臺灣士林地方法院刑事判決 100年度自字第18號
自 訴 人 暢曉雁
自訴代理人 吳姿璉律師
被 告 施博耀
選任辯護人 林淑惠律師
上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文
施博耀無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：
（一）被告施博耀為永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋 仲介公司）資深經理及石牌店店長，民國99年12月16日， 自訴人暢曉雁委託永慶房屋仲介公司銷售自訴人所有坐落 臺北市○○區○○段3 小段209 、209-1 、210 、212 、 212-1 地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北 市○○區○○路2 段315 巷31號未經登記建物（下稱系爭 建物，另連同系爭土地下稱系爭房地），被告為系爭買賣 交易之經紀人，受自訴人委託處理為自訴人銷售系爭房地 事務，自應為自訴人之利益處理上開事務，不得圖利買方 而損害自訴人權益。而於99年12月底，自訴人經永慶房屋 仲介公司人員通知有一買方要與自訴人見面談，可當面決 定出售價格等語，自訴人依約前往永慶房屋銷售中心，但 買方與自訴人見面時，未提買賣事宜，反而不斷詢問自訴 人是否同意捐地給訴外人高智明及其為負責人之聯全建設 開發股份有限公司（下稱聯全建設公司），並建議自訴人 與高智明等人談捐地及合建事宜等語，自訴人不知其等用 意為何，便未與該買方成交。
（二）嗣不久，永慶房屋仲介公司人員又來電表示買方已經了解 自訴人並無義務捐地給高智明等人，仍願意購買系爭房地 ，自訴人告知伊於100 年1 月4 日後出國3 個月，永慶房 屋仲介公司人員又表示需儘快處理，有關簽約事宜，自訴 人得委託自訴人女兒即朱容慶代理，然因自訴人女兒自小 讀美國學校，高中後便赴國外留學，不熟悉中文，自訴人 原不放心，係被告不斷勸說且保證將來與買方簽立之買賣 契約及不動產說明書中，被告必定會加上：「1 、買賣標 的物以現況點交，將來如有任何問題（包含但不限被他人 占用或有占用他人土地等，均須由買方自行處理，與賣方 無涉。2 、國有地承購價由買方自行負擔。」等特別約定 事項，避免糾紛，自訴人乃放心將系爭房地出售事宜交由 被告處理。詎被告竟基於圖利買方林文一之犯意，於自訴
人出國期間，經永慶房屋仲介公司人員通知自訴人女兒朱 容慶於100 年1 月13日至永慶房屋仲介公司處與買方即林 文一談系爭房地買賣契約簽約一事，朱容慶當場再次詢問 永慶房屋人員是否確實於契約中及不動產說明書中加註自 訴人要求之上開2 約定，經永慶房屋人員當面告知已加上 該2 約定後，朱容慶始代自訴人簽立系爭房地「不動產買 賣契約書」、「不動產說明書」及「履約保證申請書」等 契約文件。
（三）詎被告竟利用朱容慶不熟悉中文及信任永慶房屋仲介公司 為知名房仲業者之機會，欺騙自訴人之女兒，而被告製作 之系爭房地「不動產說明書」中，僅含糊記載「本案建物 型態標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，買方得 自費於簽約後申請土地鑑界」、「本案有部分占用鄰地 211 、211-1 、211-7 地號情事，買方同意以現況承受」 因文義不明致生糾紛，系爭不動產買賣契約事後遭買方林 文一以土地有占用及遭占用為由主張解除契約。（四）又依系爭房地「不動產說明書」中，載明「本案土地並未 辦理地政鑑界」及「買方如欲確認現況的界址，建議可於 過戶前與賣方協議辦理申請地政機關鑑界」等內容，是依 上開條文記載之約款，若未經與自訴人協議及經自訴人同 意，買方無權片面要求於過戶前辦理鑑界，更不得以鑑界 為由拒絕履約。復依「不動產買賣契約」第2 條有關約定 賣方給付款項方式，其中第3 期款新臺幣（下同）2100萬 元部分，買方需於土地增值稅單及契稅單核發領回3 日內 給付。