損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,98年度,1546號
TPDV,98,訴,1546,20100129,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1546號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　商桓瓏律師
複　代理人　鄭淑燕律師
被　　　告　太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丁○○
追加　被告　丙○○
訴訟代理人　李德正律師
　　　　　　林凱律師
複　代理人　趙立偉律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年1月21日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠按訴訟，由被告住所地之法院管轄；又當事人得以合意定第 一審管轄法院，民事訴訟法第1條第1項前段、第24條第1項 前段分別定有明文。查本件被告址設臺北市大安區○○○路 ○段285號2樓之1，且兩造以合約書第12條合意管轄定本院為 第一審管轄法院，有兩造不動產購買意願書（見台灣板橋地 方法院民事卷第47頁）可稽，亦為兩造所不爭執。是本院自 有本件第一審管轄權，合先敘明。
㈡再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經 查，本件原告原起訴聲明為：被告太平洋房屋股份有限公司 應給付原告新臺幣（下同）158萬8000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國9 8年7月24日以書狀追加被告丙○○，並變更聲明為：一、被 告丙○○及太平洋仲介股份有限公司應各給付原告158萬200 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。二、前項之給付，經任一被告為給付，其他被告 於清償範圍內同免給付之義務。三、原告願供擔保，請准宣 告假執行。經核，原告訴之變更、追加，所主張基礎事實相 同，僅擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆之首揭說明，其 所為訴之變更應予准許。
貳、實體方面：




一、原告起訴主張：
㈠緣伊前於97年8月中旬透過被告太平洋房屋仲介股份有限公 司（下稱太平洋房屋公司）仲介，得知被告丙○○所有坐落 臺北縣永和市○○段187地號土地應有部分萬分之383及其上 建物及門牌號碼為臺北縣永和市○○路139號5樓及頂樓加蓋 房屋（下稱系爭不動產）有意出售。伊即透過被告太平洋房 屋公司營業員李立偉等人的介紹，與被告丙○○洽談買賣事 宜，於看屋過程中雖曾發現系爭房屋頂樓加蓋部分之前陽台 外牆有滲水之痕跡，惟當時被告丙○○之代理人即訴外人陳 清漂與被告太平洋房屋公司上開營業員一再保證系爭房屋除 上開滲水部分外，絕無漏水問題品質無虞，且被告丙○○願 於交屋前，將上開滲水部分修繕完成，伊因信賴被告太平洋 房屋公司為專業之房屋仲介業者，乃因而信以為真，最後於 97年9月2日以總價628萬元向被告丙○○買受系爭不動產； 詎伊買受系爭房屋後，即遭逢雨季，除發現上開滲水部分並 未修繕完成外，系爭房屋室內遇雨即漏水嚴重，致伊就系爭 房屋完全無法為使用收益，足見系爭房屋顯有嚴重漏水之重 大瑕疵；甚且伊將系爭房屋漏水瑕疵通知被告太平洋房屋公 司後，被告丙○○及太平洋房屋公司竟拒不同意依正常施工 法修繕系爭房屋，且對於伊為損害賠償之請求及請求減少價 金之表示，均相應不理，有失誠信。
㈡按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者 委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介 行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負 善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲 介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義 務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。最高 法院84年度台上字第1064號民事裁判參照。本件被告太平洋 房屋公司之營業員等人對於上開嚴重漏水之情事，本有調查 之義務，詎該等營業員既知悉系爭房屋有上開情事之重大瑕 疵，卻於推銷之過程中，以系爭不動產重要事項說明書，向 伊保證系爭房屋經重新裝潢，並無嚴重漏水之瑕疵且品質無 虞，使伊誤信而締約買受，致受有損害，故爰依不動產經紀 業管理條例第26條第2項規定，請求被告太平洋房屋公司負 賠償責任。
㈢次按民法第三百六十條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特 別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有 某種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該 條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買受人 間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當



