臺灣高等法院民事判決 98年度上字第369號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 董家均律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 鄭洋一律師
複 代理人 曾紀穎律師
凃莉雲律師
呂雅萃律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年2
月27日臺灣士林地方法院96年度訴字第1356號第一審判決提起上
訴，本院於98年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為台北市○○○路○段210巷9弄7號 (下稱系 爭大廈）4樓房屋之所有權人，被上訴人則為系爭大廈1樓房 屋之所有權人，上開建物坐落之基地即台北市○○區○○段 2小段679地號土地為兩造及其他區分所有權人共有，然被上 訴人未經全體共有人同意，擅自占用如原判決附圖（下稱附 圖）A部分所示之區域（下稱系爭空地）停放私人車輛，顯 屬無權占有。為此，依民法第767條、第821條之規定，訴請 被上訴人將上開占用部分返還予上訴人及全體共有人，另依 不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人自民國94年 2月16日起至騰空返還日止，按月給付上訴人新臺幣（下同 ）3,000元相當於租金之不當利益等語。原審判決駁回其請 求，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應將坐落台北市○○區○○段2小段679地號如附圖 A部分所示面積26平方公尺之土地，騰空遷讓返還予上訴人 及全體共有人。㈢被上訴人應自94年2月16日起至騰空返還 日止，按月給付上訴人3,000元。㈣願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被上訴人則以：系爭大廈業於90年9月21日召開第一次區分 所有權人會議，經全體區分所有權人決議通過管理規約，明 定系爭空地由一樓所有權人管理使用，被上訴人自有權使用 系爭空地；縱認上開區分所有權人會議不具合法性，然全體 區分所有權人既一致同意由被上訴人使用系爭空地，亦具有 分管契約之性質，自非無權占有。又依使用執照之記載，系 爭空地並非法定機車停車位，且非屬區分所有權人生活利用
上不可或缺之部分，自得約定由被上訴人管理使用，並無分 管契約違反法令規定而無效之問題。且上訴人主張之不當得 利金額過高，應以上訴人就系爭土地之應有部分比例計算， 方屬合理，上訴人以1/6之比例計算不當得利金額，顯有未 當等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查上訴人為系爭大廈4樓之所有權人，被上訴人為同大廈1樓 之所有權人，兩造均為台北市○○區○○段2小段679地號土 地之共有人，上訴人就該土地之應有部分為160/1000。被上 訴人向建商買受台北市○○○路○段210巷9弄7號1樓房地後 ，即占有附圖所示A部份之法定空地，作為停放車輛之用等 情，有使用執照存根影本1件、臺北巿土地登記第二類謄本1 件、臺北巿建物登記第二類謄本6件、照片6幀附卷可稽（見 原審卷第11至23頁），且經原審囑託台北巿建成地政事務所 派員會同履勘現場並測量明確，有勘驗測量筆錄、複丈成果 圖在卷可憑（見原審卷第57、58、66頁），且為兩造所不爭 ，自堪認定。
四、上訴人主張：系爭空地應作為系爭大廈區分所有權人共同之 法定機車位云云，雖據提出建物測量成果圖1紙為證（見原 審卷第82頁），惟為被上訴人所否認，辯稱：伊依管理規約 有權使用系爭空地等語，並提出稻埕仕家公寓大廈住戶管理 規約、稻埕仕家公寓大廈第一屆區分所有權人會議記錄等影 本為證（見原審卷第35至42頁）。經查：
㈠被上訴人與系爭大廈其他區分所有權人曾書立分管協議書， 約定地面層法定機車位（即系爭空地）由被上訴人管理使用 ，有分管協議書影本1件附卷可稽（見原審卷第124、125頁 ），而系爭大廈於90年9月21日由起造人美孚建設股份有限 公司（下稱美孚公司）依當時公寓大廈管理條例第26條第1 項之規定，召開第一屆區分所有權人會議，除區分所有權人 丙○○委任丁○○出席外，其餘係由區分所權人出席該會議 ，決議成立管理委員會，及訂定稻埕仕家公寓大廈住戶管理 規約，並經主任委員楊政誠以稻埕仕家管理委員會之名義， 於90年12月28日向臺北巿政府報備，嗣於91年1月8日經臺北 巿政府同意備查在案等情，有臺北巿建築管理處98年1月13 日北巿都建寓字第09774269800號函、98年9月10日北巿都建 寓字第09878098300號函暨檢附申請備查資料影本、公寓大 廈管理組織報備證明影本附卷可稽（見原審卷第156至197 頁；本院卷第102至139、154頁）。再者，有關系爭空地之 管理使用方式，依系爭大廈全體區分所有權人於90年9月21 日議決之稻埕仕家公寓大廈住戶管理規約第13條第4項：「
