最高法院民事判決 九十九年度台上字第一七四號
上 訴 人 台日德企業有限公司
兼法定代理人 乙○○
共 同
訴 訟代理 人 陳忠儀律師
被 上 訴 人 甲○張朝金承.
訴 訟代理 人 李淵源律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十八年
七月二十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十七年
度上更㈠字第四五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊之被繼承人張朝金於民國九十年一月一日就所有坐落彰化縣溪州鄉○○段二三號土地（下稱系爭土地），與上訴人台日德企業有限公司（下稱台日德公司）訂立土地房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自九十年一月一日起至九十五年十二月三十一日止。上訴人於租期屆滿後，已無正當權源，卻拒不拆除其上由台日德公司搭蓋如原審判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之鐵皮造及加強磚造建物（下稱系爭建物），並返還系爭土地等情。爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人乙○○自系爭建物遷出，台日德公司將之拆除，暨共同返還系爭土地予被上訴人之判決。
上訴人則以：台日德公司承租系爭土地搭建系爭建物，作為經營餐廳業務之初，已與張朝金之代理人即其子張福壽口頭議定租期為二十年，期滿建物歸張朝金所有。嗣伊要求訂定書面租約以確保權益，經張福壽表示租期訂為五年，期滿再遞次續訂，並重申租期係二十年之旨，足見系爭土地之租期為二十年。縱未以書面訂之，依民法第四百二十二條後段規定，亦應視為不定期租約。且伊於系爭租約之五年租期屆滿後，續為租賃物之使用收益，由張朝金收受九十五年間之租金支票，依民法第四百五十一條規定，亦已更新為不定期限租賃契約。該租約又屬租地建屋性質，被上訴人如欲將系爭土地出賣他人，台日德公司依同法第四百二十六條之二規定，本有優先承買權。均證伊等非無權占有系爭土地。另張朝金於九十六年一月間以新台幣（下同）三百七十八萬餘元出售系爭土地，亦見其行使權利有違誠信等語，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭租約第三條載明兩造間就系爭土地之租期為五年，自九十年一月一日起至九十五年十二月三十一日止。上訴人雖稱雙方口頭約定租期二十年，張朝金負有每五年簽一次租約書面之
義務云云，惟依證人蔡佩哲、陳輪湧、張福壽之證言，參酌系爭租約第三條、第八條之約定，足見雙方確未合意租期為二十年，而係五年屆滿再行議定租金，有結論時再訂租約書而始得續約，故上訴人所稱，殊不可採。至系爭租約第三條先稱「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年」，復謂「自九十年元月一日起至九十五年十二月三十一日止」，實為六年，固不相符。然張朝金已於九十四年六月十四日寄發存證信函通知上訴人租期至九十四年十二月三十一日屆滿，上訴人對於租期五年至九十四年十二月三十一日屆滿一節並無爭執，僅要求依約續訂租約；參以證人蔡佩哲、陳輪湧證稱被上訴人在五年到期時要將租金由每月一萬元調漲至八、九萬元等語，為此雙方並未於五年租期屆滿後續訂租約書面，是系爭租約應於九十四年十二月三十一日即屆滿。又上訴人雖於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，並於九十五年一月三日寄交六萬元租金支票，告以張朝金通知其不再續租與原約定不符，復於九十五年七月再交付另紙六萬元支票予張朝金，該二紙支票均已兌現。然因系爭租約第三條明訂租期屆滿後，應另議定租約始為續約之簽訂，而張朝金於五年租期屆滿前，即申明屆期不再續租之旨，復於上訴人寄交上開六萬元支票後，復函不再續租，並於扣除其代墊之房屋稅款後，寄回二萬八千四百零一元，參以證人蔡佩哲、陳輪湧證稱屆期租金原擬大幅調高，致未能續約等情，被上訴人殊無於其後反而接受每月租金仍為一萬元而不定期限可至二十年以上租期之事實，是其抗辯所兌現之款項乃屬損害金之性質，堪以採信，尚無民法第四百五十一條規定之適用，而可謂本件已更新為不定期限之租約。其次，系爭租約期限屆滿後，租賃關係因此而消滅，上訴人占有系爭土地，即難謂有正當權源。又張朝金於九十六年一月二十日訂約出賣系爭土地，因兩造於斯時已無租賃關係，上訴人自無從依土地法第一百零四條第一項之規定主張優先承買權，其據此主張仍有權繼續使用系爭土地，亦屬無據。依系爭租約第八條之約定，於租賃期間內如上訴人擬遷離他處而經出租人同意時，或承租期連續達二十年或二十年以上，於雙方終止租約時，如出租人主張保留地上物，地上物始歸出租人所有，除上開情形外，承租之台日德公司均負有拆除地上物並整平土地以原貌返還予出租人之義務，此揆之契約文義甚明。從而，被上訴人請求因出資興建而原始取得系爭建物所有權之台日德公司將之拆除，乙○○自系爭建物遷出，並共同返還土地，為有理由，應予准許等詞，為其論斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，是法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由（本院二十九年上字
