臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第712號
原 告 丁○○
訴訟代理人 乙○○
張佳瑜律師
複代理人 李慧芬律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 周德壎律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於九十八年十二月二十八日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告於民國97年11月13日提起民事 訴訟請求被告給付賠償金新台幣（下同）296萬元。嗣於本 院98年4月17日以書狀將聲明變更為，被告應給付原告270萬 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。核屬減縮聲明事項，揆諸前開規定，應予准 許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告於97年3月6日，經東森房屋仲介，以總價金1100萬元， 向被告購買其所有坐落台北縣新店市○○段0000-000 地號 土地所有權應有部分10000分之826（以下簡稱系爭土地）暨 其上00000-000建號，門牌號碼為台北縣新店市○○路78巷1 弄9號之建物（以下簡稱系爭房屋），及前開建物之後院增 建部分和地下一樓使用權，雙方定有不動產買賣契約書，並 已於97年5月30日辦理交屋。惟原告於交屋後，始發現多項 瑕疵（詳下述）。
㈡系爭房屋後院及側院部分之增建物（以下簡稱增建物）即將 遭到拆除：
1.按系爭買賣契約書第1條第2項第2款明定，乙方（即被告） 在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部分之查報或拆 除通知者，甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆除之部 份辦理鑑價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方在簽訂 本契約前，即已收到前述查報、拆除通知而未告知者，甲方 （即原告）除得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除
本契約並向乙方請求因此所受之損害。
2.然內政部營建署於買賣契約書簽訂前，即已規劃台北縣新店 地區○○○○道系統新建工程（以下簡稱下水道工程），增 建物即將因下水道工程之進行而遭拆除。下水道工程原定施 工日期為96年4月27日至99年4月22日，嗣後施工時間延後， 但該房地所座落之寶興里曾於96年5月31日為此召開里民說 明會，原告早於簽訂系爭買賣契約前即已知悉買賣標的所在 地即將進行下水道工程，屆時增建物將進行拆除，對此被告 於訂約時故意隱匿不告知。系爭房地權狀面積雖僅32坪，惟 銷售時標榜使用面積約有60坪，故原告始願意以遠高於當時 市場行情之價格購買系爭房地，但權狀以外之增建物原告為 配合下水道工程，由系爭房屋庭院圍牆內縮75公分，而遭拆 除，此非但影響系爭不動產之買賣價值，且使用效用亦將因 此大幅減少; 故依系爭買賣契約書第1條第2項第2款，及民 法第354條、第359條、第227條等之規定，原告得主張減少 買賣價金，並就因此所受損害請求被告賠償之。 3.按增建物面積共計為12.8坪，以增建部分市價行情約為產權 部分市價行情之1/3計算，每坪價金約9.7萬元，故原告請求 減少價金124萬元。又原告於增建物已支出裝修費用共100萬 元，且增建物拆除時，原告另需就1樓與2樓共構部分進行拆 除後之修改工程，此部分計需支付工程費用16萬元，故原告 請求被告賠償此部分損失計116萬元。
㈢後院增建物漏水嚴重：
