返還所有物
臺灣高等法院(民事),上更(一)字,98年度,69號
TPHV,98,上更(一),69,20100202,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　98年度上更㈠字第69號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　張睿文律師
複　代理人　溫尹勵律師
被　上訴人　萬泰建築經理股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　張德銘律師
參　加　人　萬榮行銷顧問股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國97年7
月31日臺灣臺北地方法院96年度訴字第9309第一審判決提起上訴
，經最高法院第一次發回更審，本院於民國99年1月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將基地坐落台北市○○區○○段一小段七八二及七八三地號，建物門牌號碼台北市○○區○○街1號地下一層、二層之應有部分二百分之一，即標示編號第81號車位返還予上訴人；被上訴人應自民國96年5月7日起至返還停車位之日止，按月給付上訴人新台幣捌仟元。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。參加之訴訴訟費用，由參加人負擔。
本判決所命給付，於上訴人為被上訴人供擔保新台幣陸拾肆萬玖仟元後得假執行，但被上訴人如以新台幣壹佰玖拾肆萬柒仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
㈠被上訴人之法定代理人原為陳龍茂，於民國(下同)98年3月 25日變更為乙○○，有經濟部商業司股份有限公司變更登記 表在卷可稽(見本院卷第63至65頁)，被上訴人具狀聲明承受 ，核無不合，應予准許。
㈡按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條1項定 有明文。查被上訴人於97年10月3日將世界通商金融中心大 樓11樓及附屬81號車位出售予萬榮行銷顧問股份有限公司( 下簡稱萬榮公司)，而本件係上訴人主張被上訴人應返還上 開81號車位，是本件勝敗結果將影響參加人，自屬有法律上 之利害關係，故萬榮公司具狀聲明參加本件訴訟，自應准許 ，合先敘明。




貳、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）訴外人沈秋華於77年10月20日，以新台幣（下同）400,00 0元，向訴外人嘉馥建設開發股份有限公司（下簡稱嘉馥 公司）購買位於台北市○○區○○街1號世界通商金融中 心大樓地下1、2樓（下簡稱系爭大樓地下室）編號81號停 車位（下簡稱81號車位，即坐落台北市○○區○○段1小 段782、78 3地號土地權利範圍各萬分之5及2372建號建物 權利範圍200分之1），雖雙方買賣契約未明定81號車位為 沈秋華所有，但於附件平面圖上以星號標示出售之車位為 81號，故該車位應為沈秋華個人所有。另沈秋華擔任董事 之訴外人東怡營造工程股份有限公司（下簡稱東怡公司） 並以公司名義先後於76年7月18日、79年7月13日，分別向 嘉馥公司、訴外人李芳村購買上開大樓即台北市○○○路 101號10樓、6樓房屋及地下室2個車位（同一大樓之地上 房屋與地下室門牌號碼不同），復於82年7月9日向訴外人 金緯纖維股份有限公司（下簡稱金緯公司）購買同大樓11 樓房屋及地下室1個車位，是於82年7月時，沈秋華擁有81 號車位之使用權，東怡公司亦擁有系爭大樓地下室編號11 號、26號及37號3個車位之使用權。嗣前述停車位及房屋 均遭聲請拍賣，其中由台灣台北地方法院（下簡稱台北地 院）以94年度助正字第2477號強制執行事件拍賣沈秋華所 有81號車位之土地、建物應有部分，該院委託林文徹建築 師事務所製作之不動產鑑定報告所附照片有清楚標示拍賣 物為81號車位，上訴人即於95年9月27日以1,683,000元應 買，並於96年5月7日辦畢所有權移轉登記。