臺灣屏東地方法院民事判決 100年度潮簡字第15號
原 告 趙協正
訴訟代理人 趙美雀
被 告 吳美英
複代理人 蘇志弘
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國100 年11月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
反訴被告之訴及假執行聲請均應予駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；次按反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽 連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分 別定有明文。原告即反訴被告於本訴先位主張就坐落屏東縣 恆春鎮○○○段49-24 地號面積2,692 平方公尺土地（下稱 系爭土地）內如屏東縣恆春地政事務所民國100 年4 月14日 屏恆地二字第1000003610號號函覆土地複丈成果圖即附圖編 號Ａ、Ｂ部分之土地與被告之被繼承人吳順清間有買賣關係 存在，先位請求被告為所有權移轉登記，備位主張依據其占 用系爭土地多年之事實，其已依時效取得地上權，備位請求 被告應偕同原告辦理地上權登記，惟均為被告即反訴原告所 否認，並提起反訴請求反訴被告應將系爭土地內如附圖編號 Ａ、Ｂ部分之土地返還反訴原告，並將其上房屋拆除。本件 反訴標的法律關係為所有人之物上請求權，其主張有無理由 涉及占有人是否無權占有，即本訴原告請求如認有理由者， 則其占有反訴原告所有系爭土地即非無權占有，故本訴原告 與被告之被繼承人吳順清間是否有買賣關係存在，或其已否 取得占用土地地上權為本反訴之共同爭點。反訴標的之權利 內容與本訴標的既有共同爭點，其二者間應有牽連關係，且 本件反訴非不得與本訴行同種訴訟程序，故反訴原告提起本 件反訴，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、㈠原告起訴主張：坐落屏東縣恆春鎮○○○段49-24 地號系 爭土地面積2,692 平方公尺在65年間之前原為國有，由被告
之父即訴外人吳順清承領，當時原告向吳順清買受系爭土地 其中約50坪之土地，其位置範圍為原告所有門牌號碼屏東縣 恆春鎮○○里○○路柴西巷25號房屋（含鐵皮屋）（下稱系 爭房屋）所坐落基地即如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公 尺及編號Ｂ部分面積68平方公尺之土地，買賣價金新臺幣（ 下同）5 萬元。嗣吳順清於64年9 月30日繳清地價，65年2 月28日取得系爭土地所有權，因原告不識法律亦不識字，不 知道要辦理移轉登記，故未向吳順清請求移轉登記，詎吳順 清於91年4 月11日將系爭土地全部以贈與為原因移轉所有權 登記予被告所有，而吳順清已死亡，被告為其法定繼承人， 吳順清對原告所負買賣契約義務應由被告繼承。為此爰依買 賣契約之法律關係，先位請求被告為所有權移轉登記。倘若 先位請求不成立，因原告自53年間以來均居住在系爭土地上 原告所有系爭房屋，原告和平公然占有系爭土地內如附圖所 示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積68平方公尺 之土地逾20年，依民法第772 條準用同條第769 、第770 條 之規定，已依時效取得該範圍土地地上權，爰備位請求被告 應偕同原告辦理地上權登記等語。並於本院聲明：㈠先位聲 明：被告應將系爭土地所有權其中應有部分2692分之76移轉 登記與原告；㈡備位聲明：原告就系爭土地內如附圖所示編 號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積68平方公尺之範 圍有地上權存在，被告應偕同原告辦理地上權應有部分2692 分之76登記為原告所有。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
當初買賣有簽讓渡書，因颱風該讓渡書已經遺失了，但原告 自53年間以來均居住於系爭土地，此期間原告曾興建整修房 屋三次，而系爭土地前所有權人從未提出返還土地，況地主 亦不可能借給原告，應足認原告與被告之被繼承人吳順清間 就上開占用土地確有買賣關係存在。
二、被告方面：
