臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1822號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃雅琴律師
羅宗賢律師
被 告 乙○○ 國民
丙○○ 國民
上當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年12月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落如附表一、二所示之土地及建物准予變賣，所得價金，按原告及被告乙○○、丙○○應有部分各三分之一比例分配之。
訴訟費用由被告乙○○及丙○○分別負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之土地及附表二編號1所示之建物 （下稱系爭房地）為兩造所共有，原告及被告乙○○、丙○ ○之應有部分各為3分之1。兩造就系爭房地並無不分割之協 議，該房地亦無不能分割之情形，但因系爭房地在使用上無 法按兩造應有部分比例為實物分割，且附表二編號1所示之 建物復有如編號2所示之未保存登記增建部分（下稱增建部 分），屬主建物之一部分，爰合併請求分割，並請求將如附 表一、二所示之土地及建物准予變賣，而以變賣所得價金按 兩造各該應有部分比例3分之1分配之，以維兩造公平權利， 並提昇系爭房地之利用價值。並聲明：兩造共有如附表一、 二所示之土地及建物准予變賣分割，所得價金按兩造每人應 有部分3分之1比例分配。
二、被告乙○○、丙○○則陳述：倘法院認為如附表一、二所示 之土地及建物仍須裁判分割，伊等同意該等土地及建物合併 分割，但希望將該等土地及建物分歸伊等二人共有，至於原 告應有部分則由伊等二人以金錢新台幣（下同）67萬元補償 之等情。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：系爭房地為兩造所共有，應有部分各3 分之1。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；復按，共有人相同之數不動產，除法令另有規定外 ，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項及第824條第 5項分別定有明文。查系爭房地為兩造共有，原告及被告乙 ○○、丙○○應有部分各3分之1等情，為兩造所不爭執，並
有土地及建物登記謄本存卷可查，自堪信為真實。玆系爭房 地之共有人及其應有部分既均相同，而建物又不能離土地而 單獨存在，且無不能分割之情形，兩造間又無不分割之約定 ，而因無法協議分割，原告爰訴請將該房地合併予以裁判分 割，且被告亦不反對合併分割，揆之上開規定，自為法之所 許。復按，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人 者，為從物；又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動 產所有人取得動產所有權，民法第68條第1項前段及第811 條分別定有明文。故主建物附加之增建物如無獨立出入口， 不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部 分。查已辦保存登記之如附表二編號1所示之主建物為二層 樓房，然其地面層、第二樓層、第三樓層及陽台分別有如附 表二編號2所示各該增建部分等情，業據本院民事執行處人 員至現場勘驗屬實，並囑託台中市中興地政事務所測量明確 ，製有各該查封筆錄及建物測量成果圖存卷可查。復由卷附 商暉鴻建築師事務製作之鑑定報告書內所附具之建物現況照 片以觀，如附表二編號2所示各該樓層增建部分係與原有主 建物（即附表二編號1所示建物）相通，並利用原有主建物 大門對外聯絡，無構造上之獨立性，且無法獨立使用，而係 附屬於已辦保存登記之如附表二編號1所示原有二層樓房主 建物而合為一體使用，故其所有權已附屬於原有主建物之所 有權，亦即如附表二編號1所示原有主建物之所有權範圍已 擴張及於如附表二編號2所示增建部分建物。從而，如附表 一、二所示之土地及建物即均屬兩造所共有，本院自應將該 等土地及建物予以合併分割處理，先此敘明。
五、次按，分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第 824條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權 ，而不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當 為限，故分割共有物，究以原物分割或變價分割為適當， 法院應依共有物之性質、價值，斟酌當事人之聲明、意願 ，共有物之使用狀況及分割後之經濟效用等情形，符合公 平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為公平適當之 分割。查原告主張本件共有房地應予變賣，而以所得價金 分配予各共有人；然被告乙○○及丙○○則陳明伊等二人 願繼續維持共有，該共有房地應分配予被告二人共有，而 由被告以金錢補償未受分配之原告等情，顯見兩造並未就 本件共有房地以原物分割之方式達成共識，且對於分割方 法，兩造亦各持己見。故本院茲應審究者，厥為兩造共有 本件房地應以原物分割或變價共有物分配其價金之方式較 為公平妥適？經查：
（一）本件共有房地現由被告丙○○居住使用，業據被告陳明在 卷，該房地原來僅有一、二樓，嗣雖有增建，並於二樓屋 頂（即第三樓層）搭建鐵架磚造房屋一間，然其一、二、 三樓均無單獨出入口，而係使用一樓大門對外出入，此由 卷附土地與建物登記謄本、附表二編號2所示增建部分之 建物測量成果圖及本件房地現況照片對照以觀即明。故如 以原物分割予兩造，或由兩造共同使用，衡有實際上之困 難，且對兩造亦有不便，並有違經濟效益原則，自難採行 。
（二）被告雖極力主張應將本件共有房地分配予被告維持共有， 再由被告以金錢67萬元補償未受分配之原告云云。然原告 認為被告所欲補償之金額過低，並認此分割方法未兼顧共 有人全體之利益，不應採行。查本件原告固係經由法院強 制執行程序，僅以570,003元之價格拍定買受本件房地應 有部分3分之1，然因不動產應有部分之拍賣，縱使得標買 受，亦僅能取得不動產之持分，並非所有權全部，較難為 完整有效之利用，且易與其他共有人滋生紛爭，故一般社 會大眾之應買意願較低，常造成其應買價格每每低於市價 之結果。故被告參考原告之上開標買價格，表示願以67萬 元補償原告，以原告之立場而言，當然難謂合理。且經本 院囑託商暉鴻建築師事務所鑑定本件房地之價值，該房地 總價約值460萬元，亦有該事務所出具之鑑定報告書附卷 可稽；復參以兩造亦認為鑑價過低，並表示本件房地約值 600萬元左右，足見原告指稱被告所欲補償之金額67萬元 過低，尚非無因。而經本院當庭向被告詢以：被告主張將 本件房地分配予被告共有，若以鑑價結果460萬元計算， 被告應補償原告之金錢約為1,533,000元，被告是否有能 力為此補償等情時，被告答以：無法負擔，被告二人現僅 餘約100萬元左右之資產等語。則依此以觀，縱使本件房 地鑑價約值460萬元確被低估，該房地應值兩造所稱之600 萬元一節，並非虛妄，然以被告之資力狀況而論，即使本 件房地分配予被告共有，被告顯然亦無力支付原告應受補 償之金額。且因原告就其補償金額，對於補償義務人即被 告所分得之本件房地復有抵押權（民法第824條之1第4項 規定參照），則原告為使其受補償之金額能滿足受償，勢 將聲請拍賣抵押物即本件房地，而自拍賣所得價金分配受 償，如此一來，即與將兩造共有之本件房地予以變價分割 之結果無異。足見如採用被告之分割方法，將因被告無力 支付原告應受補償之金額，致使被告所欲分得之本件房地 ，最終勢將變價分配其價金，而無法保留該房地之完整使