然上訴人於買 受後至現場調查發現81號車位遭被上訴人占用，上訴人乃 於96年5月18日寄發存證信函通知被上訴人遷讓車位，詎 被上訴人置之不理，並將該車位於97年10月3日出售予關 係企業萬榮公司，並完成所有權移轉登記。而系爭大樓地 下室停車位雖登記為持分共有，惟有默示之分管契約存在 ，應有部分之受讓人若非不知有分管契約，亦非無可得而 知之情形時，應受讓與人所訂分管契約之拘束，故萬榮公 司本身為萬泰商業銀行股份有限公司（下簡稱萬泰銀行） 之關係企業，依本次最高法院發回意旨，亦受分管契約之 拘束。則依分管契約之約定，81號車位應由上訴人取得使 用無誤，
（二）被上訴人雖主張依「世界通商金融中心管理費用分攤表」 (下簡稱費用分攤表)可知，東怡公司實際分管使用11、26 、37、81號車位云云，惟該表僅能表示由誰繳費，並不足



以彰顯事實上車位分管之內容，故實際上仍應以相關當事 人間買賣過戶資料、法院查封及鑑價資料為準。且被上訴 人亦自承，世界通商大樓6樓之拍定人林我宏、蕭素華因 點交錯誤多分得一個車位，是以被上訴人應向該二人為之 追索，而非無法律上理由強占上訴人之81號車位，侵害上 訴人使用權利，使受有相當於每月租金8,000元之不當利 益。且被上訴人構成不當得利，不論善意或惡意均應返還 利益。
（三）又金緯公司董事長鄭雲生於台灣台北地方法院檢察署（下 簡稱台北地檢署）93年度偵字第18203號竊占案證稱，其 係將世界通商大樓11樓和編號11號車位賣給東怡公司，據 此，萬泰銀行自聲請拍賣抵押物而承受取得東怡公司之不 動產，應為11樓及其編號11號之車位，非系爭81號車位。 對此，上訴人爰依民法第767條前段、第184條第1項、第1 79條之規定，求為命被上訴人應將81號車位返還上訴人， 及自96年5月7日起至返還車位之日止，按月給付上訴人8, 000元，暨以供擔保為條件之假執行之判決；惟原審判決 上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：１、 原判決廢棄。２、被上訴人應將基地位於台北市松山區○ ○○街1號地下一層、二層之應有部分200分之一，即標示 編號第81號車位返還予上訴人。３、被上訴人應自96年5 月7日起至返還車位之日止，按月給付上訴人8,000元。４ 、願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯：
（一）東怡公司所有系爭大樓11樓房屋所有權全部及地下室所有 權應有部分200分之1，前於87年9月25日，經台北地院拍 賣，由訴外人萬泰銀行標得，當時系爭大樓管理委員會（ 下稱管委會）將東怡公司所僅剩之81號車位，點交予萬泰 銀行，嗣萬泰銀行於88年11月25日將上開房屋及車位之不 動產轉賣予被上訴人，買賣契約書並載明「台北市○○街 1號地下一、二層房屋之持分權1/200，本建物為一個平面 式車位，編號81」，被上訴人既為系爭大樓地下室建物之 共有人，且善意受讓占有81車位，依司法院大法官會議釋 字第349號解釋意旨，自屬有權占有使用81號車位，上訴 人主張被上訴人有侵權行為及受有不當利得，並無理由。（二）又被上訴人否認全體共有人間就系爭大樓地下室停車位有 分管契約存在，應由上訴人就此事實負舉證責任；況上訴 人提出其前手沈秋華之不動產買賣契約書中僅記載買賣持 分，並無表明係買賣停車位，至上訴人於契約後夾附之「 車位標示圖」，並無騎縫裝釘，無從認定為契約之一部，



而台北地院94執助正字第2477號通知書附表僅標示出售不 動產之持分，非但未表明拍賣車位、反而標明「本件係拍 賣所有權應有部分，拍定後不點交」，且上訴人所提「鑑 定報告」之鑑定內容摘要，係針對系爭大樓地下室及其基 地為鑑定，並未就特定車位之大小、坐落方位為鑑定，故 上訴人稱「勘估標的物現場照片」特別標示81號乙節，要 無可採。再者，根據費用分攤表可知，本件歷來均由東怡 公司繳納編號11、26、37、81號等4個車位之電費、管理 費，而上訴人之前手沈秋華從未繳納之，可見上訴人之前 手沈秋華並非表列之車位使用管理人，且81號車位係管委 會點交萬泰銀行，嗣再由萬泰銀行轉賣予被上訴人承受， 沈秋華時任東怡公司總經理，亦均未表示異議，自屬默認 該4個車位確為東怡公司分管使用之事實，並係點交於拍 定人即萬泰銀行使用。
