臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第209號
原 告 青田不動產
法定代理人 曹志英
訴訟代理人 余道明律師
被 告 李詣琦
訴訟代理人 林政雄律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國106年6月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟伍佰元，及自民國105年5月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬貳仟伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104年8月20日簽訂委託契約書，就被 告所有花蓮縣○○鄉○○段000地號土地，及坐落於其上之 花蓮縣○○鄉○○段00○號建物（下稱系爭房地），以新臺 幣（下同）1,500萬元委託原告銷售，委託銷售期間為104年 8月20日起至售出日止，並約定服務報酬為成交價之4％（下 稱系爭委託契約）；嗣原告客戶即證人羅敏儀有意購買該地 區之房屋，原告公司人員先將系爭房地之照片等資料供羅敏 儀參考，羅敏儀初步滿意後，原告公司人員即聯絡被告約定 現場看屋，惟羅敏儀看屋後，被告即告知原告已不想出售系 爭房地，此後被告與羅敏儀均不再與原告聯絡；詎料，嗣原 告公司人員耳聞被告已將系爭房地出售羅敏儀，原告始知看 屋後被告與羅敏儀刻意排除仲介參與，欲私下成交，原告向 羅敏儀查證，羅敏儀坦承後向原告致歉並表示願給付買方服 務報酬予原告，原告與羅敏儀協商後向羅敏儀酌收56,000元 服務費；另一方面，原告多次欲與被告溝通，並以存證信函 通知被告出面協商，惟被告均回覆羅敏儀係自行看屋，並非 原告所介紹。被告既委託原告銷售系爭房地，復與原告所介 紹之買方接洽後，即刻意排除原告，意圖免除服務報酬之支 出，有違誠信，原告爰依系爭委任契約第5條第2項約定，向 被告請求服務報酬60萬元。並聲明：被告應給付原告60萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。
二、被告則以：無論係依民法第568條第1項規定或系爭委託契約 第5條第1項約定，原告應於系爭房地之買賣契約係「因原告
之仲介」而成立時，即原告應為委託之買賣雙方搓合價錢、 代為聯絡、磋商簽訂買賣契約等事宜，使買賣雙方達成締結 正式買賣契約之結果，方能請求服務報酬。被告與羅敏儀就 系爭房地買賣契約之磋商、簽約歷程長達數月，原告就系爭 房地之買賣，並無任何代買賣雙方為有關買賣締約之磋商行 為，系爭買賣契約並非原告仲介而成立，原告自不得請求服 務報酬。又被告與原告所簽立之系爭委託契約為一般委託銷 售契約而非專任委託，除原告外，被告同時亦有委託其他數 家不動產經紀業者銷售系爭房地，並自行在網路上刊登出售 訊息，羅敏儀係於104年11月間自行前來看屋，原告從未派 員陪同，更無斡旋價金、協調、說合雙方買賣之行為。另被 告就系爭房地僅有應有部分二分之一，委託原告銷售範圍亦 僅有二分之一，在買賣交涉過程中，因其他共有人有不同意 見而延宕經時，最後是在被告自己之努力下，才順利使買方 與系爭房地之2位共有人分別簽立價格為680萬元、770萬元 ，總價為1,450萬元之買賣契約。原告不僅從頭至尾未就本 件買賣磋商調和付出任何努力，羅敏儀也未透過原告向被告 報價，亦未與原告簽立書面委託或斡旋契約，原告自無搓合 買賣雙方之行為，且最後買賣契約總價為1,450萬元，亦非 被告委託原告銷售之價格，顯然本件買賣契約非因原告努力 而成立，原告亦未達成委託之條件，原告請求自難認有據等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、經查，被告原所有系爭房地應有部分二分之一，兩造於104 年8月20日就系爭房地簽立一般委託契約書，由被告委託原 告仲介銷售系爭房地，惟被告嗣後與系爭房地另一位共有人 即訴外人塗雪秀分別以770萬元、680萬元（總價為1450萬元 ）之價額，自行與羅敏儀簽立不動產買賣契約，並將系爭房 地過戶予羅敏儀，使羅敏儀取得系爭房地全部所有權等情， 有兩造所簽立之一般委託契約書、系爭房地登記謄本、系爭 房地所有權狀、羅敏儀與被告及塗雪秀所簽立之不動產買賣 契約書等件（見卷第9至12、34至37、57至68頁）可證，且 為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本件應探究者為：原告依系爭委託契約第5條第2項約定向被 告請求60萬元之報酬，有無理由？
㈠、按系爭委託契約書第5條約定：「一、賣方同意於買賣契約 成立時給付加盟店以成交價4％計算之報酬…。二、賣方… 於委託期限屆滿後2個月內與加盟店曾介紹之客戶、其配偶 及二等親內親屬成交者，亦應給付前款約定之服務報酬（須 一次付清）…」，核上開仲介業者與賣方之約定，係為遏止
