臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第634號
原 告 甲○○
訴訟代理人 高涌誠律師
林柏男律師
黃旭田律師
被 告 和泰豐建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃淑芬律師
上列當事人間請求給付賠償金事件，本院於民國99年1月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰壹拾萬肆仟伍佰柒拾壹元，及自民國九十七年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬肆仟伍佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告法定代理人於起訴時為謝文聰，繼於本院審 理期間變更為乙○○，業經其具狀聲請承受訴訟（見本院卷 第77頁），經核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分
㈠原告主張：兩造於民國96年7月13日簽定買賣契約書（下稱 系爭契約），由原告向被告購買臺北市○○區市○段三小段 185、186、187等地號土地三筆及同段236建號即門牌號碼為 臺北市○○路17號之房屋（下稱系爭房地），然因系爭房屋 之原承租戶統一超商股份有限公司（下稱統一超商）之租期 至98年1月31日始終止，故兩造在系爭契約特別約定第6點約 定，若買方（即原告）需提前終止租約，則統一超商自97 年8月1日起至98年1月31日止之賠償金或補償金由賣方（即 被告）負擔。嗣後原告為申請建照重建大樓之用，遂向統一 超商終止租賃契約，並要求其於97年6月4日前搬離，統一超 商遂以97年4月3日97統超字第173號函請求新臺幣（下同）1 ,480,965元(設備殘值172453元及營業損失利益1,308,512元 )，原告並於97年5月30日給付統一超商1,480,965元，其中 被告應負擔1,104,571元（平均月淨利163,564×6=981,348
，加上設備殘值123,18 7元），原告曾以圓環郵局第322號 存證信函催告被告給付，惟未獲置理，爰依系爭契約特別約 定第6點之法律關係，請求被告給付上開款項及法定遲延利 息等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,104,571元，及自97 年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔 保請准宣告假執行。
㈡被告則以：對原告主張被告應負擔之統一超商賠補償金1,10 4,571元不爭執，惟因系爭契約第3條約定原告除於簽約當日 交付588萬元之即期支票外，應於96年7月18日支付第二期款 5,000萬元、於96年8月18日支付第三期款5,000萬元、於96 年9月18日支付第四期款3,336萬元及於96年10月13日前支付 尾款3億2,000萬元。詎原告各期款均有部分金額未依約支付 ，依系爭契約第8條第3項、特別約定條款第1點、第3點約定 ，原告應給付遲延違約金4,104,800元及負擔被告向全國農 業金庫銀行（下稱農業金庫）貸款之利息955,032元，然原 告僅支付利息335,290元，總計有4,724,542元（4,104,800+ 955,032-335,290=4,724,542）尚未償還被告，業經被告以 97年2月19日世貿郵局第233號存證信函催告原告，惟未獲置 理，爰依民法第334條第1項前段規定主張抵銷等語，資為抗 辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保 請准宣告免予假執行。
二、反訴部分