（三）系爭大樓地下室登記之主要用途為「防空避難室兼停車場 」，屬於公同使用性質而不得為區分所有權之登記，依84 年間頒布公寓大廈管理條例第15條：「住戶應依使用執照 所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自 變更」之規定，約定專用「防空避難室兼停車場」之特定 車位，法律強制規定應由區分所有權人會議訂立之規約為 準，本件既經管委會訂定規約，不論其先前有無明示或默 示之分管使用約定，均因新規約之訂立而消滅，且系爭大 樓管理規則第5條規定：「本大樓之公共設施．．．地下 室停車場，皆由管理處負責與管理」，故共有人之使用， 應依管理處所制定之「車位所有人及車位使用人統計表」 為準，而被上訴人所使用之81號車位係於87年9月25日因 拍賣承受，由管委會點交指定使用，嗣於89年5月後，復 依據該大樓區分所有權人會議決議之規約使用，並無違規 使用之情事，被上訴人使用系爭81號車位係基於大廈管理 規約之規定為依據。且系爭大樓地下室登記之用途為防空 避難室兼停車場，本屬公共設施之一部分，不得為專有部 分，上訴人之前手沈秋華既非系爭大樓之公寓大廈區分所 有權人，自不得單獨就相關防空避難室兼停車場之公共設 施為共有人，乃台北地院於95年9月27日准由非區分所有 權人之上訴人承買該公共設施之持分，似有違上開規定。（四）答辯聲明：（一）上訴及假執行之聲請均駁回。（二）如 受不利之判決時准被上訴人供擔保免假執行。
三、參加人則以下列辯詞置辯：參加人本身並非被上訴人及萬泰 銀行之關係企業，並為本件合法所有權人，與上訴人均係建 號2372持分共有方式登記所有權人，該上訴人登記持分1/20



0，參加人亦登記持分1/200；土地782、783地號，上訴人與 參加人分別各登記為5/10000與149/10000，為分別所有；另 參加人係依合法正常買賣關係與被上訴人購買系爭不動產， 並已依民法第758條規定登記在案，是有善意取得之規定適 用，為合法之所有權人。並於本院聲明：駁回上訴人之上訴 。
四、兩造不爭執事項：(見本院98年12月2日準備程序筆錄)（一）沈秋華於77年10月20日以400,000元向嘉馥公司購買系爭 大樓地下室應有部分200分之1。
（二）東怡公司先後於76年7月18日、79年7月13日，分別向嘉馥 公司及李芳村購買系爭大樓10樓、6樓房屋及地下室2個車 位，復於82年7月9日向金緯公司購買同大樓11樓房屋及地 下室1個車位。
（三）東怡公司所有11樓房屋所有權全部及地下室所有權應有部 分200分之1（即1個車位）於87年9月25日，經台北地院86 年執字第13945號拍賣抵押物事件中，由萬泰銀行承受。（四）「世界通商金融中心」大廈管理管委會將81號車位點交予 萬泰銀行，萬泰銀行再於88年11月25日將上述房屋及車位 轉賣予被上訴人。而被上訴人復於97年10月3日將其所有 11樓及其附屬車位持分200分之1出賣於參加人，並經辦理 不動產所有權變更登記在案。
（五）台北地院以94年度執助字第2477號強制事件，拍賣沈秋華 所有之系爭大樓地下室應有部分200分之1，上訴人於95年 9月27日以1,683,000元應買，並於96年5月7日辦畢所有權 移轉登記。
五、兩造爭執事項：
（一）在大樓依公寓大廈管理條例訂定規約指定「專用共有部分 」使用人後，上訴人主張分管契約之效力如何？（二）上訴人是否得主張其係善意信賴拍賣法院之不動產鑑定報 告，而應買沈秋華所有之81號車位，且萬泰銀行貸款予東 怡公司時，曾派員現場勘查，其明知或可得而知該11樓房 屋之附屬車位為11號車位，並非81號車位，自應受分管契 約拘束？有無釋字第349號之適用？
