臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第7530號
原 告 鑫薪廣告事業有限公司
法定代理人 王庚己
訴訟代理人 吳宜財律師
被 告 仰德大廈管理委員會
法定代理人 胡新權
訴訟代理人 呂秋𧽚律師
曾酩文律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年12月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元，由被告負擔其中新臺幣壹仟伍佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）被告管委會前於民國99年3 月20日召開99年度第1 次區分 所有權人會議（下稱系爭會議），就仰德大廈12樓之頂樓 公設區域廣告空間招租一案，經法定人數決議通過同意對 外招租，被告現任主任委員胡新權，即上開會議當時被告 管委會之財務委員，亦為仰德大廈住戶，出席表決同意招 租，並與其餘12樓住戶簽屬「廣告物設置處所使用同意書 」（下稱系爭同意書）交付被告管委會。原告基於信賴上 開會議紀錄及系爭同意書，乃與被告於99年4 月間簽訂「 廣告物租賃合約」（下稱系爭租約），約定租期5 年，前 3 期每期租金新臺幣（下同）60萬元，後2 期每期租金55 萬元，如被告未經原告同意中途違約，應賠償該期租金及 廣告設備製作費總額之3 倍予原告，原告並簽發交付面額 60萬元之第1 期租金支票予被告收執。被告簽訂系爭租約 並取得系爭同意書後，即委託訴外人法農實業有限公司（ 下稱法農公司）申請設置廣告物之雜項執照，支出簽約金 30,600元、案件送件款45,900元、雜照取得款30,600元， 復委託訴外人簡阿天施作輕鋼架工程，支出25萬元購買材 料，以上共計357,100 元。詎胡新權於系爭租約存續期間 ，經住戶推選為被告管委會主委後，竟於100 年5 月9 日
片面發函通知原告取回租金支票並終止系爭租約，顯已違 約。原告爰依民法第263 條準用260 條規定、系爭租約第 4 條第1 項約定，請求被告賠償1 期租金60萬元及上開費 用，共計957,100 元（計算式：60萬元＋357,100 元＝ 957,100 元），原告以該金額3 倍求償，請求被告給付 2,871,300 元。退步言，縱認被告違約情節與系爭租約第 4 條第1 項要件有間，原告依系爭租約支出費用，因被告 違約受有損害，自得依民法第263 條準用第260 條規定請 求被告給付357,100 元。
（二）原告於簽訂系爭租約前已有與被告接洽，由被告當時任管 理委員之羅文章與原告洽商頂樓公設區域廣告空間招租事 宜，除將空白契約攜回向主委報告外，復於系爭會議提出 口頭報告，經區分所有權人表決通過招租案，被告隨即就 系爭租約條文為增刪修改、由系爭會議選任之主委林宗志 用印並交付原告。該招租案既經系爭會議決議通過，迄未 經決議推翻或否定，應仍屬有效，至被告法定代理人縱經 改選更替，均無礙系爭會議決議之成立及效力，被告否認 系爭租約之效力，未舉證以實其說等語。
（三）並聲明：被告應給付原告2,871,300 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）仰德大廈於99年3 月20日召開系爭會議前，被告主委為訴 外人李龍盛，經系爭會議改選後始由訴外人林宗志擔任主 委。原告雖主張系爭租約於99年4 月間簽訂，惟租約尚未 載簽訂日期，依原告提出之發包支出單製作、申請日為99 年3 月2 日，且於99年3 月5 日即交付租金支票予羅文章 ，可證系爭租約最晚於99年3 月2 日即已簽訂。系爭會議 係99年3 月20日召開，原告如何信賴系爭會議紀錄而簽訂 租約？又原告提出之會議記錄非正式紀錄，係由無法代表 被告之人交付，或以未經被告同意之方式取得。且被告現 任主委胡新權並未出席系爭會議，亦未簽署系爭同意書。 林宗志簽約當時並非被告主委，無權代理被告與原告簽訂 系爭租約，依民法第170 條第1 項規定，對被告不生效力 ，被告及頂樓區分所有權人亦未承認系爭租約，原告依系 爭租約所為請求均屬無據。原告雖以系爭租約上手寫文字 主張系爭租約為99年4 月後簽訂一節，然被告留存之系爭 租約並無該手寫文字，且原告因系爭租約為無權之人簽署 、系爭同意書上胡新權簽章非真正等事，經住戶發現後， 於99年5 月28日派員至胡新權家中表示願予補償、請其勿
追究此事，顯見系爭租約事後加註之日期、內容應屬不實 ；縱該手寫文字為可代表被告之羅姓之人所簽，亦僅在註 明本件除租金支票外未收其他費用，無法證明系爭租約簽 訂日期。另證人羅文章、徐元祥對於系爭租約簽屬過程、 租金交付之重要事項均為不同陳述，可反證原告係與無權 代表被告之人訂約，且系爭租約未經被告區分所有權人大 會及頂樓區分所有權人同意。