系爭房屋於97年5月30日辦理交屋，然於97年7、8月間，因 連日下雨，原告始發現後院增建物部分滲水嚴重，經原告多 次通知被告皆未獲回應，故原告乃於97年9月24日以新店寶 橋郵局第269號存證信函正式通知被告，惟被告仍置之不理 。上開漏水問題之修復計需20萬元，故原告爰依民法第354 條及第359條，請求減少價金20萬元。
㈣被告根本無地下室專用權：
系爭房地於銷售時，標榜權狀面積雖僅有32坪，但實際可使 用面積則有60坪之多。經原告前往了解系爭房地使用狀況， 除見確有後院增建物可供使用外，現場亦確實見被告將其貨 物堆置於地下一樓，被告當場並向原告表示地下一樓為其專 用；且雙方訂立買賣契約時，買賣契約書第1條買賣標的除 記載權狀建物及土地持份外，尚特別註記有增建部分之後院 及地下一樓使用權。原告考量地下一樓日後可供原告經營之 公司置放貨物使用，遂與被告訂立買賣契約，然於交屋後， 使用地下一樓時，卻遭其他住戶反對，原告方始知悉被告並 無地下一樓之約定專用權，原告當初購買系爭房地，做為營
業用途之目的亦因此而受影響。為此，爰依民法第350條、 第353條、第227條及第354條、第359條等之規定，請求減少 價金10萬元
㈤聲明：1.被告應給付原告270萬元整，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。2.訴訟費用 由被告負擔。3.如獲勝訴判決，原告願以現金供擔保，請准 假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告不知系爭房屋增建物，因下水道工程必須遭到拆除： 1.被告不知系爭房屋增建物，因下水道工程必須遭到拆除，寶 興里於96年5月31日，因下水道工程所召開之里民說明會並 無居民參加，被告此時已未居住於該地，並未受邀此項說明 會；且召開之說明會迄今2年有餘仍未施工。該屋增建物係 20 多年前房屋初完工時，被告向建設公司買受後完成，此 部分被告從未接獲違建拆除之認定或通知，系爭房屋2樓已 另售予他人，其2樓增建部分與1樓共構，但未見有違建拆除 爭執，原告稱被告於88年增建2樓增建物時即已遭報拆云云 ，並非屬實。
2.又違章建築遭拆除之風險承擔，依兩造買賣契約約定，係以 交屋前或交屋後收到相關單位對於增建物之查報或拆除通知 ，為風險承擔之分界時點。原告係於購買系爭房屋後，變更 原有增建物，拆除厚達8吋之承重牆，危及全棟建物安全而 遭人舉發，經臺北縣政府違章建築拆除大隊於98年8月12日 ，被告交屋後認定，其所為之違章建築為新增建之違建，通 知將擇期拆除，故原告主張此部分之損害可歸責被告，為無 理由。且原告迄今均未證明系爭房屋增建部分已遭拆除。 ㈡原告又稱屋後增建物有漏水情形，然兩造於買賣系爭房地所 簽立不動產標的現況說明書，並無原告所提出之手寫註記， 無法證明被告曾於契約書上聲明無滲水狀況；原告所提出之 照片亦無法證明屋後原增建部分有滲水嚴重之情形。再者， 屋後原增建部分真有滲水嚴重之情形，原告無論於購買前看 屋時，或於被告搬空之後原告裝潢前，應均可發覺，依常理 應立即向被告或房屋仲介提出質疑。退萬步言，縱有如原告 所述屋後增建部分確有滲水情形，但依民法第355、356條之 規定，被告不負擔保之責，且依法原告應被視為承認其所受 領之物，與被告無涉。
㈢至於系爭房屋地下1樓部分，因登記為防空避難室，故兩造 約定原告僅有使用權；此項使用權不在產權內，亦即原告僅 可使用，但須保持所有土地共有人自由出入之狀態。原告私 自將自家1樓打通到地下防空避難室，造成同棟住戶之反彈
，此乃原告購買系爭房屋後所為，與被告無關，被告就此部 分請求賠償，顯無理由。