（三）被上訴人向萬泰銀行買受上開11樓房屋所有權全部及地下 室所有權應有部分1/200，是否亦應繼受分管契約之拘束 ，不得以萬泰銀行告知錯誤之分管契約而對抗上訴人？（四）被上訴人是否有妨害上訴人繼受於前手沈秋華對81號車位 之使用收益權，而依法應返還上開車位，且不論善惡意均 應給付相當於租金之不當得利？
（五）被上訴人就系爭車位之持分所有權1/200，於97年9月25日



轉讓登記予參加人，已非持分共有人，亦無使用權限，是 否構成給付不能？
（六）參加人是否為萬泰銀行之關係企業而應受本件分管契約之 拘束？
六、得心證之理由：
（一）在大樓依公寓大廈管理條例訂定規約指定「專用共有部分 」使用人後，上訴人主張分管契約之效力如何？ １、按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約， 對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年度台上字第1605 號判例意旨參照）。查訴外人沈秋華於77年10月20日， 以400,000元，向訴外人嘉馥公司購買位於系爭大樓地 下室即坐落台北市○○區○○段1小段782、783地號土 地權利範圍各萬分之5及2372建號建物權利範圍200分之 1）等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、附件車 位平面圖、支票、統一發票影本附卷可稽(見本院卷第2 8至31頁)，雖雙方買賣契約未明定81號車位為沈秋華所 有，但觀之該買賣契約之附件平面圖上則以星號標示在 車位81號處，又該平面圖其餘停車位亦均註明有姓名及 公司行號名稱，再參以證人即當時在嘉馥公司擔任代書 工作之郭信隆於台北地檢署93年度偵字第18203號竊佔 案件之94年7月29日偵訊中證稱：「（提示嘉馥與沈秋 華不動產買賣契約書）契約書是我代表公司寫的，裡面 的車位平面圖是契約的附件，（平面圖上有註記一些人 名是什麼意思？）比如永太、先施是最初取得車位的人 ，他們有的是地主或合資者，這些車位當初是分配給他 們的，也是77年10月20日簽約時車位的現況，（平面圖 上註明嘉馥車位9、11、81、107、108、109、110等7個 是什麼意思？）是在訂契約當時嘉馥公司所擁有的車位 編號。（編號81號賣給沈秋華？）契約上沒有明定，因 是賣持分，但平面圖上有在81號打星號，表示是賣81號 給沈秋華」等語（見原審卷第229頁），可見訴外人沈 秋華簽訂上開買賣契約書時，應有以其附件即上開車位 平面圖所示分管之約定，是以依上開分管約定，訴外人 沈秋華應取得81車位使用權。再查台北地院以94年度執 助字第2477號強制事件，拍賣沈秋華所有之系爭大樓地 下室應有部分200分之1，上訴人於95年9月27日以1,683 ,000元應買，並於96年5月7日辦畢所有權移轉登記等情 ，為兩造所不爭執，已如前述，則揆諸首開判例意旨， 上開分管約定效力仍對上訴人繼續存在，是上訴人亦應



取得81車位使用權。
２、又查東怡公司於76年7月18日，向嘉馥公司購買世界通 商大樓10樓及大樓地下層1個車位，持分建號2372號權 利200分之1，又於79年5月18日先由李芳村向睿衍實業 股份有限公司（下簡稱睿衍公司）購買同大樓6樓及大 樓地下層1個車位，持分建號2372號權利100分之1，嗣 於79年7月13日東怡公司向李芳村全部買受之，再於82 年7月9日向金緯公司購買同大樓11樓及其地下層1個車 位，持分建號2372號權利200分之1，東怡公司並於78 年12月5日、79年5月31日及82年8月24日分別向華南商 業銀行股份有限公司（下簡稱華南銀行）、萬泰銀行貸 款，設定抵押權與上開銀行等情，業據本院依職權調取 台北地檢署93年度偵字第18203號卷 (三)內所附臺北市 松山區○○段○○段2372號建築改良物登記簿可稽，經 核上開車位平面圖（係訴外人沈秋華於77年間購買81車 位時之現況）所示，76年間買系爭大樓10樓及地下室停 車位之東怡公司分配到37號車位，77年間尚未將車位賣 