臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
100年度士簡字第201號
原 告 李孔昭
被 告 毛鎮國
上列當事人間回復原狀等事件，於中華民國100 年11月29日言詞
辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北市○○區○○路四段三四０號一樓房屋（包含如附圖編號H 所示面積三五點五六平方公尺增建部分），坐落於如附圖AD線段所示位置之整面實心隔牆其中遭拆除部分，以與現場餘留隔牆同一顏色、材質之建材，施作厚度十二公分，高度自該一樓房屋地面向上垂直延伸至一、二樓間樓地板下緣為止之實心隔牆完全封閉，以與鄰屋區隔，回復原狀。被告應於門牌號碼台北市○○區○○路四段三四０號地下一樓房屋如附圖EF線段所示位置，以與現場餘留隔牆同一顏色材質之建材，施作厚度十二公分，寬度八十七公分，高度二點零三公尺之實心隔牆一道完全封閉，以與鄰屋區隔，回復原狀。被告於回復房屋前二項之原狀後，應將臺北市○○區○○段一小段一０五五三建號建物（即前二項房屋範圍，包含如附圖編號H所示面積三五點五六平方公尺增建部分），騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣六萬元，及自民國一百年二月十九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自民國一百年一月十一日起，至騰空遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新台幣肆萬元。
訴訟費用新台幣參拾參萬陸仟肆佰柒拾貳元由被告負擔。本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張伊為臺北市○○區○○段一小段10553 建號建物即 門牌號碼台北市○○區○○路4 段440 號1 樓及地下1 樓房 屋（以下合稱：系爭房屋）所有權人，系爭房屋所有權登記 範圍包含一樓室內、平台以及地下層防空避難室，伊於民國 71年間買受系爭房屋時，一樓平台後方原是以三面圍牆圈圍 之露天後院，坐落於如附圖AD線段所示位置本為整面實心隔 牆，嗣前承租人出資設置屋頂封閉，使後院擴建成為室內建 物之一部分（即如附圖編號H 所示面積35.56平方公尺增建 部分），前承租人遷出後，伊又於民國90、91年間，出資委 由訴外人徐玉麟，將增建部分原凹陷地面墊高填平與前段室 內等高，其後，被告始自92年1 月10日起，向伊承租系爭房 屋（包含如附圖編號H 所示面積35.56 平方公尺增建部分）
，約定租期為2 年，被告為將系爭房屋與相鄰338 之1號 、 338 號三戶房屋之1 樓及地下1 樓各層打通作為經營中古汽 車商行展場使用，經伊同意拆除系爭房屋1 樓坐落於如附圖 AD線段所示位置之大部分實心隔牆，以及地下1 樓坐落如附 圖EF線段所示位置之實心隔牆，惟兩造於租約約定被告於交 還房屋時，應負責回復原狀，第一份租約租期屆滿後，接續 由被告或其妻與伊每年重新簽訂租期均為一年之書面租賃契 約，以接續承租系爭房屋，兩造於99年1 月10日所簽立最後 一份書面租賃契約，約定租期至100 年1 月10日為止，每月 租金新台幣（下同）4 萬元，詎租期屆滿後，伊有意收回系 爭房屋，不再續租，被告竟拒絕交還系爭房屋，迄仍無權占 用，且未將所打除之隔牆回復原狀，為此，爰依系爭租賃契 約書第6 條、第9 條之約定，聲明請求：（一）被告應將系 爭房屋1 樓坐落於如附圖AD線段所示位置之整面實心隔牆其 中遭拆除部分，以與現場餘留隔牆同一顏色、材質之建材， 施作厚度12公分，高度自該1 樓房屋地面向上垂直延伸至1 、2 樓間樓地板下緣為止之實心隔牆完全封閉，以與鄰屋區 隔，回復原狀。（二）被告應於系爭房屋地下1 樓坐落如附 圖EF線段所示位置，以與現場餘留隔牆同一顏色材質之建材 ，施作厚度12公分，寬度87公分，高度2.03公尺之實心隔牆 一道完全封閉，以與鄰屋區隔，回復原狀。