詎被告明知於此，竟罔顧自訴人之利益，圖利買方 林文一，不僅未經自訴人同意便配合買方之片面要求系爭 土地鑑界，更同意買方林文一以鑑界為由，要求本件延後 於100 年4 月30日交屋，復於同年3 月10日又以系爭土地 遭註記訴訟中為由，依買方林文一片面要求暫緩繳納系爭 土地增值稅，經自訴人向被告表示註記訴訟中並非遭查封 ，不影響系爭房地之過戶，請被告促請買方林文一依約履 行，並請被告依「履約保證申請書」第3 條第1 項第2 款 之約定，於期限內由履保專戶中資金繳納土地增值稅，以 便得依約辦理過戶。被告雖親口承諾會依自訴人之請求照 辦，竟又圖利買方，片面依買方之要求暫緩繳納土地增值 稅，造成原依「不動產買賣契約」應於100 年3 月8 日前 便已完成過戶、交屋之系爭房地，遲遲未能完成過戶，致 100 年3 月15日遭訴外人聯全建設聲請鈞院民事執行處對 系爭土地進行假處分強制執行程序而函地政機關辦理禁止 移轉等限制登記，買方林文一乃於同年4 月12日發函限期
催告自訴人排除系爭土地遭限制登記等情事，否則將之解 除系爭房地之買賣契約。
（五）綜上，因被告違背自訴人之委託，未確實於買賣契約中訂 明自訴人要求之上開2 約定，及促請買方林文一依約履行 ，反片面配合買方林文一鑑界及延期交屋之要求，造成系 爭房地未能依約於同年3 月8 日完成過戶，而於同年3 月 15日遭上開假處分禁止移轉登記，致使自訴人與買方林文 一發生買賣爭議，而經買方林文一事後主張解除系爭房地 買賣契約而未履行價金給付義務，造成自訴人無法依約履 行取得全部買賣價金2 億1 千萬元之損害。
（六）退步言之，縱令鈞院認系爭房地因雙方未依約履行，自訴 人並未將系爭房地移轉過戶買方林文一，難認有全部價金 2 億1 千萬元損失，然自訴人於接獲買方林文一上開限期 催告排除系爭土地限制登記之存證信函後，迅即於接獲高 等法院裁定後，提供6,188 萬8,722 元之反擔保金以撤銷 查封登記，俾得依約完成過戶及交屋。詎買方林文一竟又 反悔不買，而主張已經解除契約。故依系爭房地「不動產 買賣契約書」第11條第3 項約定：「買方毀約不買或有其 他違約情事時，乙方得解除本契約後得沒收甲方已給付之 全部款項」及依「履約保證申請書」第4 條約定：「若甲 乙雙方對於買賣契約之履行或對於永慶房屋所為款項撥付 之指示（含不為指示）等有爭議且已進入司法程序，則履 保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有 同一效力之文書等結果，作為履保銀行執行撥款之依據。 」，詎被告明知於買賣雙方爭議未定前，渠不得將履保轉 戶中之金額擅自退還買方，竟於渠尚在為自訴人與買方林 文一協商而未有定論前，未事先知會自訴人，即以迅雷不 及掩耳之勢，迅速於將履保專戶中之買方第1 、2 期款共 4,200 萬元全數退還買方林文一，而圖利買方林文一，亦 損害自訴人依上開「不動產買賣契約書」第11條第3 款原 得向買方林文一主張沒收已付款項4,200 萬元之權利。（七）據上所述，被告係自訴人所有系爭房地買賣交易之經紀人 ，為依法受自訴人委託處理為自訴人銷售系爭房地事務之 人，竟意圖為買方林文一不法利益，並損害自訴人之利益 ，而為上開違背任務行為，損害自訴人如上所述之利益， 認被告涉犯刑法第342 條第1 項之背信罪嫌云云。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪者應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項前段分別定有明文。再按事實之 認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明