㈣又原告主張於97年7、8月問口頭通知被告系爭房地有上開瑕 疵，並於同年9月間以存證信函通知被告云云，然原告於承 買系爭房地前及交屋時，已仔細觀察過系爭房屋，應可察覺 原告所主張之瑕疵，但原告對此並未表示意見，則依民法第 355、356條規定，原告應被視為承認其所受領之物，被告不 負擔保之責。並聲明：原告之訴及假執行駁回；訴訟費用由 原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告在97年間由東森房屋新店江陵加盟店經紀人員之仲介， 向被告買受系爭房地，雙方在97年3月6日簽訂買賣契約書， 原告已付訖價金1,100萬元，被告於同年5月30日點交系爭房 地予原告，並已辦妥所有權移轉登記。
㈡東森房屋仲介銷售系爭房地時之物件明細表，記載系爭房屋 權狀面積32.03坪、使用面積約60坪。
㈢被告在不動產標的現況說明書第21點填載買賣標的有增建物 ，增建位置為一樓空地 (增建大約8坪)；另在第22點勾選增 建物未曾被拆除或接獲過拆除通知。另買賣契約書第1條第 2項增 (違)建物欄勾選系爭買賣標的另有增建部分，並在增 建部分位置一欄記載：後院。地下一樓乙方（即被告）僅有 使用權 (但本使用權不含在產權內)等語。
㈣內政部營建署於兩造簽訂系爭契約書前，即已規劃台北縣新 店地區○○○○道系統新建工程第三標，施作區域包含新店 市實興里、寶安里、忠孝里、大鵬里等地區，原訂施工日自 96年4月27日至99年4月22 日，雖因故該工程尚未施作，但 主管機關前於96年5月31日即針對此工程之施作，舉辦寶興 里里民說明會，被告並未於該日會議之簽到簿簽到。 ㈤台北縣政府違章建築拆除大隊曾寄發97年8月12日北縣拆認 字第0970034842號違章建築認定通知書予原告，認定系爭房 屋後方有建造完成之增建物，並通知原告應自行拆除該違章 建築，如未自行拆除者，拆除大隊將強制拆除，費用由原告 負擔。
四、增建物拆除部分
1.兩造不動產買賣契約書第1條第2項第2款約定，「乙方（即 被告）在交屋前，收到相關單位對於前述違章建築部份之查 報或拆除通知者，甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就通知拆 除之部分辦理鑑價，並依鑑價結果減少買賣價金；但如乙方 在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆除通知而未告知 者，甲方（即原告）除得依上述約定辦理鑑價減少價金外，
亦得解除本契約並向乙方請求因此所受之損害」，此有不動 產買賣契約書可稽（本院卷第93至96頁）。又，本件買賣契 約所附不動產標的現況說明書關於「增建物是否曾被拆除或 接獲過拆除通知」一項係勾選「否」，亦有不動產標的現況 說明書可考（本院卷第20頁）。
2.原告主張被告於簽約前即曾就系爭增建物收受拆除通知，但 未告知原告，雖提出施工前說明會簽到簿、施工說明會會議 記錄、違章建築認定通知書、施工說明會資料（本院卷第17 至19頁、97至110頁）為證。經查：
⑴原告所提出之96年5月31日施工前說明會簽到簿並無被告出 席之簽到記錄，證人周宥峻（即寶興里里長）亦到庭結證稱 並未看見被告或其家人出席施工前說明會（本院98年12月7 日言詞辯論筆錄），是以無從認為被告有出席該次施工前說 明會，自無從證明被告知悉施工說明會會議記錄、施工說明 會資料所記載之事項；違章建築認定通知書之發文日期則為 97年8月12日，已在本件買賣契約成立之後，更無從認為係 被告於簽約前業已收受之拆除通知。
⑵證人周宥峻（即寶興里里長）到庭結證稱，伊擔任寶興里里 長迄今已3任共11年，「（原告之夫）周先生本身也住在我 們里，原本他在我們里裡面另外就有房子，門牌我不知道， 但是是住在大樓。...我們寶興里在施作污水工程之前，我 為了服務里民，事先有邀請施工單位和設計單位來我們里開 說明會，我在公佈欄上面有貼開會通知單，可能周先生認為 陳先生應該會知道這件事。」，「針對他們那個區塊有兩次 （說明會），寶興里被分成兩個發包部分。...大樓沒有被 設計在污水工程的設計範圍內。但是如果大樓住戶願意施作 ，管委會同意，相關單位也會處理。」，「我們發施工說明 會通知是放在公佈欄上...