臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度沙簡字第六四０號
原 告 丙○○
訴訟代理人 賴利水律師
複代理人 蘇俊維律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳浩華律師
被 告 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告之聲明：
被告應連帶給付原告新台幣三百五十萬元，及自九十年十月十六日起至遷讓房屋 之日止，按每月三十五萬元計算之違約金，並願供擔保請准宣告假執行。二、事實摘要：
（一）原告主張被告乙○○以被告甲○○為連帶保證人，於民國八十八年十二月十五 日，向原告承租坐落台中縣沙鹿鎮○○街六七巷二六號地下室，面積一○○二 ．六平方公尺房屋，做為經營花式撞球業之用，約定租期至八十九年十二月十 五日止，每月租金為新台幣（下同）七萬元，於租期屆滿被告不交還房屋時， 即應支付原告違約金每月三十五萬元。嗣租賃期限屆滿，原告曾親自並委託友 人多次告知被告，如欲續租，應續行訂約，否則即應遷讓交還租賃物。惟被告 百般敷衍，拒絕遷讓交還房屋，且續行營業，原告不得已於九十年五月二十四 日，以存證信函通知被告，然被告非但拒不遷讓房屋，且以存證信函回覆予以 拒絕，至九十年十月三十一日始搬離。為此提起本訴請求判決如聲明所示。對 被告抗辯則以：如被告認為違約金過高，應該履行契約，原告並沒有收租金， 被告亦拒給租金，且不願續租，不生不定期租賃之問題。（二）被告乙○○對於與原告訂立租賃契約，約定租期自八十八年十二月十五日起至 八十九年十二月十五日止之事實不爭執，惟辯稱：租約期滿後，原告沒有反對 續租之意思，是原告沒來收租金，依法視為不定期租賃。又系爭租賃標的物係 防空避難室，不得出租做為其他用途，原告將之做為出租標的物，應屬違反強 制規定，租約應屬無效，自不生違約金問題，且被告因承租前開地下室而遭台 中縣政府以違反消防法為由開單告發繳交罰款，是縱或契約不繼續，則契約書 有關違約金之約定亦屬過高等語資為抗辯。被告甲○○迭經本院合法通知均未 到場，亦未提出任何書狀以供本院審酌，此部分本院依法自得依民事訴訟法第 三百八十五條第一項後段，依職權為一造辯論判決。三、法院之判斷：
（一）被告乙○○以租賃標的物為不得出租做為營業使用之地下室為由而主張本件租 賃契約為無效，惟查本件租賃標的物為台中縣沙鹿鎮○○街六七巷二六號地下 室，而該地下室業經台中縣清水地政事務所發給建築改良物所有權狀，有該所
有權狀及建物登記謄本各在卷可憑。又系爭地下室可供做為店舖使用，此有台 中縣政府建設局使用執照影本在卷足證，是本件系爭租賃標的物既有獨立之所 有權狀及可供店舖使用之不動產，且為原告所有，是兩造以系爭地下室為租賃 標的物，其租賃契約當屬有效無疑。至被告乙○○於承租系爭地下室後將之做 為花式撞球之營業場所，雖遭台中縣政府以違反消防法為由開單告發，惟此乃 被告於承租系爭地下室做為其經營花式撞球場所使用後，未依規定遴用防火管 理人、未設排煙設備及未設室內消防栓設備等違反消防法之規定而遭台中縣政 府開單報發，有台中縣消防局第四大隊消防安全檢查不合格規定限期改善通知 單在卷可佐。是縱或原告於訂約時知悉被告承租系爭地下室係做為須有前開設 備之營業使用，充其量亦僅負租賃物是否有瑕疵之擔保責任，與前開租賃契約 是否有效無涉。是本件租賃契約應屬有效。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之 意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。而所謂出 租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於租期屆滿後，相當 時期內，能表示反對意思而不表示者而言；且反對之意思不以明示之反對為限 ，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純之沉默，尚難認為已有默示 反對續租之意思；又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方 面，係以有無表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件 ，故茍無即表反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍屬成就（最高 法院四十三年台上字第三六七號判例、四十六年台上字第一八二八號判例及四 十七年台上字第一八二０號判例參照）。查本件租賃契約之期滿日為八十九年 十二月十五日，有租賃契約書可稽，亦為兩造所不爭執，而原告於租賃契約期 滿後已逾五個月之九十年五月二十四日始以台中五十支郵局第一二五八號存證 信函通知被告須於七日內續行訂約並支付未付租金，有原告所提出之該存證信 函可證。參以原告住居於台中縣沙鹿鎮○○街七號，與開租賃標的物所之台中 縣沙鹿鎮○○街六七巷二六號地下室，係屬同一條街，應相距甚近，且被告既 於租賃期滿後仍繼續使用該地下室營業，衡諸一般交易觀念，原告如反對與被 告續約，應不致遲至五個多月後始以存證信函通知被告。再者，依原告前開存 證信函所示，原告僅對被告表示，被告「履經催促，均未履行續約及支付租金 之責，茲以本信函催告台端（按即被告）於收函後七日內，務必依約續行訂約 並支付未付租金。」，是原告於存證信函中僅催促被告出面續約及支付租賃期 限屆滿後尚未支付之租金，並未為反對續約之意思表示甚明。揆諸前開最高法 院判例意旨，本件原告既未於相當期間對被告為反對續租之意思表示，自應視 為以不定期限繼續契約。至原告於書狀中固聲明曾親自並委託友人多次告知被 告，如欲續租，應續行訂約，否則即應遷讓交還租賃物乙節，則原告除提出前 開存證信函外（該存證信函並無反對續約之意思表示，詳前述），並未舉證以 實其說。是原告主張被告尚未支付租金亦未出面續約而謂本件租賃契約已因期 限屆至而終止，請求被告連帶給付如聲明所示之違約金，自無可採，而被告主 張本件依法視為不定期限繼續契約，依法洵屬有據，自堪採信。（三）綜上所述，本件租賃契約為有效，惟依法應視為不定期限繼續契約，是租賃契
約既已繼續存在，自不生契約書第六條第二款所指被告於租賃期滿不交還房屋 即應支付違約金之問題，從而原告請求被告應連帶給付原告新台幣三百五十萬 元，及自九十年十月十六日起至遷讓房屋之日止，按每月三十五萬元計算之違 約金，自屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附 麗，應併駁回。
（四）據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項後段 、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十六 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 簡 賢 坤
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十六 日 書記官
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十一 日 書記官臺灣臺中地方法院民事裁定 九十年度沙簡字第六四０號 上 訴 人 丙○○ 住台中縣沙鹿鎮○○街七號右上訴人與被上訴人乙○○等間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十六日本院第一審判決，提起第二審上訴，查本件訴訟標的金額核定為新臺幣三百五十萬元，應徵裁判費銀元一萬七千五百元，折合新台幣五萬二千五百元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十二條第二項前段規定，限該上訴人於收受本裁定送達後五日以內逕向本院豐原簡易庭如數補繳，逾期不繳，駁回上訴，特此裁定。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十二 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 簡 賢 坤
右為正本係照原本作成
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十二 日 書記官