時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之 方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品 質，而出賣人予以同意，均無不可。又按買受人依民法第三 百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以 意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍 內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金 之請求權存在。最高法院83年度台上字第1707號判決、87年 台簡上字第10號判例分別可參。被告丙○○以全新裝潢之方 式，粉飾上開嚴重滲漏水之瑕疵後，出售予伊，則被告丙○ ○就上開瑕疵之存在，自難推諉為不知，足見被告丙○○就 本件實有故意不告知瑕疵之情事；況且，被告丙○○就系爭 房屋亦於系爭不動產買賣契約書之現況說明書，保證系爭房 屋並無上開漏水等瑕疵，而品質無虞，故伊自得依民法第36 0條請求被告丙○○給付債務不履行之損害賠償158萬2000元 ；退步言之，如認被告丙○○並無保證系爭房屋之品質，及 故意不告知瑕疵等情事，惟系爭房屋既有上陳嚴重之滲漏水 之瑕疵，依一般市場交易行情價值顯然低落，伊亦得依民法 第359條規定，請求減少價金158萬2000元。另被告太平洋房 屋公司與被告丙○○就上開賠償之請求，係屬不真正連帶債 務，如經任一被告為給付，另一被告即免給付之義務。並聲 明：㈠被告應各給付原告158萬2000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起（即98年8月14日）至清償日止，按年息5％計算之 利息。㈡前項之給付，經任一被告為給付，其他被告於清償 範圍內同免給付之義務。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則抗辯：
㈠被告太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房屋公司） 部分：
原告經由被告太平洋房屋公司仲介，歷經數次帶看後，分別 於97年8月30日出價二次，最後以總價628萬元整，購買被告 丙○○所有之系爭不動產，並簽立系爭不動產買賣契約書， 被告丙○○雖於97年8月14日曾簽立一般委託銷售同意書， 並於「標的物現況說明書」第3項勾選無滲漏水，惟當時系 爭房屋亦曾無任何滲漏水情事，從而被告太平洋房屋公司即 依此情形製作製作如原證一之不動產重要事項說明書，按所 謂標的現況說明書係指所載標的於填表日期之「現況」上之 描述，非對日後作判斷之唯一依據，更非如原告所稱之保證 。而後如前述於97年9月2日簽約時，原告確認屋況後，發現 頂樓加蓋前陽台部分有滲漏水情形，便於原證二之不動產買 賣契約書中之「標的物現況說明書」第3項清楚記載，並約



明由被告丙○○負瑕疵擔保責任，原告於同年9月間歷經辛 樂克及哈格比颱風之後再次確認屋況，針對漏水部分再與被 告丙○○商議，直至97年11月26日交屋日，原告對屋況確認 修繕完成無誤後，方始辦理給付尾款交屋結案，因此，原告 所稱之瑕疵是否於交屋時即已發生，對此物之瑕疵之產生被 告太平洋房屋公司究有何故意過失被告物之瑕疵擔保責任為 何須由被告太平洋房屋公司負擔，以及所主張之損害金額係 如何計算？是否與被告太平洋房屋公司有關，原告皆未予以 說明。因此原告之訴顯無理由，故聲明：⑴原告之訴駁回。 ⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡被告丙○○部分：
兩造簽訂系爭不動產買賣契約時，原告已知悉系爭房屋包括 頂樓加蓋部分前陽台有滲漏水之情形，因此，依民法第355 條第1項規定，原告自不得以系爭房屋有漏水瑕疵為由，請 求被告負擔保之責，再者，原告自簽訂系爭不動產買賣契約 之97年9月2日，或完成交屋之日即同年11月26日起，迄今未 曾以任何方式通知被告系爭有如原告所主張之漏水瑕疵，即 使是原告自稱其於98年4月19日為系爭房屋漏水損害總檢， 亦未立即以任何方式就系爭房屋漏水瑕疵之情形通知被告， 依民法第356條規定，原告既怠於為發現瑕疵之通知，即視 為承認其所受領之系爭房屋，故原告即不得爰依民法第359 、360條規定，向被告丙○○主張瑕疵擔保責任；另原告主 張其因系爭房屋之瑕疵所受之損害為158萬2000元及因系爭 房屋之瑕疵所應減少之價金為158萬2000元，惟原告就上開 主張之損害及交易價值之低落，僅泛稱158萬2000元，至該 金額係如何計算得出、所依據之單據或參考文件等資料，均 未見原告提出說明，原告自應舉證證明之。況且，被告於系 爭房屋交屋前已委請訴外人園壹工程有限公司施作漏水修繕 ，並於系爭房屋交屋時交付保固合約書正本予原告，原告即 可逕自依據保固合約書之約定，向園壹工程有限公司請求就 系爭房屋漏水之現況維修繕，原告反而驟然起訴，實有違民 法第148條第2項誠信原則，故原告之訴無理由，資為抗辯。 聲明：⑴原告之訴駁回。⑵被告願供擔保，請准免為假執行 。
三、本件兩造協議不爭執事實：（見本院審訴卷第125頁正反面 ）
㈠被告丙○○原為門牌編號臺北縣永和市○○路139號5樓暨頂 樓加蓋房屋及其基地應有部分（下稱系爭不動產）所有人。 於97年8月14日委託被告太平洋房屋公司出售系爭不動產。 ㈡填表日期97年8月15日之標的物現況說明書「是否滲漏水情



