台灣士林地方法院民事簡易判決 98年度湖簡字第2424號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 劉錦樹律師
複代理人 何嘉昇律師
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國98年12月22日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌佰壹拾玖元及自民國九十八年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴之訴訟費用新台幣參萬玖仟貳佰拾元，由被告負擔新台幣壹萬參仟元，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用新台幣參仟貳佰元，由反訴原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領：
壹、本訴部分：
一、原告之主張：
1、被告曾向原告承租台北市○○路554 巷35號1 樓房屋（以 下簡稱系爭房屋），每月租金新台幣（以下同）85,000元 ，租期至98年6 月30日止，嗣被告未經原告同意，逕將系 爭房屋轉租予天湘美容有限公司（以下簡稱天湘公司）， 原告於97年元月間始知轉租之情事，依法終止租約，為被 告與次承租人天湘公司均不給付租金、不當得利及返還房 屋，原告不得已提起訴訟，請求被告及次承租人天湘公司 返還房屋，並給付租金及不當得利，經台灣士林地方法院 內湖簡易庭以97年度湖簡字第2558號判決確定後，被告仍 不履行，嗣經聲請台灣台北地方法院以98年度執字第 12169 號，於98年5 月6 日執行返還房屋完畢。 2、依兩造契約第5 條第2 款約定「乙方應依房屋點交時之現 狀使用.... ， 乙方如有實施內部裝修之必要時，應先經 甲方同意，並不得影響建物結構且於交還房屋時，應自行 回復原狀」，被告並未回復原狀，更有多處損懷系爭房屋 之情事，應負損害賠償之責。由於原告收回系爭房屋擬自 行使用，不能任房屋長久閒置，為保全證據，遂請民間公 證人陳永星於98年5 月9 日親至現場體驗，於同年月12日 做成北院民公星字第0146號公證書，就系爭房屋損壞之情
形即未回復原狀之私權事實公證。
3、由於被告為回復原狀及損害之修復，不能久懸不理，原告 於請求公證後，即委請威路琴設計事業有限公司估價，修 復總費用為985,600 元，並已動工裝修。 4、另被告應負擔水費5,880 元、電費11,089元、瓦斯費 2,300 元，共計19,269元，依租約第7 條第1 款之約定， 自得請求被告給付。
5、以上原告得向被告請求賠償損害共計1,004,869 元（ 985,600 元＋19,269元），與被告押金請求權30萬元抵銷 後，尚應給付原告704,869元。
6、爰依民法第227 條、231 條、432 條、433 條、及契約第 5 條第2 款之約定，訴請被告給付704,869 元及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息。並願供擔保請准宣告假執行。
7、於被告答辯後之陳述：
①本件租賃關係雖係由被告甲○○於96年2 月承接訴外人黃 莉莉之租約，然於被告承租本件不動產當時，雙方即合意 約定由被告甲○○負回復原狀之義務。是以被告甲○○方 在房屋租賃現況確認書及契約書所附之每一張現況照片上 蓋章確認，此不容被告事後否認，被告辯稱將三溫暖拆除 回復花園狀態並非被告義務云云，洵無可採。
②在98年5 月3 日時，原告為求能盡早擺脫被告重新生活， 退而求其次，同意如被告甲○○在同年月6 日強制執行之 前支付原告40萬元以作為本件房屋回復原狀費用，水電費 則按實際金額另計，以解決本事件，因此原告方於5 月4 日繳納被告所積欠之水、電、瓦斯等費用。至此原告本以 為可終結此一耗時長達兩年的夢魘。不料隔日即5 月5日 原告與被告聯絡時，被告竟又反悔，表示僅願支付5 萬元 ，雙方對於回復原狀費用因此未能達成和解。
③被告所提出被證1 、2 之繳款書與帳號簡訊，乃係被告表 示其需要而由原告提供給被告，原告並不知被告事後將該 繳款書另外提供給第三人天湘公司辦理營業登記使用。 ④系爭房屋原裝潢之時間，經原告詢問當時負責設計之陳連 武設計師後，其正確時間應為87年年底，當年裝潢時，扣 除大型家具外，其設計與裝潢之費用亦達700 萬元左右， 甚至系爭房屋之裝潢亦經當期室內設計雜誌D ＆D 裝飾設 計雜誌以七頁全版大篇幅介紹，足徵系爭房屋之裝潢確有 前開價值，如考量物價上漲之因素，該裝潢於今日之價值 顯遠遠不止700 萬元。
