臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第3613號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 劉德福律師
被 告
即反訴原告 豪統投資開發有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 史乃文律師
上列當事人間請求給付押租金事件，本院於民國99年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖萬伍仟元及自民國九十八年十二月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔三分之一，餘由反訴被告負擔。本判決第三項得為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國98年2 月24日訂立房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），原告向被告承租門牌號碼為高雄縣鳥松 鄉○○路212 、216 號房屋（下稱系爭租賃物），租期自 民國98年5 月1 日起5 年，每月租金新臺幣（下同）15 萬元，另應給付押金30萬元，被告依兩造之租賃契約第18 條規定於同年3 月6 日收受原告所支付之第一個月租金15 萬元，旋因原告於同年4 月30日前未給付押金，故於同年 6 月10日簽訂切結書（下稱系爭切結書），載明於同年6 月19日將押金、6 月份租金付清，否則租約作廢，原租約 既已解除，原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定請求 被告返還受領之15萬元附加收領時之利息。並聲明：被告 應給付原告15萬元及自98年3 月6 日起至清償日止按年息 百分之5 計算之利息。
二、被告則辯稱：本件兩造租賃關係之標的系爭租賃物已交付與 原告使用收益，原告並已給付第一個月98年5月份租金15 萬元，租賃契約業已開始履行，應不得再為解除之意思表 示使之消滅，而依原告所簽訂之98年6月10日切結書上所 記載最慢在6月19日前乙次付清該款。否則租約作廢之意 思，應解釋為兩造同意若原告自98年6月19日仍未依約支 付押金30萬元及6 月份租金，被告得終止租賃契約，原告
迄未依約給付上開款項，是被告於96年6 月25日方以存證 信函通知原告終止租賃契約，原告於96年6 月26日收受， 系爭租賃契約於斯時因終止而消滅，自不發生回復原狀之 問題，又縱鈞院認定系爭契約係發生解除之效力，原告亦 應返還其占有系爭房地所受相當租金之利益，被告亦得為 抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項：
㈠原告前向被告承租系爭租賃物，租賃期間自98年5 月1 日 至103 年4 月30日，每月租金15萬元，並於每月1 日繳納 。原告於98年3 月6 日已給付98年5 月份租金15萬元。 ㈡原告於98年6 月10日簽訂切結書，與被告約定「依照合約 應在98年4 月30給付給豪統投資開發有限公司押金新台幣 參拾萬元及六月分租金壹拾伍萬元：共計新台幣肆拾伍萬 元。因本人資金調度關係，經豪統投資開發有限公司同意 ，本人最慢在六月十九日前一次付清。否則租約作廢，所 有裡面的裝潢全部放棄。由豪統投資開發有限公司自行處 理，本人決無異議。絕不會向公司請求任何補償」 ㈢原告未於98年6 月19日前給付被告45萬元，而被告於98年 6 月25日寄發存證信函通知終止契約之意思表示，並於同 年月26日送達與原告。
四、按租賃契約訂明承租人須於一定期日支付租金，屆期不為 支付，租賃契約當然失其效力者，係以屆期不支付租金為 解除條件，屆期如不支付租金，則其租賃契約當然因解除 條件之成就失其效力，最高法院29年上字第2018號判例， 可資參照。又繼續性之契約已開始履行者，由於無須因嗣 後之債務不履行情事，使其溯及的消滅契約關係，致增法 律關係之複雜性，除非以特約約定，原則上自應以終止之 方法消滅其契約關係。故就租賃契約設有解除條件，則就 若未明確約定條件成就之效力，應解釋即發生終止之效力 。查兩造約定原告應於98年6 月19日給付積欠之6 月份租 金15萬元、押租金30萬元，共45萬元，否則「租約作廢」 ，為一解除條件，該租約作廢並未明確表示為解除亦為終 止之效力，而被告已交付系爭租賃物與原告，原告並同已 給付第1 月份租金，系爭租賃契約已開始履行，方簽訂系 爭切結書，則參以前開解釋之意旨，應認定為若原告未依 約於98年6 月19日給付租金及押租金時，因解除條件成就 而向後失其效力，毋須再為終止之意思表示。故原告於98 年6 月19日屆期並未給付租金及押租金，則兩造之租賃契 約於98年6 月19日條件成就向後失其效力。原告雖主張其 承租係供營業之用，其尚未開始營業，故系爭租賃契約並