㈠反訴原告主張：反訴被告未依系爭契約第3條約定，按時給 付反訴原告第二、三、四期款及尾款。依系爭契約第8條第3 項、特別約定條款第1點、第3點約定，原告應給付遲延違約 金及負擔被告向農業金庫貸款之利息，總計金額為4,724,54 2元，扣除反訴原告在本訴中與反訴被告本訴請求之金額1,1 04,571元抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告3,619,9 71元 （4,724,542-1,104,571＝3,619,971），爰依系爭契約第8 條第3項及特別約定第1點、第3點之約定，請求反訴被告給 付上開款項等語，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告3,61 9,971元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。 ㈡反訴被告則以：反訴被告於簽約時已告知反訴原告，因系爭 契約金額龐大及資金調度之需，其各期款將會較約定日期延 後數日支付，故反訴被告付款雖有遲延，但在每期款項給付 日前，皆事先告知反訴原告並得其豁免，反訴原告不得事後 向其請求違約金。又縱認反訴被告有給付遲延，然反訴原告 未曾向反訴被告催告給付，與契約第8條第3項約定需經催告 始得請求違約金之要件不符，況系爭契約違約金之約定過高
，應予酌減。至延後支付尾款所生之農業金庫貸款利息部份 ，反訴被告本已於96年10月間向銀行申請貸款以支付尾款， 然因當時適逢內政部將抵押權契約改版，地政機關與銀行對 該新版契約書之見解歧異，致申請案延宕件使銀行無法如期 核撥貸款，而因貸款程序之延遲係不可歸責於反訴被告，雙 方乃協議以反訴被告開始對原承租戶收取租金之日即96年11 月5日以後之利息335,290元由買方（即反訴被告）負擔，而 反訴被告亦已將該利息支付與反訴原告，故有關農業金庫銀 行貸款利息之部分，雙方已合意由反訴被告補貼反訴原告利 息33 5,290元，反訴被告亦已支付與反訴原告，故反訴原告 再為請求實無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈反訴原告之 訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於96年7月13日簽訂系爭契約，約定如原告提前終止統 一超商之租約，被告須負擔自97年8月1日起至98年1月31 日 止，因提前終止統一超商租約之賠償金。
㈡原告提前終止與統一超商之租約，並已給付統一超商1,480, 965元，被告依約應負擔部分賠償數額為1,104,571元。 ㈢系爭契約第8條第3項約定之每日千分之五之遲延違約金，須 經催告始得請求。
四、得心證之理由
原告主張被告依約需給付統一超商補償金1,104,571元，為 被告所不爭執，惟抗辯原告遲延給付各期價金，依約應給付 被告遲延違約金及負擔被告向農業金庫貸款之利息，被告並 以之與原告之請求為抵銷，剩餘部分則另以反訴請求等語， 為原告所否認，兩造並以前開情詞置辯，是本件之爭點為： ㈠遲延違約金部分：被告是否同意原告延後付款，而拋棄期 限利益？如無，被告有無催告原告給付價金？該違約金之約 定有無過高？㈡被告主張原告應負擔農業金庫貸款利息619, 742元是否有理由？經查：
㈠被告是否同意原告延遲付款，而拋棄期限利益？ ⒈原告主張其於簽約時即告知被告，屆時為資金調度之必要， 給付日期將會晚幾天，被告當時之法定代理人謝文聰、實際 負責人乙○○及林副總即表示可以通融等情，業經證人即兩 造締約時在場之代書邱王珠瓊到庭證稱：「我是買方指定代 書，簽買賣契約時我有在場，過戶手續也是我去辦的…」、 「（簽約當時原告有沒有向被告表示因資金調度每期的付款 會有稍微遲延的事情？）簽約當時賣方有林副理，還有乙○ ○及謝文聰在場，買方有我與我先生及甲○○夫妻。因為系
爭價款肆億多，所以原告太太說出資不是他一個人，另外還 有他的姪子，而且原告有的資金在海外匯進來需要時間，所 以付款有稍微遲延，請賣方通融。乙○○表示沒有關係。到 時向我們林副理說就可以了，是可以通融的。」等語甚為明 確。雖證人乙○○雖證稱：「我是在95年至97年間擔任被告 公司總經理，當時原告與被告公司買土地房屋的合約是我擬 定的，交給原告代書看過之後才簽約。」、「（原告是否向 證人表示如果各期價金晚幾日交是否可以？）原告簽約時沒 有說，是簽約後每期價金繳交時，常有遲延的情形，我們有 電話向其催告，原告說他在推案的時候會有現金的收入，雙 方再找補。我跟他說一定要做找補，因為我們案子要結案。 」等語，然證人乙○○係原告公司總經理，亦係被告公司實 際負責此次買賣之人，與被告公司之立場一致，其就自己當 時是否有代表被告同意原告延後數日給付價金，將影響被告 得否向原告請求遲延利息及違約金，是其此部分之證述，非 無偏頗之虞而難遽採。反之，依證人邱王珠瓊上述其受委託 辦理本件移轉登記事宜之過程及證人乙○○所述：「應買方 要求有共同委託一位邱代書。」等語，可知代書邱王珠瓊僅 係受兩造共同委託辦理移轉登記之第三人，與兩造是否有合 意原告遲延交付價金乙節並無利害關係，其具結後陳述證言 ，按理並無故為迴護原告而虛偽不實陳述之必要，故證人邱 王珠瓊所證述之內容應較客觀可採。