㈠系爭土地是訴外人張吳桂米於88年12月10日繼承自被告之父 吳順清，嗣張吳桂米於91年4 月11日贈與被告。被告否認被 繼承人吳順清曾將系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積68平方公尺之土地出售予被告， 原告就此有利於已之事實，自應負舉證之責。原告雖提出臺 灣電力股份有限公司用電繳費證明及房屋稅籍證明書等證物 影本，但該用電繳費證明，其上記載用電地址為屏東縣恆春 鎮○○○段49號之30，顯與原告主張之系爭土地無涉，而房 屋稅籍證明書其上記載「屏東縣恆春鎮○○里○○路柴西巷 25號」房屋之起課年月，至多僅能表明該房屋申辦稅籍登記
資料之時間，尚無法證明吳順清與原告間有買賣之合意。另 原告所提四鄰證明及所舉證人黃英敏證述，均僅能證明原告 占有之事實，惟占有原因多端，或係無權占有，或基於租賃 或使用借貸或買賣等，不能僅以占有之事實逕認原告主張買 賣為真。
㈡縱使原告主張買賣事實為真，惟按修正前當時土地法第30條 規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限， 並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前 項規定者，其所有權之移轉無效」。系爭土地地目為「旱」 ，使用地類別為「農牧用地」，應屬上開土地法第30條所規 範之農地，是縱使原告主張買賣乙節屬實，亦屬私有農地應 有部分之買賣，原告並無自耕農身分，且造成該私有農地共 有之情形，自屬違反上開土地法第30條之強制規定之行為， 即為法律上之給付不能，其以自始客觀不能之給付為買賣契 約標的，復無民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形，該 買賣契約依民法第246 條之規定，應屬無效。倘非無效，原 告之請求權，迄至99年11月22日起訴時，亦已罹於15年時效 。
㈢又主張因時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有 他人之土地。此項意思依民法944 條第1 項之規定並不在推 定之列，故須由占有人負證明之責。原告所提出房屋稅籍證 明書，至多僅能表明該房屋申辦稅籍登記資料之時間，無法 證明原告就系爭土地係以行使地上權之意思而占有他人之土 地而使用之，無從作為有利原告認定之依據。又若依原告主 張買賣關係（被告否認），原告當係以承買人之意思占有使 用系爭土地，又怎麼可能同時以時效取得地上權之意思而占 有，同一個占有行為，主觀上不可能同時存在兩種不同之意 思，故原告應非以行使地上權之意思而占有系爭土地等語。 並於本院聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：系爭土地為反訴原告所有，系爭土地內 如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積68 平方公尺之土地，遭反訴被告無權占有，並於編號Ｂ部分之 土地上興建系爭房屋。反訴被告雖主張其曾向系爭土地前所 有人即反訴原告之被繼承人吳順清買受該編號Ａ、Ｂ部分之 土地，惟反訴原告否認之；反訴被告亦未以時效取得為原因 向地政機關為地上權登記之申請，是其占用上開土地顯然欠 缺正當權源。又原所有人吳順清前曾多次口頭促請反訴被告 拆除搬離，但反訴被告均置之不理，復因鄉下土地不值錢， 故吳順清並未積極以訴訟方式追討，而反訴原告取得系爭土
地所有權後，因罹有精神妄想症，處理事務能力低落，致反 訴原告無心力處理本件紛爭，但並非默認反訴被告有權占有 。倘認反訴被告有使用借貸關係，並當庭為終止之意思表示 。為此爰依民法第767 條之規定，請求反訴被告應將坐落系 爭土地上之房屋拆除騰空後，將該占用之上地返還反訴原告 等語。並於本院聲明：㈠反訴被告應將系爭土地內如附圖所 示編號Ａ部分面積8 平方公尺之庭院騰空及將編號Ｂ部分面 積68平方公尺之房屋（含鐵皮屋）拆除騰空後，將該占用之 土地返還反訴原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：伊基於買賣契約法律關係，或時效取得地上 權而為有權占有等語置辯。並於本院聲明：反訴原告之訴駁 回。
參、下列事項為兩造所不爭執，復有戶籍謄本、土地登記謄本、 地籍圖謄本、系爭建物現況照片2 張、屏東縣政府稅務局恆 春分局100 年6 月15日屏稅恒分壹字第1000637888號函覆屏 東縣房屋稅籍記錄表、房屋平面圖、房屋現值核計表等件為 證，並經本院會同兩造勘驗現場屬實，及囑託屏東縣恆春地 政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄、現場略圖及屏東縣恆 春地政事務所100 年4 月14日屏恆地二字第1000003610號號 函覆土地複丈成果圖等件在卷可稽（分見本院卷第3 至6 頁 、第11至16頁、第52至57頁、第68至71頁、第90頁）。 ㈠坐落屏東縣恆春鎮○○○段49-24 地號面積2,692 平方公尺 之系爭土地，65年間之前原為國有，由被告之父吳順清承領 ，嗣於88年12月10日由張吳桂米繼承自吳順清，張吳桂米再 於91年4 月11日贈與被告即反訴原告，並辦理所有權移轉登 記完畢。