公佈欄的公告是我親手去放的。 他們這一棟的公佈欄一定會有。買賣的房屋是一樓，一樓的 大門和二樓以上的大門是分開的，公佈欄是在二樓以上的大 門上，我有在公佈欄放公告，一樓的大門上並沒有公佈欄， 沒有公佈欄的部分我沒有去放公告。」，「（問：這兩次說 明會你是否有看過陳先生和他的家人參加過？）沒有印象。 （問：除了說明會以外，你有無自己向陳先生或其家人提過 污水工程這件事？）沒有，我們不可能針對個人去聊到這件 事。（問：陳先生或其家人有無向你問過？）沒有。因為開 說明會是我們里長為了服務主動要求施工、設計單位來說明 ，公家機關並沒有要求里長要這樣做。」，「（問：<提示 原告起訴狀附件三>是否是施工說明會的簽到簿和會議記錄 ？是第一次說明會還是第二次說明會？）看不出來是第一次
或第二次，但是是我看過的簽到簿和會議記錄沒錯。」，「 （問：你如何知道要施工？）施工單位告訴我的。...應該 沒有發公文。...因為施工單位要做污水工程之前在樓下都 會貼違章告發單。」，「（問：你是否看過他們買賣的這戶 是否有被貼到<違章告發單>？）我不可能單單去看這戶，而 且兩造這一戶是在前一個區塊已經施作百分之八十之後才施 作。照規定是一定要貼違章告發單，因為法規有規定，施作 污水工程一定要有施作空間在，在施作工程的空間上如果有 違章的話，住戶要自行拆除，如果住戶不配合，就會開告發 單，然後縣府拆除大隊會來強制拆除。（告發單會貼）兩次 ，第一次貼白的，第二次是紅的，第一次貼了之後如果沒有 拆，第二次貼紅單就會強制拆。法規有規定單邊要有75公分 的施作空間。但是在貼紅單之前會經過相當的協調溝通。」 ，「（問：你除了邀請施工單位辦說明會之外，你是否有用 其他方式通知里民？）沒有。（問：是否知道里民對於工程 的施作究竟瞭解的程度為何？）知道的程度不多。因為臺北 縣還沒有聽說要施作，包括我本人也是被施工單位告知後才 知道有這件工程。施作時要開違章，所以住戶的反彈會很大 ，影響施工的進度。」，「（問：他們在看到有人被拆時， 有無里民向你詢問究竟他們家裡會不會被拆除？）有。（問 ：<被告>陳先生這戶有無來向你問過？）沒印象。（問：< 原告>周先生呢？）沒有。周先生是因為買了這個房子之後 被施工單位貼單子告知要拆除，他才知道這件事。（問：施 工單位在第二個區塊貼單子究竟是本件買賣之前或之後？這 我不清楚。」，「（問：周先生被貼單子之後是否有告訴過 你他被貼白單或是紅單？）沒有。（問：周先生被貼單子來 向你詢問的時候，就你的瞭解該區塊那時候是被貼白單還是 紅單的時程？）白單。（問：他來向你說他被貼單子，這時 是否開過第二區塊說明會了？）開過第一次了。我不知道他 們的買賣是在第一次說明會之前還是之後。但是第二次說明 會就已經確定是在買賣之後。」等語（本院98年12月7日言 詞辯論筆錄）。按證人周宥峻係新店市寶興里里長，與兩造 並無特殊情誼，衡情應無故意偏袒任一造之理，是其證詞應 屬可採。
⑶依證人周宥峻上開證言，可知證人周宥峻雖曾舉辦施工前說 明會，然無從認為被告或其家人曾出席，證人周宥峻並未主 動告知被告此事，被告亦未主動向證人周宥峻詢問，是以無 從證明被告或其家人曾確實由說明會或證人周宥峻處得悉系 爭房屋增建物將遭拆除之訊息。雖證人周宥峻證稱系爭房屋 同棟2至5樓大門公告欄貼有施工前說明會通知等語，然該通
知究僅屬里長所製發之開會通知，依原告所提照片顯示之開 會通知內容（本院卷第63頁），開會通知除開會時間、地點 外，僅記載「台北縣新店地區○○○○道系統新建工程第三 標-寶興里用戶接管施工前說明會」，以及主管機關、監造 單位、承包商等內容，並無一語涉及用戶違章建築之拆除事 項，與契約所稱之「查報、拆除通知」無法相提並論，縱被 告曾看見此一開會通知，亦無從遽行推論被告知悉系爭房屋 增建物將遭拆除。