如附圖A 、C 、E 部分所示），全部予以拆除並回復原狀後，將屋頂平臺騰空返還予全體區分所有權人。
被告郭文玉應將坐落於臺北市南港區○○○路○段八一五號十二樓之一之屋頂平臺上增建物部分、定著物及其附屬構造物（如附圖B 、D 部分所示），全部予以拆除並回復原狀後，將屋頂平臺騰空返還予全體區分所有權人。
訴訟費用新臺幣柒萬壹仟貳佰陸拾貳元由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告林勝基與郭文玉如以新臺幣叁佰柒拾玖萬玖仟伍佰零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告郭文玉如以新臺幣貳佰叁拾柒萬伍仟貳佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 款 定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「㈠被告應將坐落臺 北市南港區○○○路○ 段815 號12樓屋頂平台上之定著物及 其附屬之構造物全部予以拆除並回復原狀，將屋頂平台騰空 返還予全體原告及其他共有人。㈡被告應連帶給付原告新臺 幣（下同）210 萬4,886 元及自民國97年9 月16日起至坐落 臺北市南港區○○○路○ 段815 號12樓屋頂平台之定著物及 其附屬構造物全部予以拆除並回復原狀後返還全體原告及其 他共有人之日為止，按月給付原告7 萬6,264 元。㈢願供擔 保請准宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中，追加陳振豊為原 告，並撤回關於不當得利損害金之請求，最後變更聲明為「 ㈠被告林勝基與郭文玉應將坐落臺北市南港區○○○路○ 段 815 號12樓之屋頂平台上增建物部分、定著物及其附屬構造 物（如附圖A 、C 、E 部分所示），全部予以拆除並回復原 狀後，將屋頂平台騰空返還予全體區分所有權人。㈡被告郭 文玉應將坐落臺北市南港區○○○路○ 段815 號12樓之1 之 屋頂平台上增建物部分、定著物及其附屬構造物（如附圖B 、D 部分所示），全部予以拆除並回復原狀後，將屋頂平台 騰空返還予全體區分所有權人。㈢願供擔保請准宣告假執行
。」，核其所為，雖屬訴之追加及變更，但其請求之基礎事 實同一，且係擴張或減縮應受判決事項之聲明，被告亦不抗 辯而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應准許。二、次按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格 ，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟 行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事 人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之 主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴 訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當 事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者 ，其為原告之當事人適格即無欠缺。本件原告益明大樓管理 委員會主張係受區分所有權人之委託，管理系爭大樓共同使 用部分，包含系爭大樓屋頂平台在內，系爭大樓屋頂平台遭 被告等無權占有使用等情，則其本於管理權提起訴訟並為實 施訴訟之行為，主張所有人之物上請求權，請求被告返還系 爭大樓屋頂平台，而依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第 4 項、第22條第1 項第3 款規定，原告益明大樓管理委員會 就系爭屋頂平台有管理權，而所謂「管理」，通常包含保管 、使用及收益。系爭屋頂平台既為益明大樓全體區分所有權 人所共有，原告益明大樓管理委員會就本件訴訟，就返還系 爭屋頂平台，固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭 屋頂平台既有管理權，則其本於管理系爭屋頂平台所生之私 法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依 前揭說明，即為適格之當事人，合先敘明。