，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定犯罪 事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在 內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通 常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者， 始得據為有罪之認定；另按刑事訴訟法第161 條已於91年2 月8 日修正公布，其第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實， 應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴 之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所 提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之 方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定 之原則，自應為被告無罪判決之諭知；又刑事訴訟法第161 條、第163 條規定係編列在該法第1 編總則第12章「證據」 中，原則上於自訴程序亦同適用。除其中第161 條第2 項起 訴審查之機制、同條第3 、4 項以裁定駁回起訴之效力，自 訴程序已分別有第326 條第3 、4 項及第334 條之特別規定 足資優先適用外，關於第161 條第1 項檢察官應負實質舉證 責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院40 年度臺上字第86號、76年臺上字第4986號、92年臺上字第12 8 號判例，91年度第4 次刑事庭會議決議第11點意旨參照） 。復按按刑法第342 條之背信罪，須以為他人處理事務為前 提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而 言。又受任人之違背任務之行為，須具有為圖取不法利益或 圖加不法損害於本人利益之意思，為構成要件，若本人利益 之受損害，乃基於正當原因，並非不法，則因欠缺犯罪意思 要件之故，即難律以本罪。最高法院先後著有四十九年臺上 字第一五三０號、五十三年臺上字第二四二九號判例足稽。三、本案自訴人主張被告為永慶房屋仲介公司石牌店店長，原告 委託永慶房屋仲介公司銷售系爭房地後，其為自訴人與訴外 人林文一成立系爭房地買賣交易之經紀人，而於自訴人與案 外人林文一就系爭房地買賣簽約及履約過程中，圖取訴外人 林文一之不法利益，為上開自訴意旨所載（一）至（五）之 違背自訴人委任事務之行為，致損及自訴人利益等事實，認 被告涉刑法第342 條背信犯行，無非係以自訴人之指訴及所 提之系爭土地登記謄本1 份、被告施博耀之名片1 張、99年 12 月16 日自訴人委託永慶房屋仲介公司銷售契約書1 份、 100 年1 月13日訂立系爭房地不動產買賣契約書、不動產說 明書、價金履約保證申請書各1 份、宋家福100 年2 月26日 之電子郵件1 份、本院民事執行處100 年3 月15日查封登記 函1份 、100 年4 月12日臺北金南郵局第217 號存證信函1 份、本院提存所100 年度存字第425 號提存書1 份、100 年
5 月2 日臺北安和第794 號存證信函1 份、100 年4 月13日 北投豐年郵局第42號存證信函1 份等資料為據。四、訊據被告施博耀固對其為永慶房屋仲介公司資深經理及石牌 店店長，自訴人於99年12月16日委託永慶房屋仲介公司銷售 系爭房地，嗣經該公司仲介下，由其女兒朱容慶代理自訴人 於100 年1 月13日與訴外人即買方林文一成立系爭房地不動 產買賣交易，上開買賣雙方同時簽立系爭不動產賣賣契約書 、不動產說明書、價金履約保證申請書，被告並該系爭房地 買賣交易經紀人，而買受人林文一已依約付簽約及備證用印 款4200萬元後，於100 年4 月12日發函限期催告自訴人排除 系爭房地遭限制查封等情事否則以函為解除契約意思，嗣永 慶房屋仲介公司於100 年4 月20日將林文一給付置於履保專 戶內之4,200 萬元全數退還等情不爭執，然堅決否認有自訴 人所稱之背信犯行，辯稱如下：