予東怡公司之睿衍公司之車位為26號車位，金緯公司為 11號車位，核與證人即金緯公司負責人鄭雲生於台北地 檢署93年度偵字第18203號之94年12月23日偵訊中證稱 ，當時伊將世界通商大樓11樓和地下室編號11號的車位 賣給東怡公司等語相符（見本院卷第162頁背面），從 而揆諸首開判例意旨，東怡公司應明知連同本有之37號 車位，及嗣後受讓睿衍公司、金緯公司之停車位應分別 為37（10樓部分）、26（6樓部分）、11號（11樓部分 ）車位，並分別持有停車位之建號2372號應有部分200 分之1、100分之1、200分之1。
３、再查於86年間，東怡公司因無法清償本息，華南銀行遂 於86年10月22日，聲請拍賣東怡公司所有世界通商大樓 6、10樓及地下停車位，案經臺北地院民事執行處以86 年度執字第15688號拍賣抵押物事件強制執行拍賣，該 案執行時，於86年11月7日執行筆錄記載「慶城街1號地 下1、2層，為平面式停車位，停車位車號為固定車號11 、26、37號。」，於87年1月20日之執行筆錄則記載「 法官：債權人聲請將系爭大樓6樓與10樓分棟拍賣，原 則上可行，但有3個車位如何分配？請債權代理人查報 當初設定情形。」，債權人華南銀行隨於87年1月26日 陳報以「據大樓管理中心總幹事稱債務人目前車位確有 3位，分別為6樓1位、10樓1位、11 樓1位（所有權人： 東怡公司，但非債權人之抵押物）屬於標的物部分應各



有1位，而其權利範圍應為200分之3，而非鑑定報告200 分之4，請鈞院予以更正。」，87年4月1日執行筆錄復 記載「6樓車位為編號37號、10樓車位為11號。6 樓持 分100分之1，10樓持分200分之1。」，該案即於87年6 月10日以北院義86執正字第15688號公告第1次拍賣，並 將6樓及地下層建號2372號持分100分之1編號37號車位 編為甲標，及10樓及地下層建號2372號持分200分之1編 號11號車位分為乙標，且均於拍定後點交。嗣應華工業 股份有限公司（下簡稱應華公司）於87年7月7日以43,4 20,000元標得乙標。該案又於87年7月14日就剩餘之甲 標公告第2次拍賣，由林我宏、蕭素華2人共同於87年8 月11日以44,489,900元標得。惟臺北地院於87年8月19 日核發與林我宏、蕭素華2人之北院義86民執正15688字 第27299號不動產權利移轉證書卻誤載建號2372號持分2 00分之4，上開甲、乙標均未實際點交等情。此有本院 依上訴人聲請調取臺北地院86年度執字第13495號卷後 所附86年度執字第15688號拍賣抵押物民事執行卷宗影 本附卷可查(見該15688卷之聲請狀、執行筆錄、拍賣公 告、投標書得標記載、不動產權利移轉證書) ，可知債 權人華南銀行係自大廈總幹事得知東怡公司有三個車位 11、26、37號，可見上開分管約定確實存在，且為大廈 管理委員會所明知，而台北地院民事執行處固亦認定東 怡公司所屬地下停車位有三個，即11、26、37號無誤， 惟仍誤將6樓部分，依分管約定(見得心證之理由欄(一 ）之２之倒數第三行起所述)應分配應有部分為100分之 1之大車位即26號車位，記載為37號車位，將10樓部分 之37號車位誤載為11號車位。
４、續查萬泰銀行亦因東怡公司財務困難，無法清償本息， 而於86年9月13日聲請拍賣東怡公司所有世界通商大樓 11樓房屋及地下2層之停車位，案經臺北地院民事執行 處以86年度執字第13945號拍賣抵押物事件強制執行拍 賣，惟臺北地院以地下停車位部分因係拍賣應有部分之 持分200分之1，不點交，且並未命萬泰銀行查報停車位 之編號，嗣萬泰銀行於87年9月25日第二次拍賣時，由 萬泰銀行承受之。亦有本院依職權調臺北地院86年度執 字第13945號拍賣抵押物民事執行卷宗可參。再查上開1 1、37、26號車位，由該大廈管理委員會分別點交予應 華公司（11號車位）、林我宏、蕭素華（37、26號車位 ）等情，業為兩造於原審即不爭執 (見原審卷第179頁 背面) ，並經證人即大廈管理委員會總幹事李自強於原



