臺灣高等法院民事判決 98年度上字第583號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 連雲呈律師
林耀泉律師
複代理人 林煜翔律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 李耀馨律師
上列當事人間返還不當得利事件， 上訴人對於中華民國98年3月
11日臺灣臺北地方法院96年度訴字第5460號第一審判決提起上訴
，本院於99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審（除確定部分外）訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國 95年4月間，經由原審 共同被告永成不動產有限公司（下稱永成公司）負責人即原 審共同被告戴政隆（下稱戴政隆）居間仲介，向上訴人購買 以訴外人楊新一為登記名義人，門牌號碼為臺北市○○區○ ○街2段19號2樓之房屋（下簡稱系爭房屋）及其基地（下合 稱系爭不動產），被上訴人依約交付價金新臺幣（下同）1, 010萬元， 上訴人則於95年5月9日移轉系爭不動產所有權登 記予被上訴人。嗣被上訴人將系爭房屋出租，承租人於重新 動工裝潢期間發現屋頂處處鋼筋裸露、水泥剝落，經被上訴 人雇請桂田技術顧問有限公司就系爭房屋實施氯離子含量檢 測結果，發現系爭房屋氯離子含量超過約定標準值十數倍， 始知悉系爭房屋為俗稱之海砂屋。被上訴人因而受有包含「 回復物之物理性原狀之修復費用」及「回復物之價值性原狀 之交易價值減損之損失」等損害，參酌鑑定結果，以最低金 額計算，系爭建物合理修補費用約為818,000元， 交易價值 減損金額95年4月為4,295,384元，則被上訴人所受損害金額 合計為5,113,384元，被上訴人自得依民法第359條對上訴人 主張應負民法第359條瑕疵擔保責任，請求減少價金5,113,3 84元等情，爰依瑕疵擔保之法律關係，求為命上訴人應給付 被上訴人5,113,384 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算利息之判決。（原審為被上訴人全部勝訴 之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另被上訴人於原審請 求共同被告永成公司、戴政隆負連帶及不真正連帶賠償責任 ，經原審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，已 告確定。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造所訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約） 第9條第5項標的物檢測約定（下稱系爭檢測約定），被上訴 人得於支付第2 期價金前委請合格機構對系爭房屋進行氯離 子含量檢測，如檢測出氯離子含量高，雙方無條件同意解除 契約，並非約定於第2期價金支付後即無系爭檢測約定第3點 之適用； 亦非訂立系爭契約後仍有適用民法第359條但書之 意思。系爭契約因被上訴人通知上訴人系爭房屋氯離子含量 超出約定標準，依約雙方同意無條件且不需再為意思表示而 解除。 被上訴人遲至96年4月10日始通知上訴人系爭房屋為 海砂屋，顯係怠於通知並已受領系爭房屋， 依民法第356條 第3項規定，視為被上訴人承認其所受領之物， 不得再向上 訴人主張物之瑕疵擔保責任。系爭房屋外觀並無氯離子過高 之現象，亦無銹斑外露、保護層混凝土沿鋼筋方向開裂、混 凝土剝落、鋼筋外露、柱或樑之混凝土保護層剝落情形，系 爭房屋因氯離子含量所受損害不足系爭房屋15%， 縱認系爭 房屋有減少價金情事，價金減少範圍為100萬至150萬元。被 上訴人買受系爭房屋為市場專業投資客手法，其不願解約並 請求減少高額價金，無異使上訴人免費奉送系爭房屋，以損 害上訴人權益為目的，其濫用價金減少請求權，權利行使以 損害他人為主要目的，為權利濫用等語，資為抗辯。並上訴 聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張其於95年4月間， 經由永成公司負責人戴政隆 居間仲介，向上訴人購買以訴外人楊新一為登記名義人之系 爭房屋及其基地， 被上訴人依約交付價金1,010萬元，上訴 人則於95年5月9日辦理房屋所有權移轉登記，嗣被上訴人委 請桂田技術顧問有限公司就系爭房屋實施氯離子含量檢測結 果，發現系爭房屋氯離子含量超過約定標準值之事實，業經 被上訴人提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、氯 離子含量試驗報告等件為證（見原審卷㈠第10至16、24、26 、28頁），且經原法院委請財團法人臺灣經濟科技發展研究 院（下稱經科院）鑑定結果：「系爭建物之氯粒離子含量已 超過CNS規定之最大含量， 應可稱為一般所謂的海砂屋。」 ，有該研究院之鑑定報告書在卷可稽（見原審卷㈠第129 頁 ），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人又主張系爭房屋經桂田技術顧問有限公司實施氯離 子含量檢測結果，發現氯離子含量超過約定標準值十數倍， 被上訴人始知悉系爭房屋為俗稱之海砂屋，被上訴人因而受 有包含「回復物之物理性原狀之修復費用」及「回復物之價 值性原狀之交易價值減損之損失」等損害，參酌鑑定結果，
