臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃小字第1300號
法定代理人 張宜亞
被 告 呂育沅
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國100 年11月29
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟元，及自民國一百年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100 年7 月19日與原告簽訂不動產買 賣要約委託書（下稱系爭委託契約），委託原告仲介承購訴 外人翁玉蘭所有、門牌號碼新竹縣新竹市○○街86巷7 號3 樓建物及其坐落基地（下稱系爭房地），委託承購價格為新 臺幣（下同）270 萬元，委託期限至100 年7 月29日24時止 。經原告多日與賣方即訴外人翁玉蘭協商終獲翁玉蘭同意以 此價格出售系爭房地，經原告多次以電話通知約定簽約日， 被告卻一再拖延，訴外人翁玉蘭於同年7 月28日10時並簽章 確認同意以此價格出售，被告應依約與訴外人翁玉蘭約定簽 約日，原告並再次以存證信函通知被告，然被告均未履行， 依系爭委託契約書第8 條之約定，訴外人翁玉蘭已確認同意 依被告之承購價格出售，被告應依約與訴外人翁玉蘭約定簽 約日，否則原告仍依約視為完成仲介之義務，得向被告請求 承購總價2 ％之服務費，為此，爰依系爭委託契約請求被告 給付依系爭房地承購總價2 ％計算之服務費54,000元等語。 並聲明：被告應給付原告54,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：伊當初係因伊二哥想買房子始去看屋，亦向原告 表明最終決定權在伊二哥，系爭房地屋主原開價310 萬元， 而伊母親則開價270 萬元，故始簽訂系爭委託契約讓原告與 屋主洽談。伊自簽訂系爭委託契約起至收到原告存證信函前 ，伊或伊母親、伊二哥均未被告知價格已談至270 萬元，其 間伊母親曾口頭告知原告伊二哥沒那麼喜歡系爭房地，且原 告於7 月25日、26日來電時價格一直停在290 萬元，故伊於 100 年7 月28日17時13分發簡訊予原告，告知要撤回系爭委 託契約，詎料竟於收到原告與事實不符之存證信函。另原告 違反消費者保護法第11條之規定，未給予被告契約審閱期， 且違反民法第154 條，有欺罔及不公平等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於100 年7 月19日簽訂系爭委託契約，委託原告仲介承 購訴外人翁玉蘭所有之系爭房地，委託承購價格為270 萬元 ，委託期限至100 年7 月29日24時止，而訴外人翁玉蘭於 100 年7 月22日簽立委託銷售契約修正同意書，修正委託銷 售價額為實拿268 萬元，復於同年月28日10時在兩造之系爭 委託書簽名確認同意依系爭委託契約條件出售系爭房地，惟 被告迄未與訴外人翁玉蘭簽訂不動產賣賣契約等情，為兩造 所不爭執，並有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約 修正同意書、不動產買賣要約委託書為證，堪信為真實。原 告主張其已完成居間任務，被告依約應給付服務報酬，因被 告違約不履行與訴外人翁玉蘭簽訂系爭房地買賣契約之義務 ，致契約無法履行，依系爭委託契約第8 條之約定，請求被 告給付系爭房地承購總價2 ％計算之服務報酬等語，被告則 以前揭情詞置辯。經查：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項固定有明文，惟上開規定之立法理由係在於維護消費者 知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化 契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，則 上揭法律規定之保護目的已達，且於現代交易型態下，眾 多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性 未必低於契約審閱權，若消費者已由他法瞭解契約內容， 或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會， 若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期 間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡 屬有利。易言之，如消費者於簽約審閱契約條款內容之期 間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先 審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且 於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他 考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利 ，法無禁止拋棄之明文，在現代私法自治及契約自由原則 之下並無不可。是以，消費者事後始以審閱契約條款內容 之期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容， 其行使權利顯然違反民法第148 條第2 項所定誠信原則， 應認消費者不得再為此主張。經查，兩造於系爭委託契約 上簽名，並已勾選「業已行使契約審閱權利，並已充分了 解本契約內容。因此願放棄行使契約之審閱權利」文句， 被告並在緊鄰上揭文字下方之委託人簽章處簽名，此有系
爭委託書在卷可考，且被告對其簽名之真正並不爭執，則 依民事訴訟法第358 條第1 項規定，自應推定上開條款之 記載為真正，推定被告已充分瞭解契約書之內容。且被告 為63年出生，於簽立系爭委託契約時為已有相當社會歷練 之成年人，與原告間無何權力隸屬關係，若對契約內容有 不了解，衡情當會向原告之承辦人員問明，要無逕在委託 人簽章處簽名之理，堪信被告係於充分審閱後始予締約無 誤。又者，原告於簽約後已將系爭委託契約交予被告，該 段期間被告均得仔細審閱各項條款，原告對此亦無何妨礙 ，如被告對各該條款有所爭執，自可向原告提出質問，然 被告迄原告請求給付服務報酬前俱未向原告為爭執，縱原 告先前締約時未給予充分審閱，業經該段期間之合理、完 足審閱已獲保障，足徵系爭委託契約已受合理之審閱。現 而，被告於本件訴訟中反予主張系爭委託契約未經合理審 閱，依上揭說明，顯有違事實且悖於誠信原則，要不得為 此主張。被告於簽約前既已明瞭系爭委託契約內容，即不 得再援引消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項規定， 遽稱系爭委託契約無效。是被告抗辯：原告違反消費者保 護法，未給契約審閱期云云，洵屬無據，委無足取。（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當 時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當 事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第153 條第1 項、第154 條第1 項分別定有明文。是契約之要約人，除 要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可 認當事人無受拘束之意思者外，因要約而受拘束。所謂因 要約而受拘束，係指要約一經生效，要約人即不得將要約 擴張、限制、變更或撤回而言。被告雖抗辯稱其於委託期 間期滿前1 日即100 年7 月28日17時13分許，即發送簡訊 向原告表示撤回系爭委託契約云云，並提出內政部不動產 交易服務網列印之內政部版要約書範例，抗辯其於要約期 限內仍有撤回要約權。然查，系爭定型化契約範本僅係供 仲介業者與社會大眾參考之性質，並非法令，無法律上強 制力，又非經當事人合意引用，即不成為契約之內容，亦 不生契約上之效力，更何況前揭被告提出之內政部版要約 書範例亦以書面撤回為要件。而依系爭委託契約書所載， 兩造於買賣標的物標示欄亦載明買賣標的為系爭房地、承 購總價款，足可特定被告委託原告居間仲介購買之房地為 何，可認為兩造就被告委託原告居間仲介買賣之房地已經 達成合意。另系爭委託契約書第4 條委託期限之約定，則