（一）被告雖擔任自訴人與買方林文一於100 年1 月13日所締結 系爭房地買賣契約之經紀人，然自訴人於99年12月16日委 託永慶房屋石牌店銷售系爭房地後，先係由石牌店另一名 仲介經紀人員陳玫熙仲介訴外人遠碩營造股份有限公司（ 下稱遠碩公司）付斡旋金與自訴人洽談系爭房地買賣，惟 未成交，其後始由石牌店經紀人員辜文亮、宋家福及徐晟 旻仲介本案系爭房地買賣契約之買方即德悅建設股份有限 公司（下稱德悅公司）董事林文一與自訴人授權之代理人 即自訴人女兒朱容慶洽商系爭房地買賣成交，而自訴人於 上開自訴意旨（一）後段所述「99年12月底，永慶房屋仲 介公司人員通知自訴人有買方要與自訴人見面談... ，因 買方與自訴人見面時，未提買賣事宜，反而不斷詢問自訴 人是否同意捐地給訴外人高智明及其為負責人之聯全建設 開發股份有限公司，並建議自訴人與高智明等人談捐地及 合建事宜等語，自訴人不知其等用意為何，便未與買方成 交」等部分，所指之洽談買方，係先前陳玫熙仲介之訴外 人遠碩公司，因遠碩公司原即知悉自訴人先前就系爭房地 之買賣，曾與其他買受人興訟，並由該案件判決中獲悉自 訴人係與訴外人高智明及聯全建設公司間就系爭房地是否 有同意依「榮一案」捐地及與該公司進行合建之約定發生 爭議，乃遠碩公司人員於與自訴人見面時，即有詢問自訴 人系爭房地有無出租或占用鄰地之情事，以及關於「榮一 案」捐地之狀況等情事，並詢問自訴人與聯全建設及高智 明間之爭議，自訴人表示詳細情況要回去問她先生才知道 ，且提供臺北市政府之函文給遠碩公司，表示其不用捐地 。遠碩公司要求自訴人需與聯全建設公司確認產權沒有問
題，其才決定是否買受，致洽談無結果而未成交，是自訴 人於99年12月底，親自接觸洽談之承買人實為遠碩公司之 人員，而非100 年1 月13日與自訴人成立系爭不動產買賣 契約之買方林文一，故自訴人於上開自訴意旨（二）前段 述及本案系爭房地買賣過程「嗣不久，永慶房屋仲介公司 人員又來電表示買方已經了解自訴人並無義務捐地給高智 明等人，仍願意購買系爭房地」等情而由朱容慶代表自訴 人與該買方於100 年1 月13日締結系爭房地買賣契約，將 99年12月底自訴人本人洽談之買方即100 年1 月13日簽約 賣賣契約之買方林文指為同一人，已非事實。
（二）又查，有關系爭房地買賣契約簽立過程，係訴外人遠碩公 司決定不買後，公司石牌店另一經紀人員辜文亮又於100 年1 月初，仲介德悅公司董事林文一來購買系爭房地，林 文一了解系爭土地為「榮一案」範圍內之土地，但獲悉自 訴人可以不用捐地，即付斡旋金表示有意購買。期間係由 石牌店另一仲介人員宋家福負責接洽自訴人一方處理系爭 房地買賣事宜，因自訴人告知宋家福近日要出國至日本一 段時日，宋家福乃詢問自訴人有無代理人可代為處理系爭 房屋銷售事宜，自訴人表示其女兒朱容慶在臺灣可代理， 並留下自訴人日本聯絡方式，嗣宋家福乃約自訴人之代理 人朱容慶於100年1月13 日與買方林文一見面談買賣事宜 ，朱容慶並偕同友人馬英哲到場，協助其與林文一洽談系 爭土地買賣事宜。林文一當日出價2 億1000萬元願意買受 ，過程中，除朱容慶友人馬英哲在場協助其與林文一洽談 買賣細節外，朱容慶並不斷與自訴人以電話或簡訊聯繫， 經雙方同意，當天即由朱容慶代理自訴人簽立系爭房地「 不動產說明書」，並與買方林文一簽立「不動產買賣契約 書」及「價金履約保證申請書」，並約定於本契約簽訂時 ，支付2100萬元，100 年1 月19日支付2100萬元，同時雙 方備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。另於土地增值 稅及契稅單核發領回3 日內，支付2100萬元。尾款1 億47 00萬元，於金融機構貸款支付，交屋日期訂於100 年3 月 8 日，同時付清尾款。另因系爭房屋地係屬透天型別墅並 出售全部土地，林文一要求依市場交易慣例需為土地鑑界 （即複丈），經朱容慶同意，即在土地複丈申請書上蓋用 自訴人印章，並委託永慶房屋代書孔慶愷向臺北市士林地 政事務所申請鑑界，是自訴人上開自訴意旨（三）、（四 ）陳述有關被告未經自訴人同意，便配合買方林文一之片 面要求系爭土地鑑界一節，已非事實。
（三）嗣買受人林文一依約付清簽約及備證用印款共4200萬元後