用，顯見被告所主張之分割方法，尚非適當。
（三）綜上，兩造共有之本件房地以原物分割或依被告之分割方 案，將該房地分配予被告共有，由被告以金錢補償予原告 ，既均有其困難而不可行。本院因認將該房地變賣，以所 得價金分配予共有人，經由市場行情決定本件房地之價值 ，不僅可避免兩造對該房地目前客觀市價之疑慮，保持該 房地之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割 判決拍賣本件房地時，若原告或被告對該房地已作使用規 劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或 參酌修訂後民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除 買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權， 有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍 賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受，再依上開 規定行使優先承買權，買受該房地。如此，不僅使本件房 地發揮最高經濟上之利用價值，保持該房地之完整利用性 ，對兩造均屬有利；且兩造於執行法院拍賣時，亦均有公 平應買或承買而得以買受本件房地之機會。則在雙方經由 拍賣程序取得本件房地之機會係為均等之情況下，對兩造 而言，實屬公平。是則，本院認將兩造共有之如附表一、 二所示土地及建物予以變價分割，應屬最妥適之分割方法 。
六、綜上所述，本院斟酌本件共有房地之性質、使用現況、共有 人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均 衡等情事，認以變價分割之方法為分割，較為合理及公平適 當，爰判決如主文第一項所示。
七、按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配 ，不受任何共有人主張之拘束，既如前述，則本件縱准原告 合併分割共有物之請求，並採行變價分割方式為分割，然因 分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的 ，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方 法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認 為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所必要，故本件訴 訟費用之負擔，爰參酌兩造應有部分之比例，認應被告乙○ ○、丙○○各負擔三分之一，餘由原告負擔，較為公平合理 ，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
民事第二庭 法 官 吳美蒼
附表一：
┌───────────────────┬─┬─────┬──────┐
│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ 權利範圍 │
├───┬────┬──┬──┬────┤ ├─────┤ │
│縣 市│鄉鎮市區○段 ○○段│地 號│目│ 平方公尺 │ │
├───┼────┼──┼──┼────┼─┼─────┼──────┤
│臺中市│西屯區 │中仁│ │424 │建│ 85 │全部（原告及│
│ │ │ │ │ │ │ │被告乙○○、│
│ │ │ │ │ │ │ │丙○○應有部│
│ │ │ │ │ │ │ │分各3分之1）│
└───┴────┴──┴──┴────┴─┴─────┴──────┘
附表二：
┌─┬─────┬───────┬──────┬──────┬───────────────┬──┐
│編│建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌 │建築式樣主要│建物面積（平方公尺） │權範│
│ │ │ │ │建築材料及房├───────┬───────┤利圍│
│ │ │ │ │屋層數 │樓層面積合計 │附屬建物主要建│ │
│號│ │ │ │ │ │築材料及用途 │ │
├─┼─────┼───────┼──────┼──────┼───────┼───────┼──┤
│1 │136 │臺中市西屯區中│臺中市西屯區│加強磚造 │一層：41.20 │住商用 │全部│
│ │ │仁段424地號 │寧夏西三街35│二層樓 │二層：56.55 │ │（原│
│ │ │ │號 │ │騎樓：14.00 │ │告及│
│ │ │ │ │ │合計：111.75 │ │被告│
│ │ │ │ │ │ │ │蔡朝│
│ │ │ │ │ │ │ │河、│
│ │ │ │ │ │ │ │蔡朝│
│ │ │ │ │ │ │ │顯應│
│ │ │ │ │ │ │ │有部│
│ │ │ │ │ │ │ │分各│
│ │ │ │ │ │ │ │3分 │
│ │ │ │ │ │ │ │之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │） │
├─┼─────┼───────┼──────┼──────┼───────┼───────┼──┤
│2 │增建部分 │同上 │同上 │鐵架加強磚造│地面層：26.08 │住家用 │ │
│ │ │ │ │ │第二樓層：5.53│ │ │
│ │ │ │ │ │第三樓層：57.8│陽台：7.20 │ │
│ │ │ │ │ │ 0 │ │ │
│ │ │ │ │ │ 合計：89.41│ │ │
└─┴─────┴───────┴──────┴──────┴───────┴───────┴──┘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
書記官