況依證人周宥峻之證述，工程單位於拆除 前需張貼二次違章告發單，第一次為白單、第二次為紅單， 而系爭房屋所在之區塊，係於本件買賣後始被張貼白單，原 告亦因而得悉系爭房屋增建物可能遭拆除之事，據此，可知 系爭房屋係於兩造買賣後始被張貼第一次違章告發單，自無 從認為於買賣契約成立前有何遭張貼違章告發單之情況。 ⑷又，原告雖主張證人所稱之第一次施工前說明會於96年5 月 31日即已召開，早於本件買賣之前，且與會人數眾多，被告 居住當地甚久，鄰居間口耳相傳，被告要無不知之理云云， 然查，證人周宥峻結證稱，「（原告之夫）周先生本身也住 在我們里，原本他在我們里裡面另外就有房子，門牌我不知 道，但是是住在大樓。」，「（問：周先生原先住的房子距 離他現在買的系爭房屋距離多遠？）六百公尺有吧，走路三 分鐘一定到。」，「（周先生住在大樓裡面）從我有印象以 來應該有3年。」，「（問：寶興里做的第一個區塊距離周 先生以前住的大樓路程多遠？）兩百公尺。（問：所以是更 近？比他現在買的這棟房子距離他原來的住處更近？）兩邊 都很近。（問：原來那一塊已經做了百分之7、80，所以住 戶往來都可以看到？）都可以看到。（問：施工的情況是否 會發出很大的聲音？）會。」，「（問：所謂第一區塊做到 百分之七、八十，是否已經開始拆除住戶的違章？）已經拆 除至少百分之五十。」等語（本院98年12月7日言詞辯論筆 錄），可知原告並非初由外地前來之購屋者，於購買系爭房 屋前，原告自身亦已居住當地多年，且系爭房屋距原告原居 住之大樓步行不到3分鐘，更有甚者，寶興里之另一區塊早 於系爭房屋所在區塊開始施作前，即已施作達七、八成，該 區塊之住戶違建亦已遭拆除半數以上，而原告原居住之大樓 距已施作之區塊步行僅需2分鐘，施工過程亦發出很大聲響 ，若認為被告縱未出席說明會，仍可因開會通知或說明會召 開之事實知悉系爭房屋增建物將遭拆除一事，相同之推論亦 可完全套用於原告自身；原告既堅稱其於本件買賣前不知系 爭房屋增建物可能將遭拆除，則其執相同之事實指被告必係 知悉系爭房屋增建物可能將遭拆除而故意隱瞞，顯屬自相矛
盾，要無可採。
⑸綜上，依原告所提事證，無從認為被告於簽約前即已收受增 建物之查報或拆除通知而未告知，則原告依系爭買賣契約書 第1條第2項第2款，原告得主張減少買賣價金124萬元及損害 賠償116萬元，共計240萬元，即屬無據。又，系爭增建物係 屬違建，此為原告所明知，此觀買賣契約書第1條第2項記載 「本買賣標的另有增建部份，因依法令無法登記，故關於此 部份雙方權利義務如下：增建部份位置：後院...」，以及 不動產標的現況說明書關於「是否有增建物（包括未登記之 改建、增建、加建、違建部份）」亦勾選「有，增建部份位 置一樓空地，增建大約8坪」之記載即明。違建本即有遭拆 除之危險，此為原告所明知，不能認為係瑕疵，自不能僅以 系爭增建物目前將遭拆除，認為即屬民法所稱之瑕疵或不完 全給付；況兩造買賣契約書第1條第2項既已明訂兩造就增建 物部分之權利義務，則被告僅需遵守該條約定，即應認為被 告業已依債之本旨履行，其所給付之買賣標的物並無滅失或 減少其價值、效用之瑕疵，至於契約訂立後始發生之拆除通 知，則屬原告依約應承擔之風險，不得謂為瑕疵或不完全給 付。原告既未能舉證證明被告有何違反買賣契約書第1條第2 項第2款約定之情事，則其依民法第354條、第359條、第227 條等之規定請求減少買賣價金及損害賠償共240萬元，亦屬 無據。
六、增建物漏水部分
1.原告主張系爭房屋於97年5月30日辦理交屋，然於97年7、8 月間，因連日下雨，原告始發現後院增建物部分滲水嚴重， 上開漏水問題之修復計需20萬元，故原告爰依民法第354條 及第359條，請求減少價金20萬元，並提出照片、不動產標 的現況說明書、估價單等件為證。
