臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第55號
原 告 陳忠和
訴訟代理人 魏辰州律師
許宜華
被 告 張語宸
古琇瑗
共 同
訴訟代理人 洪維廷律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年4月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告應連帶 給付原告新臺幣（下同）1,690,000元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告張語宸（ 原名為張寶汶）應給付原告10萬元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。嗣於本院審理時 變更訴之聲明，請求㈠被告應連帶給付原告1,981,700元， 及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈡被告張語宸應給付原告10萬元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第27頁 ）。經核原告所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明， 參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告以其對被告有下列金錢債權，而聲請本院核發支付命令 ，經本院以105年度司促字第5587號裁定准許後，被告依法 聲明異議，原聲請視為起訴。據其主張略以：被告張語宸曾 仲介原告購買原為被告古秀媛所有未辦保存登記之門牌號碼 為花蓮縣○○鄉鄰○○街000巷0號鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋 ），該屋坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系 爭土地）上。原告購買系爭鐵皮屋前，被告張語宸曾以仲介 身分向原告表示系爭鐵皮屋位於國有地上，無產權糾紛，可 一輩子使用，亦可在鐵皮屋周圍土地為加蓋。被告古琇瑗則 向原告稱系爭鐵皮屋不會有其他人主張權利，原告始決定購 買，嗣原告與被告古琇瑗於民國103年6月3日就系爭鐵皮屋
簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為新 臺幣（下同）40萬元。另原告亦曾就該買賣契約支付仲介費 10萬元予被告張語宸。又原告係經營機車行，購得系爭鐵皮 屋後係欲作停放機車之用，又該屋當時狀況已為不堪使用之 狀態，原告為使該屋可以使用，故委託工程行就系爭鐵皮屋 進行修繕、加蓋，並支出工程款共1,881,700元。詎料，原 告嗣卻收到訴外人林春珠於104年5月13日所寄發之光復郵局 第16號存證信函，該函稱系爭鐵皮屋全部占用林春珠所有之 系爭土地，並要求拆屋還地，復經原告與林春珠於花蓮縣光 復鄉調解委員會調解後，達成林春珠將原告占用部分以每年 3萬元，為期3年之代價出租予原告，期滿原告須將系爭鐵皮 屋拆除並返還土地予林春珠之約定，原告於簽約當下曾支付 10萬元予林春珠（含3年租金共9萬元，及簽約前占用土地之 相當於不當得利租金1萬元）。原告曾要求被告出面說明， 並賠償原告所受上開損害及返還仲介費，被告卻置之不理。 因系爭契約書第5條約定被告古琇瑗應保證系爭鐵皮屋產權 清楚均無上手、來歷不明及其他債務、糾紛，否則應負全部 賠償責任等，而系爭鐵皮屋確實位於林春珠所有之系爭土地 上，且面臨林春珠請求拆屋還地，是該鐵皮屋確有使用上之 瑕疵，且亦構成不完全給付，原告自得依依上開契約約定及 民法第354條、第360條規定請求被告古琇瑗賠償損害 1,981,700元（含上開鐵皮屋買賣價金、修繕工程款、租金 等），另因被告張語宸既為仲介身分，且與被告古琇瑗共同 欺騙原告購買系爭鐵皮屋，造成原告上開損失，原告爰依民 法第185條第1項前段請求被告二人連帶賠償上開損失 1,981,700元。