最高法院民事判決 一○○年度台上字第二一○三號
上 訴 人 謝 滿 足
周 政 達
周 芳 慧
周 芳 蕾
周 芳 儀
共 同
訴訟代理人 陳 益 軒律師
上 訴 人 施 清 河
訴訟代理人 黃 勃 叡律師
上 訴 人 林 仲 助
訴訟代理人 吳 瑞 堯律師
被 上訴 人 林侯美玉
林 應 興
林 仲 顯
楊林彩蓮
林 伯 捌
林 政 良
顏 敏 卿
李 茸
林洪麗華
林 惠 芬
林 嘉 珍
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年
四月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度重
上字第一五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人之被承當訴訟人林長慶祭祀公業（下稱林長慶公業）起訴主張：坐落彰化縣北斗鎮○○段三九七地號土地（下稱系爭土地）為林長慶公業所有，上訴人無合法占用系爭土地權源，其中上訴人謝滿足以次五人公同共有之磚造建築物（下稱Ｇ建物）占用如第一審判決附圖（下稱附圖）Ｇ所示面積四六．一七平方公尺部分；上訴人施清河所有之鐵架造建築物（下稱Ａ建物）占用如附圖Ａ所示面積四九．六九平方公尺部分，上訴人林仲助所有之磚造建築物（下稱Ｅ建物）占用如附圖Ｅ所示面積一二九．八二平方公尺部分。系爭土地嗣經法院拍賣，由被上訴人林侯美玉以次六人拍定，並分別移轉部分應有部分予被上訴人顏敏卿以次五人等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命上訴人分
別將其等上述房屋拆除，返還土地予被上訴人之判決（第一審判決林長慶公業勝訴，上訴人提起上訴後，系爭土地移轉登記為被上訴人所有，經原審裁定准由被上訴人承當訴訟）。上訴人則以：林長慶公業派下員就系爭土地成立分管約定，伊所有建物分別輾轉向分管土地之派下員購買或繼承取得，且繳納系爭土地地價稅，均有權使用系爭土地，被上訴人以損害伊之利益為目的，提起本件訴訟，屬權利濫用之行為等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人拆屋還地判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原為林長慶公業所有，其上Ａ建物屬施清河所有，Ｅ建物屬林仲助所有，Ｇ建物屬謝滿足以次五人公同共有等事實，有土地登記簿謄本、勘驗筆錄及員林地政事務所複丈成果圖附卷足憑。查施清河雖向林長慶公業派下員林仲綿買受Ａ建物、謝滿足以次五人之被繼承人周在書雖向派下員林仲銓購買Ｇ建物，既未提出業經全體派下員同意之證明，自不能以買賣契約作為其等占有系爭土地之正當依據。林長慶公業申報之派下員人數為五十二人，僅十五位派下員之建物占用系爭土地，無法單以現在建物占用系爭土地之情況佐證有分管契約存在之認定，且若有所謂之分管協議存在，何以系爭土地僅為少數派下員所占用？對其餘未占有之派下員又何以無何補償之約定？甚者，林長慶公業於林仲安接任管理人以前，因長期間乏人管理，且各派下員非全體占有使用系爭土地，致就地價稅之負擔無法取得共識，而有拒繳之情事發生，造成公業無力繳納地價稅，可見各派下員就系爭土地由少數派下員占有使用，並非無毫無異議或爭執，各占有人縱有分擔繳納地價稅情形，不足據以認定上訴人之前手曾於何時與祭祀公業達成租賃或使用借貸合意。上訴人復未能舉證證明各房於何時成立分管之協議及各派下員分管位置為何，上訴人所有之建物，其搭建之原因為何，已無事證可考，不能單依占有及建物已存在多年，即推論各派下員間已有分管約定存在。稽諸彰化縣地方稅務局北斗分局覆函所載，系爭土地上各建物之折舊年限不同，可知其興建之日期先後有別，各建物之材質亦非全然相當，不能遽認係同一時期所興建，尚不足據以證明各派下員間確有分管之協議或使用分配之約定。再者，系爭土地原屬林長慶公業所有，各地上建物縱為派下員所興建，與公業屬不同之權利主體，亦無土地及其上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，推定系爭土地與其上房屋有租賃關係存存之情事。又各派下員就系爭土地有潛在之應有部分，在林長慶公業無財源負擔地價稅之情形下，由各派下員負擔地價稅之繳納於情理並無不合，自不能以林仲助曾繳納地價稅，而認定其與林長慶公業間已成立租賃關係。其次，Ｅ建物原係木造一樓平房，因拓寬道路，徵收土地之故，而由林仲助之姊林麗紅拆除重建後贈與林仲助，