，係因臺北市士林地政事務於100 年2 月初，至系爭房地 現場實地測量結果，口頭向在場人士表示系爭房地及其鄰 房整排似有位移約70公分之情事，該所會函請臺北市政府 地處土地開發總隊再測量確認，嗣於100 年2 月25日（此 部分辯護狀誤載為同年月15日）發函上開機關，謂「有關 孔慶愷君代理暢曉雁君辦理本市○○區○○段3 小段209 、212 及212-1 地號等3 筆土地鑑界乙案，經本所派員實 地測量結果，發現地籍線與地籍調查表記載似有不符，請 貴總隊協查後惠覆」，並副知代理申請複丈之孔慶愷。宋 家福在獲悉後，隨即通知買賣雙方，並擔心待臺北市政府 地政處土地開發總隊擇期測量結果，買賣雙方勢必無法依 約於100 年3 月8 日交屋及同時付清尾款，恐有違約之疑 慮，乃建議代書先擬協議書，將原約定交屋日期延至100 年4 月30日，並告知自訴人之代理人朱容慶，且得到自訴 人方同意，惟遭林文一以其則找銀行辦理系爭房地貸款， 經銀行調取系爭土地登記謄本時，發見系爭土地登記謄本 其他登記事項欄遭註記「依臺灣士林地方法院100 年2 月 10日民事事件已起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該 院100 年重訴字第38號案件訴訟中」等事項，該銀行表示 因系爭土地有遭上開註記，能否准予貸款即有疑問，林文 一認為若因此不能貸款，即與買賣雙方原約定尾款1 億47 00萬元於「金融機構貸款核撥時支付」不符，復經宋家福 與朱容慶聯繫取得自訴人與他人就系爭土地訴訟之起訴狀 ，發見自訴人日後若因該案件判決敗訴，將須捐部分系爭 土地予聯全建設，並應與之合建，恐影響買受人林文一之 權益至鉅，林文一乃因上情而拒絕簽署上開延期協議書， 故林文一並未有同意系爭買賣契約所約定交屋日期延後10 0 年4 月30日之表示，是自訴人上開自訴意旨（四）陳述 有關「被告更同意買方林文一以鑑界為由，要求本件延後 於100 年4 月30日交屋」等情，亦與事實有違。（四）復查，系爭房地買賣契約，經買方林文一於100 年3 月15 日發函催請自訴人於文到14天內釐清上開地籍線與地籍調 查表不符及訴訟註記等相關情事，否則依約辦理解約，並 發函要求永慶房屋仲介公司於上開事實釐清前，暫停系爭 房地之一切買賣手續。自訴人收到上開信函後，則要求林 文一給其時間處理。惟永慶房屋承辦代書於上開催告期限 屆滿後，欲查自訴人是否已依限釐清上開訴訟註記，而再 調系爭土地謄本，竟發見系爭土地又於100 年3 月15日， 遭聯全公司聲請鈞院為假處分限制登記，禁止移轉過戶登 記。永慶房屋仲介公司為保障買賣雙方權益，乃於100 年
3 月29日發函請買賣雙方於文到5日 內至永慶房屋士林簽 約中心協商買賣契約後續相關事宜，並表示先暫停所有權 移轉相關手續，同時暫緩繳納本件土地增值稅。惟自訴人 在日本仍一再表示不影響買賣，永慶房屋則請其儘速回國 處理，自訴人不同意，直至100 年4 月6 日自訴人始回國 與買方林文一直接協商是否要繼續履約。林文一當日即表 示系爭土地有假處分存在，在假處分未撤銷前，根本無法 過戶，不可能繼續履約，希望自訴人儘快排除假處分及訴 訟註記等情事，並表示無法等太久。惟自訴人仍未於林文 一限期內排除上開瑕疵，遭林文一再次於100 年4 月12日 發函催請自訴人於文到7 日內排除系爭房地遭訴訟註記、 假處分限制登記及土地遭他人占用並占用他人土地等事項 ，逾期即逕以本函解除系爭不動產買賣契約。上開催告函 於100 年4 月12日送達自訴人，然自訴人於100 年4 月20 日前仍未排除上開假處分限制等瑕疵，遭買方林文一主張 依約於100 年4 月20日即解除系爭房地買賣契約，永慶房 屋仲介公司始因林文一解除契約而應其要求將其已支付入 履約保證專戶之買賣價金4200萬元返還之。（五）又查，自訴人事後於100 年4 月25日雖有向鈞院辦理反擔 保提存撤銷系爭土地假扣押效力。惟係在林文一主張契約 解除之後，而按自訴人與買方林文一於「價金履約保證申 請書」第1 絛第2 項約定，「有關第2 條以下所述履約保 證專戶中款項之撥付或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭 議或其他爭議之認定，均由永慶房屋仲介公司依據甲乙雙 方所簽立之不動產買賣契約書、履約保證申請書及價金履 約保證書之約定所認定之結果為準。」