㈡原告即反訴被告在系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺鋪有水泥空地做為庭院及編號Ｂ部分面積68平方公 尺之土地上搭建有門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路柴西 巷25號房屋（含鐵皮屋）。
㈢原告即反訴被告所有門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路柴 西巷25號之系爭房屋稅籍最初係於66年7 月設籍，於76年7 月經過改建，又於84年7 月增建。
肆、本訴部分：
㈠原告主張系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺 及編號Ｂ部分面積68平方公尺之土地範圍為原告向吳順清購 買一節，雖據提出戶籍謄本、房屋稅證明書、位置圖、臺灣 電力公司屏東區營業處用電證明、四鄰證明、房屋稅繳款書 等件為證（分見本院卷第9 至10頁、第17頁、第28頁、第87 至88頁、第91頁），及舉證人黃英敏到院證稱：「（你認識
吳順清嗎？）認識，我們是鄰居，他家離我家隔了三、四間 房子。（你家跟原告的家差多遠？）差不多三間。（趙協正 與吳順清家距離多遠？）大概五十公尺，我家距離他們兩個 人的家大概一百公尺，他們兩個人的家是我的左右邊。（趙 協正家的房子是占用吳順清的地你是否知悉？）我不知道。 （趙協正的房子一開始就是兩層樓嗎？）我們小時候他的房 子是茅屋平房。（什麼時候改建成兩層樓？）幾年前沒有印 象了，只知道他們有重修，但是是在幾年前我不清楚了。（ 你在南灣路住多久了？）住五十多年了，我是從出生就住在 那裡。（趙協正何時變成你們的鄰居？）從我小時候懂事大 約七、八歲他們就住在那裡了。（有沒有聽吳順清講過說趙 協正有跟他買地？）這個我沒有聽說過。（吳順清有沒有告 過趙協正說土地要還我？）沒有聽說過，我跟他們很熟。（ 趙協正的房子從你小時候就已經蓋好了是嗎？）是的，就已 經在那裡居住了。（趙協正與吳順清兩個人的感情如何？） 不錯，有常往來，大家都互相照顧，都很好。（有聽趙協正 講過他的房子的地是向吳順清買的或是租的嗎？）我沒有聽 說，以前沒有紛爭。（吳順清有幾個小孩？）兩個女兒，他 女兒有住在那裡，一直住到出嫁（他兩個女兒什麼時候嫁出 去？）至少有二十幾年了。（他們在出嫁前與趙協正也是鄰 居嗎？）是的，都是鄰居。我只知道從我小時候他們就住在 那裡，也沒有紛爭，他沒有吵架過。」等語在卷（見本院卷 第98至100 頁），然由證人及上述證物之存在均僅足以證明 門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路柴西巷25號之系爭房屋 稅籍最初係於66年7 月設立稅籍，76年間開始課稅資料，而 原告於71年間申請供應用電之地址並非上述地址，證人黃英 敏為48年間出生，有其身分證影本在卷可稽，依據證人所為 證述，原告約在56年間即住在屏東縣恆春鎮○○路迄今長達 50餘年，然證人黃英敏亦證稱伊對於兩造間之土地有無買賣 及使用情形並不清楚，則縱使原告之系爭房屋在67年間確實 已經搭建完成占有迄今，然自上述證據均僅足以推斷原告搭 建之初應有獲得吳順清同意使用，否則豈可能居住使用40餘 年，期間系爭土地上之系爭房屋歷經由茅屋平房改建為2層 樓房及之後再加增建等事實，如證人黃英敏所證稱：地主吳 順清與原告及證人黃英敏均住居當地為鄰居等語，倘吳順清 不曾同意原告使用，豈會任由原告使用迄今均未提出爭執？ 然關於原告與吳順清間究竟是否有無買賣關係一節原告始終 未能舉證證明之，是其先位主張與被告之父吳順清間有賣賣 一節仍屬無法證明，從而原告依據先位買賣法律關係，請求 被告基於繼承吳順清買賣關係所生所有權移轉登記義務，請
求被告應將系爭土地所有權之應有部分2692分之76移轉登記 予原告，於法無據，為無理由，應予駁回。