林仲助自已取得對該建物之事實上處分權，縱該樓房係改建而非重建，然該房屋乃林麗紅承受自其父林文旋生前之贈與，林文旋則傳承自其父林永和，林永和再承受自其父林慈亮，已經林仲助於第一審陳述明確，林仲助事後改稱該房係林慈亮各繼承人所共同繼承云云，應無可採。林麗紅於取得該房後，再將之贈與予林仲助並變更納稅義務人為林仲助，可認林仲助自已取得該建物之事實上處分權能。上訴人既無法舉證證明有何占有系爭土地之正當權源，被上訴人取得系爭土地所有權後承當訴訟，請求無權占有系爭土地之上訴人拆屋還地，乃正當行使其所有權之權能，不能謂係以損害上訴人為目的。則被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆屋還地，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條本文固定有明文。惟台灣地區之祭祀公業有於前清設立者，有於日據時期設立者，關於公業名下財產來源及其派下員占用公業財產之緣由，輒因年代久遠，人物全非，每每難以查考，舉證誠屬不易，如當事人之一造所提之證據，本於經驗法則，可推知與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明。故法院於個案審理中，自應斟酌當事人各自提出之證據資料，綜合全辯論意旨，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。又共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。查系爭土地上除林長慶公業之公廳外，包括上訴人所有建物計十八棟（如附圖），被上訴人林仲顯、林政良、林伯捌、林應興均係林長慶公業派下員，於承當訴訟前，在第一審證稱：土地上之建物均係祖先所蓋等語（見第一審民國九十八年七月十六日言詞辯論筆錄），而系爭土地上建物已有百年以上歷史，除上訴人外，現分別由林長慶公業各房子孫使用，謝滿足等人之被繼承人周再書之父周坤生於三十八年間即向公業派下員林仲銓購買Ｇ建物，周再書復於七十年間與林仲銓訂立基地買賣契約書，並經彰化縣北斗鎮公所監證後辦理房屋稅納稅義務人名義變更；施清河於五十二年間經台灣台中地方法院彰化公證分處公證向訴外人包萬慶購買Ａ建物，由林長慶公業派下員林仲綿、林仲謀為見證人，且與林仲綿訂立房屋建地租借契約書，林長慶公業長久以來對使用系爭土地上建物之派下員（包括林仲助）及非派下
員之施清河、周坤生、周再書、謝滿足等人，並未請求拆除建物或遷讓，且系爭土地上占有人經林長慶公業要求繳納地價稅而無約定返還等事實，似均為被上訴人所不爭執，則上訴人主張林長慶公業各房派下員就系爭土地已有分管約定或同意由占用人支付地價稅後使用系爭土地，可否謂全無足取？已非無再進一步研求之餘地。原審未遑查明包括Ａ建物、Ｅ建物、Ｇ建物在內之上述十八棟建物使用系爭土地之法律上權源，遽為不利上訴人之認定，尚嫌速斷。次按，土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第四百二十五條之一定有明文，而在上開條文修正前，本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。而登記於未辦法人登記之祭祀公業名下土地，實質上屬各派下員公同共有，倘林長慶公業派下員就系爭土地已為分管約定，同意派下員（公同共有人）就分管部分土地興建房屋使用、收益，或該興建之房屋業經公同共有人同意或事後未為反對之表示者，則於林長慶公業出售系爭土地時，依上說明，該房屋與系爭土地間是否無推定租賃關係之適用？亦有待澄清。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十二 月 八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 十二 月 二十一 日
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