臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第103號
上 訴 人 寅○○
丑○○
丁○○
辰○○
丙○○
子○○○
甲○○
辛○○
庚○○
壬○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 繆璁律師
被上訴人 卯○○
訴訟代理人 施竣中律師
複代理人 乙○○
參 加 人 臺北廣場商業大樓管理委員會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 癸○○
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國九十七年九
月十二日本院九十七年度簡字第五號第一審判決提起上訴，並為
訴之追加，經本院於民國九十九年一月二十日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同 意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事 訴訟法第四百三十六條之一第三項準用第四百四十六條第一 項、第二百五十五條第一項第二款定有明文。查本件上訴人 於上訴後之九十八年九月二日具狀依民法第一百八十四條之 規定追加請求被上訴人將所占有、使用如原判決附圖所示Ａ 部分返還，及給付新臺幣（下同）二百四十萬元，以及自起 訴狀繕本送達翌日起至返還所占用房屋之日止，按月給付上 訴人及其他全體共有人四萬元，此項追加部分請求之基礎事 實同一，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將建號臺北市○○區○○段二小段第一０四六 號、門牌號碼臺北市中正區○○○路○段七二號一樓房屋 （下稱系爭房屋）內如原判決附圖所示Ａ部分返還上訴人 及其他全體共有人。
㈢被上訴人應給付上訴人及其他全體共有人二百四十萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋之日止，按月 給付上訴人及其他全體共有人四萬元。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
二、本件上訴人主張：渠等為門牌號碼臺北市○○○路○段七二 號「臺北廣場商業大樓」之區分所有權人，系爭房屋則為「 臺北廣場商業大樓」區分所有權人所共有。詎被上訴人未經 全體區分所有權人同意，非法占用系爭房屋內如原判決附圖 Ａ所示部分，而依據系爭房屋使用執照之竣工圖說，遭占用 部分並未變更設計為店鋪，屬通往室外之通路或門廳，依公 寓大廈管理條例第七條第二款規定，不得約定為專用、不得 非法隔間出租為店鋪使用，被上訴人在該處設店營業，縱係 經區分所有權人授權參加人臺北廣場商業大樓管理委員會出 租，仍違反公寓大廈管理條例第九條第二、三項、建築法第 七十三條第二項、第七十七條第一項之規定，且對消防逃生 發生阻礙，依民法第七十一條前段規定，屬無效授權，租賃 契約應屬無效，不得拘束上訴人等區分所有權人，渠等自得 依民法第七百六十七條、第一百八十四條第二項之規定請求 被上訴人將上開占用部分返還上訴人及其他全體共有人；又 被上訴人占用系爭房屋內如原判決附圖所示Ａ部分逾五年， 獲得相當於租金之利益，並致所有權人受有損害，且上開占 用部分係充作臨街店鋪使用，每月租金在四萬元以上，渠等 自得依民法第一百七十九條規定請求被上訴人返還全體共有 人五年之不當得利二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還上開占用部分之日止，按月給付全體共有人不當得 利四萬元（原審駁回上訴人及原審共同原告王炳泉、張世英 、林金鐘、洪中下、林美香、周蔡杏枝、柯盛雄、李晨伃之 請求，上訴人就其敗訴部分上訴，其餘共同原告就彼等敗訴 部分並未上訴，已告確定）。
三、被上訴人則以：其確因與參加人訂立租賃契約而占有系爭房 屋內如原判決附圖Ａ所示部分，惟系爭房屋六十五年間興建 完成，六十九年即已授權參加人管理、使用、收益，現供臺 北廣場商業大樓電梯、通道、警衛室等公共設施使用，為臺
北廣場商業大樓全體區分所有權人共有共用，並非僅一樓區 分所有權人共有而得排他使用，而依臺北廣場商業大樓規約 第二條第一項之約定及其附件標的物件圖說所示，系爭房屋 內如原判決附圖Ａ所示部分為共用部分，其收益方式及金額 由參加人決行，並授權參加人訂立使用規則；臺北廣場商業 大樓規約係九十年八月一日區分所有權人會議決議訂定，該 次區分所有權人會議出席人數達全體區分所有權人百分之七 七、區分所有權比例達百分七十，且經全體出席之區分所有 權人同意通過，已經多數區分所有權人同意，上訴人丑○○ 、丁○○、辰○○、子○○○、甲○○、辛○○、庚○○、 壬○○八人並均出席該次會議，其餘上訴人縱未參與或不同 意規約內容，仍受規約之拘束，再者系爭房屋內如原判決附 圖Ａ所示部分原設置服務台，後為警衛室，從未作為通道、 消防安全設施之用，與住戶通行進出無涉，更未危及公共安 全，是參加人就該部分有使用收益權能，參加人將該部分出 租其占有使用，將租金收入用以修繕、保養大樓電梯、消防 設備及公共用電設備，仍維持共用性質，並無違反公寓大廈 管理條例第七條第二款之規定，縱有違反行政法規，亦非租 賃契約無效原因，其本於租賃契約給付租金、占有使用系爭 房屋內如原判決附圖Ａ所示部分，自非無權占有，亦非無法 律上原因受有利益，上訴人亦不得代其他區分所有權人請求 返還不當得利，上訴人請求其返還上開占有部分及不當得利 ，自屬無據等語，資為抗辯。