審97年4月17日言詞辯論期日證述屬實（見原審卷第180 頁），惟查林我宏、蕭素華系爭大樓地下室之應有部分 應為100分之1（二人共有），應僅須分配26號之大車位 即足，亦為兩造所不爭執(見原審卷第329頁) ，可知系 爭大廈管理委員會係誤將37號車位多分配予林我宏、蕭 素華二人，而因東怡公司僅有三車位，已如前述，則萬 泰銀行因而已無車位可分配。雖查依被上訴人提出之系 爭大廈管理委員會費用分攤表（見原審卷第139至141頁 ）顯示，東怡公司有四個車位，惟被上訴人亦自承此乃 沈秋華自始就為東怡公司財務經理、或總經理或董事身 分，因此管委會就11、26、37、81號車位均由東怡公司 人員繳納應分攤之電費、清潔費等語（見原審卷第129 頁之(二)之中段），亦可證明東怡公司實際所有之車位 僅有三個，另一個車位使用權應屬沈秋華所有，並不因 費用均由東怡公司支付，即可改變使用權歸屬之事實， 故被上訴人辯稱依分攤表記載，沈秋華並非停車位使用 人，東怡公司才是使用人云云，應不可採。再查依系爭 大廈管理委員會提出之停車位所有人及使用人名冊（見 原審卷第259、260頁）固顯示81號車位所有人為被上訴 人，然依前所述，東怡公司僅有三個車位，且已點交予 應華公司、林我宏及蕭素華（雖然37號車位係多點交予 林我宏及蕭素華），應無車位再點交予被上訴人之前手 萬泰銀行，是管理委員會點交81號車位予萬泰銀行，顯 然係錯誤的，從而被上訴人受讓萬泰銀行81號車位，亦 屬有誤，雖被上訴人辯稱管委會將81號車位分配予萬泰 銀行時，沈秋華亦未異議云云，然查沈秋華確有因81號 車位遭他人占用而提出刑事竊佔罪之告訴，此有上開台 北地檢署93年度偵字第18203號卷可稽，被上訴人此部 分辯詞自不足採。再者，系爭大廈管理委員會係一一拜 訪所有權人整理車位並造冊，造冊時沒有參考所有權持 分大小，係依房屋區分所有權人清冊確認所有權人，並 由所有權人告訴有幾個車位而作登記，只買車位的人就 沒有處理等情，亦經證人李自強於同上開期日證述明確 （見原審卷第180、181頁），而上訴人僅在系爭大樓地 下室坐落台北市○○區○○段1小段782、783地號土地 權利範圍各萬分之5及2372建號建物有200分之1應有部 分，亦如前述，顯然系爭大廈管理委員會在造冊時，並 未將僅有地下室應有部分之被上訴人納入，則該名冊有 關車位分配顯有失公平，即無法拘束被上訴人，是以縱 然該名冊業經規約約定指定使用人，亦因損害共有使用



人權益，對被上訴人不生效力。
５、況按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築 物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者 從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。經 查系爭大廈地下室停車位屬共同使用部分，並有上開車 位平面圖之分管約定，依公寓大廈管理條例第9條第1項 但書規定，各區分所有權人自應受該分管約定拘束。至 被上訴人辯稱約定專用部分，依公寓大廈管理條例第23 條第2項第1款規定，非載明規約，不生效力，分管契約 縱屬存在，亦因公寓大廈管理條例之公布而不生效力云 云。然按所謂「規約專用部分」係指應為共用部分經約 定作為特定人之使用，如屋頂平台、地下室及停車場。 而上開分管契約則係屬將地下室分配予取得地下室應有 部分之所有人使用之約定，並非專用，自無違反公寓大 廈管理條例第23條第2項第1款之強制規定，被上訴人所 辯，應不可採，上開分管契約效力仍繼續存在。（二）上訴人是否得主張其係善意信賴拍賣法院之不動產鑑定報 告，而應買沈秋華所有之81號車位，且萬泰銀行貸款予東 怡公司時，曾派員現場勘查，其明知或可得而知該11樓房 屋之附屬車位為11號車位，並非81號車位，自應受分管契 約拘束？有無釋字第349號之適用？