形」欄位，記載為「否」（見本院審訴卷第25頁）。 ㈢原告於97年8月中旬透過太平洋房屋公司營業員李立偉之仲 介，於97年9月2日以總價628萬元，向被告丙○○購買系爭 不動產，雙方並簽有不動產買賣契約書，且因原告發現頂樓 加蓋部分前陽台部份有滲漏水情形，乃於標的物現況說明書 「是否滲漏水情形」之「如有滲漏水情形」欄位⑸加註：「 其它頂樓加蓋部份前陽台」等文字，並勾選「賣方修繕後交 屋」（見本院審訴卷第36至51頁）。
㈣97年9月間，辛樂克及哈格比颱風先後襲台。 ㈤原告與被告丙○○於97年11月26日完成系爭不動產之交屋手 續。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告丙○○明知系爭房屋有嚴重滲漏水之情形 卻未告知該瑕疵，實有故意不告知瑕疵之情事存在，伊自得 爰依民法第359條規定請求被告丙○○負損害賠償責任，縱 被告丙○○無上開情事，惟被告丙○○亦於系爭不動產買賣 契約書之現況說明書，保證系爭房屋並無上開漏水等瑕疵， 而品質無虞，因此，伊仍得依民法第360條規定請求被告丙 ○○減少系爭不動產買賣價金158萬2000元；而被告太平洋 房屋公司因其營業員明知系爭房屋有滲漏水之情形，於推銷 之過程中，仍以系爭不動產重要事項說明書，向伊保證系爭 房屋經重新裝潢，並無嚴重漏水之瑕疵且品質無虞，使伊誤 信而締約買受，致受有損害，故伊亦得依不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，由經紀人員受雇之經紀業即被告太 平洋房屋公司負賠償責任等語。惟為被告丙○○及太平洋房 屋公司所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠原告 是否得因被告丙○○有故意不告知系爭房屋有滲漏水之情事 ，而請求債務不履行之損害賠償，或因被告就系爭房屋有為 不滲漏水之品質保證，進而得以請求減少價金？㈡又被告太 平洋房屋公司之經紀人員李立偉是否知悉系爭房屋有滲漏水 之瑕疵，且未善盡調查義務，造成原告受有損害，致被告太 平洋房屋公司須因此而負損害賠償責任？分述如下： ㈠按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。民法第360條、第359條本文分別明文規定。 是依前開條文可知，出賣人出賣之物如有欠缺其保證之品質 或出賣人有故意不告知瑕疵，買受人自得請求損害賠償，再 者，出賣人有民法第354至358條規定而應負擔保之責時，買