㈡次查，原告於先位請求不成立時，主張因原告自53年間以來 均居住在系爭土地上，原告和平公然占有系爭土地內如附圖 所示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積68平方公 尺之土地逾20年，依據民法第772 條準用同法第769條 、第 770 條之規定，應該已依時效取得該範圍土地地上權云云， 惟按「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以 行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質， 無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占 有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土 地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思 ，嗣後亦非有民法第九百四十五條所定變為以地上權之意思 而占有，自不能本於民法第七百七十二條準用同法第七百六 十九條之規定，請求登記為地上權人。」最高法院著有64年 台上字第2552號判例可供參考，查原告自始均是以承買人之 意思占有系爭土地，其並無證明係以行使地上權之意思使用 系爭土地，則依據上述最高法院判例意旨，其雖於訴訟中追 加備位聲明及備位主張時效取得地上權，核其占有之始即與 上述要件不相當，從而原告之備位請求確認原告就系爭土地 內如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ部分面積 68平方公尺之範圍有地上權存在，及被告應偕同原告辦理地 上權應有部分2692分之76登記為原告所有等主張，於法未合 ，為無理由，應予駁回。
伍、反訴部分：
反訴原告主張系爭土地為反訴原告所有，現為反訴被告占有 系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺及編號Ｂ 部分面積68平方公尺之部分土地，並於編號Ｂ部分之土地上 興建系爭房屋，而承前所述，反訴被告並未能證明有買賣或 承租事實，亦無法證明係以行使地上權之意思使用系爭土地 ，而反訴原告亦當庭主張於認定反訴被告有使用借貸關係時 ，並當庭為終止使用關係之意思表示，亦為反訴原告所知悉 受送達，惟按「契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的 使用完畢時返還之，此觀民法第四百七十條規定自明。兩造 間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係 ，而被上訴人借用系爭土地之目的，既為繼續使用被上訴人 或其先人前所建造之房屋居住為目的，自以被上訴人使用系 爭土地之目的完畢，即其無繼續居住系爭房屋或該房屋不堪 使用時，返還期限始屆至。上訴人雖又主張，若兩造間有使 用借貸關係，亦因伊已對被上訴人為終止借貸關係之意思表
示，被上訴人亦應返還系爭土地云云。然上訴人既未能證明 被上訴人已不使用系爭房屋以供居住或系爭房屋已不堪住用 ，縱兩造間未訂立借用之期限，上訴人亦不得任意終止兩造 間之借貸關係，其所為終止契約之意思表示，不能認為有效 。」最高法院著有87年度台上字第2095號判決可供參考，依 據前揭最高法院判決意旨，反訴被告使用系爭土地搭建系爭 房屋之目的為借地建屋，且於76年間反訴被告改建之時，吳 順清仍建在亦未提出爭執，顯然原地改建之事亦經吳順清同 意反訴被告繼續使用之，而系爭房屋現況仍完好尚未達房屋 不堪使用之程度，而使系爭土地之返還期限始屆至，則反訴 原告雖當庭終止使用借貸關係，以該借用關係並未約定期限 ，依據民法470 條第1 項規定「借用人應於契約所定期限屆 滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完 畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者 ，貸與人亦得為返還之請求。」，應認系爭土地之借用期限 應是系爭房屋已經毀壞不堪使用之時，為借用目的使用完畢 之時，反訴原告雖為所有權人，但基於繼承吳順清之借用關 係義務，自應承受系爭房屋存續至已經毀壞不堪使用之時， 才可請求終止借用關係，返還借用物，承上，從而反訴原告 雖依據民法第767 條規定，請求反訴被告應將系爭土地內如 附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺之庭院騰空及將編號Ｂ 部分面積68平方公尺之房屋（含鐵皮屋）拆除騰空後，將該 占用之土地返還反訴原告，於法無據，應予駁回。反訴原告 之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所依附，應併予駁回。陸、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
潮州簡易庭 法 官 潘快
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
書記官 徐錦純