（三）被告於回 復房屋前二項之原狀後，應將系爭房屋（包含如附圖編號H 所示面積35.56 平方公尺增建部分），騰空遷讓返還予原告 ；又被告積欠98年3 、4 、5月合計6 萬元租金，迄未給付 ，爰依兩造所簽立租期自98年1 月10日起，至99年1 月10日 止之該份租約第3 條之約定，於聲明第4 項請求被告給付伊 6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；另 被告自租約屆滿後已無法律上之原因，繼續使用系爭房屋， 因而受有使用利益，致伊受損害，爰依民法第179 條之規定 ，併以聲明第5 項請求被告自租期屆滿翌日即100 年1 月11 日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之利得4 萬元等語。
二、被告對於原告主張伊自92年1 月10日起，接續與原告簽定書 面租賃契約，持續向原告承租系爭房屋，伊為將系爭房屋與 相鄰338 之1 號、338 號三戶房屋之1 樓及地下1 樓各層打 通作為經營中古汽車商行展場使用，經原告同意將系爭房屋 1 樓如附圖AB線段所示位置原有實心隔牆大部分（厚度12公 分，高度自該一樓房屋地面向上垂直延伸至一、二樓間樓地 板下緣為止），及地下1 樓如附圖EF線段所示位置之實心隔 牆（厚度12公分，寬度87公分，高度2.03公尺之）打除，尚
未回復原狀，以及伊未給付98年3 、4 、5 月份租金共6 萬 元等情，均不爭執（詳見本院卷宗第40、61、62、65頁）， 惟辯稱如下，並聲明請求駁回原告之訴：
（一）伊於92年間承租系爭房屋時，系爭房屋之原狀僅如所有權 登記範圍之一樓室內、平台以及地下層防空避難室而已， 至於系爭房屋一樓平台後方與338-1 、338 號房屋一樓後 方則是整片相連泥土空地，如附圖CD線段所示位置並無實 心圍牆設置區隔，因此，伊承租系爭房屋之範圍並不包括 如附圖編號H 所示增建部分，自無庸於如附圖CD線段所示 部分施作實心隔牆回復原狀，亦無庸將如附圖編號H 所示 增建部分騰空返還予原告。實則，如附圖編號H 所示增建 部分乃伊於承租系爭房屋後之93年間，自行出資僱工增建 ，作為經營中古車行之辦公室使用，伊始為該增建部分建 物之所有權人。
（二）系爭房屋自伊於92年間承租時起，就是危樓，伊於97年12 月間曾與原告商討出資補強事宜，雙方當時同意由伊自行 出資進行系爭房屋結構補強，原告則承諾除非日後出售系 爭房屋，否則願不定期限持續出租給伊，因此，兩造間之 最後一份書面租賃契約約定租期雖已屆滿，但按兩造間口 頭約定，雙方之租賃契約關係仍未消滅。況伊經原告同意 ，已支出鉅額修繕費用補強系爭房屋，原告如執意於100 年1 月10日終止租約，則伊所投入該筆費用，即受有無法 回收之損失。
（三）98年3 ～5 月因伊僱工補強系爭房屋、338 號及338 之1 三戶房屋，致伊所經營中古車行營收銳減，當時原告一再 向伊催討欠租，伊也一再向原告解釋並請求免除這3 個月 租金債務，其後，原告雖未承諾不再向伊請求，然並未繼 續催討，應認原告已同意免除伊該筆6 萬元債務。三、兩造不爭執之事項：
（一）原告為臺北市○○區○○段一小段10553 建號建物即門牌 號碼台北市○○區○○路4 段440 號1 樓及地下1 樓房屋 所有權人，系爭房屋所有權登記範圍包含一樓室內、平台 以及地下層防空避難室。
（二）被告承租系爭房屋後，為將系爭房屋與相鄰338 之1號、 338 號三戶房屋之1 樓及地下1 樓各層打通作為經營中古 汽車商行展場使用，且經原告同意將系爭房屋1 樓如附圖 AB線段所示位置原有實心隔牆（厚度12公分，高度自該一 樓房屋地面向上垂直延伸至一、二樓間樓地板下緣為止） 之大部分，及地下1 樓如附圖EF線段所示位置（厚度12公 分，寬度87公分，高度2.03公尺之）之實心隔牆打除，目
前尚未回復原狀。
（三）按兩造間租約之約定，租期屆滿時，被告應將所打除之上 開實心隔牆，以與現場餘留隔牆同一顏色材質之建材回復 原狀。
（四）被告確未給付原告98年3 、4 、5 月份租金共6 萬元。四、本件之爭點為：