又為仲介之被告張語宸明知系爭鐵皮屋之狀 況卻未誠實向原告報告，致使原告購買後遭第三人主張權利 ，被告張語宸已違反民法第567條之據實報告義務，依同法 第571條規定並不得請求報酬，故原告自得依民法不當得利 及居間法律關係請求被告張語宸返還10萬元之仲介費等語， 並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,981,700元，及自支付命 令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告張 語宸應給付原告10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：系爭鐵皮屋係由被告古琇瑗向訴外人謝佳幼購得 ，謝佳幼於出賣時稱該屋及坐落土地均為其同居人沈宗錡所 有，及無使用問題。但被告古琇瑗於購買時並未予以查證。 另被告古琇瑗於出賣系爭鐵皮屋予原告時，已知悉無坐落土 地之使用權利。又被告張語宸並非房屋仲介，僅有不動產經 紀營業員證明書及不動產經紀營業員專業訓練證明書等證照
，平日以批發業或賣竹筍維生，偶爾朋友有需要時會介紹朋 友房子。本件被告張語宸僅單純介紹被告古琇瑗賣系爭鐵皮 屋予原告，並無向原告稱系爭鐵皮屋坐落於國有地上。另系 爭契約之買賣標的僅為系爭鐵皮屋，並不包括坐落土地，此 為原告於交易時明知事項，並已反應於系爭鐵皮屋之交易價 格上，原告本可預期會有第三人向其主張權利，仍願承買系 爭鐵皮屋，被告古琇瑗自可不負系爭契約第5條及買賣之物 之瑕疵擔保責任等。退步言之，縱被告古琇瑗須負契約責任 ，惟鐵皮屋工程款係原告另行使用之支出，除與系爭鐵皮屋 之瑕疵並無相當因果關係外，且由原告提出之工程款單據顯 示其委由第三人整地面積高達250平方公尺，遠超過系爭鐵 皮屋面積42.7平方公尺，益證原告之此部費用損失確與系爭 鐵皮屋無關。又被告並未對原告有共同詐欺行為，且經臺灣 花蓮地方法院檢察署檢察官為不起訴處分在案（案號：106 年度偵字第341號，下稱系爭不起訴處分），是原告自無理 由請求被告連帶賠償上開損害。至於有關仲介費部分，被告 張語宸向原告收取之10萬元性質並非仲介費，僅為原告基於 被告張語宸好心介紹本件買賣而給予之紅包錢，又被告張語 宸已向原告說明系爭鐵皮屋現況、坐落第三人土地，且無設 定占有權源等，此問題更已反映於交易價格上，被告張語宸 甚至要求系爭鐵皮屋前手謝佳幼於簽約時到場保證該屋之產 權狀況，該屋產權迄今亦無人爭執，是被告張語宸已盡據實 說明義務，原告亦不得請求返還上開10萬元等語，資為抗辯 ，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項（見本院卷第130頁）： ㈠原告曾於103年6月3日向被告古琇瑗購買系爭房屋並訂定不 動產買賣契約書（見本院卷第9至13頁），約定買賣價金為 400,000元整，原告已交付被告古琇瑗。 ㈡原告曾因買賣系爭房屋交付10萬元仲介費予被告張語宸，被 告古琇瑗有因上開買賣交付2萬元予被告張語宸。 ㈢系爭房屋全部坐落於訴外人林春珠所有之花蓮縣○○鄉○○ 段000 地號土地上，因林春珠曾於105 年間向原告於花蓮縣 光復鄉調解委員會提出案由為拆屋交地（即拆除系爭房屋） 之案件，嗣兩造成立和解，並訂定土地租賃契約書（見本院 卷第17至18頁），約定林春珠將系爭房屋占用其所有土地之 部分出租予原告，租賃期間為3年，自105年6月1日起至108 年5月31日止，每年租金為3萬元。原告已給付林春珠9萬元 。
㈣被告張語宸有不動產經紀營業員證明書及不動產經紀營業員 專業訓練證明書等證照。
㈤系爭房屋房屋稅登記名義人為楊金讚。
㈥若本件經本院審理後認原告請求被告賠償有關加蓋鐵皮屋工 程款部分有理由，兩造同意該工程款金額為90萬元（即本院 卷第31至33頁之單據，金額合計減縮至90萬元）。四、原告另主張被告應連帶賠償其系爭鐵皮屋買賣價金、加蓋修 繕鐵皮屋工程款及支付系爭鐵皮屋坐落土地所有權人租金等 共1,981,700元，及被告張語宸應返還仲介費10萬元予原告 等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥 為：㈠原告請求被告應連帶賠償其系爭鐵皮屋買賣價金、加 蓋修繕鐵皮屋工程款及上開租金等，有無理由？㈡被告張語 宸是否應返還仲介費10萬元予原告？茲分述如下： ㈠原告請求被告應連帶賠償其系爭鐵皮屋買賣價金、加蓋修繕 鐵皮屋工程款及上開租金等，有無理由？