受人亦得主張減少價金或解除契約。
⑴查原告主張被告丙○○於簽訂系爭不動產買賣契約時即已知 悉系爭房屋有漏水之情形，卻故意不告知此瑕疵，進而致伊 受有損害云云，固提出兩造系爭不動產重要事項說明書、系 爭房屋現場照片附卷為憑（見本院審訴卷第18至27頁、第52 至94頁），惟被告丙○○則辯以原告已知悉系爭房屋包括頂 樓加蓋部分前陽台有滲漏水之情形，自不得向其請求；且原 告從簽訂系爭不動產買賣契約迄今原告皆未通知其漏水瑕疵 之情事，顯見原告已承認其所受領之系爭房屋，故原告前揭 主張顯為無理等語。經查，本件系爭不動產買賣填表日期為 97年8月15日之標的物現況說明書，針對是否有滲漏水情形 之欄位固係記載為「否」，然系爭買賣契約係於97年9月2日 簽訂，而當時的標的物現況說明書有關是否有滲漏水情形之 欄位，則改勾選為「是」，且於備註說明中加註：「其它頂 樓加蓋部份前陽台」等文字，並勾選「賣方修繕後交屋」， 此觀填表日期為97年9月2日之標的物現況說明書甚明（見本 院審訴卷第44頁），是以原告於簽訂契約當時顯已知悉系爭 房屋頂樓加蓋部分之前陽台會有滲漏水之情事堪以認定。又 觀諸原告所提出系爭房屋之現場照片，該等照片中所發生之 日期大多為97年1月8日、2月15日、3月10日、3月28日、7月 5日等期日，皆係發生於契約成立之前，可見原告於簽訂系 爭不動產買賣契約即已知悉系爭房屋尚有其餘部分會有滲漏 水之情形，自屬無疑，如此被告丙○○何來有故意不告知瑕 疵之情事？另原告稱系爭不動產之標的物現況說明書有記載 系爭房屋並無上開漏水等瑕疵，故有保證系爭不動產之品質 云云。然查於簽訂契約當時，該說明書已變更記載為有滲漏 水之情形，且為兩造所簽名，已如前述，原告以此認被告丙 ○○就系爭房屋有擔保其品質之情事存在，難認有據。準此 ，被告丙○○抗辯原告已知悉系爭房屋包括頂樓加蓋部分前 陽台有滲漏水之情形，堪屬真實，原告爰依民法第360條規 定訴請損害賠償，洵屬無據。
⑵再按，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項訂有明文。 查原告於簽訂系爭不動產買賣契約時，業已知悉系爭房屋有 滲漏水之情事，前已說明，依前開條文規定，出賣人即被告 丙○○自不負擔保之責，再參諸民法第359條規定可知，如 出賣人不應負擔保責任時，買受人自不得請求解除契約或減 少價金，是原告據以民法第359條規定請求減少系爭不動產 之價金，亦不足採。
㈡第按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理



業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。另稱居 間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂 約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項， 應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人 ，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營 業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務，民法第565、567條分別定有明文，是不動 產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據 實報告及妥為媒介及調查之義務，此亦有最高法院84年台上 字第1064號判決可資參照。另由該判決意旨可知，仲介業者 應審酌相關文件之真偽，而不動產狀況說明書，自屬買賣交 易所應付之重要文件，因此，仲介業者有調查不動產狀況說 明書所列各狀況之義務，該義務，應認為是仲介業者之主給 付義務，違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動 產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業 者依不動產經紀業管理條例第26條第2項負連帶責任。經查 ，被告太平洋房屋公司自承被告丙○○於97年8月14日曾簽 立一般委託銷售同意書，因當時系爭房屋並無任何滲漏水情 事，故於該同意書之「標的物現況說明書」第3項勾選無滲 漏水，進而於填表日期為97年8月15日之標的物現況說明書 針對是否有滲漏水情形之欄位記載為「否」之文字，惟嗣於 簽訂契約時發現頂樓加蓋前陽台部分有滲漏水情形，故又於 系爭不動產買賣契約中填表日期為97年9月2日之標的物現況 說明書內勾選有滲漏水之情形，並就上開事實提出歷次標的 物現況說明書為證（分見本院卷第32至33頁、審訴卷第25、 44頁）。準此，被告太平洋房屋公司業已履行其對於系爭不 動產有無滲漏水情事之調查義務；再者，本件系爭不動產買 賣契約實際交屋時間為97年11月26日，為兩造所不否認，而 依上開說明，原告於簽訂契約當時業已知悉系爭房屋除頂樓 加蓋部分之前陽台有滲漏水外，其餘部分亦有此情形，是以 原告主張其有誤信業務員李立偉而締約買受系爭不動產之情 事發生，難認真實。綜上，不動產經紀業管理條例第26條第 2項固有經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過 失致交易當事人受損害，應與經紀人員負連帶賠償責任之規 定，然因原告未能舉證證明被告太平洋房屋公司之經紀人員 有何故意或過失之行為致伊受有損害之情事，是原告訴請被 告太平洋房屋公司應負賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告於契約成立時既已知悉系爭房屋存在滲漏水 之情形，反以民法第359條及第360條規定訴請債務不履行之 損害賠償及減少價金，尚有未合；另原告未能證明被告太平



洋房屋公司之業務員有何故意或過失之行為致伊受有損害， 其依不動產經紀業管理條例第26條第2項請求被告太平洋房 屋公司負損害賠償責任，亦無足採，是原告請求被告應各給 付伊158萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即98年8月 14日）至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
書記官 邱美嫆