賣方自行或利用近親名義與仲介業者所介紹之買方私下成立 買賣契約，惡意規避仲介費之給付義務或另尋服務報酬較低 之仲介業者而故不為合意，避免仲介業者投入之成本及費用 付諸流水，係基於誠實信用原則始然。本件原告主張被告委 託原告居間出售系爭房地，並於104年8月20日簽定系爭委託 契約書，原告將買方羅敏儀介紹予被告，然被告卻未透過原 告，而自行於105年1月26日私下與羅敏儀簽立系爭房地之買 賣契約等情，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯，惟查， 兩造所約定之委託銷售期間係自104年8月20日起至售出日止 （系爭委託契約第3條約定），而證人羅敏儀到庭具結證稱 ：伊係於104年間透過青田不動產仲介人員即訴外人阮素玉 知道系爭房地要出售之訊息，看屋過程青田不動產並無仲介 人員陪同，但此係因被告與訴外人塗偉玲告知伊不要讓青田 不動產知道伊與被告私下接洽之事等語明確（見本院卷第83 頁反面、第85頁），足認羅敏儀確係由原告介紹予被告之買 主，此事亦為被告所知悉，而被告既透過原告介紹得知羅敏 儀欲購買系爭房地之資訊，嗣後卻刻意排除原告後續居間仲 介被告與羅敏儀買賣系爭房地之行為，自行與羅敏儀就系爭 房地簽立買賣契約書，顯已違反系爭委託契約第5條第2項約 定，是原告依上開約定請求被告給付服務報酬，核屬有據， 自為可採。
㈡、至被告雖辯稱兩造間之契約為一般委託契約而非專任委託契 約、被告與羅敏儀之買賣契約係透過自己努力而成立，原告 並無協調斡旋之仲介行為云云，惟查，縱使本件為一般不動 產委託銷售契約，僅係指委託人得將不動產委託他人或透過 自己銷售，並非指委託人得擅自利用其從一般委託銷售之仲 介業者處所得知之銷售資訊，私下與買方成交，蓋即使是一 般委託銷售契約之仲介業者，為媒介買賣雙方締約機會，進 而促成買賣契約之成立，仍須投入相當之成本及費用，如委 託人有逃避委託報酬之情事，將使該仲介業者所花費上開成 本費用付諸流水，難謂毫無損害；又依證人羅敏儀前開證述 ，原告之所以無從參與羅敏儀與被告之後續買賣過程，係因 被告有意隱瞞，原告自無從進行羅敏儀與被告間買賣契約後 續斡旋、協調等仲介行為，自難以原告嗣後未為後續居間仲 介行為，即謂被告行為與系爭委託契約第5條第2項約定要件 不符，是被告上開所辯，均難憑採。
㈢、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條前段定有明文。查本件系爭房地最後成交總價為1,450萬 元，而非系爭委託契約所約定之1,500萬元，此有被告所提
出其及塗雪秀與證人羅敏儀簽立之買賣契約書（見卷第59至 68頁）可證，是依系爭委託契約第5條第2項約定，被告原應 給付原告成交價4％之服務報酬應為58萬元（計算式：1,450 萬元×4％＝58萬元），然本院綜觀全部事證，審酌本件原 告依系爭委託契約原本應負之義務，包括居間仲介尋覓締約 機會，及銷售、訂立買賣契約，進而為系爭房地之所有權移 轉登記，原告為促成買賣契約之訂立，除須進行各種管道之 廣告行銷，尚須由業務人員進行帶看、議價等服務；參以兩 造所簽定者為一般委託銷售契約，縱原告曾經投入相當心力 推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契 約無法成立而未能獲得報酬，且本件被告原就系爭房地之所 有權僅有應有部分二分之一，原告若須使系爭房地全部出賣 予羅敏儀，尚須與系爭房地其他所有人磋商議價，是縱使被 告未與羅敏儀私下締約，原告亦非必然享有成交價4％服務 報酬之利益，暨考量原告目前提供之具體服務僅係將買主資 訊予被告，而因被告違約，原告實際上省卻後續之系爭房地 帶看、與其他共有人溝通、過戶、點交等大部分勞務成本等 一切情狀，認相較於原告所任勞務之價值，上開約定之報酬 尚有過鉅失其公平之情形，而被告一再爭執原告就本件系爭 房地買賣契約之成立未有貢獻等語，究其真意應係對系爭委 託契約所約定之居間報酬為酌減之請求，爰依被告之請求， 認系爭委託契約約定按系爭房地實際成交價1,450萬元之4％ 計算之服務報酬尚屬過高，應核減為1,450萬元之0.5％即 72,500元為適當，逾此部分所為請求，則非有理由，不應准 許。
㈣、綜上，原告依系爭委託契約第5條第2項約定，向被告請求 72,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年5月18日（見卷 第24頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此部分所為之請求，則非有理由，不應准許 。
五、本件原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾50萬元，爰依 職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行，爰酌定 相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事庭 審判長法 官 湯文章
法 官 鍾志雄
法 官 簡廷涓
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5 」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
法院書記官 王誠億