（一）被告於92年1 月10日最初向原告承租系爭房屋時，如附圖 AD線段所示位置是否原有與現場餘留隔牆同一顏色、材質 之建材所施作之整面實心隔牆封閉，與相鄰之338-1 號房 屋完全區隔？
（二）如附圖編號H 所示面積35.56 平方公尺增建部分所有權歸 屬何人？是否屬於被告向原告承租系爭房屋之範圍？（三）兩造間系爭租賃契約關係是否已於100 年1 月10日因租期 屆滿而消滅？原告以聲明第1 ～3 項訴請被告回復原狀並 返還系爭房屋，是否有理由？
（四）原告請求被告給付98年3 、4 、5 月未付租金6 萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，是否有理由 ？
（五）原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？ 茲就上開爭點分述如下：
（一）被告於92年1 月10日最初向原告承租系爭房屋時，如附圖 AD線段所示位置，原有與現場餘留隔牆同一顏色、材質之 建材所施作之整面實心隔牆封閉，與相鄰之338-1 號房屋 完全區隔：
１、原告主張伊於92年1 月10日將系爭房屋出租予被告之前， 系爭房屋如附圖AD線段所示位置，已有與現場餘留隔牆同 一顏色、材質之建材所施作之整面實心隔牆封閉，與相鄰 338-1 號房屋完全區隔之事實，業據證人徐玉麟證稱：「 當初340 號建物沒有鋁門窗間隔，該建物與342 、338 之 1 建物都是以實心牆壁密閉區隔，當時系爭房屋屋後就已 經擴建至現場屋後辦公室的範圍，並與屋前空間整體打通 使用，當時系爭建物增建部分只能由該建物正門或增建圍 牆後門出入，並無獨立出入口，現場廁所及樓梯間位置都 跟當時一樣，……。」等語，及證人即被告於92年間雇用 之員工黃振涼證稱：「我自92年受僱於被告擔任車行員工 ，當年系爭建物與338-1 建物中間是以實心牆壁密閉區隔 ，牆壁長度直到現有增建辦公室最末端，另系爭建物與34 2 號建物間也同樣以密閉牆壁區隔，牆壁長度也是直到現 有增建辦公室最末端，不過系爭建物屋後則是一道矮牆， ……。」等語（詳見本院卷宗第163 ～165 頁），完全相
符，堪認為真正。被告猶空言抗辯：伊於92年間承租系爭 房屋時，系爭房屋如附圖CD線段所示部分並未設置實心隔 牆，自無庸回復此部分原狀等語，即非可採。
（二）如附圖編號H 所示面積35.56 平方公尺增建部分應屬於系 爭房屋原所有權人即原告所有，且被告自92年1 月10 日 起，持續向原告承租系爭房屋之範圍均包含上開增建部分 ：
１、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人， 取得動產所有權。民法第811 條定有明文。原告主張：伊 於71年間買受系爭房屋時，一樓平台後方原是以三面圍牆 圈圍之露天後院，坐落於如附圖AD線段所示位置本為整面 實心隔牆，嗣前承租人出資設置屋頂封閉，使後院擴建成 為室內建物之一部分（即如附圖編號H 所示面積35.56 平 方公尺增建部分）等語，核與證人徐玉麟證稱：「（法官 問：你到現場施作時，系爭房屋尾端是否已有四面圍牆及 屋頂？）確實屋後尾端已有三面圍牆及屋頂，當時原告並 沒有將系爭房屋前後段隔間區隔，而是整體作為室內使用 ，……。」、「（法官問：10年前原告委託你承作屋後地 面鋪平工作時，當時建物現狀與今日有何不同？）當初 340 號建物沒有鋁門窗隔間，該建物與342 、338-1 建物 都是以實心牆壁密閉區隔，當時系爭房屋屋後就已經擴建 至現場屋後辦公室的範圍，並與屋前空間整體打通使用， 當時系爭建物增建部分只能由該建物正門或增建圍牆後門 出入，並無獨立出入口，現場廁所及樓梯間位置都跟當時 一樣，……。」等語相符，堪認如附圖編號H 所示面積 35.5 6平方公尺增建部分，確於被告92年1 月10日起租系 爭房屋之前，已依附於原建築增建完成，且該增建物乃與 原系爭房屋內部相通，作為整體使用，且無獨立構造上及 使用上之經濟價值，此為兩造所不爭執，並有法官繪製現 場略圖及現場照片附卷可佐（附於本院卷宗第88、14 5、 146 、147 、150 頁），故就該擴建部分，應屬動產之建 材與不動產之原房屋附合，雖由原告之前承租人出資擴建 ，依民法第811 條之規定，應認由原房屋之所有權人即原 告取得所有權，亦即系爭房屋所有權範圍已因而擴張包含 如附圖編號H 所示增建部分。