⒉又查，依系爭契約第3條約定，原告除應於簽約當日交付588 萬元即期支票外，需於96年7月18日支付5,000萬元之第二期 款，而原告於96年7月13日簽約當日，除交付被告之負責人 謝文聰1紙票面金為588萬元、發票日為96年7月13日之即期 支票以支付第一期款外，並同時交付5紙票以原告為發票人 ，載發票日均為96年7月18日、票面金額各為1000萬元，合 計5000萬元之支票給被告，作為將來給付第2期款5000萬元 之用，然其後原告復於96年7月25日另持4紙以銀行為發票人 ，金額共計3000萬元之支票與謝文聰，以取回前開原告開交 謝文聰之3紙面額共計為3000萬元之支票等情，有經謝文聰 簽收並註記：「雙方於96年7月13日簽立之買賣契約中所收 之價款支（票），其中新台幣參仟元正，由下列4張台支本 票更換上列3張甲○○先生之個人支票」等文字之支票及簽 收單影本在卷可稽（見本院卷第90-93頁），則被告既已於 簽約之96年7月13日當日收受發票日期為第二期付款日即同 年月18日、金額與第二期款相同之5000萬元支票，倘被告未 於第二期付款日前同意原告調度資金而延後給付，則被告於 96年7月18日付款日當天即可將該5紙面額共5000萬元之支票
全部提示兌現，豈會待同年月25日原告另持面額計3000萬元 及發票日（96年7月18日）之4紙支票與其換票來支付第二期 款5000萬元中之3000千萬元價金？堪認原告主張被告有同意 原告延後數日給付價金之主張，堪可採信。
⒊再者，如依被告所稱，原告於96年7月至10月間就第二、三 及四期款之給付均有遲延之情形，則其依系爭契約第8條第3 項約定：「前兩項違反義務之一方經他方催告而於催告期間 履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付延遲違約金。 ……」，被告即得請求原告給付高達4,104,800元之違約金 。倘被告未免除原告各期之遲延責任，理應會向原告請求給 付該鉅額之款項，然其竟遲至1年後原告提起本件訴訟請求 其分擔統一超商之補償金後，方於97年11月23日之答辯狀中 主張其得向原告請求遲延之違約金，此顯與常情有違。被告 雖辯稱：被告公司因逢改選董監事，故未立即向原告催繳違 約金，然依證人乙○○之證述：「（原告付完尾款之後，何 以被告公司沒有向原告催討遲延的罰金？）因為公司大約在 97 年7月左右有改選董監事，改選後先委請會計師作查帳， 所以沒有立即行使權利。」等語，可知被告改選董監事係在 97年7月間，而本件原告支付第二至俟其款之時間為96年7月 至10月，倘被告未同意免除原告遲延違約金之義務，本可於 上開董監事改選前向原告請求，然其卻捨此不為，直至原告 向其請求統一超商補償金時方提出此抵銷抗辯，其所辯時否 屬實，實有疑義，應認原告稱被告有同意其延後給付各期價 金乙節，較可採信，是原告主張被告不得再向其請求給付遲 延之違約金，應有理由。
㈡被告主張原告負擔全國農業金庫貸款利息619,742元是否有 理由？
⒈查系爭契約第3條關於買賣價金、給付方式約定：「…尾款 參億貳仟萬元…買方最遲應於第三期款交付日起算六十日內 將尾款付清（即簽約日起九十日內），最遲日期為民國九十 六年十月十三日前交付尾款」、另契約特別約定第1點則約 定：「買方尾款若無法如期交付時得延續3個月，該期間賣 方（即反訴原告）原提供擔保向全國農業金庫貸款之利息由 買方負擔」、第3點約定「買賣價款未完全付清前，現有租 戶租金仍由賣方（即反訴原告）收取」等內容可知，如原告 於96年10月13日後之3個月內始交付尾款，應負擔遲延期間 被告支付與農業金庫貸款之利息。又查，原告係於96年12月 27日始支付尾款3億2000萬元被告，而被告於96年9月26 日 至96年10月26日、96年10月26日至11月16日期間，分別支付 農業金庫849,867元、586,757元等情，有農業金庫放款繳款
存根2紙在卷可稽（見卷第115、116頁）。依上開約定，原 告本應負擔前述被告於96年10月13日後支付與全國農業金庫 之利息。