1.被告古琇瑗應無須賠償原告系爭鐵皮屋買賣價金、加蓋修繕 鐵皮屋工程款及上開租金等：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之 品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履 行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前 項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人 之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第 354條、第360條、第227條、第226條第1項分別定有明文。 ⑵原告主張因被告古琇瑗向其保證系爭鐵皮屋無糾紛存在，並 稱該屋係位於國有地上，可永久使用，原告因教育程度不高 ，相信被告始為購買，並於修繕加蓋鐵皮屋後遭坐落土地所 有權人林春珠要求拆屋還地，原告不得已始與林春珠暫定短 期租賃契約，故原告得依系爭契約第5條、民法第360條、第 226條、第227條規定，請求被告古琇瑗賠償系爭鐵皮屋買賣 價金、加蓋修繕鐵皮屋工程款及上開租金等損害等語，並提 出系爭契約書、林春珠存證信函、花蓮縣光復鄉調解委員會 調解通知書、系爭鐵皮屋坐落位置之土地複丈成果圖、林春 珠與原告之土地租賃契約書及和解書、原告通知被告出面解 決本件糾紛之律師函、鐵皮屋工程款估價單等件為證（見本 院卷第9至20頁、第31至34頁），被告則以前詞置辯，並提 出被告古琇瑗與其前手購買系爭鐵皮屋之不動產買賣契約書
、系爭不起訴處分書、被告張語宸之不動產經紀營業員證明 書及不動產經紀營業員專業訓練證明書等件為證（見本院卷 第90至94頁、第107至108頁），經查： ①系爭契約書第5條載明：「賣方保證本件不動產確係自有產 權清楚均無上手、(或原契)、來歷不明及其他債務、糾紛等 並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權，若本件不動產 於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務即因其他 關係而發生糾紛訴訟等或受假扣押、假處分、查封、強制執 行、宣告破產拍賣及其他禁止處分時，賣方即視為違約，如 買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方 負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事全部賠償責任 ，賣方不得異議」等語(見本院卷第10頁)，此為本件買賣有 關瑕疵擔保責任之約定，自應優先民法第360條有關「請求 不履行損害賠償」部分之適用。另參照兩造所述於購買時均 認知本件買賣標的僅系爭鐵皮屋，並不包含坐落土地等情， 足見上開約定僅可解釋為系爭鐵皮屋之出賣人即被告古琇瑗 僅擔保不會有他人對該屋以有所有權或事實上處分權或設定 負擔等主張權利，又系爭鐵皮屋坐落土地之所有權人林春珠 雖曾要求原告拆屋還地等情，惟此既僅導因於原告未取得系 爭鐵皮屋之坐落土地使用權源，且亦為其交易時明知之事項 ，原告自不得以被告古琇瑗違反上開約定而請求買賣價金之 損害賠償。
②再者，兩造既已明知渠等於交易時之標的僅為系爭鐵皮屋而 不包括坐落土地，則就原告額外支出之裝修加蓋系爭鐵皮屋 工程款部分，原告於買受時客觀上應已能預見系爭鐵皮屋可 能因尚未取得坐落土地使用權源而有喪失之虞，其仍願予以 修繕加蓋，自應承擔該支出後無法使用之風險，況參以花蓮 縣地方稅務局106年2月17日花稅財字第1060003399號函附系 爭鐵皮屋之稅籍資料顯示該屋總面積約42.7平方公尺等情（ 見本院卷第60至65頁），及由原告提出之系爭鐵皮屋施工工 程款估價單顯示其就該屋加蓋施工之範圍高達250平方公尺 等情（見本院卷第31頁），堪認原告亦有自行占用除系爭鐵 皮屋坐落土地外之其他系爭土地範圍，是原告支出工程款之 費用，亦難認完全與系爭鐵皮屋有關。是以，本院認原告支 出上開工程款費用部分，並非其得依系爭契約第5條請求被 告古琇瑗賠償之範圍。又原告依民法第227條、第226條等不 完全給付規定請求被告古琇瑗賠償上開工程款部分，查原告 既於締約時明知買賣標的物並不包含坐落土地，則其因無坐 落土地使用權源而生系爭鐵皮屋可能遭拆除，進而導致所支 出裝修工程款費用之損失部分，應為原告購屋時所得預料者
，即難認屬民法第227條第1項、第226條因被告古琇瑗不完 全給付所生損失或同法第227條第2項因不完全給付而生以外 之損失範圍。