足見，永慶房屋仲 介公司對於買賣雙方履約保證專戶中款項之撥付及買賣契 約解除之爭議等有認定之權利。又依系爭不動產買賣契約 書第11條第1 項前段、第3 項後段約定：「甲、乙（即林 文一與自訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履 行，即為違約，經他方催告通知仍不履行時，他方得逕行 解除本契約。」、「如乙方（即自訴人）毀約不賣或『給 付不能』或不為給付或其他違約情事時，甲方（即林文一 ）除得解除契約外，乙方（即自訴人）應於甲方通知解約 日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方（即林文一） ，並於解約日起十日內另交付依原收款項計之金額予甲方 (即林文一），以為違約損害賠償。」，是永慶房屋仲介 公司經審查結果認為，自訴人之系爭房地於不動產買賣契 約成立後，又發生與他人訴訟遭為訴訟註記、假處分限制 登記及土地遭他人占用並占用他人土地等情事，除有物之
瑕疵外，其買賣標的亦已給付不能。而買受人林文一又已 依約限期催告自訴人排除上開瑕疵及給付不能之情事，表 示逾期即逕以該催告函為解約之意思表示，而自訴人逾上 開催告期限並未排除前開瑕疵及給付不能等情事，認定買 受人林文一已依系爭不動產賣契約之約定合法解約。則自 訴人依約應於買受人林文一通知解約之日起3 日內將所收 款項如數返還林文一。故永慶房屋仲介公司乃依上開約定 於100 年4 月20日通知價金履約保證銀行即兆豐商業銀行 思源分行將買受人林文一支付入履保專戶之買賣價金4200 萬元返還林文一。永慶房屋仲介公司與被告，於上述自訴 人與買方林文一買賣系爭房地過程中，均係依約行事，並 無不法。
五、本院得心證之理由：
（一）經查，自訴意旨主張自訴人於99年12月16日委託永慶房屋 仲介公司銷售自訴人所有系爭房地，嗣100 年1 月4 日自 訴人出國後，於100 年1 月13日經永慶仲介公司居間仲介 下，與訴外人林文一以價金2 億1 千萬元成交，並由自訴 人女兒朱容慶代理自訴人一方與買方林文一，在由被告為 該交易見證經紀人，簽立系爭房地不動產買賣契約、不動 產說明書及履約保證申請書等文件，依系爭不動產買賣契 約之約定，買方應於簽約時給付2100萬元，於100 年1 月 19日備證用印時，交付2100萬元，於土地增值稅單及契稅 單核發領回3 日內，再給付2100萬元，並依履約保證申請 書之約定，於系爭房地過戶交付買方前，買方繳納之所有 價金款項，均應存入兆豐國際商業銀行思源分行所開立履 約保證專戶內（下稱履保專戶），並同意永慶房屋仲介公 司自履保專戶款項中，代賣方扣繳其應付之土地增值稅等 費，另交屋日期訂於100 年3 月8 日，買方同時付清尾款 。嗣於系爭房地買賣契約締結後，買方林文一僅依約給付 前2 期款（即簽約、備證用印款）共4200萬元，期間系爭 土地於100 年2 月10日遭臺北市士林區地政事務所註記訴 訟中（本院100 年度重訴字第38號）、復於100 年3 月15 日又遭上開地政機關依本院民事執行處假處分函限制登記 禁止移轉等情，訴外人林文一則於100 年3 月間拒絕繼續 依約履行其餘價款及委款，並於100 年4 月12日發函催告 自訴人限7 日期限請自訴人排除系爭土地遭限制登記等情 事，否則作為解除系爭房地買賣契約之意思表示通知後， 永慶仲介公司則於100 年4 月20日將林文一依上開已給付 置於履保專戶內之4200萬價款返還林文一等情，固據自訴 人提出上開委託銷售契約書、系爭房地不動產買賣契約書
、不動產說明書、價金履約保證申請書等契約文書、本院 民事執行處100 年3 月15日查封登記函1 份、100 年4 月 12日臺北金南郵局第217 號存證信函1 份等資料在卷可參 ，且為被告所不爭執，雖可認屬事實，惟上開事實僅能證 明自訴人經永慶房屋仲介公司仲介下，與訴外人林文一於 100 年1 月13日成立系爭房地買賣契約後，因買方林文一 於履約過程，以系爭土地遭註記訴訟及限制登記等事由拒 絕繼續履約，並以自訴人未於催告期限排除上開遭限制登 記事項而主張解除系爭房屋買賣契約，致系爭房地未能依 約順利履約及移轉過戶等請等衍生相關之民事糾紛。至自 訴意旨指述被告涉有背信犯行，仍須由自訴人先舉證證明 被告於系爭房地買賣契約締結、履約過程中，有何違背自 訴人委任事務之行為，且被告係基於圖取訴外人林文一不 法利益之主觀犯意所為，並因被告行為造成自訴人利益受 損害，始該當背信罪之要件。