以最低金額計算， 系爭建物合理修補費用約為818,000元， 交易價值減損金額95年4月為4,295,384元，則被上訴人所受 損害金額合計為5,113,384元，被上訴人自得依民法第359條 對上訴人主張應負民法第359條瑕疵擔保責任， 請求減少價 金5,113,384元等語，惟為上訴人所否認， 並以上述情詞置 辯。是以本件兩造爭執之要點在於：被上訴人未依系爭契約 第9條約定進行氯離子含量檢測，有無過失？ 上訴人是否應 負瑕疵擔保責任？ 被上訴人可否主張民法第359條瑕疵擔保 責任，請求減少價金？茲析述如下。
五、被上訴人未依系爭契約第9條約定進行氯離子含量檢測，有 無過失？上訴人是否應負瑕疵擔保責任？
㈠按民法第356條規定：「 買受人應按物之性質，依通常程序 從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之 瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除 依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為 通知者，視為承認其所受領之物。」此為買受人之檢查通知 義務，買受人違反此檢查通知義務者，喪失瑕疵擔保請求權 。又民法第355條第2項規定：「買受人因重大過失，而不知 有前條第1項所稱之瑕疵者， 出賣人如未保證其無瑕疵時， 不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，是 以「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必 須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失 ，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除 危險之記載，依民法第355條第2項規定，被上訴人自不負擔 保責任，即無賠償義務可言。」最高法院著有49年台上字第 2544號判例可稽。
㈡查，上訴人於訂立系爭契約前，於永成公司提供之「房地產 標的現況說明書」第10項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離 子檢測事項）」勾選「否」（見原審卷㈠第69頁），此「房 地產標的現況說明書」於兩造訂立系爭契約時，以之作為契 約之附件（見原審卷㈡第65頁），堪認被上訴人於訂立系爭 契約時，已知系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，有可能為 海砂屋。
㈢次查，氯離子含量是否超出國家安全標準，並非目視可見， 須經專業鑑定機關測量鑑定，始得確定，故兩造於系爭契約 第9條「擔保責任」第5項「標的物檢測約定」 第1款明文約 定：「㈠氯離子含量檢測（本項若未勾選及簽章，視為甲方 （即被上訴人）得進行檢測）：□甲方《不得》於本買賣標 的物點交前要求進行氯離子含量檢測。□⒈甲方《得》於支
付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯 離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣） ，乙方（即上訴人）不得拒絕。⒉檢測報告完成前，買賣標 的物暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量平均值 超過約定標準【如標的建築完成日期在民國87年6月25日（ 含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤； 如為前述 日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】， 甲乙雙方 同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀費用，由甲 、乙雙方平均分擔。…」被上訴人雖未於□內於勾選，但於 此約定下方「甲方簽認欄」簽名蓋章（見原審卷㈠第13頁） ，依其括號內之約定，視為被上訴人得進行氯離子含量檢測 ，且依上開第1點約定， 被上訴人於交付第一期簽約金後， 即得委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，足證 兩造已以此特約， 合意將被上訴人依民法第356條規定於受 領（點交）系爭房屋後之檢查（氯離子檢測）通知義務，提 前至支付第二期價金前， 此觀之系爭契約第9條第5項第1款 第2點約定「在檢測報告完成前， 買賣標的物暫停辦理產權 移轉登記」即明，其目的顯在使被上訴人儘早有機會檢測系 爭房屋，避免於系爭不動產產權移轉登記後，始因房屋氯離 子含量過高之瑕疵擔保責任問題造成買賣雙方爭執。 ㈣再查，被上訴人於訂立系爭契約時，已知系爭房屋未曾做過 氯離子含量檢測，兩造並於系爭契約明文約定被上訴人在支 付第二期價金前（亦即辦理產權移轉登記手續前），即得委 請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，被上訴人竟 不依此約定進行氯離子含量檢測，難謂無重大過失，而兩造 所訂系爭契約，又未有出賣人保證系爭房屋絕無氯離子含量 超過約定標準之記載，依民法第355條第2項規定及前述判例 意旨，上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。六、被上訴人可否主張民法第359條瑕疵擔保責任， 請求減少價 金？
㈠被上訴人主張系爭契約第9條第5項第1款是針對第2期價金支 付前，進行「氯離子含量檢測」之時期、方式、法律效果、 鑑定機關資格等之相關約定，故其第3點「 同意無條件解除 買賣契約」本應限於第1點之第2期價金支付前之檢測而言， 此約定與第2期價金支付後之檢測並無關聯，故如於第2期價 金支付後進行氯離子含量檢測， 即應適用民法第359條瑕疵 擔保責任規定云云。
㈡按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請
求減少價金。」是以買受人主張本條之瑕疵擔保責任，以出 賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者為限 ，如出賣人依民法第354條至第358條之規定，不負擔保之責 者，買受人即不得主張第359條之瑕疵擔保責任。 如前所述 ，系爭房屋之氯離子含量平均值雖超過系爭契約第9條所約 定之標準，而具有減少其價值之瑕疵。惟被上訴人因重大過 失而不知此瑕疵，系爭契約又未有上訴人保證系爭房屋絕無 氯離子含量超過約定標準之記載，依民法第355條第2項規定 ，上訴人不負擔保責任，亦如前述， 即無民法第359條規定 之適用。 故被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，為 無理由。
㈢退步言之，縱認系爭房屋之氯離子含量平均值超過系爭契約 第9條所約定之標準，系爭房屋具有減少其價值之瑕疵， 上 訴人應負瑕疵擔保責任（僅係假設，並非矛盾），而依民法 第359條之規定， 買受人即被上訴人得解除其契約或請求減 少其價金，惟系爭契約第9條第5項第1款第3點既就此情形已 約定兩造同意無條件解除系爭契約，即應先依此約定解除系 爭契約，而不得請求減少其價金。
㈣再退一步言之，系爭契約所約定之總價金僅1,010萬元， 原 審雖認定系爭房屋之瑕疵並未達重大須解除契約之程度，卻 認定系爭房屋所需減少之總價金卻高達5,113,384元， 其所 佔契約總價金之比例已超過50/100。其瑕疵與減少價金之認 定顯失比例。而按系爭房屋目前使用情形（出租予吉野家餐 廳，每月租金約四至五萬元）可知，系爭房屋因氯離子含量 所受損害顯不足系爭房屋15%，易言之， 縱認系爭房屋有減 少價金之情事（仍為假設，並非矛盾），其價金減少範圍應 未達到房屋價金之50/100，被上訴人主張瑕疵擔保責任，只 要依約定解除系爭契約即可，其捨此不為，反於雙方均已履 約完畢後一年後，方請求減少超過契約總價金過半之價金， 同時將系爭房屋出租與第三人，收取高額租金迄今已逾三年 半，無異要使上訴人免費奉送系爭房屋，被上訴人之舉係為 求自己之私益，損害上訴人之權益及無視雙方訂立之契約內 容，故被上訴人明顯違反契約約定且為民法第148條第1項之 權力行使有以損害他人為主要目的，濫用價金減少請求權權 利。故被上訴人請求減少價金5,113,384元，仍無理由。七、綜上所述， 被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，為 無理由。從而，被上訴人本於瑕疵擔保之法律關係，請求上 訴人給付被上訴人5,113,384 元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算利息，為無理由，不應准許。其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如
數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改 判，如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 2 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 陳姿岑
法 官 周舒雁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 2 月 24 日
書記官 鄭麗兒
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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