第八四二號判例參照）。又當事人於第二審上訴程序，依同法第四百四十七條第一項但書第一款至第六款規定，非不得提出新攻擊或防禦方法。倘第二審法院認無該項但書各款事由或當事人未為釋明，應駁回該當事人新攻擊或防禦方法之提出，此觀該條第二項、第三項規定即明。查上訴人於本院前次發回後，已於原審更審中就張朝金未再續約及訴請拆屋還地等之所為，抗辯有違誠實信用原則等語（見原審更㈠卷二三至二五、一○四至一○六頁）。原審就上訴人此項新防禦方法之提出，未記載其意見於判決理由項下，復未審認該抗辯之提出，是否符合民事訴訟法第四百四十七條第一項但書、第二項之規定，揆諸首揭說明，即有判決不備理由之違背法令。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（參見本院三十九年台上字第一○五三號判例）。系爭租約第三條就租賃期間之約定，雖有「五年」及「自九十年一月一日起至九十五年十二月三十一日止」計六年之差異，然應以五年之末日即九十四年十二月三十一日為期限屆滿日一節，為原審確定之事實。而就系爭租約租期屆滿後，承租之台日德公司有無以同一條件要求續訂租約至總租期二十年之權利，兩造則爭執甚烈，此項爭點涉及系爭租約第三條：「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年，……倘五年租期屆滿，甲方（張朝金）無須自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用、公用徵收及出賣等情事時，甲方同意與乙方（台日德公司）優先續訂租賃契約，租金則於續約時重新議定，但乙方不得為調降租金之主張」之解釋。其中關於再訂五年租約之租金額須重新議定，因約定甚明，固無須別事探求真意，但就出租人所負續訂租約之義務，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定。上訴人抗辯系爭建物開始興建之初，因與張朝金之代理人張福壽口頭議定租期二十年，始斥資一千餘萬元為建築，系爭租約係開始興建後才簽訂，倘張朝金未同意二十年租期，台日德公司不可能率以動工等語（見原審更㈠卷二二、一○八頁），除提出營運規劃評估報告書作為佐證外（見同卷九○至九八頁），且經證人蔡佩哲、陳輪湧到場結證在卷（見一審卷一○四至一○七頁），亦與張福壽所稱無悖（見一審卷七七頁），更經原審引用（見原判決八、九頁）。則原審未就上開蔡佩哲、陳輪湧二證人所為有利於上訴人之證言何以不足採信之取捨理由記明於判決，已有理由不備之違法；又未綜合一切證據資料，逕依張朝金已於租期屆滿前為不續租之表示並退還租金之作為，即認雙方租賃關係已經消滅，對於台日德公司抗辯其得依約請求續訂五年租約而為有權占有一節，未妥為解釋判斷，亦有未洽；且當時張朝金是否有「須自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用、公用徵收及出
賣等情事」，而得拒絕續訂租約，未經原審調查審認，更見疏漏。至張朝金於九十六年一月二十日訂約出賣系爭土地，縱係實情，因已在系爭租約租期至九十四年十二月三十一日屆滿後之一年有餘，與上開應否續約之判斷無涉。另有關續訂租約之租金數額，系爭租約並未明文約定，雙方自應本於誠實及信用原則妥為議定，倘無法達成共識，非不得訴請法院以裁判酌定之，附此說明。此外，系爭租約第八條有關系爭建物之處理，係分別就承租期間「未達二十年」或「連續達二十年或二十年以上」而為約定。未達二十年者，「無論租期到期與否，地上物均歸甲方（張朝金）所有」，但如因不可歸責於台日德公司之原因而毀損或滅失時，「乙方（台日德公司）應負責將地上物拆除並整平土地，以原貌返還予甲方」；連續達二十年或二十年以上者，「除甲方主張保留地上物之情況外，則乙方應將地上物拆除並整平土地，以原貌返還予甲方」。原審既認系爭租約關係因期限屆滿而於九十四年十二月三十一日消滅，系爭土地之承租期間顯未達二十年，竟認系爭建物不歸張朝金所有而應由台日德公司負責拆除，其就系爭租約關於系爭建物所有權歸屬之解釋，併有違反論理法則之不當。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 一 月 二十八 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 張 宗 權
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 二 月 十 日
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