（二）有關上開自訴意旨( 一）、( 二）、( 三）指述被告於簽 約時，未依自訴人於出國前，向自訴人保證，會於將來自 訴人與買方成立系爭房地買賣時，在買賣契約及不動產說 明書中清楚加註有關「買賣標的物以現況點交，將來如有 任何問題（包含但不限被他人占用或有占用他人土地等， 均須由買方自行處理，與賣方無涉」等約定，而利用自訴 人簽約代理人朱容慶不熟悉中文之機會，欺騙朱容慶，於 被告製作之系爭房地不動產說明書中，含糊記載「本案建 物型態標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，買方 得自費於簽約後申請土地鑑界」、「本案有部分占用鄰地 211 、211-1 、211-7 地號情事，買方同意以現況承受」 ，致遭買方林文一以土地有占用及遭占用為由主張解除契 約等涉及之違背原告任務行為部分：
（1）經查，自訴人委託永慶房屋仲介公司銷售系爭房地及自訴 人簽約代理人朱容慶與買方林文一簽立系爭房地買賣契約 時之期間，自訴人及自訴人簽約代理人朱容慶，均係與永 慶房屋仲介公司仲介人員宋家福接洽及聯繫處理自訴人委 託銷售系爭房地及本件買賣契約條件等情，此為自訴人到 庭證述明確，核與證人宋家福、朱容慶到庭證述相符，質 諸自訴人到庭證稱：「（問：你何時跟被告本人接洽連繫 過本件買賣事宜？）在日本都是我先生接的電話我在旁邊 ，在之後3 月時有來電話講有關我們不動產有註記有被查 封的事情還有繳增值稅的事。」等語，證稱自訴人係於系 爭房地買賣契約簽立後，於100 年3 月履約期間，因發生 上開其出售之系爭土地有遭註記訴訟及假扣押等事由，涉
及是否繼續履約繳納土地增值稅等問題，始經被告出面以 電話與自訴人洽談解決方式甚明，是依自訴人到庭所述， 被告於其出國前，未曾有因系爭房地買賣契約簽立條款與 自訴人洽談甚至保證加註相關現況交屋等條款之情形，故 上開自訴意旨主張，被告本人有於自訴人出國前，向自訴 人保證確保將來締約時會依自訴人主張之現況交屋等條件 卻時加註於契約條件，惟於締約時，利用自訴人簽約代理 人朱容慶不諳中文，而欺騙朱容慶，僅於不動產說明書中 含糊記載等行為，已難認屬實。
（2）次查，有關系爭房地買賣契約簽訂前後過程，質諸自訴人 到庭證稱：「（問：你在1 月4 日出國前本件系爭買賣已 談到何程度？）永慶打電話通知我有人要買價格不錯，金 額有說會比上次好我也有同意那個價格，他說可能會談成 ，我說我們要出國，他說不然叫你女兒當代理人，是宋家 福通知我的。」、「（問：你出國前除宋家福跟你講過上 開條件外，有無跟你討論過你或買方要求的條件？）沒有 。上次買主有講到捐地的事情，叫我們要跟高先生解決捐 地的事情，這次沒有很明確講是另外一個買主，他們說他 們有去溝通這次買主了解有捐地的事情但他們不在意，所 以我覺得這次買賣應該比較單純。」、「（問：99年12 月 底，你在永慶房屋通知下去跟一位買方接觸買賣未成交， 是否就是指林文一？）不是。」、「( 問：你說你女兒中 文程度不好，你如何交代她去確認簽約的內容有符合你的 要求？）我有打簡訊給我女兒，我女兒把簡訊交給永慶要 求在契約內要記載這個內容。」、「( 問：你打的簡訊內 容為何？）一是以現況交屋，第二是國有地買賣問題由買 方負責承購。」、「( 問：你說本件買賣標的是土地，與 現況交屋有何關係？）就我理解現況交屋就是以現狀交給 他們。」、「( 問：你當時如何跟你女兒解釋『現況交屋 』？）我們以當時房子和土地狀況怎麼樣就是怎麼樣，沒 有其他國有地或占用別人土地問題，這些都是由買方負責 。」、「( 問：你會這樣要求是不是你們之前有捐地問題 在打官司？）是，而且剛開始永慶跟我們接觸的買方一開 始就有提到這個問題，後來沒有談成，我覺得這個問題是 因為之前提到的高先生，他有他私人因素才會要阻撓我們 買賣事情。」等語，明確證稱系爭房地買賣契約簽立前， 其曾經永慶房屋仲介公司仲介另一名買主洽談系爭房地買 賣事宜，然因談及系爭土地有捐地之問題，要求自訴人需 先解決，而未經自訴人應允，乃未談成，其後始再經仲介 宋家福介紹另一名買主林文一並成立系爭房地買賣契約，
