臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第543號
原 告 陳淑芬
訴訟代理人 陳鍾秀珠
被 告 莊春富
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年11月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣楊梅市○○路三七二、三七四號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元由被告負擔。
本判決原告得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查本件原告 原起訴聲明為被告應將門牌號碼桃園縣楊梅市○○路372 、 374 號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並自民國 100 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告新臺幣（以下同）2 萬元；嗣原告於100 年9 月7 日審理 中，將上開聲明變更為如主文第1 項所示（本院卷第37頁） ，核其變更係基於同一租賃契約之基礎事實，所為減縮應受 判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸 前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告於99年9 月15日向原告承租系爭房屋， 租賃期間係自99年9 月15日起至102 年4 月30日止，每月租 金2 萬元，於每月1 日給付，雙方並簽有房屋租賃契約（下 稱系爭租約），依系爭租約第7 條後段約定「未經甲方（即 原告），乙方（即被告）不得將房屋全部或一部份轉租、出 借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人 。」第15條第1 款及第2 款約定「出租人終止租約；乙方有 下列情形之一者甲方得終止租約：一、遲付租金之總額達二 個月之租額，其租金約定於每期間開始時支付者，並應於遲 延給付逾二個月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付 者。二、違反第七條規定為使用者。」第19條第3 款「乙方 租金若超過繳納日期十日以上仍未繳納，則甲方得自行解除 本件租賃契約，乙方絕無異議。」詎料，被告違反系爭租約
禁止轉租之約定，將系爭房屋轉租給訴外人林中盛，且自10 0 年4 月起至同年9 月止共積欠租金12萬元，履經催促，均 置之不理，原告已發存證信函通知被告終止系爭租約。為此 ，爰依系爭租約之約定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文 第1 項所示。
二、被告則以：伊於100 年4 月有要支付租金給原告，但是原告 不收；伊沒有轉租的事實，訴外人林中盛有去查系爭房屋坐 落之土地為水利地要拆除，之後就不租了，所以訴外人林中 盛根本沒有承租，租賃契約只是先簽而已，還沒有交接等語 置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，原告主張兩造間訂有系爭租約之事實，業據其提出與 所述相符之公證書、房屋租賃契約、存證信函、99年房屋稅 繳款書及電話簡訊等為證，復為被告所不爭執，應堪信為真 實，然原告主張被告違法轉租，及積欠租金逾2 個月等情， 則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：（一）被 告有無違法轉租？（二）被告有無積欠逾2 個月的租金？茲 論述如下：
（一）被告有無違法轉租？
1、查，系爭租約第7 條後段約定：「未經甲方（即原告） ，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部份轉租、出借 、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他 人。」及第15條第2 款之約定：「出租人終止租約；乙 方有下列情形之一者甲方得終止租約：二、違反第七條 規定為使用者。」可知上開約定得終止系爭租約之情形 ，係指被告未經原告同意將系爭房屋供由他人使用之情 形，著重點在系爭房屋之「使用」事實，先予敘明。 2、按當事人主張有利於己之事實，就其事實負舉證之責任 ，此觀民事訴訟法第277 條規定自明。故民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求。經查，原告主張被告將系爭房屋轉租 給訴外人林中盛，違反系爭租約之約定，伊已發存證信 函通知被告終止系爭租約乙節，雖有提出被告與訴外人 林中盛間租房屋租賃契約書（本院卷第12至13頁）及存 證信函（本院卷第14 至19 頁）為憑。然為被告所否認 ，並辯稱：「（問：提示本院卷第42頁，有何意見？） 該簽約的確是由我製作的，但是訴外人林中盛有去查系 爭土地為水利地要拆除，之後他就不租了，所以林中盛 根本沒有承租，現在都由我經營，該租賃契約只是先簽