１、按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又 倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有 人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形 ，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第24 77號判決意旨參照）。故被上訴人辯稱原始建造人並非 同一時間將所有建物一起出賣，建商在陸續出賣時之約 定，對其他全體共有人不生效力云云，揆諸上開判決意 旨，應不足採
２、又按最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認 為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約 ，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性 而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分 管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂 分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與 憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內



，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地 應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓 與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。大法 官會議解釋第349號參照。
３、查上訴人之前手沈秋華就其所有之系爭大廈地下室應有 部分經台北地院民事執行處以94年度執助字第2477號拍 賣，拍賣公告載明：「本件係拍賣所有權應有部分，共 有人有優先購買權，拍定後不點交」等情，固有拍賣公 告附卷可按（見原審卷第134、135頁)，惟81號車位依 上開分管約定，應對上訴人繼續存在等情，已如前述， 自不因拍賣公告未載明點交81號車位而改變分管約定， 。
４、又查東怡公司辦理系爭大廈11樓及停車位貸款時間係82 年間，有萬泰銀行催收管理部企業金融催收中心98年10 月13日98企催字第482號函所附貸款授信資料可稽(見本 院卷第99至131頁)，而東怡公司其他10樓、6樓及停車 位拍賣係在86、87年間，已如前述，82年間斯時尚無大 廈管理委員會分配錯誤車位之情發生，可見東怡公司在 82年間就11樓申請貸款時，仍很清楚其所有車位依上開 分管約定為11、26、37號，而11樓之停車位即11號車位 (詳前述)，並不包括81號車位。且查證人即萬泰銀行總 經理胡建助於台北地檢署93年度偵字第18203號竊佔案 之94年6月10日偵訊中證稱，貸款當時有個副理陳龍騰 去看不動產及車位等語，有訊問筆錄附卷可稽（見本院 卷164頁背面），是萬泰銀行在82年間就11樓及停車位 設定抵押權鑑估時，僅有上開分管約定存在，尚無規約 或管委會嗣後製訂之停車位所有人及使用人名冊，且依 前所述（見得心證之理由欄(一)之３）可知，在86年間 華南銀行尚且得據系爭大廈管理委員會總幹事告知有關 東怡公司有三個車位11（11樓）、26（6樓）、37號（1 0樓），則萬泰銀行在82年間既有派人到現場看車位， 更從系爭大廈管理委員會總幹事可得而知上開分管約定 存在，揆諸上開大法官會議解釋，上開分管約定仍對被 上訴人之前手萬泰銀行繼續存在。
（三）被上訴人向萬泰銀行買受上開11樓房屋所有權全部及地下 室所有權應有部分1/200，是否亦應繼受分管契約之拘束 ，不得以萬泰銀行告知錯誤之分管契約而對抗上訴人？查 萬泰銀行已知上開分管約定存在，81號車位非東怡公司所 有，僅因東怡公司原有三車位經系爭大廈管理委員會錯誤 分配予應華公司、林我宏及蕭素華，已無車位得受分配，