三、原告起訴主張：原告為位於臺北市南港區○○○路○ 段815 號「益明大樓」（下稱系爭大樓，坐落於臺北市○○區○○ 段三小段805 號之基地，下稱系爭基地）之管理委員會暨全 體區分所有權人27人中之25人。系爭大樓中門牌號碼臺北市 ○○○路五段815 號12樓房屋（下稱系爭12樓房屋）為被告 林勝基及郭文玉所有，應有部分各2 分之1 ，系爭大樓中門 牌號碼臺北市○○○路○段815 號12樓之1 之房屋（下稱系 爭12樓之1 房屋）則為被告郭文玉所有。系爭大樓之屋頂平 台為全體區分所有權人共有之共用部分，詎被告林勝基、郭 文玉未經原告等區分所有權人之同意，即無權占用系爭大樓 12樓之屋頂平台如臺北市松山地政事務所100 年3 月16日土 地複丈成果圖（下稱附圖）所示A 、C 、E 部分並興建建物 、頂層棚架及木質地板（下稱系爭大樓12樓屋頂平台增建物 ），被告郭文玉未經原告等區分所有權人之同意，即無權占 用系爭大樓12樓之1 屋頂平台如附圖所示B 、D 部分並興建 建物及頂層棚架（下稱系爭12樓之1 屋頂平台增建物），並
由被告林勝基、郭文玉共同占有使用，已違反該共有共用部 分之設置目的及通常使用方法，嚴重危害住戶之財產及公共 安全，原告益明大樓管理委員會曾發函定期催告被告改善， 然被告等均置之不理。爰依民法第821 條、第767 條及公寓 大廈管理條例第9 條第4 項規定，請求被告拆除前開增建物 、定著物及其附屬構造物，並將占用之屋頂平臺返還予全體 區分所有權人等語。並聲明：㈠被告林勝基與郭文玉應將坐 落臺北市南港區○○○路○ 段815 號12樓之屋頂平台上增建 物部分、定著物及其附屬構造物（如附圖A、C、E 部分所示 ），全部予以拆除並回復原狀後，將屋頂平台騰空返還予全 體區分所有權人。㈡被告郭文玉應將坐落臺北市南港區○○ ○路○ 段815 號12樓之1 之屋頂平台上增建物部分、定著物 及其附屬構造物（如附圖B 、D 部分所示），全部予以拆除 並回復原狀後，將屋頂平台騰空返還予全體區分所有權人。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
四、被告則以：系爭大樓之屋頂平臺建物於76年11月21日系爭大 樓興建之際即已存在，係由原始買受系爭大樓12樓及12樓之 1 之住戶林福生經地主及建商同意後所興建，被告並繼受前 手約定專用系爭屋頂平臺之權利，其他區分所有權人均清楚 知悉前手出賣時系爭大樓屋頂平臺之現況，多年來均未有反 對之主張，且原告益明貿易有限公司之法定代理人蕭啟宏即 為系爭12樓之1 房屋之前手，自不得主張被告無權占有。而 被告於94年間買得系爭大樓12樓及屋頂平台後，雖曾委請設 計公司進行裝潢、修繕，然而對於屋頂平台之建物結構均未 破壞，是原告稱系爭屋頂平台建物係被告興建云云，實屬無 據。且管理委員會自被告等取得系爭大樓12樓房屋、12樓之 1 房屋之所有權後，即就系爭屋頂平臺之建物部分，依實際 使用坪數要求被告按月繳納管理費用，被告等亦遵期繳納， 顯係就系爭屋頂平台建物部分，同意被告繼續管理使用，本 件爭議之緣起實係益明大樓管理委員會及住戶間有意就大樓 為都市更新或進行外牆整修、原地重建以增加大樓價值，誤 以為被告所有之屋頂平台建物為違章建築，將妨礙大樓獲得 臺北市政府相關補助及誤以為係系爭屋頂平台建物造成通風 不良云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事實：
㈠位於系爭大樓，坐落臺北市○○區○○段三小段2044建號即 系爭12樓房屋為被告林勝基及郭文玉所有，應有部分各2 分 之1 ，其二人於94年9 月8 日以買賣為原因，自第三人汪憲 台取得所有權。
㈡位於系爭大樓，坐落臺北市○○區○○段三小段2045建號即 系爭12樓之1 房屋為被告郭文玉所有，其於97年9 月16日以 買賣為原因，自蕭啟宏取得所有權。
㈢原告為系爭大樓之管理委員會暨全體區分所有權人27人中之 25人。
㈣坐落系爭大樓屋頂平台之如附圖所示A 部分面積82.72 平方 公尺之12樓頂層增建、C 部分面積17.46 平方公尺之12樓頂 層棚架、E 部分12樓頂層木質地板為被告二人管理使用，且 被告二人亦為事實上處分權人。
㈤坐落系爭大樓屋頂平台之如附圖所示B 部分面積82.44 平方 公尺之12樓之1 頂層增建、D 部分面積14.2平方公尺之12樓 之1 頂層棚架為被告二人管理使用，而被告郭文玉為事實上 處分權人。
六、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭大樓之屋頂平台 之事實，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點 厥為：被告是否無權占用系爭大樓屋頂平台？茲論述如下： ㈠按公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布前已取得建造執照 之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用 ，並不受公寓大廈管理條例第7 條各款之拘束，公寓大廈管 理條例第55條第2 項定有明文。次按數人區分一建築物，而 各有其一部者，該建築物及其附屬之共同部分，推定為各所 有人之共有，98年1 月23日公布修正、98年7 月23日施行前 民法第799 條前段定有明文。經查，系爭大樓之屋頂突出物 ，面積為123.53平方公尺，已連同其他公共設施合併為一個 獨立建號之所有權登記即臺北市○○區○○段三小段2063建 號，目前由系爭大樓全體區分所有權人所共有，並大致依各 區分所有部分之面積比例定其權利範圍，有原告提出之建物 登記謄本在卷可稽（本院內湖簡易庭100 年度湖調字第12號 卷第25-67 頁）。