而已；（問：訴外人林中盛何時表示不想承租？）簽訂 契約之後的壹個禮拜，還沒有交接，訴外人查到系爭土 地是水利地之後，就不承租了」等語，此有本院100 年 11月7 日言詞辯論筆錄在卷可稽。是依上開規定意旨， 原告自應就被告有將系爭房屋交由訴外人林中盛「使用 」之事實負舉證責任。然據原告所提之電話簡訊觀之， 該簡訊至多僅能證明訴外人林中盛4 、5 月要轉租之租 約，尚不能證明訴外人林中盛確有使用系爭房屋之事實 。此外，原告復無提出任何證據以證明上開事實，是原 告該主張為無理由，洵難採信。
（二）被告有無積欠逾2 個月的租金？
1、查，系爭租約第19條第3 款雖約定：「乙方租金若超過 繳納日期十日以上仍未繳納，則甲方得自行解除本件租 賃契約，乙方絕無異議。」然按「承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如 承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約」、「 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契 約」，為民法第440 條第1 項、第2 項所規定，而該條 第2 項之規定，與土地法第100 條第3 款有關「出租人 非因左列情形之一者，不得收回房屋：…三、承租人積 欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時... 」 之規定相類似，而按「市場攤位租賃為房屋租賃之一種 ，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止 租約，與土地法第100 條第3 款之強制規定有違，依民 法第71條規定，此項約定應屬無效。」（最高法院72年 度台上字第283 號判決意旨參照），是可認民法第440 條第2 項之規定，乃係對於出租人以承租人欠租為由主 張終止租約，所為之特別限制之規定，應係屬強制規定 ，準此，兩造所訂系爭租約第19條第3 款之前述約定內 容，因違反前述民法第440 條第2 項之規定內容，依民 法第71條之規定，該約定內容應屬無效，亦即原告不得 以被告就租金超過繳納日期十日為由，而逕行主張終止 租約，合先敘明。
2、按系爭租約第15條第1 款約定「出租人終止租約；乙方 有下列情形之一者甲方得終止租約：一、遲付租金之總 額達二個月之租額，其租金約定於每期間開始時支付者 ，並應於遲延給付逾二個月，經甲方定相當期間催告， 乙方仍不為支付者」。經查，原告主張被告從100 年4
月起就沒有支付租金，已積欠租金超過二個月，違反系 爭租約之約定，伊已發存證信函通知被告終止系爭租約 乙節，為被告所爭執，並辯稱：「我們在100 年4 月要 支付租金給原告，但是原告不收」等語，此有本院100 年9 月28日言詞辯論筆錄在卷可稽，然被告對原告有拒 絕受領100 年4 月租金之事實並未舉證以實其說，且據 被告於本院審理中稱：「（問：在100 年5 月以後有無 提出租金，通知原告受領？）沒有，且100 年5 月以後 就收到原告的存證信函」等語，此有上開筆錄在卷可按 ，可知被告縱使前開有通知原告受領100 年4 月租金而 原告拒絕受領等情事屬實，其於100 年5 月起亦已遲延 給付租金，再據被告稱：「（問：關於積欠租金扣除押 租金，已經超過二個月有何意見？）沒有意見」等語， 此有本院100 年11月7 日言詞辯論筆錄，足認被告自認 其確有積欠租金超過二個月之事實，故原告據此終止系 爭租約之主張，為有理由，可以採信。
四、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。」、「承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物。」，民法421 條第1 項、第455 條前段分別 定有明文。經查，原告主張被告自100 年4 月起至同年9 月 止共積欠租金共12萬元等情，為被告不爭執，應堪信屬實。 且被告遲付租金扣除押租金，已經超過二個月，經原告終止 系爭租約等情，業已認定如前。從而，原告依法訴請如主文 第1 項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法 ，經本院審酌認與判決結果均不生影響，爰不予一一論述， 附此敘明。
六、本判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權 宣告假執行。
七、本件訴訟費用額確定為3,970 元，依民事訴訟法第78條之規 定，應由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 100 年 12 月 6 日
中壢簡易庭 法 官 何宇宸
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 6 日
書記官 沈豔華