宣 示 判 決 筆 錄 100年度北簡字第4426號
原 告
即反訴被告 梅惠卿
訴訟代理人 許春芬律師
劉興業律師
複 代理人 鄭旭峯
被 告
即反訴原告 全得興建設股份有限公司
法定代理人 陳志賢
訴訟代理人 張靜律師
複 代理人 江健彰
上列當事人間給付租金事件，於中華民國100 年12月21日言詞辯
論終結，同年月29日下午5 時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭第四
法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 黃淨芊
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬肆仟陸佰陸拾陸元，及其中新臺幣貳拾萬玖仟肆佰柒拾肆元自民國一百年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用新臺幣叁仟叁佰壹拾元由被告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳仟伍佰柒拾貳元由反訴原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾萬肆仟陸佰陸拾陸元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1項第3款定有明文。查本件原告起訴狀聲明原為：被告應給付 原告新臺幣（下同）220,200 元，及自本起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應給付原告自民國 100年4 月21日起至100年12月20日止，按月於每月21日前支付 原告68,000元（見本院卷第2頁）。嗣於100年6月9日具狀擴張 及變更第2、3項聲明為：被告應將門牌號碼即臺北市中山區○ ○○路452號12樓之房屋騰空遷讓返還原告，並將大門鑰匙4支 、房間鑰匙6支、磁扣2個、遙控器6個返還原告；被告應自100
年4月21日起至將前項房屋返回原告前，每月應給付原告68,00 0元（見本院卷第28頁）。復於同年8月19日以書狀變更為：被 告應給付原告304,666元，及其中209,474元自民事變更訴之聲 明暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息（見本院卷第60頁）。揆諸前揭規定，原告訴之變更，應予 准許。
次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專 屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不 得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起， 民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。本件被 告即反訴原告於本訴訴訟繫屬中提起反訴請求原告即反訴被告 應給付136,000元，及自100年7 月22日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，核其反訴之訴訟標的與本訴訴訟標的，其攻擊 防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，又均適用於簡易程 序，依前開規定，反訴原告提起反訴為合法，併予敘明。本訴部分：
原告主張：
㈠原告日前委託訴外人聯勝開發有限公司（下稱聯勝公司）仲 介出租原告所有門牌號碼為臺北市中山區○○○路452 號12 樓之房屋（下稱系爭房屋），聯勝公司之營業員即訴外人林 政緯乃代為刊登租屋廣告於591 房屋交易網，自99年12月起 ，共1 個月，於數日內，被告即向林政緯表示欲承租系爭房 屋，嗣林政緯帶被告員工即訴外人朱俊偉參觀系爭房屋後， 兩造即於99年12月20日簽訂系爭房屋之租賃契約（下稱系爭 租約），並約定租賃期限自99年12月21日起至100 年12月20 日止，每月應給付租金68,000元、管理費5,400 元。詎料， 被告除支付保證金136,000元外，僅支付第1個月租金，即未 再依約履行。
㈡然雙方既未達成終止系爭租約協議，亦未完成點交手續，則 系爭租約之終止日應以100年6 月9日言詞辯論期日，原告以 準備書狀之送達為終止系爭租約之意思表示時為準，是以， 被告應給付原告4個月又19日（即100年1月21日至同年6 月9 日止）之租金315,054元及5個月又19日（即99年12月21日至 100年6月9日止）之管理費30,420元，扣除保證金136,000元 後，被告尚應給付租金及管理費共209,474元。 ㈢又被告於100年7月21日言詞辯論期日始將系爭房屋之大門鑰 匙及磁扣返還予原告，故另應給付自同年6月10日起至7月21 日止相當於租金之違約金或不當得利共95,192元。綜上，爰 依系爭租約第7條、第8條第2項約定及民法第179條規定，請
求被告給付租金、管理費及相當於租金之違約金或不當得利 ，共計304,666元等語。