四、參加人之陳述：系爭房屋內如原判決附圖Ａ所示部分早於八 十年間即經確認為臺北廣場商業大樓共用部分，權利歸屬全 體區分所有權人，並授權其管理，其乃將上開部分出租被上 訴人作為攤位使用，所得租金用於修繕大樓，公安、消防檢 查結果均無問題，並未違反公寓大廈管理條例第七條之規定 。
五、上訴人主張系爭房屋內如原判決附圖Ａ所示部分為臺北廣場 商業大樓區分所有權人所共有暨共用，該部分使用執照雖經 變更設計為大樓服務台，曾供作警衛室使用，但並未變更設 計為店鋪使用，被上訴人向參加人承租、占有該部分作為店 鋪使用，迄至上訴人提起本件訴訟時止，已逾五年之事實， 業據提出（調解卷第九頁）臺北市建成地政事務所建築改良 物勘測成果表、（調解卷第十至八二頁）建物登記謄本、（ 原審卷第一七八、一七九頁）相片、（原審卷第二一０頁） 使用執照之竣工圖說為證，核與本院調閱臺北市六四（城中 ）（火）００一號建築執照卷宗審認結果，及證人癸○○在 原審之證述（見原審卷第七三、七四頁訊問筆錄）暨所提（
原審卷第七八至一七一頁）臺北廣場商業大樓第一次區分所 有權人會議紀錄、出列席單位及人員附冊、會議出席委託書 、大樓規約，以及被上訴人所提（原審卷第八至二一頁）臺 北廣場商業大樓規約、（原審卷第二三至二五頁、本院卷第 一一八至一二三頁、第一五七至一六０頁）臺北廣場商業大 樓公共處所使用管理契約書所載大致相符，並為被上訴人所 不爭執，應堪信為真實，但上訴人主張被上訴人與參加人間 就系爭房屋如原判決附圖Ａ所示部分所訂租賃契約違反公寓 大廈管理條例第七條第二款、第九條第二、三項、建築法第 七十三條第二項、第七十七條第一項之規定，應屬無效，不 得拘束上訴人，被上訴人為無權占有，應返還上開部分及相 當於租金之不當得利云云，則為被上訴人否認，並以前揭情 詞置辯。茲分述如下：
（一）公寓大廈管理條例用辭定義如下：㈠公寓大廈：指構造上 或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為 數部分之建築物及其基地；㈡區分所有：指數人區分一建 築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有 所有權；㈣共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；㈤約定專 用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使 用者；㈦區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務 及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉 行之會議；㈨管理委員會：指為執行區分所有權人會議決 議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住 戶若干人為管理委員所設立之組織；規約：公寓大廈區 分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分 所有權人會議決議之共同遵守事項；公寓大廈共用部分不 得獨立使用供做專有部分，其為下列各款者，並不得為約 定專用部分：㈡連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通 往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄；住戶對 共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但 另有約定者從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反 本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之，九十二年十二月三十一日修正公布 之公寓大廈管理條例第三條第一、二、四、五、七、九、 十二款、第七條第二款、第九條第二、三項、第十條第二 項前段定有明文。
（二）系爭房屋所屬之「臺北廣場商業大樓」為公寓大廈管理條 例公布施行前即已取得建造執照之公寓大廈，系爭房屋內
