臺灣高等法院民事判決 98年度上字第372號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 秦玉坤律師
被上訴人 甲○○
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國
98年3月6日臺灣士林地方法院97年度訴字第1425號判決提起上訴
，本院於99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊早於民國69年2月4日之前，向第三人購 買坐落台北市○○區○○段3小段33-3、34-3及34-7地號（ 下稱系爭土地）土地上門牌號碼為台北市○○街71巷1號未 辦理保存登記房屋（下簡稱系爭房屋）之事實上處分權，嗣 於78年9月21日及79年1月31日再購得系爭土地之所有權，並 辦理所有權移轉登記完竣。雖旋於79年3月27日將系爭土地 所有權出售與訴外人乙○○，惟並未將系爭房屋同時出售， 應視同在系爭房屋使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在 。詎乙○○所有系爭土地於97年8月28日遭原法院民事執行 處執行拍賣程序，由被上訴人以總價新臺幣（下同）474萬 元得標拍定，並於97年9月22日完成所有權移轉登記。惟伊 就系爭土地既有租賃關係存在，依土地法第104條、民法第 426條之2規定，自得於系爭土地拍賣時，主張優先承買權， 乃被上訴人竟否認伊有上開優先承買權等情，爰求為判決： ㈠確認上訴人就被上訴人於97年9月22日以總價474萬元向原 法院民事執行處得標拍定訴外人乙○○所有坐落系爭土地有 依同樣條件優先承買權存在。㈡被上訴人就系爭3筆土地於 97年9月22日以拍賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷 之判決。被上訴人則以：系爭房屋並無人居住，且破舊不堪 ，既非上訴人所興建，自難認係上訴人有事實上處分權。又 縱認上訴人有事實上處分權，惟上訴人於出售系爭土地予乙 ○○時，應有同時將系爭未辦保存登記之建物一併轉讓予乙 ○○，上訴人與乙○○間並無何租賃關係存在，故上訴人不 得主張優先承買權等語，資為抗辯。原審判決上訴人敗訴， 上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴 人就被上訴人於97年9月22日以總價474萬元向原法院民事執 行處得標拍定訴外人乙○○所有坐落系爭土地有依同樣條件 優先承買權存在。㈢被上訴人就系爭3筆土地於97年9月22日 以拍賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷。
二、上訴人主張系爭土地原為伊所有，於78年及79年間出售予乙 ○○，並於97年8月28日經法院拍賣而由被上訴人拍定標得 之事實，業據其提出土地登記謄本、執行處拍賣通知及執行 命令為證（見原審卷第14頁至第25頁），且為被上訴人所不 爭執，復經本院調取原法院95年度執字第28415號執行卷查 核屬實，自堪信為真實。又上訴人主張其於69年間即取得系 爭房屋之事實上處分權迄今，以及就系爭土地有租賃關係， 得主張優先承買權云云，則為被上訴人所否認，並以前揭情 詞置辯。經查上訴人雖提出戶籍謄本、房屋門牌證明書、台 北市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表、財政部台灣省北區國稅 局財產歸屬資料清單（見原審卷第10頁至第13頁），以證明 其就系爭房屋有事實上處分權以及就系爭土地有租賃關係存 在。惟查上開房屋門牌證明書僅能證明系爭房屋係編有門牌 之事實，戶籍謄本則證明上訴人係自95年4月21日始遷入系 爭房屋。至台北市稅捐稽徵處房屋稅明細表僅能證明稅籍資 料上記載納稅義務人為上訴人，但因上訴人不能提出其於78 年後仍有繳納稅款之收據憑證原本，故尚難僅據該明細表即 證明實際繳納稅款之人為上訴人，以及納稅義務人之名義人 與事實上有使用及處分權之人乃同一人（即均為上訴人）之 事實。而財政部台灣省北區國稅局財產所屬資料清單上載系 爭未辦保存登記之房屋，乃依稅籍資料所載納稅義務人名義 為清單上之記載，亦難逕據為認定上訴人就系爭房屋有事實 上處分權。至證人乙○○雖在本院到場證述：購買系爭土地 時並不知有地上物，係購買後業務員告知有地上物，當時雖 擬收購，但因地上物占有人出價太高致未購買等語（見本院 卷第20頁背面）。惟查證人乙○○乃從事土地開發投資之行 業，故其於收購土地時，依經驗法則應會先確認土地上是否 有地上物，而一併處理，以免購得土地後因地上物之權屬爭 議而無法利用土地，而系爭土地上之建物經本院赴現場履勘 結果，乃占地甚廣（如不列計空地部分，面積約達41.17平 方公尺，有台北市政府地政處土地開發總隊製作之測量圖附 卷可證（見本院卷第96頁），而系爭土地之總面積則僅為55 平方公尺（見前揭土地登記謄本），在客觀上並不難發現占 用土地之情事，故證人乙○○所稱係購買土地後始知有地上 物云云，顯與一般土地收購之經驗法則不符。故尚難僅憑其 證詞據為有利於上訴人之認定。況查系爭房屋原係磚石造之 材質（見原法院95年度執字第28415號執行卷內巨秉不動產 估價師聯合事務所於96年8月16日提出之不動產鑑定時值報 告所附之勘估標的物現況照片），上訴人自陳於98年4月間 在其所在位置重新建蓋鐵皮屋（見本院卷第82頁之勘驗筆錄
），並陳稱係因颱風造成屋頂陷落始改建等語（見本院卷第 105頁反面）。而查鐵皮屋內之原磚石造建物已無可遮避風 雨之完整屋頂，僅餘斷牆片瓦，有現場照片為證（見本院卷 第83頁至第87頁及第90頁），堪認原建物已因颱風毀損而不 具獨立完整性及達經濟上使用目的，難謂仍係民法所規定之 獨立不動產，縱認上訴人嗣後利用原有牆壁，安裝鐵架及加 蓋鐵皮屋頂，亦無從再使業已滅失之不動產權利回復（最高 法院71年度台上字第1557號裁判意旨參照）。從而，縱如上 訴人所云，其就系爭房屋有事實上處分權，得主張就系爭土 地有租賃關係，惟系爭房屋既已於98年4月間喪失獨立不動 產性質，原有租賃關係即已隨之消滅。上訴人亦不得再據其 另行新建之鐵皮屋主張就系爭土地有租賃關係，而行使優先 承買權。
三、綜上所述，上訴人主張因就系爭土地有租賃關係存在，而有 優先承買權，並非可取。則其請求確認上訴人就被上訴人於 97年9月22日以總價474萬元向原法院民事執行處得標拍定訴 外人乙○○所有坐落系爭土地有依同樣條件優先承買權存在 ；及被上訴人就系爭3筆土地於97年9月22日以拍賣為登記原 因之所有權移轉登記應予塗銷，均屬無據，不應准許。從而 ，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 23 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲
法 官 謝碧莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 2 月 23 日
書記官 李翠齡
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。