並聲明：被告應給付原告304,666元，及其中209,474元自變更 訴之聲明暨準備㈡狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
被告則以：
㈠系爭房屋欠缺租屋廣告所擔保之居住品質，被告自得依法解 除系爭租約：
蓋林政緯於招租時，曾以個人名義委由591房屋交易網於99 年12月17日起刊登租屋廣告，其內容明示：「嚴選」、「外 商最愛」、「給您最棒的居家品質」、「時尚豪宅」及「24 H警衛管理」等用語，且於林政緯帶被告員工朱俊偉看系爭 房屋時，曾口頭介紹系爭房屋是如同「五星級飯店式管理」 。衡諸一般社會通念，所謂「豪宅」，至少係高級住宅，通 常均指位於好地段，甚至擁有獨一無二景觀，且用料及建築 過程細膩，住戶同時可享有尊貴、私密與寧靜居住生活品質 的住宅，被告因而與原告簽訂系爭租約，將系爭房屋提供予 朱俊偉居住，然僅僅數日（即99年12月23日至25日），即發 現系爭房屋隔音效果不佳，隔壁常有人吸毒、鬧事，經向原 告反應，均未置理；再者，系爭房屋位於薇閣精品汽車旅館 林森館對面，該地段八大行業林立、龍蛇雜處，生活環境堪 稱複雜，系爭房屋租金每月高達68,000元，縱以臺北市租屋 行情觀之，亦屬高級住宅之租屋價格，被告願以如此高價承 租，除因系爭房屋位於市中心之便利性外，尚因上開租屋廣 告所稱之居住品質，然由前揭敘述可知，系爭房屋顯然欠缺 上開租屋廣告所稱之居住品質。
㈡系爭房屋欠缺租屋廣告所擔保之居住使用狀態，被告依法自 得終止系爭租約：
上開租屋廣告既標榜系爭房屋「最棒的居家品質」、「時尚 豪宅」，即為兩造簽訂系爭租約時就合於所約定使用、收益 之狀態所預設之共同主觀認知，惟被告承租僅數日，即有隔 壁鄰居吸毒、鬧事等情，造成被告員工朱俊偉生理上飽受噪 音所擾，心理上亦時感居家安全受到威脅，屢向原告反應， 原告均置之不理，則可認出租人即原告未依民法第423 條規 定履行租賃物交付及保持義務，屬系爭房屋之瑕疵，該瑕疵 之存在，使承租人即被告簽訂系爭租約為享有「最棒的居家 品質」、「時尚豪宅」居住環境之契約目的不達，故被告依 民法第263條準用第258條規定，於100年1 月3日主張系爭房 屋有瑕疵而對原告為終止系爭租約之意思表示，自有理由。 ㈢退步言之，系爭租約應於100年1 月3日被告向原告表示退租
之意思表示1個月後，即已生終止之效力：
縱認無證據足以認定林政緯曾口頭保證系爭房屋具有五星級 飯店式管理及系爭房屋有隔音不良或隔壁常有人吸毒、鬧事 等情，然被告曾於100年1 月3日向原告表示退租，原告表示 即將出國，由其大哥處理，顯見被告至遲於100年1 月3日即 向原告表達退租之意，原告亦已知悉，故依系爭租約第8 條 第2 項約定，系爭租約於被告向原告為終止租約之意思表示 1 個月後即已終止，無須徵得原告同意。被告除需給付自承 租日（99年12月21日）起至契約終止日（100年2 月3日）按 日計算之租金及管理費外，至多僅需賠償被告相當於1 個月 租金之違約金，原告其餘之請求即屬無理由，應予駁回。 ㈣而被告之所以未交還鑰匙，實係因被告向原告表達退租之意 思表示後，縱使依系爭租約約定，原告也僅得扣除1 個月擔 保金作為違約金，然原告卻未返還剩餘押金，被告自得依民 法第928條第1項規定，就系爭房屋鑰匙行使留置權，或依民 法第264條規定主張同時履行抗辯。
㈤另查，被告於100年2月21日委由律師發函，除再次重申系爭 租約業已解除外，並要求原告將保證金136,000 元返還，而 已給付之68,000元租金，則願意作為補貼原告水電費、瓦斯 費、大樓管理費等及約半個月使用系爭房屋之費用，並重申 退租之意，故系爭契約業已於100年1 月3日合法解除，否則 就繼續性契約而言，至少可解為被告有終止系爭租約之意思 表示，不論解除或終止，被告之真意即為退租，系爭租約即 已不復存在，原告自不得再請求解除或終止契約後之租金及 管理費。
㈥被告雖於100年7月21日始交還系爭房屋鑰匙，而放棄行使留 置權或同時履行抗辯，但交還系爭房屋鑰匙與交還房屋並非 一事，蓋被告於前揭期日向原告為退租之表示後，隨即另行 尋覓他屋租用，於100年1月7 日與訴外人黃兆蘭另行簽訂房 屋租賃契約，並於同年月15日搬離系爭房屋，故被告返還系 爭房屋應係100年1月15日。
㈦綜上，被告所交付之擔保金原告既未返還，如認被告主張解 除或終止系爭租約為有理由，原告均不得再請求被告給付， 甚至應返還全部或部分押金等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告於99年12月20日就系爭房屋簽立系爭租約，約定 租賃期限自99年12月21日起至100 年12月20日止，每月租金 68,000元、管理費5,400元。
㈡被告除已支付保證金136,000元外，僅支付第1個月租金68,0
00元。
㈢系爭租約係由聯勝公司營業員林政緯仲介簽立，被告承租後 由員工朱俊偉居住。
㈣林政偉在招租時，曾以個人名義委由591 房屋交易網於99年 12月17日起刊登租屋廣告，廣告內容為：「中山嚴選2+1 房 、外商最愛，高樓層！採光佳.... 備註：冰箱、分離式冷 氣、廚具~~給您最棒的居家品質~~不需另外採購喔、時尚豪 宅24 h警備管理稀有格局方正、明亮景觀空間採光佳。」 ㈤被告於100年7月21日當庭交還系爭房屋鑰匙4支、磁扣4個予 原告收受。