2.證人丙○○○即系爭房屋買賣之買方仲介）到庭結證稱，「 那時看因為裡面還有放東西，而且原屋主住了二十幾年，是 第一手一直到現在才賣，都沒有整理。」，「我帶買方也就 是原告的先生去看房子，從頭到尾都是原告的先生（乙○○ 先生）與我接觸，只是登記原告的名下，周先生做事很謹慎 ，所以看房子時他都有拍照，看屋時屋主、我同事都在，我 帶原告的先生至少看過三、四次，時間大概是在97年的一月 至三月之間，這間房子有加蓋的事情，我們都有據實告知周 先生，臺北縣消保官那裡也有據實報告。」，「增建部分周 先生有拿相機說有看到一點他認為是漏水的痕跡，當時他沒 有說什麼，後來交屋以後他也沒有請我們處理。一般而言， 買方如果買到有漏水的房子都會告訴仲介，請我們去跟賣方
講，看是要補貼買方讓買方自行修理，或是由賣方處理好再 交給買方，我過去也都是這樣處理過很多個案。」，「（當 時周先生看到增建部分的漏水痕跡）在廚房跟廁所加蓋那裡 ，是增建的最後面。」，「（問：以你自己的判斷是否認為 那是漏水？）我認為就算是有漏水也是屬於已經補好，乾掉 的痕跡。就算有漏水，也是過去漏水，並非現在還再漏水。 」，「（問：漏水的情況看起來嚴重嗎？）不會，請人修理 頂多幾千元就可以了。」，「（問：< 提示附件六>是否你 當時看到漏水的樣子？)不是。浴室一般水管如果有水流下 來日久也是這個樣子，何況這是二十幾年的房屋。當初周先 生跟我說的漏水是在廚房跟浴室那邊天花板和牆壁的接縫。 」，「（問：當時看屋時，有無附件六照片所示現象？）沒 有，一般看屋很少有人彎下去看洗手台下方。頂多是看水管 有沒有通，照片的狀況一般是雙方都不會在意的情況。買賣 重點是在價錢的問題。」，「我記得到五月底交屋之間拖了 一段時間，因為買方要出國，剛好那段時間給賣方整理搬家 。那時候應該二、三月份是梅雨季節。我印象中有一次是在 下雨後周先生約我去看屋，但是事隔很久，我記不太清楚。 但是整個看屋過程我印象就是那次周先生提說有漏水痕跡的 情況。」等語（本院98年10月1日言詞辯論筆錄）。查證人 丙○○○買方（即原告）仲介，且為原告自行聲請傳訊之證 人，衡情當無故為不利於原告陳述之理，是以其證言應屬可 信。
3.依證人丙○○○證詞，以及原告所提出之照片，可知系爭房 屋為屋齡二、三十年之中古屋，於原告購入整修前，被告並 無加以清掃美化甚至翻修整頓之情況，是以若有漏水，亦不 致有刻意抹除或以裝潢掩蓋之情況。再者，觀原告所提出之 漏水情況照片（調解卷第16頁、本院卷第176頁），其中調 解卷第16頁之黃色污漬，顯與一般浴室常見之水漬皂垢無異 ，且浴室有水痕乃正常狀況，不得即指為漏水，證人丙○○ ○稱此為一般中古屋浴室水管之情況，並非原告之夫當初所 指稱之漏水位置，至於本院卷第176頁照片更僅顯示廚房之 白色磁磚，完全無法看出有何原告所指之嚴重滲水狀況，是 依原告所提照片，無從證明系爭房屋有何漏水情事。況上開 照片所拍攝之位置均非隱蔽處，於一般看屋過程均可輕易發 現。而原告於購買系爭房屋前，自97年1月至3月間由證人丙 ○○○同其夫前往看屋即達三、四次，並曾於雨後前往，查 台北地區冬季、春季向來多雨，且本件因故延至5月底始交 屋，應不致有長達5個月未下雨之情況，以證人丙○○○述 ，原告之夫看屋甚為謹慎，攜帶相機拍照，亦曾於雨後前往
等情，若有如原告所述之嚴重漏水情況，衡情斷無不能發現 之情況，且一旦發現，更無不據以為要求降價之籌碼之理。 然原告之夫於看屋時對於其所謂廚房與浴室天花板和牆壁的 接縫處之疑似漏水痕跡當場並無任何表示，交屋後亦未請仲 介處理，據此，要無從認為系爭房屋增建物於交屋時有原告 所指之漏水現象。原告自陳其於交屋後曾對系爭房屋加以翻 修，並提出翻修前後照片為證（調解卷第19至23頁），系爭 房屋之狀況於交屋後顯已有重大變化，原告既不能舉證證明 系爭房屋於交屋時即有漏水，則縱系爭房屋目前確有漏水情 事，亦無從認定係交屋前即存在之瑕疵。從而，原告主張系 爭房屋增建物嚴重漏水，依民法第354條及第359條，請求減 少價金20萬元云云，為無理由，不應准許。
七、地下室使用部分
