臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1030號
原 告 辛○○
訴訟代理人 巫坤陽律師
被 告 森台企業有限公司
法定代理人 甲○○
乙○○
戊○○
丙○○
丁○○○
己○○
壬○○
庚○○
訴訟代理人 鄭世脩律師
複代理人 周嬿容律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國99年1月5日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段二小段1167建號，即門牌號碼台北市○○區○○路4段137號4樓之2房屋，遷讓返還予原告。被告應自民國九十八年四月十四日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬肆仟捌佰壹拾參元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾壹萬肆仟肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按有限公司之清算依公司法第113條之規定係準用無限公司 之規定。而「無限公司之清算，以全體股東為清算人，但本 法或章程另有規定或經股東會議決議另選清算人者，不在此 限」；「清算人應於就任後十五日內，將其姓名、住所或居 所及就任日期，向法院聲報」；又「清算人有數人時，得推 定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表 公司之權。推定代表公司之清算人，應準用第八十三條第一 項之規定向法院聲報。」公司法第79條及83第1項、第85條 第1項前段及第2項分別定有明文。
二、被告森台企業有限公司業經臺北市政府民國（下同）96年4 月17日府建商字第09683523100號解散，被告公司股東會議
雖曾決議選任林文淵會計師為清算人，惟林文淵會計師並未 就任，此為兩造所不爭執，並有森台企業有限公司變更登記 表在卷可稽（見本院卷第39至41頁），且被告之公司章程並 未有清算人之規定，是被告之清算，應以全體股東為清算人 。又原告辛○○（原名許家豪）亦為被告之股東，因原告與 被告涉訟，僅以其他股東為被告之法定代理人，核與法尚無 不合，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段1167建號， 即門牌號碼台北市○○區○○路4段137號4樓之2房屋（以下 簡稱系爭房屋）為伊所有，被告於95年1月向伊承租系爭房 屋，租賃期間自95年1月至95年12月，租金每月新台幣（下 同）22,500元，全年為270,000元。被告自96年1月起即未再 支付租金，伊於98年1月20日曾委請巫坤陽律師以台北北門 郵局第274號存證信函代為函告被告，請於文到15日內支付 96年至97年之租金540,000元整，逾期不理，即以該存證信 函為終止租賃關係之意思表示通知，然被告仍未給付。爰依 民法第455條前段、第767條前段規定，請求被告返還系爭房 屋。㈡系爭房屋之租賃關係業經伊終止，被告無使用之權源 ，除應返還系爭房屋外，另依民法第184條第1項侵權行為、 第179條不當得利規定，被告應給付相當於租金之不當得利 或賠償相當於租金之損害。系爭房屋租金每月22,500元，被 告自96年1月起即未再支付原告租金，累計至97年12月止， 二年合計共為540,000元整。原告依前開規定，請求被告給 付540,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。㈢又被告現仍繼續無權占用系爭 房屋，原告依前開規定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日 起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,500元等語，並聲明 ：㈠被告應將台北市○○區○○段二小段1167建號，即門牌 號碼台北市○○區○○路4段137號4樓之2房屋，遷讓返還予 原告。㈡被告應給付原告540,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應 自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告 新臺幣22,500元。㈣第一項、第二項請求，原告願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：被告係向訴外人甲○○、己○○承租系爭房 屋，並非係向原告承租，原告所提出之建物謄本、房屋稅繳 款書、扣繳憑單皆係現今所有權之歸屬及課稅之證明，並非 租賃契約書，原告仍應提出租賃契約書以證明其為本件租賃 契約訴訟標的適格之原告。原告既非系爭房屋之出租人，其
終止系爭房屋租賃關係自屬無據，其請求不當得利或相當於 租金之損害，亦屬無據。至原告訴請遷讓房屋部分，按核被 告於清算中，就出租人甲○○、己○○可得請求之租金，均 計入從被告公司之資產變賣得以受清償之標的，是以原告事 後繼受己○○之所有權，除須繼受己○○部份之所有租賃權 利義務關係外，就被告公司而言，亦因進入清算，而無違反 租賃契約之事由，原告尚無權利得主張合法終止租約等語， 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造對於下列事項：㈠被告森台企業有限公司業經臺北市政 府以96年4月17日府建商字第09683523100號函為解散登記， 被告公司股東會議所選任之清算人林文淵會計師並未就任。 ㈡系爭房屋原為訴外人己○○所有，於93年2月16日以買賣 名義登記為原告所有，被告現仍占有使用系爭房屋。㈢原告 於98年1月20日曾委請巫坤陽律師以台北北門郵局第274號存 證信函催告被告於文到15日內支付96年至97年之租金540,00 0元整，逾期不理即以該存證信函為終止租賃關係之意思表 示通知；被告則於98年2月11日委請鄭世脩律師以桃園慈文 郵局第270號存證信函函覆原告否認與原告間有租賃關係存 在。㈣被告自96年1月起未曾支付租金予原告。㈤被告曾開 立95年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單（所得總類：房屋租賃 ）與原告等事實，均不加爭執，復有森台企業有限公司變更 登記表、建物登記第二類謄本、97年房屋稅繳款書、95 年 度各類所得扣繳暨免扣繳憑單、存證信函及回執等在卷可稽 （見本院卷第39至41頁、第9至14頁、第75至82頁、第92至 95頁），並經本院查明無訛，則此部分之事實，自堪認為真 實而足以採信。