得心證之理由：
本件爭點厥為：㈠系爭租約係何時由何人合法終止？㈡被告尚 須給付原告租金、管理費若干？㈢若被告不須再為給付，原告 應退還被告保證金若干？茲分述如下：
㈠系爭租約係何時由何人合法終止？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；要約經拒絕者，失其拘束力，民法第153條第1項 、第155條 定有明文。又契約之合意終止為契約行為，法定 或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端 視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承 諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為 合意終止（最高法院94年度臺上字第1594號判決意旨可資參 照）。
⒉查證人林政緯於本院審理時證稱：於100年1月初時，我到被 告公司去，當時被告法定代理人和朱俊偉都在場，朱俊偉表 示系爭房屋有問題，要求要退租，因為當時原告出國，交代 由其大哥代為處理，我打電話問梅大哥，梅大哥說要依照合 約走，必須扣一個月的租金，再完成退租動作、點交、返還 鑰匙，被告法定代理人則認為是系爭房屋的問題，所以表示 不同意這些條件，要求原告將保證金全部退還給他，才願意 交還鑰匙，朱俊偉則表示原告不還的話，他們自己處理，之 後我們因為被告的要求，退還服務費給被告，這與原告沒有 關係，後來我就沒有處理兩造的事情等語明確（見本院卷第 68、68頁反面）；本院並審酌證人林政緯與兩造均無特殊親 誼關係，其證言應無偏頗之虞，應堪採信。由證人林政緯前 開證言可知，原告於100年1 月3日顯然並未同意被告提前終 止系爭租約。是被告辯稱兩造業已於100 年1月3日合意終止 系爭租約云云，尚非可採。
⒊又被告雖辯稱系爭房屋顯然欠缺上開租屋廣告所稱之居住品 質云云，然查，證人林政緯證稱：我在簽約之前有在白天帶
朱俊偉看過系爭房屋，系爭房屋是2年的新大樓，大樓有24 小時的管理員，進出大樓電梯都有持卡管制，帶朱俊偉去看 屋時，沒有遇到其他住戶。帶看的時候在系爭房屋裡並沒有 聽到隔壁房間有聲響，我沒有注意牆壁寬度、厚度、隔音效 果，當初在租屋網並沒有標明是五星級的飯店管理，通知我 們會寫時尚豪宅、24小時管理，是否有說保證住家清幽、寧 靜，要回去看廣告內容。被告對於房屋的條件，並沒有特別 要求，有的話會寫在契約裡面。於100年1月初時，原告有來 找過我，說朱俊偉表示附近鄰居有人吸毒，有聞到吸毒的味 道，要我幫忙處理，我當下有問過管理室是否有人吸毒，管 理室說沒有，所以我打電話給朱俊偉，告知需要有證據，朱 俊偉說要請警察處理，我有表示我們不是住那裡，沒有辦法 處理等語綦詳（見本院卷第67至68頁）。參以，證人林政緯 在591 房屋交易網所刊登之租屋廣告，廣告內容為：「中山 嚴選2+1 房、外商最愛，高樓層！採光佳....備註：冰箱、 分離式冷氣、廚具~~給您最棒的居家品質~~不需另外採購喔 、時尚豪宅24h 警備管理稀有格局方正、明亮景觀空間採光 佳。」等情，有數字科技股份有限公司100 年10月11日數字 第1001011001號函文及附件、同年11月23日數字第10011230 01號函文及附件在卷可稽（見本院卷第113至120 、175至18 0 頁），益徵兩造於訂約之際並無對於系爭房屋居住品質乙 節，有特別之約定。況被告復未就系爭房屋隔壁鄰居有吸毒 、鬧事一事，舉證以實其說。是其所辯因系爭房屋有瑕疵， 而已於100年1月3日依法終止系爭租約云云，亦非可採。 ⒋查系爭租約第8條特約事項第2項約定：「本契約租賃契約未 滿，乙方（即被告）欲提前解約，應提前壹個月告知甲方（ 即原告），並扣除壹個月的擔保金做為違約金，甲方應退還 乙方交付未到期之支票。」等語，有系爭租約存卷足參（見 本院卷第104 頁反面）。而按租賃契約乃繼續性之契約，本 件契約內所謂解約，應係指終止契約。準此，依兩造所簽訂 系爭租賃契約之真意，承租人於1 個月前提前告知出租人， 並扣除1 個月的擔保金做為違約金後，無庸徵得出租人同意 ，即得單方終止系爭租賃契約。被告於100 年1月3日時已向 證人林政緯為提前終止契約之意思表示，並經證人林政緯告 知原告之代理人即原告之大哥，已如前述，足證原告於當日 已知悉被告欲提前終止租約的意思，依系爭租約第8條第2項 約定，系爭租約於被告向原告為終止租約之意思表示1 個月 後即100年2月3日業已終止。
㈡被告尚須給付原告租金、管理費若干？
⒈查兩造之租約已於100年2月3日終止，則依系爭租約第3條第
1項、第2項、第8條第2項約定，被告應給付原告100年1月21 日起至2月3日之租金即31,733元（計算式：68,000×14 /30 ＝31,733，小數點以下四捨五入，以下同），99年12月21日 起至100年2月3日管理費7,920元（5,400＋5,400×14/30＝ 7,920），及1個月擔保金68,000元。 ⒉再者，被告雖辯稱業已於100年1月15日自行搬離而未再使用 系爭房屋云云，然查系爭租約第5條第4項約定：「乙方應於 租約終止時將房屋回復原狀並遷讓交還，所謂交還是指與甲 方完成屋況及設備點交手續，如擅自搬走未與甲方完成點交 手續願負一切法律及賠償責任。」等語（見本院卷第104 頁 ）。而被告未曾與原告進行點交系爭房屋，且遲至100年7月 21日始當庭交還鑰匙4支、磁扣4個乙節，為兩造所不爭執， 則至被告歸還系爭房屋鑰匙、磁扣之日即100年7月21日為止 ，被告仍繼續佔有使用系爭房屋，依據民法第373 條之規定 ，系爭房屋之使用收益權仍屬被告所有，故被告仍應對原告 給付相當於租金之不當得利380,800元（68,000÷30×168） 。