（二）退步言，縱認系爭租約為有效，被告亦未將廣告位置再租 他人或供其他用途，而無原告所指違約事由；被告既未違 約，原告自不得主張依民法第263 條準用第260 條請求被 告負損害賠償責任。因原告遲未處理系爭租約無效情事， 被告始決議通知原告於100 年5 月23日領回租金支票，原 告並請被告將已兌現之2 期款項匯入指定帳戶，兩造係合 意解除系爭租約，原告事後竟提出本件損害賠償請求，有 違誠信。此外，原告請求之項目金額有誤，原告開立之租 金支票為每月支付，1 期租金應為5 萬元而非60萬元；再 依原告發包支出單所載為鐵架材料，非其主張支付訴外人 簡阿生25萬元所購買之輕鋼架材料，顯以他人工程款項為 本件請求，且縱原告有向他人購置此器材，亦得適用於其 他廣告地點而無損失；又依系爭租約第4 條第1 項所約定 之「廣告設備製作費」，並不包含雜項執照費用，原告主 張支付訴外人法農公司申辦執照費用107,100 元部分，顯 非上開約定範圍，且原告經營廣告事業，對廣告執照申請 竟須委託他人，與常情不符等語，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、查99年3 月20日前被告主委為訴外人李龍盛，於99年3 月20 日召開系爭會議並改選主委為訴外人林宗志，而被告現任主 委胡新權於100 年3 月間上任等情，為兩造所不爭執。至原 告主張於99年4 月間與被告簽訂系爭租約，被告違約應負損 害賠償責任等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是 本件兩造爭點為：（一）系爭租約是否成立生效？如已生效 是否經兩造合意解除或終止？（二）原告得請求被告賠償之 金額為何？分別審酌如下：
（一）系爭租約之效力：
⒈系爭租約簽訂時間：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。所謂舉證係指就爭 訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言 ，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從
認定其主張為真正。
⑵原告主張系爭租約為99年4 月間簽訂一節，為被告所否認 ，並辯稱簽訂時間為99年3 月20日林宗志當選被告主委之 前等語。經查，系爭租約並未記載簽訂日期，原告提出之 系爭租約下方有以手寫註記「本案無收訂金或保證金押金 4/12 99 羅」等文字（見本院卷第13頁），被告提出其所 留存之系爭租約（見本院卷第52頁）則未註記上開手寫文 字。而兩造簽訂系爭租約之經過，據證人即當時擔任被告 管委會委員之羅文章到場具結證稱：伊於99年3 月2 日以 後拿到原告所交付之空白租約；伊記得空白租約與支票是 一起拿，應該是拿12張票；伊將支票及空白租約接下來， 接下這個案子再交予管委會通過，伊無決定權；99年3 月 20日系爭會議有通過出租案，但頂樓住戶不同意；系爭租 約係99年3 月25日拿給林宗志蓋章，在伊辦公室簽收並當 場交予徐元祥（原告公司業務）；支票是99年3 月25日拿 給林宗志；下方手寫文字是伊於99年4 月12日寫的等語（ 見本院卷第83至86頁）。另證人即原告當時之業務徐元祥 到場具結證述：系爭租約是99年3 月時交付予羅文章，那 時要簽約了，內文都已寫好，剩大樓用印；交付租約前有 先交付訂金予羅文章，交付租約時已確定要簽約，所以伊 就同時將11張支票給他；大樓約過1 個月左右將系爭租約 交付予伊，中間因申請合法廣告文件不足，請被告補正系 爭會議紀錄；系爭同意書是伊交付11張支票時，就先交付 予伊；系爭租約是99年4 月12日由羅文章交付予伊，大樓 何時用印伊不知道，交付時已用印，當時羅文章註明將5 萬元訂金作為第1 個月租金等語（見本院卷第86至89頁） 。
⑶依上開證人之證詞，可知原告業務徐元祥係於交付支票同 時交付未蓋有被告印章之租約，而依原告所提發包支出單 之記載，請款金額為99年4 月15日起至100 年4 月14日期 間每月5 萬元、共計60萬元支票（惟下方支票金額欄記載 50000 ×11，應如證人徐元祥所證述其中1 紙訂金支票已 先交付之情），並蓋有仰德大廈管理委員會大章及羅文章 於99年3 月5 日之簽收紀錄，足證徐元祥係於99年3 月5 日交付租約與一年份租金支票之事實。惟關於被告何時於 系爭租約用印並交付徐元祥完成訂約一事，羅文章證稱係 99 年3月25日於辦公室予林宗志蓋章後當場交付徐元祥等 語，徐元祥則證述羅文章於100 年4 月12日（即羅文章於 上註記手寫文字之日）交付系爭租約，不知大樓何時用印 等語，其時間、情節均有矛盾；而徐元祥另證稱系爭同意
書係交付支票時取得，即其於100 年3 月5 日已取得系爭 同意書，然系爭同意書上蓋有被告管委會及林宗志印章， 而林宗志係於100 年3 月20日才當選被告主委，則是否於 林宗志未當選主委前，被告即有以林宗志為主委之名義交 付系爭同意書予原告，即屬有疑；再參以被告於100 年3 月5 日所收受之支票，為一年期間之租金共60萬元，然於 訂約與否尚不明確之情形下，原告即願先給付相當時期、 金額之租金，難謂與契約磋商階段之常情相符，且依徐元 祥證述交付租金支票時已確定要簽約等語，則系爭租約經 被告管委會及林宗志蓋印並交付徐元祥表示訂約之時間， 應發生於100 年3 月5 日或鄰近之日較為合理。依上開情 形及原告所提出之證據，尚無法使本院形成系爭租約係於 100 年3 月20日以後才簽訂之心證，依舉證責任分配原則 ，此部分尚難為有利原告之認定。至羅文章所加註手寫文 字無論是否於100 年4 月12日加註，依該文字內容僅註明 該案未收取其他金額，無礙系爭租約於先前已簽訂之認定 。而林宗志於100 年3 月20日始當選被告主委，則林宗志 於未當選主委前，即先以被告主委之名義，代表被告與原 告簽訂系爭租約，應屬無權代表之行為。