未開始履行等語，惟按出租人僅負應以合於所約定使用、 收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係中保持合於約 定使用、收益之義務，被告業已經將系爭租賃物交付與原 告使用，原告亦給付租金，租賃契約即開始履行，雖系爭 租約特別約定事項第一項約定「乙方就租賃物，限於供營 業之用」，惟僅此為限制原告就租賃物之使用方式，原告 是否開始營業，與租賃契約之履行無涉，故原告此部分主 張，顯屬無由。
五、綜上所述，系爭租賃契約於98年6月19日因條件成就而向 後失其效力，就已發生之租賃關係仍保持其效力，故原告 主張系爭租賃契約已解除，而依民法第259 條解除契約回 復原狀之請求權，請求被告應返還已給付之98年5 月份租 金15萬元及自98年3 月6 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：承本訴答辯所述，系爭租賃契約因反訴被 告於98年6月26日發生終止之效力，則反訴被告應給付反 訴原告終止前之租金，反訴被告僅給付反訴原告5月份租 金15萬元，是反訴原告得依租賃契約請求原告98年6月1日 至同年月26日之租金13萬元（15×26/30 ＝13），又縱系 爭租賃契約發生解除之效力，則依民法第259 條之規定， 反訴被告亦應負回復原狀之責，返還其占有與租金相當之 金額，而扣除98年5 月反訴被告已給付之租金，反訴被告 亦應返還13萬元等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告 13 萬 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭租約係於98年6 月19日因解除而溯及 失效，故反訴原告自不得再依租賃關係請求租金，且因反 訴被告尚未營業而使用收益，反訴原告亦不得請求回復原 狀返還相當於租金之價額，惟兩造本約定應於98年3 月30 日交屋，然被告於4 月20日交屋，故應將上開遲延交屋之 其間予以扣除，反訴原告僅得請求返還5 月22日至6 月18 日之租金13萬8,387 ，然反訴被告前已給付5 月份租金15 萬元，故反訴原告仍應給付反訴被告1 萬1,613 元等語， 資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，反訴之標的， 如與本訴之標的及防禦方法不相牽連者，不得提起，民事 訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。反訴反訴原
告主張因反訴被告未依系爭切結書給付45萬元，系爭租約 因原告通知終止，則請求反訴被告於終止契約前因占有系 爭租賃物未給付租金，則均係因租賃契約消滅後之法律關 係，其與本訴之標的及防禦方法相牽連，自應准許。 四、承前所述，兩造之租賃契約業於98年6 月19日因條件成就 而向後即失其效力，而反訴被告僅給付第1 個月98年5 月 租金15萬元，則反訴原告得依租賃契約請求反訴被告給付 所積欠之98年6 月1 日至同年月19日之租金，共9 萬5, 000 元（15×19/30 ＝9.5） ，應屬有據。反訴被告雖抗 辯兩造約定反訴原告應將系爭租賃物於98年3 月30交付與 反訴被告，然反訴原告遲至98年4 月20日方交付系爭租賃 物致反訴被告不能裝潢營業，故應將其中21日之租金予以 扣除云云，惟查反訴被告係已表明資金調度問題而未能營 業，並於系爭租約存續中自認應給付所積欠98年6 月份租 金，有系爭切結書在卷可佐，顯可推知縱反訴原告較預定 日期後始交付系爭租賃物，對反訴被告並無影響且應為反 訴被告所同意，並續依系爭租約給付租金，故反訴被告抗 辯應扣除此段期間之租金，並無理由。
五、從而，反訴原告依兩造租賃契約請求反訴被告應給付9 萬 5, 000元及自反訴狀繕本送達翌日即98年12月23日起至清 償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應與准許 ，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為反訴 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定 ，職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 2 月 4 日 高雄簡易庭 法 官 鄭 瑋
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 4 日 書記官 林芊蕙
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