四、地面層法定機車位由一樓所有權人管理使用」（見原審 卷第188頁；本院卷第134頁）。縱美孚公司僅出售三戶予被 上訴人等區分所有權人，其為系爭大廈3、4、6樓之所有權 人，為上訴人所不爭（見本院卷第37頁背面），自無礙美孚 公司同為系爭大廈區分所有權人之地位，其在系爭大廈之戶 數及所占區分所有比例，均應計入系爭大廈第一次區分所有 權人會議之區分所有權人人數及區分所有比例。上訴人主張 ：於其時，系爭大廈5樓之原始區分所有權人丙○○並未委 託丁○○出席系爭大廈第一次區分所有權人云云，係對於在 第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，依民事訴訟法第 447條第1項第3款規定，應予准許，惟參諸證人丙○○證稱 ：「（法官問：您原來是稻埕仕家公寓大廈區分所有權人？ 門牌？本院卷第75頁所示之文書係您出具的？）是的，當時 房子的門牌號碼不記得了，住址延平北路二段210巷9弄7號 那一棟房子是我買，但是樓層我忘了，是我姊夫潘興旺以我 的名字買的，我信託給我姊夫買的，所以房子賣掉我不清楚 …並沒有出席該會議，沒有委託丁○○」「（法官問：提示 本院卷第115、116頁，有無委任丁○○出席上開會議？）11 6頁的簽名不是我的簽名，印章可能是我姊夫蓋的。這個事 情我不知道」「（法官問：姊夫當初以你的名義買房子，是 否有接觸？）銀行貸款方面我有接觸，銀行貸款後來是由我 姊夫潘興旺支出的，賣房子我姊夫沒有跟我說。後來房子是 被拍賣」「（被上訴人複代理人問：從一開始，買賣房子沒 有介入，都是潘興旺處理，是否有授權潘興旺？）只有處理 銀行貸款的事情，其餘的事情都是我姊夫在處理。因為買房 子的時候，證件資料、印章都是我交給我姊夫，直到賣房子 之後證件資料、印章也都是在我姊夫那邊」「（上訴人訴訟 代理人問：潘興旺是信託人，你是受託人，潘興旺處理房子 範圍，是以你的名字辦理貸款，除了貸款登記所有權以外， 你有無授權潘興旺處理關於這棟大樓區分所有權的相關事務 ？）沒有授權」「（法官問：買這個房子的時候，有無談到 授權範圍？）沒有」「（法官問：這個房子有無辦理信託登 記？）沒有」等語（見本院卷第173頁背面、第174頁正背面 ）；證人丁○○證述：「（法官問：提示本院卷第115、116 頁，有無受丙○○之委任出席90年9月21日召開的區分所有 權人會議？）我以前是代銷房子的菁湛廣告公司（現改為菁 湛開發公司）負責人，房子是美孚建設公司委託我代為銷售 的。當時究竟是是美孚公司或是丙○○本人或是親戚或是朋 友潘先生代丙○○參加，委託書交給我的時候，丙○○的簽 名及用印就在上面，所以不知道是誰寫的，代理人部分我只
有在上面簽名用印、地址、身分證字號都是我寫的」等語（ 見本院卷第158頁），足見系爭大廈5樓建物縱係以證人丙○ ○之名義購買，惟證人丙○○既將上開建物信託予訴外人潘 興旺，且將證件資料、印章均交付予潘興旺，就代理權限亦 未加以限制，潘興旺以其持有證人丙○○之印章，蓋用於系 爭大廈第一次區分所有權人會議之「會議出席委託書」上， 並簽署證人丙○○之姓名，授權丁○○出席系爭第一次區分 所有權人會議，是該委託書為真正，潘興旺代理行為之效力 及證人丙○○。準此，系爭大廈第一次區分所有權人會議之 召開並未違反修正前公寓大廈管理條例第26條第1項「公寓 大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其 區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內 召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約」之規定 而為無效。且依上開報備資料中之「稻埕仕家公寓大廈區分 所有權人名冊」「稻埕仕家公寓大廈委員名冊」（見本院卷 第111、118頁），雖將修正前後之區分所有權比例分別予以 列載，惟觀諸卷附上開報備資料中之「稻埕仕家公寓大廈區 分所有權人會議出席單位及人員附冊」（見本院卷第115頁 ），既經全體區分所有權人出席，則證人丙○○之區分所有 權比例若干，則無究明之必要，系爭大廈第一次區分所有權 會議之報備資料自無造假之虞。
㈡按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之。故共有人全體就共 有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所 不許，是為共有物之分管契約。被上訴人與系爭大廈其他區 分所有權人曾書立分管協議書，約定地面層法定機車位（即 系爭空地）由被上訴人管理使用，且系爭大廈之區分所有權 人復於90年9月21日召開之區分所有權人會議係合法有效， 經當時全體共有人之決議訂入規約，則上訴人主張系爭規約 未經合法召集之區分所有權人通過而不成立云云，自無可取 。系爭空地依上訴人之主張雖係法定空地，為系爭大廈所共 用，惟經系爭大廈第一次區分所有權人會議，決議供被上訴 人占用使用，並訂入規約中，即屬系爭區分所有權人成立之 分管契約。上訴人主張系爭大廈第一屆區分所有權人會議並 非如報備資料所載，由全體區分所有權人出席，並訂定系爭 規約，則系爭規約既未經全體區分所有權人出席並同意之情 形下，自不認為具有分管契約之性質云云，委無可取。五、上訴人雖主張被上訴人占用系爭法定空地，影響公共安全， 系爭分管契約應為無效云云，惟查：