⒉系爭租約應對被告發生效力：
⑴按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為 主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理 條例第29條第2 項前段定有明文。又無代理權人以代理人 之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效 力，民法第170 條第1 項亦有明定。復按代表與代理固不 相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關 於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為， 若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法院74年台上 第2014號判例參照）。
⑵查系爭租約雖由先前無代表權人林宗志代表被告與原告簽 訂，依前揭見解，系爭租約當時對被告尚屬效力未定，惟 林宗志於100 年3 月20日後已當選為被告主委，依法即得 對外代表被告管委會。而被告於系爭租約簽訂後，及林宗 志嗣當選主委補正其代理權欠缺情形後，均無向原告表示 否認系爭租約效力之行為，且原告前所交付之支票，其中 用以支付租賃期間99年4 月15日至99年5 月15日、99年5 月15日至99年6 月15日之租金，即票載發票日為99年4 月 15日、99年5 月15日之支票2 紙，屆期已由被告持以兌現 等情，為兩造所不爭，堪認兩造有依系爭租約所定權利義 務為履行行為，則原效力未定之系爭租約，應已由林宗志
所合法代表之被告管委會於事後承認，類推適用民法第 170 條第1 項之規定，足認系爭租約對被告發生效力。是 被告辯稱系爭租約為無權代理，對其不生效力一節，尚難 採信。
⑶又按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理 者，不生效力：公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物 、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為 ，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他 樓層者，應經該樓層區分所有權人同意，公寓大廈管理條 例第33條第2 款定有明文。該款目的在於公寓大廈如欲在 外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似行 為時，應經該頂層或設置樓層之區分所有權人同意，以保 護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事不 關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈 之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似 強波發射設備，以侵害該頂層或設置樓層之區分所有權人 之權益；該規定之性質，應屬強行法規。而區分所有權人 會議為公寓大廈區分所有權人間之最高意思機關，管理委 員會係區分所有權人會議作成決議後之執行機關，其決議 依公寓大廈管理條例第37條規定，並不得違反區分所有權 人會議之決議；區分所有權人會議決議於樓頂平臺設置廣 告物之行為時，依公寓大廈管理條例第33條第2 款規定， 尚應經頂層區分所有權人同意，如區分所有權人會議或管 理委員會議不顧頂層區分所有權人之反對，為同意設置之 決議，其決議應非有效（臺灣高等法院98年度上字第231 號判決意旨參照）。
⑷被告辯稱頂樓區分所有權人未同意於頂樓平台廣告空間招 租案一情，亦經證人羅文章到場證述無誤（見本院卷第85 頁）。原告固主張系爭會議已通過於頂樓平台廣告招租案 一情，並有系爭會議紀錄可參（見本院卷第38頁），惟頂 樓住戶既未同意設置廣告物，該項決議自屬違反公寓大廈 管理條例第33條第2 款之規定，縱系爭會議有通過該項決 議，揆諸前揭見解，亦應認該項決議不生效力。然即便廣 告招租案決議為無效，被告管委會未取得合法決議即擅與 原告簽訂系爭租約，亦屬被告與住戶之權責問題；基於債 之相對性原則，系爭租約於兩造間之效力自不受被告與住 戶間內部關係所影響，仍得有效存在於兩造間。是被告辯 稱系爭租約未經被告區分所有權人大會及頂樓區分所有權 人同意，不生效力一節，尚難憑取。