⒉又查，系爭契約約定之尾款交付期日即96年10月13日前，適 逢內政部將抵押權契約書改版，而因地政機關與銀行對該新 版契約書之見解歧異，致於該期間向地政機關申請抵押權設 定之案件多有延宕進而影響銀行核撥貸款期日等情，業經證 人邱王珠瓊證稱：「因為96年10月間銀行的貸款契約中其他 約定事項都有改版，改版後銀行向地政事務所報備，地政機 關才會受理抵押設定申請。當時原告是在96年10月初向全國 農業申請貸款，已辦好對保，就等全國農金向地政機關報備 好，地政機關才會收件。後來一直到十月底全國農金才將文 件交給我去送件」等語為證。又原告主張因其向銀行申請抵 押貸款以支付尾款之時程有所延宕，經其與被告協商後，雙 方考量於96年11月4日前，被告尚得收取系爭房屋原承租戶 之租金以補償其利息支出，是改以原告開始收取系爭房屋租 金之日即96年11月5日起為基準日，而由原告負擔被告自該 基準日起支付與農民金庫之利息。故原告乃於96年12月27日 支付96年11月5日起至同年月16日止之利息335,290元（計算 示：58 6,757元÷21日×12日＝335,290元）與被告等情， 有結算明細表、被告銀行存摺影本等件在卷可稽（見本院卷 第196、9 9頁）等在卷可稽，被告雖抗辯原告支付之335,29 0 元僅係其應分擔之部分利息，並否認有同意免除原告支付 自96年11月5日前之利息云云。然如被告未免除原告負擔96 年11月5日前之利息義務，而要求其負擔自96年10月14日起 至同年11月16日止之全部利息，衡諸一般交易常情，原告於 償還部分利息時，當不會以335,290元此非整數金額支付， 且該金額復與被告轉讓租金收取權與原告之日即98年11月5 日起至同年月16日止後半段期間利息之金額相同，是原告所 述其係因兩造有合意以此金額結算利息，故以該金額支付與 被告乙節，尚非無理。被告雖否認兩造有結算本件買賣款項 而製作前開結算明細表，然依上開明細表所示，其結算日期 係96年12月17、結算結果則是原告應給付被告184,935元等 情，核與被告自行提出之銀行存摺影本所示，原告於上開結 算日翌日即96年12月18日匯款與被告之金額184,935元相同 ，且觀諸該結算表之內容主要係計算被告應將原承租戶之押 租金轉讓與原告之金額，扣除原告代收被告應收之96年11月 1 日至4日之租金及代付、代收之稅金後，原告尚應給付與 被告之款項等情，倘非被告提供上開其與各原承租人之資料 與原告進行會算，原告如何得知其應給付被告之結餘款為
184, 935元並將之匯與被告，應認兩造確有就本件買賣雙方 應付金額為結算，原告並依該結算金額付款與被告，始符常 理。故原告主張兩造已就原告應負擔之農業金庫利息進行結 算，原告並已以將結算之335,290元支付被告，被告不得再 向其請求等語，應有理由。
㈢綜上，被告抗辯原告應給付被告4,104,800元違約金及補償 被告向農業金庫支付之利息955,032元，均無理由，是被告 抗辯其得以上開款項與本訴原告請求之金額1,104,571元抵 銷；並另行提起反訴請求原告即反訴被告給付上開扣除抵銷 金額後所餘之違約金及利息補償金3,619,971元(即4,104,80 0-1,104, 571＝3,619,971)，均無理由。五、從而，被告主張原告應付違約金及利息補償金之抵銷抗辯既 無理由，則原告依系爭契約第6條約定，請求被告給付原告 1,104,571元，及自97年5月25日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許；另被告即反訴原告依系爭 契約第8條第3項、特別約定第1點，請求反訴被告給付經本 訴抵銷後之違約金及利息補償金3,619,971元，及自反訴起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 無理由，應予駁回。
六、本訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金 額宣告之；至反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳杰正
法 官 莊書雯
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
書記官 謝梅琴
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