㈠系爭空地依使用執照竣工圖所示，應有8個機車停車位，雖
有竣工圖影本1紙、照片1幀附卷可稽（見原審卷第9頁）， 惟上訴人請求返還之共有土地係一空地，且機車停車位之設 置乃供人停放機車之目的，自難認在使用方法上，僅能供全 體區分所有權人共同利用，而不得將之約定為專用，且觀諸 卷附照片5幀（見原審卷第21頁、本院卷第91至93頁）可知 ，該空地位於被上訴人所有建物旁，非系爭大廈區分所有權 人進出通行之必經區域，亦非生活利用上不可或缺之部分， 而系爭大廈附近設有公有機車停車位，可供系爭大廈2至6樓 住戶停放機車，系爭空地約定為被上訴人專用，不致造成系 爭大廈2至6樓出入困難，或妨礙消防車、救護車進出，影響 居民安全之情形，故將系爭空地約定由被上訴人專用，亦無 任何違反法令限制或設置目的、使用方法之情事，至為灼然 。又依公寓大廈管理條例第15條「住戶應依使用執照所載用 途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住 戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制 止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要 求其回復原狀」之規定，倘住戶於實際使用約定專用部分時 ，未依使用執照所載用途利用，僅得由管理負責人或管理委 員會予以制止，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣市主 管機關處理，並要求其回復原狀，尚非該約定專用之分管協 議即屬無效。此外，縱系爭空地為法定空地，惟系爭分管契 約既非將系爭空地為區分所有權人以外之特定人設定專用使 用權，自難認有損害區分所有權人之權益。是以，系爭分管 契約並無違反公寓大廈管理條例第7條第4款「約定專用有違 法令使用限制之規定者」、第5款「其他有固定使用方法， 並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」、第9 條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使 用方法為之」、第3項「不得違反本條例、區域計畫法、都 市計畫法及建築法令之規定」、第15條第1項「住戶應依使 用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得 擅自變更」等規定之情事，難謂不生效力，上訴人主張系爭 分管協議為無效云云，難以採取。
㈡其次，公寓大廈管理條例第58條第2項固規定：「公寓大廈 之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法 定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所 有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所 有權人權益之行為。」，惟系爭分管契約乃經全體共有人決 議通過，並非該公寓大廈之起造人或建築業者，有何將共用 部分讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用 使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，自無上開
規定之適用，是上訴人執此主張系爭分管協議無效，亦無可 取。
六、上訴人雖主張系爭規約關於系爭空地之約定專用部分，業經 系爭大廈98年4月11日區分所有權人會議之決議，取消被上 訴人之約定專用權，系爭分管契約對伊無拘束力云云，惟查 ：
㈠依98年1月23日總統華總一義字第09800018501號令修正公布 民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定 外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之 。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」； 按民法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後六個 月施行，民法物權編施行法第24條第2項亦有明文規定，故 上開新修正之民法第820條第1項規定係於98年7月23日施行 。惟按物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別 規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者 ，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定， 民法物權編施行法第1條有明文規定。