係買方即被告委託原告向賣方為要約意思表示之期限限制 ，於該期限內，買方應受約定之拘束，不得任意撤回委託 權限而片面更改契約內容，需於期限屆滿時，原告之受託 權限始消滅，故亦無從將委託期限之約定解為意思表示之 撤回期間。又被告復未能舉證證明要約當時有預先聲明不 受拘束之情事，而依其情形或事件之性質亦無可認當事人 無受拘束之意，依前揭說明，被告即因要約而受拘束，自 不得任意將要約擴張、限制、變更或撤回，被告誤解民法 第154 條及定型化契約範本之意，則其上開抗辯，自難憑 採。
（三）再按事業不得為足以影響公平交易秩序之欺罔或顯失公平 之行為；又事業違反公平交易法之規定，致侵害他人權益 者，應負損害賠償責任，公平交易法第24條固定有明文。 惟按公平交易法之立法目的，在於維護交易秩序與消費者 利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，該法第1 條亦有明文。公平交易法第24條所稱「交易秩序」，係指 符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交 易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭 精神賴以維繫之交易秩序。而判斷「足以影響交易秩序」 時，應考量是否足以影響整體交易秩序（例如受害人數之 多寡，造成損害之量及程度，是否會對其他事業產生警惕 效果、及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公 平行為等項），或有影響將來潛在多數受害人效果之案件 ，且不以其對交易秩序已實際產生影響為限，始有該條之 適用。至單一個非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟 ，而不適用該條之規定（行政院公平交易委員會對於公平 交易法第24條案件之處理原則意旨參照）。被告雖主張原 告未使用內政部版之要約書，有欺罔及不公平情形云云。 惟查，行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範第 5 點第2 款係指：不動產經紀業者從事不動產買賣之居間 業務時，倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約 與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人 收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政 部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區 別及其替代關係。然兩造所簽立者為不動產買賣要約委託 書，毋庸如簽訂不動產買賣議價委託書時須提出定金（即 所謂斡旋金），縱使真如被告所辯原告於簽約時未告知議 價與要約之差別，因兩造所簽立者係毋庸預先繳交斡旋金 之要約委託書，對被告反無不利之處，且公平交易法係在 維持整體交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，並非在
處理單一之交易糾紛，被告抗辯原告有欺罔及不公平情形 ，拒絕給付服務報酬，顯屬無據。
（四）訴外人翁玉蘭既於100 年7 月28日10時於系爭委託契約書 「賣方同意依本買賣議價委託書之條件出售」等語欄位下 簽名確認，並於同日下午去電告知被告，有系爭委託契約 存卷可按，且為被告所不爭執，可信原告主張其已於委託 有效期間內與賣方協商，賣方承諾願依被告要約價格出售 系爭房地等節為真，再依系爭委託契約書第8 條約定：「 買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分 之二之現金金額乙次給付予受託人作為服務報酬。一、買 方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時。二、符合下列各 款情形之一者，1.賣方已確認同意依買方之承購條件出售 時。2.買方同意依賣方之調整條件承購時。3.或要約書（ 議價）之書面，賣方已確認依買方之承購條件出售時，前 述任一款之條件成立後，不履行簽訂不動產買賣契約書之 義務時。」是被告委託原告居間買賣系爭房地，原告得於 買賣契約因其媒介而成立，或依系爭委託契約第8 條第2 項約定，於被告不履行簽訂不動產買賣契約書之義務時， 請求被告給付居間報酬，縱使被告事後未與賣方簽訂不動 產買賣契約，亦不影響原告基於系爭委託契約所得對被告 請求之報酬，被告即有給付服務報酬予原告之義務。四、綜上所述，本件原告業已完成其依系爭委託契約之給付義務 ，雖被告迄未與賣方簽訂不動產買賣契約書，惟依約被告仍 負有給付報酬之義務。從而，原告請求被告給付買賣成交總 價款2%計算之服務報酬54,000元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日即100 年10月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。
六、本件係法院依小額程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第436 條之20之規定，依職權宣告假執行，並依同法第436 條之19第1 項規定，確定訴訟費用1,000 元由被告負擔。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23 、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第436 條之20，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
桃園簡易庭 法 官 陳秋君
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
書記官 郭美儀
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項 規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日 內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正 ，由原第二審法院以裁定駁回之。