⒊綜上，原告即得請求488,453元（31,733＋7,920＋68,000＋ 380,800＝488,453 ），扣除被告已給付之保證金136,000元 後，被告仍應給付原告352,453元（488,453－136,000＝352 ,453）。
㈢若被告不須再為給付，原告應退還被告保證金若干？ 查扣除被告已給付之保證金136,000 元後，被告仍應給付原 告352,453 元，業如前開所述，是原告自無須退還被告保證 金。
再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之 行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民 法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文 。從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告30 4,660元，及其中209,474元自變更訴之聲明暨準備㈡狀送達翌 日起即100年8月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許
本件判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，應依同法第389條第1 項第3款規定，依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供 擔保後，得免為假執行
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文第二項所示金額。
反訴部分：
反訴原告主張：
㈠反訴原告已支付第1個月租金68,000元及押租金136,000元， 惟系爭租約業已於100年1 月3日解除或終止，反訴被告即應 返還前開押租金予反訴原告，至於反訴原告原已支付之第1 個月租金，由於反訴原告已實際使用20餘日，故不請求返還 全額或扣除依所租天數比例計算租金後之餘額，且此亦足夠 用以支付99年12月21日至100年1月3日或15日止之管理費。 ㈡退萬步言，如反訴原告係依約終止系爭租約，系爭租約遲於 100年2 月3日始行終止，則扣除反訴原告應給付之租金及管 理費合計105,242元後，反訴被告尚應返還反訴原告30,758 元。爰依法提起反訴請求反訴被告返還押租金等語。 並聲明：反訴被告應給付反訴原告136,000 元，及自100年7 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。反訴被告則以：系爭房屋並無反訴原告所稱之瑕疵，且因反訴 原告未依約交付租金及管理費，反訴被告依系爭租約約定，將 反訴原告所交付之押租金扣抵積欠之租金及管理費，並未違反 約定；縱認系爭租約如反訴原告主張係於100年2 月3日終止， 則因反訴原告遲至同年7 月21日始交還系爭房屋鑰匙予反訴被 告，則反訴原告應給付之租金、違約金及管理費等共計518,22 1元，扣除反訴原告已交付之2 個月擔保金136,000元後，反訴 原告尚應給付反訴被告382,221 元，故反訴原告請求反訴被告 返還136,000元或30,758 元，均無理由等語，資為抗辯。並聲 明：駁回反訴原告之訴。
被告尚應給付如主文第一項所示之金額、利息等情，已如前述 ，是反訴原告請求反訴被告返還保證金136,000 元及法定遲延 利息，均屬無據，應予駁回。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。反訴部分訴訟費用 額，依後附計算書確定如主文第四項所示金額。本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響， 爰不一一論述，併此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 鄭玉佩
法 官 陳君鳳
本訴部分：
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,310元
合 計 3,310元 原告繳交裁
判費8,370
元，因原告
減縮聲明，
減縮部分應
由原告自行
負擔。
反訴部分：
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,440元
第一審證人日旅費 1,132元
合 計 2,572元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
書記官 鄭玉佩
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