２、被告雖仍一再抗辯：系爭房屋屋後如附圖編號H 所示增建 部分乃伊於93 年 間出資增建云云，然按民法第811 條之 規定，縱由被告出資將動產建材與不動產之系爭房屋附合 ，仍應認由系爭房屋所有權人即原告取得所有權，核與上 開認定不生影響。
３、何況，被告抗辯：「我92年1 月10日承租時屋後是以（如 卷附第187-1 頁所示）CE圍牆封閉，屋後則是相通的泥土 空地，簡圖上CD、DF均無任何牆壁設置，只有EF有隔牆， 我於93年出資僱工將原有CE牆面敲除，敲掉的水泥塊鋪設 在簡圖上CDEF區塊將凹陷地面以水泥填平，填平後並在複 丈成果圖H 增建部分搭設屋頂、天花板、及DF圍牆成為室 內作為辦公室使用，……。」自行增建之情節，核與證人 即被告於92年間雇用之員工黃振涼證稱：「我自92年受僱 於被告擔任車行員工，當年系爭建物與338-1 建物中間是 以實心牆壁密閉區隔，牆壁長度直到現有增建辦公室最末 端，另系爭建物與342 號建物間也同樣以密閉牆壁區隔， 牆壁長度也是直到現有增建辦公室最末端，不過系爭建物 屋後則是一道矮牆，……。當時被告僱工拆除與338-1 間 隔間牆之磚塊都丟入後院落差的空地，再以水泥灌漿注入 ，……。」等語（詳見本院卷宗第165 、166 頁），渠二 人顯然關於系爭房屋增建之前屋後空地有無三面圍牆圈圍 與鄰屋區隔，及丟入後院空地填平之磚塊來自敲除何面隔 牆之說法，互有出入，至於被告提出卷附第170 、171 頁 估價單影本，其真正性復未據被告進一步舉證證明，因認 被告所為此部分抗辯，尚乏依據，不足採信。
４、如附圖編號H 所示面積35.56 平方公尺增建部分既於被告 92年1 月10日起租系爭房屋之前，即經前任承租人增建完 成，並由原告依法取得所有權，堪認系爭房屋所有權範圍 於被告92年承租系爭房屋之前，已擴張包含如附圖編號H 所示增建部分甚明，且該增建區域連同系爭房屋原所有權 登記範圍，確均由被告作為經營中古車行整體使用中，詳 如前述，從而被告自92年1 月10日起，接續向原告承租系 爭房屋之範圍均包含上開增建部分之事實，應堪認定。（三）兩造間系爭租賃契約關係業於100 年1 月10日因租期屆滿 而消滅，原告自得基於租賃契約第6 條、第9 條之約定， 於聲明第1 、2 項請求被告回復原狀，並基於民法第455 條、第767 條之規定，於聲明第3 項請求被告返還回復原 狀後之系爭房屋：
１、被告雖辯稱：系爭房屋自伊於92年間承租時起，就是危樓 ，伊於97年12 月 間曾與原告商討出資補強事宜，雙方當 時同意由伊自行出資進行系爭房屋結構補強，原告則承諾 除非日後出售系爭房屋，否則願不定期限持續出租給伊， 因此，兩造間之最後一份書面租賃契約約定租期雖已屆滿 ，但按兩造間口頭約定，雙方之租賃契約關係仍未消滅等 語，然為原告所否認，參照民事訴訟法第277 條前段之規
定，被告就其抗辯有利於己之上開事實，應自負舉證證明 之責。經查，自證人即被告配偶郭月霞證稱：「（法官問 ：被告表示97年12月間，原告到店裡來，與你及被告談到 補強項目及原告承諾會一直優先出租給被告，是否你當時 在場？）我並不在場，但被告回家後有告訴我這些經過， 我與被告之所以願意自費補強，就是因為原告一開始就承 諾會一直出租給我們。」等語（詳見本院卷宗第68、69頁 ），可知證人郭月霞並未於97年12月間兩造談話時親自在 場經歷見聞，已不具備得為證人之資格。況原告倘於97年 12月間，曾向被告承諾除非日後出售系爭房屋，否則願不 定期限持續出租給被告之重要租賃條件，被告豈有未曾要 求原告將此重大租賃條件加註於租賃契約書內，反而任意 將兩造間98、99年度之租賃契約書所載租賃期限均限定為 一年之理？因認被告所為此部分抗辯，亦屬無據，不足採 信。