又公寓大廈之屋頂平台，乃維護建築之安 全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客 體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共 同部分，故依民法第799 條規定，應推定為全體區分所有人 所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年 度台上字第2683號判決要旨參照）。本件屋頂平台雖未經辦 理所有權登記，惟依上開說明，應推定為系爭大樓全體區分 所有權人所共有，故原告陳適生等25人對於系爭屋頂平台亦 有共有權之存在，至為灼然。至每戶對於屋頂平台之權利範 圍，應與前述公共設施所有權登記之應有部分比例採取同一 標準，即大致依各區分所有部分面積比例決之。又按各共有 人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，
除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第81 8 條及第820 條第1 項亦有明文規定。因此，共有人對共有 物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得其他共 有人全體之同意。如共有人未經協議，而就共有物之全部或 一部任意占有用益時，已屬侵奪或妨害他共有人之共有權， 則他共有人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共 有人返還占用部分。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各 自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不 許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，本件被告主張就 系爭房屋頂樓平台共有人間存有分管契約之事實，既為原告 所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。 ㈡經查，被告雖聲請傳喚證人即原始買受系爭12樓及12樓之1 房屋之住戶林福生到庭證稱：「當時買四戶，一層樓有四戶 ，買了之後跟建商建議改成兩戶。（屋頂平台建物）用鉛筆 圈起來的部分是鋼骨RC三十平方公尺，其他部分是用鐵皮遮 陽，大樓剛完成的時候，跟地主蕭先生及建商協調過，可以 蓋我才買的。」、「（問）請問您在購買前有無向建商及地 主詢問屋頂平台的使用？建商及地主是否同意您使用屋頂平 台？（答）建商跟地主說十二樓比較優先，其他大樓的住戶 也可以共同使用。（問）興建完成後如何使用？（答）我跟 樓下住戶有講，如果說大樓將來要開會的話，可以提供大家 共同來使用蓋起來的部分。（問）有無特別約定因為頂樓的 使用而有特別高的價錢？（答）建商的認定我不知道，頂樓 什麼用途怎麼樣要賣高，依社會的觀感，愈高會愈貴。（問 ）當初有向臺北市政府申請拆除違建，有沒有這件事？（答 ）有，後來RC超過三十平方公尺的部分有打掉。（問）違建 報拆以後有無再增建？（答）沒有，增建沒有必要，遮陽就 好。（問）有無與其他住戶就屋頂的增建部分約定如何時使 用？（答）增建以後將來開會、辦活動可以使用。（問）跟 誰約定？（答）當時有在負責管理的人。（問）當時主任委 員是黃主民？（答）當時應該是。」等語（本院卷一第119- 121 頁），然觀諸上開證詞，可知系爭12樓及12樓之1 屋頂 平台建物雖為證人林福生所興建，然地主及建商僅對證人林 福生稱12樓住戶得優先使用屋頂平臺，惟其他大樓住戶亦可 共同使用，足見系爭大樓屋頂平臺並非由12樓住戶所專用。 又證人林福生亦未能提出與地主及建商有關屋頂平台使用的 書面約定，以及購買系爭12樓房屋之買賣契約書，以明當初 建商確有與證人林福生為頂樓平台專用之約定，則被告等空 言辯稱系爭屋頂平臺之共有人間，業因證人林福生與地主及
建商間約定屋頂平臺由系爭大樓12樓及12樓之1 之所有權人 專用，而存在分管契約云云，自不足採信。再者，證人林福 生證稱僅與當時主任委員黃主民有過增建部分使用之約定， 然管理委員會主任委員並無權代系爭大樓全體區分所有權人 為同意之表示，且由原告所提黃主民之傳真函內容觀之，亦 難認黃主民確有同意證人林福生使用增建部分之情事（本院 卷一第110 頁）。再證人林福生復證稱屋頂建物曾遭住戶報 請臺北市政府拆除等語，核與原告陳適生到庭陳述住戶或管 理委員會曾向臺北市政府檢舉報請拆除屋頂增建物等語相符 （本院卷一第122 頁背面），顯見系爭大樓之其他區分所有 權人全體並未同意系爭大樓屋頂平台得為增建。至被告雖抗 辯系爭大樓之管理委員會於收取管理費時，乃將系爭大樓屋 頂平台建物之坪數一併計入計算云云，然系爭屋頂平台現實 上既確由被告等占有使用，則系爭大樓之管理委員會依據各 區分所有權人實際使用之面積，作為計算管理費之標準，實 與被告等是否基於分管契約占有使用系爭屋頂平臺無關，是 被告等以此作為分管契約存在之證明，亦不足取。綜上，被 告等辯稱系爭大樓全體區分所有權人對於系爭大樓之屋頂平 台已有分管契約之約定，被告等係繼受前手約定專有使用系 爭大樓屋頂平臺之權利云云，自難憑採。