如原判決附圖Ａ所示部分為公寓大廈管理條例所指之共有 共用部分，其使用執照於六十五年間即已變更設計為服務 台，曾作為警衛室之用，臺北廣場商業大樓區分所有權人 九十年八月一日召開之區分所有權人會議中，決議制訂規 約，並以規約約定上開部分為共用部分，及授權參加人管 理、收益，前已述及，自非約定專用。又參加人以其名義 將上開部分出租予被上訴人，將所收取之租金用以修繕、 保養大樓電梯、消防設備及公共用電設備，既經證人癸○ ○證述明確（見原審卷第七三、七四頁訊問筆錄），並與 （原審卷第二三至二五頁、本院卷第一一八至一二三頁、 第一五七至一六０頁）臺北廣場商業大樓公共處所使用管 理契約書所載一致，則參加人與被上訴人就系爭房屋內如 原判決附圖Ａ所示部分所訂租賃契約效力，自應拘束全體 區分所有權人。
（三）雖上訴人主張：被上訴人承租系爭房屋內如原判決附圖Ａ 所示部分，違反建築法第七十三條第二項、第七十七條第 一項之規定，應屬無效云云，惟查：
１按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或 有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設 施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照，但建築物在一定規模以下之使 用變更，不在此限；建築物所有權人、使用人應維護建築 物合法使用與其構造及設備安全，建築法第七十三條第二 項、第七十七條第一項固定有明文。又有左列情形之一者 ，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新 臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手 續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰 ，並限期停止其使用，必要時，並停止供水供電、封閉或 命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：㈠違反第 七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物 者；㈡未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與 其構造及設備安全者，建築法第九十一條第一項第一、二 款規定甚明。
２本件被上訴人所占用、系爭房屋內如原判決附圖Ａ所示部 分使用執照固僅變更設計為「服務台」，而未變更設計為 「店鋪」使用，但建築法第七十三條第二項、第七十七條 第一項均僅為取締規定，非效力規定，如有違反時，僅生 主管機關得依同法第九十一條第一項第一、二款為罰鍰並 限期改善或補辦手續、限期停止其使用、停止供水供電、 封閉或命其於期限內自行拆除、恢復原狀或強制拆除之行
政處分，非謂所有權人、使用人就該部分之出租、占有、 使用行為概為無效（最高法院六十六年台上字第一七二六 號、六十八年台上字第八七九號判例參照），本件上訴人 主張參加人與被上訴人間租賃契約違反建築法第七十三條 第二項、第七十七條第一項之規定而無效云云，亦非有據 。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於 第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復 共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能 證明其行為無過失者，不在此限，民法第七百六十七條第 一項、第八百二十一條、第一百七十九條前段、第一百八 十四條第二項固定有明文。惟被上訴人既係依據其與參加 人所訂立之合法有效租賃契約而占有使用系爭房屋內如附 圖Ａ所示部分，已如上述，自屬有正當權源而非無權占有 ，亦非無法律上原因而受有占有、使用上開部分之利益， 是上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一 百八十四條第二項、及第一百七十九條規定請求被上訴人 返還所占用之系爭房屋內如原判決附圖Ａ所示部分，及請 求被上訴人給付二百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還上開占用部分之日止，按月給付上訴人及其他全 體共有人四萬元，洵屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條 、第一百七十九條規定及在本院追加依民法第一百八十四條 第二項規定請求被上訴人返還所占用之系爭房屋內如原判決 附圖Ａ所示部分，及請求被上訴人給付二百四十萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至返還上開占用部分之日止，按月給 付上訴人及其他全體共有人四萬元，均不應准許，從而，原 審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 許紋華
法 官 林春鈴
法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 2 月 10 日
書記官 林芝儀