1.原告主張伊看屋時現場亦確實見被告將其貨物堆置於地下一 樓，被告當場並向原告表示地下一樓為其專用，且雙方買賣 契約第1條特別註記有增建部分之後院及地下一樓使用權。 詎交屋後，使用地下一樓時，卻遭其他住戶反對，原告方始 知悉被告並無地下一樓之約定專用權，原告當初購買系爭房 地，做為營業用途之目的亦因此而受影響，為此，爰依民法 第350條、第353條、第227條及第354條、第359條等之規定 ，請求減少價金10萬元。被告則以地下一樓為防空避難室， 原告僅可使用，但須保持所有土地共有人自由出入之狀態。 原告私自將自家1樓打通到地下防空避難室，造成同棟住戶 之反彈，此乃原告購買系爭房屋後所為，與被告無關。 2.按一般屋齡較久之公寓大廈，早年住戶間可能有頂樓住戶使 用屋頂、一樓住戶使用地下室之默契，但除依公寓大廈管理 條例明確將共用部分約定為專有部分外，此種默契至多僅能 認為係共有人間之分管契約，不能認為屬專用權之約定。經 查，買賣契約第1條第2項第2款註記「地下一樓乙方僅有使 用權（但本使用權不含在產權內）」此有不動產買賣契約書 （本院卷第93 頁）可稽。是依買賣契約之記載，兩造僅約 定有地下一樓之「使用權」，與原告所稱之「專用權」已屬 有別。
3.證人丙○○○到庭結證稱，「因為屋主住在那裡二十幾年， 屋主告訴買方他們都在使用地下室，賣這個房子有包括地下 室使用的價金。隔壁所有地下室都有封起來，只有這一戶沒 有封，其他住戶還是可以進得去，沒有把門封起來。」，「 （問：賣方有無明說買方可以自由使用地下室？或是把他封 起來排除其他住戶進入？）沒有特別這樣說。（問：買方有 無問？）我忘記了。屋主的意思應該是就是照原來的狀況使
用。」，「當時屋主有跟買方講說他在這邊使用二、三十年 應該沒有問題。就我瞭解，樓上的人說，買方把整個一樓原 來的格局都改變，並且有打通地下室，所以有去向違建的主 管單位申報說這樣會影響結構安全。」，「（問：<提示附 件七>雙方在簽訂契約加註有關地下室使用部分時到底是如 何說的？）意思就是指賣方在這裡使用這麼久了，使用應該 沒有問題。」等語（本院98年10月1日言詞辯論筆錄）。依 證人丙○○○證詞，亦僅能證明兩造於買賣時之認知係原告 可依被告原先使用地下室之現狀繼續使用，無從證明被告有 向原告表示其可依自己之意願，將地下室視為自己之專有部 分任意為事實上處分之表示，亦即所謂「使用權」之約定， 充其量僅可認為係住戶間有由一樓住戶使用地下室之默示分 管契約存在，不能認為被告曾表示，或以契約約定地下室為 一樓住戶之專有部分。
4.原告於看屋時之地下室使用現狀，係地下室雖由被告使用， 但並未將門封死而阻絕其他住戶進出，業據證人丙○○○述 綦詳，原告亦未證明被告曾向其表示可改以他種方式使用， 是以住戶間就地下室之分管契約，應認為係由一樓住戶依被 告當時之方式為使用。然原告自承其遷入後開了一個門由一 樓直通地下室（本院98年8月17日言詞辯論筆錄），顯係將 地下室據為自己專用而排除其他住戶之使用，顯見原告之使 用方式業已逾越原分管約定之使用方式，嗣後招致其他住戶 反對，即不能認為係被告交付之系爭房屋不具有約定之地下 室使用權。原告既未舉證證明其於依原有方式使用地下室時 ，即已遭其他住戶反對而無法使用，則原告主張因無法使用 地下室，依民法第350條、第353條、第227條及第354條、第 359條等之規定，請求減少價金10萬元云云，即屬無據。八、綜上所述，原告依買賣契約書第1條第2項第2款、民法第350 條、第353條、第354條、第359條、第227條等規定，請求被 告賠償原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告 受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
十、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 21 日
民事第三庭 法 官 陳怡雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 1 月 21 日
書記官 鄭美華