㈢又按，「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示。」、「意思表示有明示及默示之分。 前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂， 後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表 示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某 種意思表示外，不得即認係表示行為。」、「單純之沈默， 與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議 ，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許 同意繼續使用。」分別有最高法院29年上字第762 號判例、 80年台上字第1470號、83年台上字第237 號判決意旨可稽。 故所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權 占有之被上訴人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因 不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示 之同意使用或分管契約存在。亦即，被告就原告究竟有何舉 動或其他情事，足以間接推知原告有同意被告使用頂樓平台 之事實，既未能舉證以明其實，尚難徒憑原告遲未訴請被告 拆屋還地之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論原告有何 默示同意被告占用系爭建物頂樓平臺而有分管之協議。再按
共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際 上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於 他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有 年所，即非不得認有默示分管契約之存在，固有最高法院83 年度台上字第1377號裁判意旨可稽，然本件被告並未證明與 其他共有人間就系爭頂樓平臺，業經劃定使用範圍，並有各 自占有管領之部分，即與最高法院83年度台上字第1377號判 決所認定之事實不同，自不得比附援引而認定兩造間已有默 示之分管協議。
㈣次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就 共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條第1 項、 第821 條分別定有明文。查系爭屋頂平台為系爭大樓之共用 部分，為兩造即系爭大樓之區分所有權人所共有，又被告二 人為系爭大樓12樓屋頂平台增建物之事實上處分權人，被告 郭文玉為系爭大樓12樓1 樓屋頂平台增建物之事實上處分權 ，而被告等以前述建物無權占有系爭大樓屋頂平台之事實， 復經認定如前，則原告依前揭法條之規定，請求被告二人拆 除系爭12樓屋頂平台增建物，請求被告郭文玉拆除系爭12樓 之1 屋頂平台增建物後回復原狀並將占用之屋頂平台返還予 系爭大樓全體區分所有權人，自屬有據，應予准許。 ㈤從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求 被告林勝基與郭文玉應將坐落系爭12樓屋頂平台增建物，以 及請求被告郭文玉應將坐落於系爭12樓之1 屋頂平台增建物 ，全部予以拆除並回復原狀後，將屋頂平台騰空返還予全體 區分所有權人，為有理由，應予准許。
七、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許及免為假執行。八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，附此敘 明。
九、本院依職權定本件訴訟費用額為7 萬1,262 元（第一審裁判 費6 萬2,182元、測量費9,080 元），應由被告負擔。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項、 第87條第1 項。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 3 日
書記官 張純華
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