四、原告起訴為前揭請求，被告否認向原告承租系爭房屋，則本 件所應審究者，厥為：㈠原告與被告間就系爭房屋是否有租 賃契約關係存在？㈡若否，被告主張其與訴外人甲○○、己 ○○間就系爭房屋訂有租約，故對系爭房屋有占有使用之合 法權源，有無理由？㈢被告得否以其進入清算程序為由而拒 絕給付租金？原告得否以被告積欠租金為由而終止該租賃契 約？㈣原告可否依民法第455條前段、第767條前段規定，請 求被告返還系爭房屋？㈤原告可否依民法第184條第1項、第 179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或賠償 相當於租金之損害？金額為何？可否請求被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,500元？ 茲析述如次：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其與被 告就系爭房屋有租賃契約關係存在，業據其提出被告所開 立與伊之95年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單（所得總類： 房屋租賃）為證，雖被告辯稱係向訴外人甲○○、己○○ 承租系爭房屋云云，惟其並未能提出任何證據證明（租賃 契約書或各類所得扣繳暨免扣繳憑單），且證人己○○於 本院98年7月28日審理時已證稱：「（被告是否承租台北 市○○路○段一三七巷四樓之二房屋，證人是否知悉？若 知悉，係向誰承租？每月租金多少？租期為何？有無相關 租約得提出？）我清楚，被告現在是跟原告承租，以前是 跟我與甲○○承租，區別點在93年以後，92年底就過戶給 原告，所以93年後就改成跟原告承租，每年簽一次，一年 27萬元，一直都保持這樣，沒有改過，有時半年一付，有 時一年一付，租約都在會計師林文淵那邊，每年都有重新 簽約」等語明確，核與前揭建物登記第二類謄本所載，原 告係93年2月16日登記取得系爭房屋相符，況被告如認原 告非系爭房屋之出租人，豈會開立前揭各類所得扣繳暨免 扣繳憑單予原告？是足認被告係向原告承租系爭房屋無誤 。
㈡被告自96年1月起即未再支付租金與原告，原告曾於98年1 月20日委請巫坤陽律師以台北北門郵局第274號存證信函 代為函告被告，請於文到15日內支付96年至97年之租金54 0,000元，逾期不理，即以該存證信函為終止租賃關係之 意思表示通知，然被告仍未給付等事實，為兩造所不爭執 ，並有存證信函及回執可證。雖被告辯稱因公司已進入清 算，而無違反租賃契約之事由，原告無權利得主張合法終 止租約云云，惟如前所述，被告公司股東會所選任之清算 人林文淵會計師並未就任，公司章程亦未規定清算人，應 以全體股登為清算人（原告雖為股東，因與被告涉訟而除 外），原告因被告積欠租金達2年之久，且仍繼續使用系 爭房屋，依法委請律師對被告公司全體股東（原告除外） 寄發存證信函催討租金及為終止租賃契約之意思表示，於 法自無不合，是兩造就系爭房屋之租賃契約關係業經原告 合法終止，被告所辯不足採信。從而，被告繼續占有系爭 房屋即欠缺正當權源，原告依民法第455條前段、第767條 前段規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由。 ㈢按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。」民法第184條第1項前段、第179條前段 分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念。而相當於租金之損害賠償 金額之計算，依土地法第97條第1項固規定：「城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百 分之十為限。」然而，土地法第97條關於約定最高租額之 限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀 諸同法第94條第1項及第96條均係有關「自住」之規定即 可推知。至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而 享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所 約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院 94年度第2次民事庭會議決議參照）。
㈣被告於原告終止系爭房屋租賃契約後，已屬無權占有系爭 房屋，其行為已侵害原告之所有權，被告亦因而享有占有 系爭房屋之利益，致原告受有系爭房屋無法使用收益之相 當於租金之損害。是原告自得依民法第184條第1項前段及 第179條前段之規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日 （即98年4月14日）起，按月給付（賠償）相當於租金之 損害（利益）。又系爭房屋原係作為被告公司營業處所， 雖被告自96年1月間起即無營業，惟被告公司之財物仍放 置於系爭房屋，而系爭房屋位於臺北市○○區○○路4段 與安和路1段交叉口西北側，附近有仁愛國中、敦安公園 、市場及國泰醫院等公共設施，商業活動集中於仁愛路4 段與安和路1段尚，北側為忠孝敦化商圈，各條巷弄間小 型零售店面發達，民生取得便利，各項生活機能良好，區 域內大眾運輸系統完善，交通工具主要與捷運、公車及自 用車為主，交通條件優良；又系爭房屋所在之大樓為地上 12層，地下1層建物，出入大門有警衛管理，面積約為77. 08坪，此有鑑定報告在卷可資參佐（見本院卷第21至30頁 ），本院綜核上情，爰認被告無權占有系爭房屋，每月因 此可享有占有系爭房屋之利益及原告每月因此所受相當於 租金之損害，應以20,000元為適當。
㈤至原告依民法第184條第1項侵權行為、第179條不當得利 規定，請求被告應給付自96年1月起至97年12月止，二年 合計共為540,000元之租金部分（見本院卷第105頁），因 被告於原告依法終止系爭房屋租賃契約前，乃係依合法存 在之租賃契約關係而占有使用系爭房屋，屬有法律上原因 ，且非不法侵害原告之權利，是原告此部份之請求，及請 求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均與法不合，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條前段規定，請 求被告遷讓返還系爭房屋予原告，以及依民法第184條第1項
前段及第179條之規定，請求被告自98年4月14日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，為有理由，應 予准許。至於原告依民法第184條第1項、第179條規定，請 求被告給付自96年1月起至97年12月止，二年合計共為540,0 00元之租金，及請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息部分，因與法不合，應予駁回。六、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足 以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。七、兩造就遷讓房屋部分（主文第一項）均陳明願供擔保，以代 釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符 ，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分， 其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
民事第一庭 法 官 林春鈴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
書記官 潘惠敏
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