在系爭大廈管理委員會將東怡公司代沈秋華繳納清潔費之 81號車位誤分予伊時，係將錯就錯而使用81號車位，則上 開分管約定自應繼續拘束萬泰銀行。又查萬泰銀行與被上 訴人屬關係企業等情，有上訴人提出之萬泰銀行公司變更 登記表內，被上訴人為其股東之一可資證明（見本院卷第 238頁），是被上訴人自其關係企業萬泰銀行受讓上開建 物應有部分200分之1，即難謂不知上開建物有分管之約定 ，自應受上開分管約定之拘束。被上訴人稱嗣後係由大廈 管理委員會點交予使用，非因萬泰銀行之告知而使用，自 無受分管契約拘束云云，自不可採。
（四）被上訴人是否有妨害上訴人繼受於前手沈秋華對81號車位 之使用收益權，而依法應返還上開車位，且不論善惡意均 應給付相當於租金之不當得利？
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求 返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所 受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有 系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數 額，尚屬可採。又按不當得利法律關係之成立，與利得 者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律 上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利（ 最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第16 00號判決意旨參照）。
２、查被上訴人依上開分管約定，係屬無權占有上訴人所有 之81號車位，已如前述，揆諸上開判例及判決意旨，依 社會通常之觀念，可獲得相當於租金之利益，無論被上 訴人是否善意或惡意，均構成不當得利而應返還相當於 租金之利益，被上訴人辯稱伊係依規約及同為共有權人 而使用共有物，為有法律上原因而有使用利益，自無不 當得利可言云云，自不足採。
３、又查上訴人主張上開車位租金為每月8,000元等情，業 為被上訴人所不爭執（見本院言詞辯論期日筆錄，即本 院卷第253頁背面），故上訴人主張自系爭建物登記之 日即96年5月7日起至返還車位止，按月給付相當租金之 不當得利8,000元，自屬有據。
（五）被上訴人就系爭車位之持分所有權1/200，於97年9月25日 轉讓登記予參加人，已非持分共有人，亦無使用權限，是 否構成給付不能？參加人是否為萬泰銀行之關係企業而應 受本件分管契約之拘束？




1、參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判 不當，民事訴訟法第63條第1項定有明文。又按依據物上 請求權，請求現占有人返還不動產，於訴訟繫屬中，現 占有人即被告將其占有移轉於第三人，於訴訟無影響， 仍由原當事人繼續進行訴訟，其判決之既判力，則依民 事訴訟法第四百零一條第一項之規定，及於後占有人。 又按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人 之繼承人者，亦有效力，民事訴訟法第四百條第一項定 有明文。所謂繼承人，包括因法律行為而受讓訴訟標的 之特定繼承人在內。(最高法院84年度台上字第2776號判 決、33年上字第1567號判例意旨參照)。 ２、查而被上訴人於97年10月3日將其所有11樓及其附屬車 位持分1/200出賣於參加人，並經辦理不動產所有權變 更登記在案等情，業為兩造所不爭執，固如前述，惟此 乃屬訴訟繫屬中，將占有移轉之物權行為，揆諸前開判 決及判例意旨，於訴訟無影響，如將來上訴人勝訴判決 確定，該既判力將及於參加人，並無所謂給付不能問題 。至參加人是否受分管契約之拘束問題，因本件係上訴 人請求被上訴人返還車位及給付不當得利，並非向參加 人請求，故乃另一法律問題，應不在本院審究範圍內，