是共有物分管契約係 共有人就共有物管理方法所成立之協議，契約如成立於民法 第820條第1項修正施行前者，依98年1月23日修正前之規定 ，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者， 因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有 人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契 約。系爭大廈雖於98年4月11日召開第8屆區分所有權人臨時 會議，決議「2樓、3樓、4樓、5樓、6樓區分所有權人一致 通過因買受時不知有上開規約約定，應不受該規約約束，就 該法定機車位利用應返還全體共有人」，有大稻埕大廈管委 會公告、報到單、會議記錄等影本附卷可稽（見本院卷第24 至28頁），惟系爭分管契約並未訂有分管期限，亦無法定或 約定終止事由存在，亦乏保留終止權之約定，必經全體共有 人之合意始得終止，尚不得逕由共有人單方意思表示而終止 ，且被上訴人辯稱伊雖於上開會議曾簽到，惟未參加討論， 亦未參與決議，故未同意停止專用系爭空地等語，自無不經 被上訴人之同意而得以更改分管契約之內容可言。上訴人主 張基於共有物之有效利用，得由系爭大廈之區分所有權人會 議依修正前公寓大廈管理條例第31條第1項第1款、修正後第 33 條第3款之規定決議予以變更系爭分管契約云云，殊難採 取。是上開98年4月11日終止系爭分管契約之決議，不生效 力，系爭分管契約仍屬有效存在。
㈡關於使用管理權，依民法第818條規定，各共有人可按其應 有部分，對於共有物之全部為使用收益，並應由共有人共同
管理。共有物之管理，共有人可以以契約予以訂定，即得由 各共有人以分管方式劃定範圍使用共有物。再者，共有人於 與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在 ，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。上訴 人主張：伊於買受系爭大廈之房地時，不知系爭規約之存在 ，前手羅文賢經由拍賣取得時，拍賣公告並無記載系爭大廈 管理規約第13條之相關內容，縱認系爭規約成立生效，亦不 得拘束善意繼受之上訴人云云，雖提出異動索引、法拍屋資 料、不動產買賣契約書等影本為證（見原審卷第117頁；本 院卷第29至31、77至83頁），惟系爭分管協議，除立有協議 書外，並經全體區分所有權人決議同意被上訴人占有使用系 爭空地，並訂入規約，系爭大廈管理委員會嗣於90年12月28 日向臺北巿政府報備，經臺北巿政府於91年1月8日同意備查 在案，依公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之 繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或 影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依 本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定，上訴人於 買受系爭大廈4樓建物前，得向管理負責人或管理委員會請 求閱覽或影印系爭規約（公寓大廈管理條例第第35條規定參 照）。況迺被上訴人自買受系爭大廈1樓時起，即單獨占有 使用系爭空地停放車輛等情，為上訴人所不爭，被上訴人既 自90年9月21日起即按系爭分管契約占有使系爭空地，上訴 人於買受系爭大廈4樓房地時，通常即可得而知系爭空地乃 約定由被上訴人管理使用，自應受該分管契約之拘束。七、承前所述，被上訴人占有使用系爭空地係基於系爭分管契約 ，自屬有權占有，並無不當得利或侵權行為可言。從而，上 訴人依民法第767條、第821條、第179條、第184條規定，請 求被上訴人應將如原判決附圖所示A部分、面積26平方公尺 之土地，騰空遷讓返還予上訴人及全體共有人。被上訴人應 自94年2月16日起至騰空返還日止，按月給付上訴人3,000元 ，為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依附，應 併駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一贅述 ，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 12 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 劉坤典
法 官 徐福晉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 1 月 14 日
書記官 黃瑞芬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。（