③另原告支出上開租金部分，原告既已因未取得坐落土地使用 權源而遭林春珠請求拆屋還地，其欲維持使用該屋另與林春 珠自行達成租賃約定並支付之租金，此應僅屬原告為自己利 益，而與林春珠間另行成立之法律關係，原告因此支出之費 用，難認與本件有相當因果關係，是原告依系爭契約第5條 、民法第360條、第227條、第226條等規定，請求被告古琇 瑗賠償其已支付之租金金額，應為無理由。
2.被告張語宸與被告古琇瑗應無須負侵權行為之連帶賠償責任 ：
按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。 民法第185條第1項前段定有明文。本件原告主張被告兩人欺 騙原告系爭鐵皮屋位於國有地上，不會有人主張權利，可永 久使用，已屬共同詐欺原告購買系爭鐵皮屋，依上開規定請 求被告連帶賠償其損害等語，此為被告所否認。查，原告就 其所述被告誆稱該屋位於國有地上，可永久使用等節，並未 舉證以實其說，且證人即系爭契約兩造締約時之在場見證人 謝佳幼於本院審理時亦證稱：被告張語宸當天要我到現場當 見證人，我有看過系爭契約書，也有在上面簽名，我知道被 告古琇瑗要把系爭鐵皮屋轉賣給原告，我沒有聽到被告有向 原告說房子產權清楚的事。也不清楚被告張語宸有無保證可 蓋鐵皮屋之事等語（見本院卷第81至83頁），另參以原告自 陳從事機車業等語（見本院卷第71頁），顯見其應有相當之 社會經驗及歷練等情，則原告於購屋時既已明知其未購得坐 落基地，是不論該基地是否為國有地，原告客觀上應可預見 日後可能因遭坐落土地所有權人（含國家）主張拆屋還地， 惟其仍願向被告古琇瑗購買系爭鐵皮屋，難認被告有何詐欺 行為，因此，原告無法繼續保有系爭鐵皮屋或支出修繕工程 款或租金等，應非因被告有何詐欺行為所致，是原告依民法 第185條第1項前段規定請求被告連帶賠償原告損害，要非有 據。
3.承上，被告古琇瑗應無違反系爭契約第5條約定，或民法第 360條、第226條、第227條規定，被告兩人亦不構成共同侵 權行為，原告請求被告連帶賠償上開買賣價金、修繕鐵皮屋 工程款及租金等，應為無理由。
㈡被告張語宸應否返還仲介費10萬元予原告？ 1.稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，
應就其所知，據實報告於各當事人。居間人違反其對於委託 人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及 償還費用。民法第565條、第567條第1項前段、第571條分別 定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。民法第179條前段亦有明定。
2.原告主張被告張語宸就系爭鐵皮屋狀況未詳盡調查義務，亦 未誠實報告等，應返還所收取之仲介費10萬元。被告張語宸 則辯以其非房仲業者，僅單純介紹朋友看屋，且其已向原告 詳細說明房屋現況、坐落第三人土地，並無設定占有權源等 情形，應無庸返還10萬元予原告等語。經查，被告張語宸既 不否認有介紹本件買賣系爭鐵皮屋之事，並因該案件自原告 處收取10萬元之費用，顯已該當上開居間契約之要件，原告 與被告張語宸間應已成立居間契約。另原告雖主張被告張語 宸稱系爭鐵皮屋位於國有地上，保證可永久使用等情，然查 原告除未舉證證明被告張語宸確有為上開保證外，且原告既 已明知其未購得系爭鐵皮屋坐落之土地或取得使用權，則當 可預見其未來可能因無土地使用權而遭土地所有權人主張權 利，是難認原告事後遭林春珠請求拆屋還地，與被告張語宸 未盡調查或誠實報告義務有關，原告自不得依民法第567條 第1項前段、第571條、第179條前段規定，請求被告張語宸 返還10萬元仲介費。
五、綜上所述，被告古琇瑗並未違反系爭契約第5條之瑕疵擔保 責任，無庸賠償原告所受損害即買賣價金40萬元，又其餘修 繕加蓋系爭鐵皮屋工程款及租金等費用，則非原告依債務不 履行等規定所得請求被告古琇瑗賠償之範圍，另被告上開行 為並不構成詐欺之共同侵權行為。另被告張語宸亦未有未盡 調查或誠實報告義務。從而，原告依系爭契約第5條、民法 第360條、第226條、第227條、第185條第1項前段、或同法 第567條第1項前段、第571條、第179條前段規定，請求判如 原告上開訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 游意婷