⒊系爭租約並未經兩造合意解除：
原告主張被告於100 年5 月9 日片面發函通知其取回租金 支票一情，據其提出存證信函附卷可參（見本院卷第19頁 ）；而被告於100 年5 月23日將前所收取之支票，交還原 告業務徐元祥，並於100 年5 月25日將先前已兌付之2 紙 支票款項匯還予原告等情，亦有簽收紀錄、付款報價單及 匯款單在卷足憑（見本院卷第44至48頁），應堪信實。被 告固辯稱其交還支票之過程平和，兩造係合意解除系爭租 約一節，然為原告所否認，觀諸被告所發存證信函係記載 「去年台端在仰德大廈區分所有權會議前，已和仰德大廈 管理委員會前主委契約廣告時所付的支票事件，於本年度 仰德大廈管理委員會無關，請台敦速來領回支票。本年度 仰德大廈管理委員會不負保管之責」等內容，僅係否認系 爭租約與其有關，難解為有向被告表示是否合意解除或終 止租約之意思，而原告因兩造租約糾紛尚未釐清，無從依 約使用租賃物，遂依函文內容派員領回租金支票，該行為 亦難認有與被告合意解除或終止系爭租約之意思。是被告 辯稱系爭租約已解除一節，應非有據。
（二）原告得請求被告賠償之金額：
⒈按「租約期限內為避免乙方（即原告）與廣告主產生合約 糾紛，甲方（即被告）未經乙方同意不得中途違約，將廣 告位置再另租他人或供其他用途，否則甲方應賠償該期租 金及廣告設備製作費總額三倍予乙方」，兩造系爭租約第 4 條第1 項訂有明文。查兩造簽訂系爭租約後，被告僅兌 領2 個月租金，即陳稱租約有問題而停止依約履行，亦未 提供合法經頂樓住戶同意之租賃物予原告使用，其後並發 函請原告取回租金支票等情，堪認原告主張被告於租賃期 間內中途違約等語，堪以認定。被告固辯稱並未將廣告物 另租他人或供其他用途，不符於系爭租約第4 條第1 項之 要件一節，然觀諸兩造上開條文約定之目的，係為避免被 告於租賃期間內中途違約，致原告無法於預定期間內依約 占有使用租賃物，因而可能與廣告主產生糾紛之情事，則 該條款中所訂之「供其他用途」，自應以解為被告未再依 約將租賃物供原告作廣告物設置使用之情形為適當，而不 以另有特定目的之用途為必要，是原告主張被告中途違約 ，依系爭租約上開條款應負賠償責任等語，堪以採信。 ⒉原告固主張依上開條款約定，一期租金為60萬元，廣告設 備製作費總額357,100 元，以總額三倍計算共請求被告給 付2,871,300 元等節。惟查，系爭租約空白處雖記載五年 租期間各年總租金金額，然系爭租約第2 條記載之租賃期 限及租金給付條款，係每月租金5 萬元，且原告所交付之
租金支票亦以月為單位，按月給付租金，是系爭租約之一 期租金應為5 萬元而非60萬元。再原告雖主張其委託訴外 人法農公司申請設置廣告物之雜項執照相關費用，及委託 訴外人簡阿天施作輕鋼架工程之材料費用，均屬系爭租約 第4 條第1 項所訂之廣告設備製作費一節；惟原告本為廣 告公司，其所提出法農公司之簽約金、案件送件款、雜照 取得款共計107,100 元請款單據（見本院卷第15至17頁） ，均不足認定為原告因系爭租約所製作廣告設備之費用， 另原告主張購買輕鋼架工程所支出材料費用25萬元部分， 雖提出發包支出單附卷（見本院卷第18頁），然參酌單據 中項目內容為鐵架材料購買，已與原告主張之材料不符， 原告亦未證明該費用與其因系爭租約所製作廣告設備之關 聯性，自不足採信。是原告依系爭租約第4 條第1 項，得 請求被告賠償之範圍，應為該期租金5 萬元之3 倍即15萬 元。
⒊原告雖又主張依民法第263 條準用第260 條規定，請求被 告賠償上開申請設置廣告物之雜項執照相關費用及施作輕 鋼架工程之材料費用357,100 元一節，惟依其所提之證據 ，尚不足證明此部分係因被告違約所受之損害，該主張自 難憑取。
四、從而，原告主張依系爭租約第4 條第1 項約定，請求被告給 付15萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即100 年7 月16日 起至清償日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息，為有理 由，應予准許；原告請求逾此部分，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，職權宣告假執行，自無庸原告供擔保。並依被告之 聲請，為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告請求 經駁回部分，其假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李美燕
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 29,512元
合 計 29,512元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 曾東竣
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