⑤原告本次整修之費用雖總計達220 萬元左右，然而對於外
牆欄杆、冷氣等屬自然消耗，或是當時租賃契約未記載之 項目如錄影監視系統等，均未要求被告賠償。甚至本件兩 造間之房屋租賃契約書第8 條第2 項雖約定「乙方（即被 告甲○○）於租期期滿或甲方（即原告乙○○）行使租約 終止權後，不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌 日起，乙方應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）貳倍 之違約金予甲方做為懲罰性違約金，如甲方有其他損害， 乙方仍應負賠償責任」，換言之，被告甲○○在原告於97 年9 月25日依約終止租約起至98年5 月6 日經強制執行取 回房屋止合計7 個月又11天期間，應按每月租金8 萬5 千 元之2 倍即17萬元，賠償原告至少119 萬元。然而原告並 未以舉證上更簡便、更明確之方式，逕依上開約定請求被 告給付懲罰性違約金，而是費時費力地整理計算回復原狀 之修繕費用，目的即是希望能讓被告明白知道，承租他人 房屋應按承租原狀返還此一基本道理。
8、提出租賃契約書、公證書、工程報價單、水、電、瓦斯費 收據、台灣士林地方法院97年度湖簡字第2558號判決暨確 定證明書、修繕後照片、修繕費用收據、修繕費用明細表 、D＆D裝飾設計雜誌節本（87年第13期）等為證。 二、被告之答辯：
1、對於系爭房屋之租期、租金、已付押租金30萬元，即原告 於98年5 月6 日經強制執行取回系爭房屋等情不爭執。 2、原告知情且同意被告將系爭房屋轉租予天湘公司。 蓋被告於96年2 月承接前手黃莉莉及系爭房屋後，開始經 營美容事業，至96年9 月間因天湘公司有意接手，被告乃 洽原告，告知天湘公司原承接租約之事，原告當時以方便 收租及簡化租賃關係為由，同意採取被告轉租天湘公司， 而非直接由天湘公司向原告承租，當時原告並提供房屋稅 單予天湘公司辦理公司開業稅籍，進行報稅。旋即天湘公 司乃進行系爭房屋之裝潢，當時原告之先生尚時常赴現場 監督，事後也非常滿意裝潢之結果。原告為收取租金，主 動提供銀行之個人帳戶與被告，方便天湘公司所開立之租 金支票存入帳戶對兌現。
3、原告主張應回復原狀云云，惟查：
①系爭房屋在98年5 月6 日法院進行點交前，原告要求被告 將前後遮雨棚及後面三溫暖區拆除、花園恢復，及同意退 還押租金，被告旋趕在98年5 月4 日雇工進行拆除，花園 部分亦請設計公司報價約5 萬元即可回復原狀，如今原告 非但不願返還押租金30萬元，且空口要求賠償，令人無法 接受。
②被告於96年2 月間接手訴外人黃莉莉之經營，當時系爭房 屋後陽台區已設有三溫暖區，當時原告並未要求黃莉莉回 復原狀，故將該三溫暖區拆除，回復為花園狀態並非被告 之義務。
③被告於96年2 月間接手系爭房屋時，系爭房屋以使用近10 年，96年9 月頂讓予天湘公司並進行裝潢時，當時原告亦 同意，並滿意其裝潢，金再要求被告回復原狀，顯無道理 ，縱需回復原狀，亦應扣除自然耗損及折舊。
④系爭房屋經法院於98年5 月6 日點交，公證人實際體驗日 期為98年5 月9 日，公證書做成之日為98年5 月20日，是 該公證書無法證明點交時系爭房屋之狀態，且原告舉出之 工程報價單，其數量、單價均過高，偏離市價。 4、提出天湘公司所開立之租金之扣繳憑單、簡訊翻拍照片、 報價單等為證，並聲請傳訊證人蕭芝蘋、羅佩榕、林奕丞 等為證。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之主張：
反訴原告曾向反訴被告承租台北市○○路554 巷35號1 樓 房屋（以下簡稱系爭房屋），每月租金85,000元，租期至 98年6 月30日止，當時並交付30萬元之押租金與反訴被告 ，嗣反訴被告與反訴原告終止租約，並於98年5 月6 日取 回系爭房屋，然反訴被告竟拒絕返還押租金30萬元，爰訴 請反訴被告給付30萬元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴被告之答辯：