２、按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利；又按店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲 方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交 還店屋時自應負則回復原狀。系爭租賃契約書第6 條前段 、第9 條明文約定。另按承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返 還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。民法第455 條及第767 條前段亦有明定。兩造 間之租賃契約關係既因租期屆滿而消滅，從而，原告基於 前開約定及條文規定，請求判命被告按如主文第1 ～3 項 所示方式回復原狀，並於回復原狀後騰空遷讓返還系爭房 屋，自屬於法有據，應予准許。
３、按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者 ，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止 時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第 431 條第1 項定有明文。被告雖又辯稱：伊經原告同意， 已支出鉅額修繕費用補強系爭房屋，原告如執意於100 年 1 月10日終止租約，則伊所投入該筆費用，受有無法回收 之損失等語。姑不論原告主張其僅知悉被告補強騎樓之H 型鋼樑柱，有無為其他補強，伊不知情等語（詳見本院卷 宗第42頁），縱被告確符合上開規定而支出有益費用，亦 僅得依該上開條文請求原告償還現存增價額而已，仍不得 以此拒絕返還租賃物，附此說明。
（四）被告應給付原告98年3 、4 、5 月欠租共計6 萬元，及自
起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息：
原告主張被告欠繳98年3 、4 、5 月租金合計6 萬元之事 實，為被告所不爭執，並自承原告未承諾免除伊所負該筆 6 萬元租金債務等語（詳見本院卷宗第65頁），從而，原 告基於兩造所簽立租期自98年1 月10日起，至99年1 月10 日止之該份租約第3 條之約定，訴請被告給付原告60,000 元，及自100 年2 月19日起，至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，亦屬有據，應有理由。
（五）被告自兩造租期屆滿翌日起，應按月給付原告相當於租金 之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質 不能返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦 分別規定甚明。被告自租期屆滿後之100 年1 月11日起， 無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使 用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還， 而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，因此，原告依不當得利之規定，請求被告自 100 年1 月11日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告相當於租金之利得40,000元，亦為法之所許， 應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
士林簡易庭法 官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 張毓絹
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 301,872元
複丈費 4,300元
複丈費 300元
鑑定費 30,000元
合 計 336,472元