自訴人出國前，除與宋家福談及相關捐地問題及買賣價格 條件外，並未有向宋家福談及其他條件或加註事項甚明， 嗣於系爭買賣契約簽訂時，因自訴人在國外，而以電話簡 訊等方式通知其女兒朱容慶，要朱容慶於代理簽約時，注 意契約內容需加註「現況交屋」及「國有地買賣問題由買 方承購」等事項；復質諸證人即永慶房屋仲介宋家福到庭 證稱：「（問：本件在100 年1 月13日簽約前負責跟賣方 接洽是誰？）我。」、「（問：本件在100 年1 月13日簽 約前負責跟買方接洽是誰？）辜文亮，簽約後是徐晟旻。 」、「（問：你在本件買賣契約擔任什麼職務？）賣方經 紀人。」、「（問：簽約過程如何處理？）當天簽約有朱 容慶和她的友人，買方是林文一和一位小姐。」、「（問 ：當天就簽約內容如何洽談？）當天價格沒有爭議後，後 續請代書來作簽約，我們那時分開二個房間談，另外有一 位徐晟旻負責兩邊接洽，我是負責朱容慶這邊。賣方有要 求買賣部分希望單就土地，當天有提到標的物以現況作交 接，買方有提到要作土地鑑界部分，大概是這二點。」、 「（問：你剛提到這兩點有無註明在不動產買賣契約書及 其附件不動產說明書中？）不記得。」、「（問：在不動 產說明書第肆大點第5 條是否有註明？{ 提示100 審自30 第18頁} ）有」、「（問：簽約當天，你或其他永慶房屋 人員有無和暢曉雁用電話討論交易的條件？）有，是朱小 姐撥的電話和她媽媽通電話，我們這邊沒有直接跟她母親 談到話，是請朱小姐代為轉達。」、「（問：你和徐晟旻 如何跟朱小姐解釋內容？）會唸過一遍。」、「（問：朱 小姐有無特別問你們關於現狀交屋有無寫進去？）有。」 、「（問：你們如何告訴她？）一開始談價格會順便把這 部分情況都講，這部分後來有再加註上去，有關榮一案， 現狀交易寫在本案買賣標的第7 、8 頁最後倒數三項，但 我沒有仔細跟朱小姐講是那一條，這些都是在簽約當天寫 的。」等語，再質諸證人朱容慶到庭證稱：「（問：你去 簽約前你母親有無交待你作什麼事？）我母親有傳簡訊給 我，我就拿簡訊給宋家福他們看，說這些內容有沒有在契 約內。」、「問：你在簽約時簡訊內容有沒有在契約內你 是否知道？）沒有一模一樣，我沒有仔細對，因為我看不 太懂，他們有跟我指在契約何處有這個內容，我就相信他 們。」、「（問：除了簡訊外母親有無口頭交代其他內容 有無寫在契約書？）不太記得，好像原狀交屋之類的話。 」、「（問：你在簽約過程中，有無用電話跟你母親聯絡 ？）有聯絡一次，內容不記得。」等語，均證稱系爭買賣
契約簽立時，係自訴人以電話簡訊傳至其女兒朱容慶電話 內，告知朱容慶於締約應注意加註之特別記載事項，朱容 慶則有將自訴人所傳之電話簡訊內容交付宋家福覽視，請 其於簽約時，將自訴人所傳簡訊注意事項載明契約條款中 等情，可知自訴人締約當日，亦並未有以電話言語對談等 方式直接與宋家福或被告提及交代其等應於締約契約內明 確加註自訴意旨所載「買賣標的物以現況點交，將來如有 任何問題（包含但不限被他人占用或有占用他人土地等， 均須由買方自行處理，與賣方無涉」之內容與事項。又查 ，依自訴人上開證述，其當日傳真與朱容慶簡訊內容係記 載「1 、現況交屋及2 、國有地買賣問題由買方負責承購 」等事項，而依一般人對「現況交屋」之字面解釋，應係 指系爭買賣建物以現狀交付，且質諸證人朱容慶亦係證稱 ，其僅記得自訴人當日有交代「原狀交屋」等情，另證人 林文一亦證稱：「（問：你們在簽訂不動產買賣契約永慶 是否有註記天花板漏水，占有到國有地及現狀交付？{ 提 示100 審自30第13-25 頁自證4}）有。現況是指建物。」 等情，可證自訴人於簽約當日以電話簡訊告知自訴人之代 理人朱容慶於締約時，應加載「現況交屋」事項部分，應 指系爭建物之現況交屋，而非涉及自訴人出售系爭土地權
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