1、對於收受押租金30萬元尚未返還一事不爭執。 2、上揭所示，反訴被告得向反訴原告請求賠償損害共計 1,004,869 元，經與被告押金請求權30萬元抵銷後，尚應 給付原告704,869 元，已無押租金可退還。參、理由要領：
一、本訴部分：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約書、公證書、工 程報價單、水、電、瓦斯費收據、台灣士林地方法院97年度 湖簡字第2558號判決暨確定證明書、修繕後照片、修繕費用 收據、修繕費用明細表、D ＆D 裝飾設計雜誌節本（87年第 13 期） 等為證；被告則以前詞置辯。
2、經查兩造所不爭執之不動產租賃契約書，原是訴外人黃莉莉 與原告簽訂，租期原自93年7 月1 日起至98年6 月30日止， 嗣於96年2 月間由被告甲○○承接訴外人黃莉莉之租約，因 此原租約之承租人改為「甲○○」並經原告及被告甲○○蓋
章確認，有該不動產租賃契約書在卷足憑，是系爭房屋租賃 關係應存在於原告與被告之間，並以該不動產租賃契約書延 續為兩造租賃關係之依據。因此被告於承租後將系爭房屋轉 租第三人天湘公司，無論是否經原告之同意，該次租賃關係 僅存在於第三人天湘公司與被告之間，與原告無涉，是被告 聲請傳訊證人蕭芝蘋、羅佩榕、林奕丞，用以證明原告同意 被告將系爭房屋轉租第三人天湘公司云云，顯無必要，核先 敘明。
3、依兩造所簽定之不動產租賃契約書契約第5 條第2 款約定「 乙方應依房屋點交時之現狀使用.... ， 乙方如有實施內部 裝修之必要時，應先經甲方同意，並不得影響建物結構且於 交還房屋時，應自行回復原狀」，嗣因被告積欠租金，經原 告終止租約，並訴請返還房屋及給付租金，經台灣士林地方 法院內湖簡易庭以97年度湖簡字第2558號判決確定後，並於 98年5 月6 日經台灣台北地方法院強制執行返還系爭房屋房 屋完畢，而系爭房屋尚未回復原狀及損壞之部分，業經民間 公證人陳永星於98年5 月12日做成北院民公星字第0146號公 證書，有該公證書一份在卷足憑；系爭房屋尚未回復原狀及 損壞之部分，經本院送請台北市市內設計裝修商業同業公會 鑑定結果，經扣除自然損害部分與折舊後，認所需回復原狀 及修復費用為281,550 元，有該公會出具之鑑定報告一份在 卷可資作證；另被告應負擔而未給付水費5,880 元、電費 11,089元、瓦斯費2,300 元，共計19,269元亦應應由被告負 給付之義務。以上原告得向被告請求賠償損害共計300,819 元（281,550 元＋19,269元），經與被告押金請求權30萬元 抵銷後，被告尚應給付原告819 元。
4、從而原告訴請被告給付819 元及自起訴狀繕本送達之翌日（ 98年6 月9 日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁 回。
5、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無 涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
6、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所 為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴之部分應依職權宣告假執行，並依職權 確定訴訟費用額共為39,210元（第一審裁判費7,710 元、鑑 定費31,500元），其中1,000 元部分應由被告負擔13,000元 ，餘由原告負擔。
二、反訴部分：
1、反訴原告主張其尚有押租金30萬元置於反訴被告處，反訴被
告尚未返還等情，為反訴被告所不爭執，然辯稱反訴原告應 賠償反訴被告之前揭損害部分，應先以該30萬元押租金抵銷 等語。
2、經查反訴原告應賠償反訴被告300,819 元等情，已如前述， 經以押租金30萬元抵銷後，反訴原告尚應給付反訴被告819 元，從而反訴原告訴請反訴被告返還押租金30萬元及法定利 息，為無理由應予駁回。並依職權確定反訴訴訟費用3,200 元（第一審裁判費3,200 元）由反訴原告負擔。中 華 民 國 99 年 1 月 8 日 內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 99 年 1 月 8 日 書記官 劉芷含
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